2026-09-16 · TJRJ
COMARCA DE CABO FRIO 1° VARA CÍVEL PROCESSO nº 0810018-72.2024.8.19.0011 AUTOR: ROSIMAR BARBOZA LIMA FELIPPE REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ROSIMAR BARBOZA LIMA FELIPPE RÉU: CONDOMINIO DO PARQUE OASIS ________________________________________________________ SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação de desmembramento cumulada com pedido de tutela provisória de evidência ajuizada por ROSIMAR BARBOZA LIMA FELIPPE em face de CONDOMÍNIO DO PARQUE OÁSIS, na qual a autora pretende, em síntese, o desmembramento de sua unidade da estrutura condominial e, como consequência, a suspensão da cobrança das cotas condominiais. Sustenta a autora que o conjunto residencial é composto por 98 unidades, distribuídas em três vias, e que a denominada "Rua do Meio" teria sido fechada mediante portões, estabelecendo-se, na prática, uma diferenciação entre condôminos "intramuros" e "extramuros", com alegada desigualdade na utilização das áreas e dos serviços comuns. Afirma, em razão disso, não ser razoável que continue obrigada ao pagamento integral das despesas condominiais. [ID133341784]. A inicial foi instruída com documentos, dentre os quais procuração, documentos pessoais, comprovante de endereço, sentença proferida em outro processo, atas condominiais e laudo pericial produzido em demanda diversa. [IDs 133341786/133341798 e seguintes]. A tutela provisória de urgência foi indeferida, ao fundamento de ausência, naquele momento, de perigo de dano apto a justificar a suspensão liminar da cobrança das cotas, tendo sido ressaltada a necessidade de maior dilação probatória. [ID138619767]. Citado, o réu apresentou contestação, arguindo preliminares de ausência de interesse processual, ilegitimidade passiva, ilegitimidade ativa por ausência de comprovação da propriedade, impugnação ao valor da causa e impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, defendeu a improcedência da demanda. [ID145032346]. O réu juntou documentos, inclusive a Lei Municipal nº 108/1979, atas de assembleias, convenção condominial, regimento interno, balancetes e documentos relativos ao imóvel. [IDs 145037693 e seguintes]. A autora apresentou réplica, reiterando a alegação de tratamento desigual entre os condôminos "intramuros" e "extramuros" e requerendo a apresentação de documentos relativos às convenções condominiais. [ID170017087]. As partes foram intimadas a especificar provas. A autora reiterou sua narrativa e formulou requerimentos probatórios, enquanto o réu requereu, entre outras providências, a expedição de ofícios e a juntada do acórdão proferido no processo nº 0048974-69.2019.8.19.0011. [IDs 191666112 e 191002180]. Posteriormente, foi juntado aos autos o acórdão proferido na Apelação Cível nº 0048974-69.2019.8.19.0011, bem como certidão de seu trânsito em julgado. Naquele feito, envolvendo o mesmo condomínio e pretensão substancialmente semelhante, a 8ª Câmara de Direito Privado deu provimento ao recurso do condomínio para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos de desmembramento e suspensão das cotas condominiais. [IDs 216938932 e 216938936]. As partes foram posteriormente intimadas acerca da possibilidade de conciliação. A autora manifestou interesse, enquanto o réu informou não possuir interesse na autocomposição, requerendo o julgamento antecipado do mérito. [IDs 260914355 e 255706204]. Em 24/06/2026, diante da ausência de interesse do réu na conciliação e estando regularizada a representação processual, os autos retornaram conclusos. [ID290490243]. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil. As partes tiveram ampla oportunidade de manifestação e produção documental, tendo especificado as provas que pretendiam produzir. A controvérsia, em seu núcleo essencial, é de natureza jurídica e os documentos constantes dos autos são suficientes à formação do convencimento. A prova oral ou pericial não se mostra necessária para o deslinde da controvérsia, uma vez que a questão fundamental consiste em saber se as circunstâncias fáticas apontadas pela autora - especialmente a diferenciação entre unidades "intramuros" e "extramuros" - são suficientes para autorizar o desmembramento unilateral da unidade e o afastamento da obrigação de contribuir para as despesas condominiais. Passo às preliminares. DA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL A preliminar não merece acolhimento. A autora formula pretensão concreta e resistida pelo condomínio, buscando o reconhecimento judicial de seu alegado direito ao desmembramento da unidade e à suspensão da cobrança das cotas condominiais. Estão presentes, portanto, a necessidade e a utilidade da prestação jurisdicional, ainda que a pretensão deduzida não encontre amparo jurídico no mérito. A ausência de razão jurídica para o acolhimento do pedido não se confunde com ausência de interesse processual. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA Também não prospera. A demanda é dirigida contra o condomínio, entidade integrante da relação jurídica controvertida e responsável pela administração das áreas e serviços comuns, bem como pela cobrança das respectivas contribuições. O réu, portanto, é parte legítima para responder à pretensão de desvinculação da unidade da estrutura condominial. DA ILEGITIMIDADE ATIVA A preliminar igualmente não merece acolhimento. Embora a documentação mencionada nos autos não tenha como elemento central matrícula imobiliária contemporânea da unidade em nome da autora, a demanda foi proposta justamente sob a alegação de sua condição de integrante da relação condominial, não havendo demonstração de que seja pessoa absolutamente estranha ao condomínio. DA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO A chamada impossibilidade jurídica do pedido não constitui, no regime do Código de Processo Civil de 2015, condição autônoma da ação. A questão deve ser analisada no mérito, verificando-se se há fundamento jurídico para que o proprietário de unidade integrante de condomínio edilício obtenha, por iniciativa individual, sua desvinculação da estrutura condominial e, consequentemente, deixe de contribuir para as despesas comuns. E, no caso, a resposta é negativa. DO MÉRITO A controvérsia cinge-se à possibilidade de desmembramento da unidade da autora do Condomínio Parque Oásis, com consequente cessação da obrigação de pagamento das cotas condominiais, em razão da alegada diferenciação entre unidades "intramuros" e "extramuros". O pedido não merece acolhimento. Nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, constitui dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A obrigação condominial decorre, portanto, da própria titularidade da unidade integrante da estrutura condominial, possuindo natureza propter rem. Não se condiciona o dever de contribuir à utilização efetiva e individualizada de cada uma das áreas ou serviços comuns. O sistema condominial não permite que cada proprietário selecione, unilateralmente, quais despesas pretende suportar de acordo com a intensidade de utilização dos serviços ou espaços comuns. A circunstância de determinado condômino utilizar menos determinada área ou serviço não implica, por si só, sua exclusão da obrigação de participar do custeio da estrutura comum. No caso concreto, é certo que os documentos existentes nos autos revelam uma situação peculiar no empreendimento. Consta da ata da assembleia de 20/07/2013 que os condôminos autorizaram a aquisição de portões eletrônicos para a Alameda "Vicente Rondinelli", com custo a ser rateado entre todas as unidades do condomínio. [IDs 133341798 e 170019875]. Posteriormente, na assembleia de 28/06/2014, registrou-se a instalação dos portões e a informação de que o uso da Rua do Meio e dos portões eletrônicos seria exclusivo dos condôminos daquela via. [IDs 133341800 e 170019858]. Também foi juntado laudo pericial produzido em outro processo, no qual se descreve a existência de unidades "intramuros" e "extramuros", áreas comuns internas, monitoramento por câmeras e estrutura de funcionários, tendo o expert concluído, sob o enfoque técnico, pela inexistência de isonomia no desfrute dos serviços e benefícios do condomínio entre os dois grupos. O mesmo documento, entretanto, reconheceu a existência de estrutura condominial genuína e estabelecimento legal. [ID191671326]. Tais circunstâncias não são suficientes, contudo, para conduzir ao acolhimento da pretensão. Com efeito, eventual desigualdade na fruição de determinadas áreas ou serviços condominiais não se confunde com o direito à desvinculação unilateral da unidade do condomínio. São situações juridicamente distintas. Se houver irregularidade na forma de utilização das áreas comuns, nas deliberações assembleares ou no critério de distribuição das despesas, poderá haver, em tese, pretensão própria destinada à correção da irregularidade, à revisão do rateio ou à invalidação de deliberação que eventualmente viole a convenção ou a legislação. Não decorre daí, entretanto, o direito potestativo de cada condômino de retirar sua unidade da estrutura condominial e, simultaneamente, deixar de participar das despesas comuns. O desmembramento pretendido possui repercussões muito mais amplas. Não se trata apenas de deixar de utilizar determinados serviços, mas de alterar a própria vinculação jurídica da unidade às áreas e obrigações comuns do empreendimento, com reflexos sobre a convenção condominial, as frações ideais, as áreas comuns e a própria estrutura registral e urbanística do imóvel. Não é, portanto, providência que possa ser obtida unilateralmente por simples manifestação de vontade do titular da unidade. A pretensão de deixar de pagar cotas, enquanto permanece a vinculação jurídica da unidade ao condomínio, igualmente não pode ser acolhida. A prevalecer a tese autoral, seria possível a cada proprietário afastar sua obrigação de contribuir sempre que entendesse não usufruir determinado serviço ou espaço, transferindo aos demais condôminos o ônus correspondente. Tal solução é incompatível com a própria lógica do condomínio. DO PRECEDENTE ENVOLVENDO O MESMO CONDOMÍNIO A conclusão acima é reforçada pelo julgamento anterior envolvendo o próprio Condomínio Parque Oásis. No processo nº 0048974-69.2019.8.19.0011, outras condôminas formularam pretensão de desmembramento e suspensão das cotas condominiais. A 8ª Câmara de Direito Privado, ao apreciar a matéria, deu provimento ao recurso do condomínio, reformando a sentença e julgando improcedentes os pedidos de desmembramento e de suspensão das cotas. O respectivo acórdão transitou em julgado. [IDs 216938932 e 216938936]. É importante consignar que não há coisa julgada formada naquele processo em relação à autora desta demanda, que não integrou a relação processual anteriormente estabelecida. O precedente, contudo, possui elevada relevância para o julgamento deste feito. Cuida-se do mesmo condomínio, da mesma estrutura física e jurídica e de controvérsia substancialmente idêntica, relacionada à pretensão de desvinculação de unidades e consequente afastamento das cotas condominiais. Não foi demonstrada, no presente feito, circunstância nova capaz de justificar solução diversa daquela adotada pelo órgão colegiado no processo anterior. A observância da coerência e da estabilidade da jurisprudência recomenda que situações substancialmente semelhantes recebam tratamento jurídico uniforme, especialmente quando já existe pronunciamento colegiado transitado em julgado acerca da mesma controvérsia jurídica no âmbito do mesmo condomínio. O precedente não é utilizado, portanto, como fundamento de coisa julgada, mas como elemento de reforço da conclusão de mérito alcançada a partir da legislação aplicável e das circunstâncias do caso concreto. DA IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DAS COTAS Também não merece acolhimento o pedido de suspensão da cobrança das cotas condominiais. Enquanto a unidade permanecer juridicamente integrante do condomínio, permanece igualmente o dever de contribuir para as despesas comuns. A eventual existência de despesas que beneficiem de maneira mais intensa determinado grupo de condôminos pode justificar discussão acerca da adequação do rateio ou da utilização das áreas comuns, mas não extingue a obrigação condominial como um todo. Não se pode confundir eventual irregularidade específica na distribuição dos encargos com inexistência da obrigação de contribuir. Ausente, portanto, fundamento jurídico para a suspensão ou cessação das cotas. DA TUTELA DE EVIDÊNCIA Pelas mesmas razões, não há espaço para concessão da tutela de evidência. A pretensão não se reveste de evidência jurídica, especialmente diante da existência de precedente específico, envolvendo o mesmo condomínio e pretensão semelhante, em sentido contrário à tese autoral. Ao contrário, a controvérsia demanda aplicação das regras próprias do direito condominial e não autoriza a imediata suspensão das obrigações inerentes à titularidade da unidade. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por ROSIMAR BARBOZA LIMA FELIPPE em face do CONDOMÍNIO DO PARQUE OÁSIS, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observado, se cabível, o disposto no art. 98, (sec) 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. Cabo Frio, 15 de setembro de 2026 JULIANA GONÇALVES FIGUEIRA Juiz de Direito ________________________________________________________ Rua Ministro Gama Filho, S/N, Braga, CABO FRIO - RJ - CEP: 28908-090