2026-09-16 · TJMA
ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N°0809858-46.2024.8.10.0060 APELANTE: SPE LASTRO ONZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) APELANTE: MARCOS LEONARDO DE CARVALHO GUEDES - PI2903-A, WELDER DE SOUSA MELO - PI6580-A APELADO(A): JARDIEL DA SILVA VIEIRA Advogado do(a) APELADO: CLARA EUGENIA DE SOUSA PALHARES - DF66519-A RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA DO SOCORRO MENDONÇA CARNEIRO DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de recurso de apelação interposto por SPE Lastro Onze Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Timon/MA (ID 50580785) que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por Jardiel da Silva Vieira, julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, corrigidos monetariamente pelo IGP-M desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do primeiro dia posterior ao término do prazo contratual de entrega, computada a tolerância de 180 dias. A sentença também confirmou a tutela provisória e condenou a demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Nas razões recursais (ID 50580787), a apelante sustenta, em síntese, que não houve atraso na conclusão do empreendimento, conforme demonstraria o Termo de Verificação de Obras expedido em 22/07/2019. Afirma que a resolução ocorreu por iniciativa e culpa do comprador, em razão da suspensão do pagamento das parcelas, sendo legítima a retenção de 25% dos valores pagos. Alega, ainda, julgamento ultra petita, porque o autor teria requerido a restituição de apenas 90% das quantias desembolsadas. Subsidiariamente, requer que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado e a correção monetária desde o ajuizamento da ação. Embora devidamente intimado, o apelado não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 50580793. O Ministério Público manifestou-se somente quanto ao conhecimento do recurso. Decido. Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, conheço do presente recurso e passo a efetuar o seu julgamento de forma monocrática, com base no art. 932 do CPC. A controvérsia consiste em definir a responsabilidade pelo desfazimento do compromisso de compra e venda e, consequentemente, o percentual de restituição das parcelas pagas e os respectivos consectários legais. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, porquanto o autor figura como destinatário final do imóvel comercializado pela requerida, aplicando-se as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso, o contrato foi celebrado em 09/12/2016 e estabeleceu, em sua cláusula 15ª, prazo de 24 meses para conclusão das obras, acrescido do período de tolerância de 180 dias previsto na cláusula 15.2, conforme documento de ID 50580761. Computada integralmente a prorrogação, o empreendimento deveria ter sido concluído no início de junho de 2019. A apelante invoca o Termo de Verificação de Obras – TVO, juntado no ID 50580772, para sustentar a inexistência de atraso. Ocorre que o referido documento foi expedido pela Prefeitura Municipal de Timon somente em 22/07/2019, portanto, depois de esgotado o prazo contratual, mesmo considerada a tolerância de 180 dias. Assim, longe de afastar a mora, o documento confirma que a verificação oficial das obras somente ocorreu após o termo final contratualmente estabelecido. Além disso, o TVO certifica expressamente a execução dos serviços de abertura das vias de circulação, implantação de guias e sarjetas e pavimentação, mas não atesta, de maneira específica, a efetiva implantação e disponibilização das redes de abastecimento de água e energia elétrica, cuja ausência foi expressamente apontada na petição inicial como causa da impossibilidade de utilização residencial do lote. Embora tenha afirmado que o empreendimento possuía infraestrutura de energia elétrica, saneamento e abastecimento de água, a requerida não apresentou termos de recebimento das concessionárias, certidões técnicas, licenças ou outros documentos capazes de demonstrar que tais serviços essenciais estavam efetivamente disponíveis ao adquirente no prazo contratado. Incumbia à promitente vendedora comprovar a entrega regular e tempestiva do empreendimento, por se tratar de fato impeditivo do direito alegado pelo consumidor e de documentação inserida em sua esfera de disponibilidade, nos termos do art. 373, II, do CPC. Desse ônus, contudo, não se desincumbiu satisfatoriamente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, reconhecida a culpa exclusiva do promitente vendedor pelo desfazimento do contrato, a devolução deve abranger integralmente as parcelas pagas e a comissão de corretagem: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS . SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE . COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Aplica-se a Súmula n. 7 d o STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame de matéria fático-probatória dos autos. 2 . Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023) Também não prospera a alegação de que a resolução teria ocorrido por culpa do comprador. A memória de cálculo emitida pela própria requerida em 26/03/2024, juntada no ID 126716727, demonstra o pagamento de R$ 9.594,40 em parcelas, sem considerar o sinal de R$ 4.210,80. Por outro lado, a apelante não apresentou planilha completa das parcelas supostamente vencidas, notificações destinadas à constituição do comprador em mora ou comunicação formal de resolução do contrato por inadimplemento. A mera alegação de que o adquirente teria deixado de pagar as prestações há mais de um ano não basta para transferir-lhe a responsabilidade pelo desfazimento. O fato de o consumidor ter mantido o contrato e realizado pagamentos após o vencimento do prazo de entrega tampouco caracteriza renúncia ao direito de pleitear a resolução. A permanência da relação contratual pode decorrer da expectativa legítima de cumprimento da obrigação pela fornecedora e da intenção de evitar consequências decorrentes de eventual mora, não sendo possível presumir renúncia sem demonstração inequívoca de que o adquirente recebeu o imóvel e aceitou definitivamente a prestação tardia. Dessa maneira, estando caracterizado o inadimplemento da promitente vendedora, correta a sentença ao determinar a restituição integral das quantias pagas, em conformidade com a Súmula 543 do STJ. Não se verifica, igualmente, julgamento ultra petita. A pretensão deve ser interpretada a partir do conjunto da postulação, nos termos do art. 322, § 2º, do CPC. O autor fundamentou a demanda no inadimplemento da vendedora e requereu a devolução integral das quantias pagas, admitindo a retenção de 10% apenas subsidiariamente, mediante a expressão “retendo-se, se o caso”. Reconhecida a culpa exclusiva da fornecedora, a restituição integral constitui consequência jurídica do pedido de resolução contratual, prevista na Súmula 543 do STJ, não representando concessão de objeto diverso ou quantitativamente superior ao postulado. Quanto aos juros de mora, não se aplica o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.002, porque a tese repetitiva alcança os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 cuja resolução é postulada por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada. Na hipótese dos autos, o desfazimento decorreu do inadimplemento da vendedora quanto à entrega tempestiva e regular do empreendimento. Tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo, a mora configura-se automaticamente com o esgotamento do prazo para cumprimento, nos termos do art. 397, caput, do Código Civil. Mostra-se correta, portanto, a incidência dos juros a partir do primeiro dia posterior ao término do prazo contratual, já computada a tolerância de 180 dias. Não obstante, a obrigação de restituir as parcelas pagas, embora decorrente do inadimplemento contratual, está vinculada ao desfazimento do negócio jurídico. Desse modo, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem devolvidos devem fluir a partir da citação, momento em que a requerida foi constituída em mora quanto à pretensão restituitória, nos termos do art. 405 do Código Civil e do art. 240 do Código de Processo Civil. Nesse ponto, a sentença merece reforma, pois fixou os juros a partir do primeiro dia posterior ao término do prazo contratual para conclusão das obras. Tal data caracteriza a mora quanto à entrega do empreendimento, mas não se confunde com a constituição em mora relativa à restituição dos valores pagos em consequência da resolução contratual. A correção monetária, por sua vez, deve permanecer desde cada desembolso, pois não constitui acréscimo ou penalidade, destinando-se apenas à recomposição do valor aquisitivo da moeda. A orientação do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada pagamento efetuado. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO) . LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA . DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" ( AgInt no REsp n . 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2 . Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022) Desse modo, a apelação comporta parcial provimento exclusivamente para alterar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as quantias a serem restituídas, fixando-o na data da citação, mantidos os demais capítulos da sentença. Ante o exposto, conheço da apelação e dou parcial provimento, exclusivamente para estabelecer que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos fluam a partir da citação, mantidos os demais termos da sentença, inclusive a rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição integral das quantias pagas, a correção monetária desde cada desembolso e os honorários advocatícios fixados na origem. Diante do parcial provimento do recurso, ainda que limitado aos consectários legais, deixo de majorar os honorários advocatícios em grau recursal. Advirto que a interposição de agravo interno manifestamente inadmissível ou improcedente poderá ensejar a aplicação da multa prevista no §4º do art. 1.021 do CPC. Publique-se. Intimem-se. São Luís, data do sistema. Desembargadora Maria do Socorro Mendonça Carneiro Relatora