0811426-95.2024.8.19.0206

Intimação

TJRJ · 2ª Vara Cível da Regional de Santa Cruz · Decisão

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 2ª Vara Cível da Regional de Santa Cruz Rua Olavo Bilac, S/N, Santa Cruz, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 23570-220 DECISÃO Processo:0811426-95.2024.8.19.0206 Classe:MONITÓRIA (40) AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGGIO VERONA RÉU: LIANE HELENA DA SILVA BREIA Trata-se de ação monitória proposta porCONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGGIO VERONAcontraLIANE HELENA DA SILVA BREIA. Na manifestação de id. 249972067 e id. 249972068, o autor pugna pela alteração do polo passivo da presente demanda, de modo que passe a constar como requerida a Caixa Econômica Federal (CEF). Sustenta que houve a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, de modo que esta deve passar a responder pela ação, excluindo-se o devedor fiduciante do polo passivo. Consequentemente, com a alteração do polo passivo, requer a remessa dos autos para a Justiça Federal, com fundamento no art. 109, I, CF. Ocorre, contudo, que mesmo com a consolidação da propriedade em favor da CEF, no caso dos autos descabe atribuir responsabilidade pelo pagamento do débito condominial à CEF. Assim, não há que se falar em declínio de competência, pelas razões que se passa a expor. A obrigação de contribuição pela cota condominial, em condomínio edilício, encontra-se prevista na Lei Nacional nº 4.591/1964, em seu artigo 12, bem como no artigo 1.336, I, do Código Civil, havendo em ambos a determinação de que o condômino concorrerá nas despesas do condomínio pela cota que lhe caiba. Eis o teor dos dispositivos legais citados, respectivamente: "[...]Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (...)" "[...]Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) [...]" Nessa lógica, o inadimplemento da obrigação de contribuição condominial acarretará dívida de natureza jurídicapropterrem(própria da coisa ou a ela inerente), aderindo ao bem imóvel e transmitindo-se ao novo proprietário, distinguindo-se, portanto, das obrigações pessoais que se referem às pessoas que as contraíram. A natureza jurídica da obrigação de contribuição condominial recai sobre uma ou mais pessoas em decorrência de determinado direito real, o que significa dizer que existe em razão da situação jurídica da pessoa obrigada, por ser a titular do domínio ou a detentora de determinada coisa. Na hipótese dos autos, o autor se limitou a demonstrar a consolidação da propriedade em favor da fiduciária em 05/09/2024, com a anotação no registro do imóvel, como sevê na AV-11- M 262625 (ID. 249972068). Sobre o tema, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça é no sentido da manutenção da responsabilidade do devedor fiduciante enquanto estiver na posse do bem, e da responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais somente a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem (RESP nº 2.036.289/RS, REL. MIN. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 18/04/2023, DJE DE 20/04/2023). Assim, somente a efetiva imissão do credor fiduciário na posse do imóvel tem o condão de transferir para ele a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. No mesmo sentido tem caminhado a jurisprudência do E. TJ RJ, podendo ser citados os seguintes acórdãos, exemplificativamente: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA SEM IMISSÃO NA POSSE PELA CEF. IMPOSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA NO POLO PASSIVO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. I. CASO EM EXAME - Trata-se de agravo de instrumento interposto por condomínio contra decisão proferida em ação de cobrança de cotas condominiais movida em face de devedora fiduciária, que indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal (CEF) no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, sob o fundamento de que não restou comprovada a imissão da instituição financeira na posse do imóvel. - Na decisão agravada foi indeferida a tutela de urgência requerida pelo condomínio exequente, por entender o juízo de origem que a mera consolidação da propriedade em nome da CEF não transfere, por si só, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, sendo necessária a comprovação da efetiva imissão na posse. - O agravante sustenta que, com a consolidação da propriedade fiduciária, ocorrida em 22/08/2024, a Caixa Econômica Federal passou a responder integralmente pelos débitos condominiais, dada a naturezapropterrem da obrigação, e que o próprio edital de venda do imóvel reconheceria tal responsabilidade. Requer a reforma da decisão para incluir a CEF no polo passivo e remeter o feito à Justiça Federal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO - A questão em discussão consiste em saber se: (i) a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, sem a imissão na posse, é suficiente para transferir à credora fiduciária a responsabilidade pelas cotas condominiais; e (ii) se há fundamento jurídico para a inclusão da CEF no polo passivo da ação de cobrança e a consequente remessa dos autos à Justiça Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR - A obrigação condominial tem naturezapropterrem, recaindo sobre quem detém o direito real e a posse direta do imóvel. Assim, enquanto o devedor fiduciante permanecer na posse direta do bem, subsiste sua responsabilidade exclusiva pelas cotas condominiais. - De acordo com o art. 27, (sec)8º, da Lei nº 9.514/97 e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, o credor fiduciário somente passa a responder pelos encargos condominiais a partir da imissão na posse direta do imóvel, não bastando a consolidação da propriedade registral. - No caso concreto, o agravante não comprovou a imissão da CEF na posse do imóvel, limitando-se a demonstrar a consolidação da propriedade em 22/08/2024. Assim, permanece com a agravada, devedora fiduciante, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais, inclusive as vincendas no curso da execução. - O Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 2.036.289/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade do devedor fiduciante subsiste enquanto este estiver na posse do bem, cabendo ao credor fiduciário responder pelas cotas condominiais apenas a partir da imissão na posse direta. - O entendimento é reiterado na jurisprudência deste Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO - Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO, mantendo-se a decisão agravada que indeferiu a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal. ---------------------------------------------------------------------Dispositivos legais relevantes: Código Civil,arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei nº 9.514/1997, art. 27, (sec)8º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.036.289/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/04/2023,DJe20/04/2023; TJRJ, AI nº 0106120-28.2024.8.19.0000, Rel. Des. Juarez Fernandes Folhes, j. 20/03/2025; TJRJ, AI nº 0073320-44.2024.8.19.0000, Rel. Des. Marianna Fux, j. 04/12/2024; TJRJ, AI nº 0085341-57.2021.8.19.0000, Rel. Des. Maria Teresa PontesGazineu, j. 04/05/2022.(0086289-57.2025.8.19.0000 - Des(a). MARIA HELENA PINTO MACHADO - Julgamento: 06/11/2025 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL)) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PEDIDO DO EXEQUENTE DE SUBSITUIÇÃO DO POLO PASSIVO E DECLÍNIO À JUSTIÇA FEDERAL EM RAZÃO DE A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL TER CONSOLIDADO A PROPRIEDADE DO IMÓVEL COMO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO INDEFERINDO TAL PEDIDO, AO FUNDAMENTO DE QUE NÃO COMPROVADA A IMISSÃO NA POSSE PELA CEF. IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE. MANUTENÇÃO DO DECISUM. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido do exequente de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação de execução com o consequente declínio de competência para a Justiça Federal. 2. Agravante que pugna pela reforma da decisão, aduzindo que consta nos autos a comprovação da consolidação da propriedade em favor da CEF, na qualidade de fiduciária, a atrair sua responsabilidade pelo débito perquirido. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. Verificar se possível a inclusão da CEF no polo passivo com a consequente remessa dos autos à Justiça Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Mesmo com a consolidação da propriedade em favor da CEF, no caso dos autos descaberia atribuir responsabilidade para o pagamento do débito condominial à CAIXA. 5. A obrigação de contribuição pela cota condominial, em condomínio edilício, encontra-se prevista na lei nacional nº 4.591/1964, em seu artigo 12, bem como no artigo 1.336, I, do Código Civil, havendo em ambos a determinação de que o condômino concorrerá nas despesas do condomínio pela cota que lhe caiba. 6. Agravante que se limitou a demonstrar a consolidação da propriedade em favor da fiduciária e, no entanto, não logrou provar a imissão na posse do imóvel pela Caixa Econômica Federal. Como se vê no RESP N. 2.036.289/RS, relatora ministranancyandrighi, ¿somente a efetiva imissão na posse teria o condão de transferir para a credora fiduciária a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais¿. 7. Estando o agravado, na qualidade de devedor fiduciante, na posse direta do imóvel, possui responsabilidade exclusiva pelo pagamento das cotas condominiais, sejam as que foram fixadas na inicial da ação executiva, sejam as que venceram no curso da tramitação processual. 8. Ausente a comprovação de imissão da caixa econômica na posse do bem, deve ser mantida a decisão agravada. Precedentes. IV. DISPOSITIVO: 9. Decisão mantida. Desprovimento do recurso.(0034563-44.2025.8.19.0000 - Des(a). HUMBERTO DALLA BERNARDINA DE PINHO - Julgamento: 29/10/2025 - QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA CÍVEL)) Com efeito, o entendimento jurisprudencial acima tem sustentação em expressa previsão legal, uma vez que o art. 27, p. 8º da Lei 9.514/97 dispõe que:"Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse". No entanto, no caso dos autos, o autor não logrou comprovar a imissão da Caixa Econômica Federal na posse do imóvel, tendo se limitado a demonstrar a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária com a anotação no registro do imóvel. Destarte, inexistindo comprovação de imissão da Caixa Econômica Federal na posse do bem imóvel, não há que se falar em declínio de competência para a Justiça Federal, pois ausente responsabilidade da CEF pelas dívidas condominiais. Sendo assim, INDEFIRO o pedido de substituição do polo passivo e de declínio para a Justiça Federal. Intime-se o autor para que diga como pretende prosseguir com a ação. RIO DE JANEIRO, 3 de setembro de 2026. MARCELLO SA PANTOJA FILHO Juiz Substituto