0809386-21.2023.8.20.5001

Intimação

TJRN · 11ª Vara Cível da Comarca de Natal

\ PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 AÇÃO CIVIL PÚBLICA (65) Processo nº 0809386-21.2023.8.20.5001 Parte autora: MPRN - 59ª Promotoria Natal Parte ré: COESA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA SENTENÇA Vistos etc. O Ministério Público do Estado do Rio Grande do Norte, por intermédio da 59ª Promotoria de Justiça do Consumidor da Comarca de Natal, ingressou com “AÇÃO CIVIL PÚBLICA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA” em desfavor de Coesa Construções e Incorporações Ltda., também qualificada nos autos, alegando, em síntese, que: a) instaurou inquérito civil nº 04.23.2342.0000132/2019-92 para apurar possíveis irregularidades praticadas pelas empresas Coesa Empreendimentos e Camargo & Camargo Urbamax Brasil, consistentes na venda de imóveis com promessas de retorno financeiro por meio do sistema “pool de locação”; b) os imóveis eram negociados sem estar regularizados, com inobservância às regras insertas na Lei nº 4.591/64; c) não há registro de incorporação dos empreendimentos Vida Calma e Reserva Madero, que continuam a ser comercializados; d) requisitou informações à demandada, porém, não foi apresentado nenhum documento que comprovasse a regularização do empreendimento; e) além disso, a ré sustentou que realizou o protocolo do registro de incorporação do empreendimento Reserva Madero em 20 de março de 2018, e que ele se encontra pronto, em processo de expedição do "habite-se"; f) notificou a SEMURB para que ela informasse sobre a regularização dos empreendimentos, porém, quanto ao Condomínio Vida Calma nenhuma informação foi localizada e em relação ao Condomínio Reserva Madero o processo da SEMURB consta como arquivado após a emissão dos documentos "Licença de Operação nº 96/2021", emitido em 07 de maio de 2021 com validade até 07 de maio de 2025, "Certidão de Características nº 138/2021" e "Habite-se nº 53/2021"; g) requisitou informações ao 7º Ofício de Notas de Natal, sendo noticiado que os empreendimentos Vida Calma e Reserva Madero não possuíam registros; h) notificou a ré para que ela regularizasse os empreendimentos e ela aduziu que o processo de regularização se encontrava em andamento, porém, após ser notificada em outras oportunidades, não forneceu retorno; i) a demandada comercializou e continua comercializando unidades autônomas dos empreendimentos Vida Calma e Reserva Madero sem o registro da incorporação imobiliária no respectivo registro de imóveis, o que viola a Lei nº 4.591/64 e o Código de Defesa do Consumidor; j) é vedada toda e qualquer publicidade enganosa; k) a ré está ilegalmente alienando apartamentos, porque, para tanto, é indispensável o registro da incorporação imobiliária e o arquivamento dos documentos previstos no art. 32 da Lei nº 4.591/64, o que, contudo, não foi feito; l) a mera aprovação da construção por parte do Poder Público Municipal, por meio de alvará de construção, não autoriza a negociação das unidades autônomas a serem construídas; Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu a concessão de antecipação dos efeitos da tutela visando que a parte demandada, sob pena de multa, fosse compelida a: a) somente lançar empreendimentos, no modelo de incorporação imobiliária, após proceder o registro de incorporação, aplicando-se as exigências constantes da Lei nº 4.591/64; b) apresentar o registro de incorporação dos empreendimentos Reserva Madero e Vida Calma, no prazo de 30 (trinta) dias, tendo em vista que já foram lançados e estão sendo comercializados; c) suspender imediatamente as vendas, anúncios, publicidades das unidades autônomas dos empreendimentos Reserva Madero e Vida Calma, enquanto não forem regularizados tais empreendimentos nos termos da Lei nº 4.591/64; e, d) fornecer a relação das pessoas que adquiriram imóveis comercializados pela demandada, referente aos empreendimentos Reserva Madero e Vida Calma. Ao final, requereu: a) a confirmação da medida de urgência ou, se o caso, o acolhimento dos dos pedidos a ela relativos; b) a condenação da demandada ao pagamento de danos morais coletivos no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais); e, c) a publicação do edital previsto no art. 94 do CDC. Anexou à inicial os documentos de IDs nos 95765880 a 95765897. Por meio da decisão de ID nº 96418103, este Juízo deferiu a tutela antecipada requerida e, em decorrência, determinou que a ré: a) no prazo de 30 (trinta) dias, apresentasse o registro de incorporação dos empreendimentos Reserva Madero e Vida Calma, bem como a relação dos adquirentes dos imóveis relativos aos referidos empreendimentos; e, b) suspendesse de imediato o lançamento, as vendas, anúncios e publicidades das unidades autônomas dos empreendimentos, enquanto não fossem atendidas as exigências legais, sob pena de multa. Citada (ID nº 102452388), a ré apresentou contestação (ID nº 104901336), na qual arguiu preliminares de inépcia da petição inicial, litispendência, ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir. No mérito, aduziu que: a) o CDC é inaplicável ao caso porque os imóveis são destinados à moradia temporária com fins econômicos ("pool hoteleiro"); b) os compradores dos empreendimentos tinham plena ciência de que os imóveis ainda não possuíam incorporação, razão pela qual não há falar em propaganda enganosa e/ou em omissão de informação; c) os adquirentes nunca sofreram qualquer dano pelo fato de o empreendimento não possuir incorporação; d) nos autos do processo nº 0847237-70.2018.8.20.5001 foi esclarecido que a incorporação não foi efetivada por culpa da empresa Lusal Investimentos, que se negou a assinar escritura pública para transferência do seu percentual do terreno; e) na referida lide, um dos adquirentes esclareceu que, ao comprar a sua unidade, possuía conhecimento de que o condomínio não tinha incorporação, razão pela qual fez cobranças pela documentação legal e legalização do condomínio; f) sempre respondeu e esclareceu sobre o andamento das ações judiciais e extrajudiciais; g) o prédio possui o AVCB (Ato de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e quem teve a iniciativa de constituir o condomínio foram os próprios compradores, que foram orientados pela empresa "Compacta" a procederem à instalação dele; h) a maioria dos compradores sequer morava no empreendimento, pois o utilizavam (e ainda utilizam) para locação dos apartamentos; i) nunca houve empecilho para a posse das unidades; j) os empreendimentos Vida Calma e Reserva Madero não obtiveram a averbação da incorporação no tempo e modo oportunos porque ambos foram frutos de permutas em que os permutantes criaram óbices à concretização dos negócios jurídicos firmados; k) conseguiu regularizar os empreendimentos, estando o Reserva Madero totalmente regularizado (perante prefeitura e registro imobiliário, com condomínio formalizado e unidades individualizadas) e o Vida Calma regularizado perante a prefeitura e em processo de regularização perante o registro imobiliário, restando pendente a confirmação da averbação da construção, formalização do condomínio e individualização das unidades; l) quanto ao Vida Calma, ocorreram diversos entraves judiciais em face da prefeitura municipal, permutantes do terreno e o Cartório responsável; m) na demanda contra a prefeitura, foi comprovado que a demora na regularização da documentação e do habite-se ocorreu por culpa do Município; n) antes mesmo da ciência do processo, já vinha tentando regularizar o empreendimento edificado; o) ocorreram empecilhos porque os terrenos não estavam exclusivamente no seu nome, porque a Lei nº 6.015/1973 (art. 234) estabelece que somente é possível realizar a fusão de dois ou mais imóveis contíguos se eles pertencerem ao mesmo proprietário e, no caso, parte do terreno permanecia em nome da Lusal Investimentos Imobiliários LTDA; p) em razão da sentença proferida nos autos do processo nº 0847237-70.2018.8.20.5001, com imputação de multa em caso de não regularização no tempo ofertado e diante do impedimento absoluto por fato de terceiro, precisou renunciar aos seus direitos e firmou acordo com a empresa Lusal Investimentos Imobiliários LTDA, cedendo a todos os pedidos dela; q) as partes firmaram nova escritura pública de cessão integral do terreno, para constar que ele é de propriedade exclusiva da demandada, sendo gerada nova matrícula (nº 68590), aberta no registro imobiliário em 09 de junho de 2023; r) o requerimento de averbação da construção do empreendimento Vida Calma Flat já foi protocolado (Prenotação nº 138368) junto ao 7º Ofício de Notas e contém toda a documentação exigida pela Lei de Registros Públicos; s) também já protocolou o requerimento de instituição do condomínio e de individualização das unidades (Prenotação nº 138480), com a minuta da Convenção e Regimento do Condomínio do empreendimento Vida Calma Flat; t) já avançou e continua avançando na regularização das unidades, fazendo tudo o que está a seu alcance, sendo necessário destacar que o atraso na regularização dos empreendimentos não pode ser imputado em seu desfavor, já que não deu causa ao imbróglio; u) os empreendimentos Reserva Madero e Vida Calma já se encontram prontos e acabados, não havendo falar em averbação de incorporação; v) o procedimento que foi realizado no Reserva Madero e que está em trâmite no Vida Calma é a averbação da construção, do condomínio e a individualização das unidades; w) não há comprovação de qualquer abalo psicológico que os condôminos tenham sofrido, o que foi apurado na audiência de instrução do processo nº 0847237-70.2018.8.20.5001; x) muito embora o empreendimento Vida Calma não tenha sido regularizado na matrícula no momento inicial, isso nunca foi empecilho para a posse, uso e gozo das suas unidades, o que é exercido em sua plenitude desde a entrega; y) todos os compradores estão usando as unidades compradas e obtendo lucro com a locação delas; e, z) inexiste dano moral coletivo. Por fim, pugnou pelo acolhimento das preliminares e, caso superadas, pela improcedência dos pedidos formulados pelo autor. A ré pugnou pela juntada de prova emprestada, consistente na ata da audiência de instrução realizada no processo nº 0847237-70.2018.8.20.5001 e link para o seu acesso (ID nº 104901877). Petição de ID nº 104902623, na qual a demandada: a) noticiou o cumprimento da determinação judicial; b) reiterou a inviabilidade de averbar a incorporação porque os empreendimentos já foram finalizados; c) enfatizou que o procedimento correto seria a averbação da construção, seguida da averbação da instituição do condomínio e posterior abertura das matrículas das unidades autônomas; d) noticiou que, quanto ao Reserva Madero, já finalizou o procedimento e está buscando a regularização do empreendimento Vida Calma; e, e) alegou que já havia vendido completamente as unidades do empreendimento Vida Calma antes da citação, que o empreendimento Reserva Madero já foi regularizado e aduziu que eles não estão mais à venda. Na ocasião, pugnou pela revogação da medida de urgência e, caso superado o pedido, pela revogação da decisão em relação ao Reserva Madeiro. Anexou os documentos de IDs nos 104901337 a 104903580. Intimado para apresentar réplica (ID nº 106246749), o autor rebateu as preliminares e a alegação de inaplicabilidade do CDC ao caso,e reiterou que (ID nº 108721661): a) a propaganda enganosa resta configurada porque a demandada omitiu informações sobre as características e qualidade dos empreendimentos; e, b) a ré possuía conhecimento da obrigação de cumprir com os requisitos da Lei nº 4.591/1964, no entanto, preferiu iniciar a construção e venda das unidades sem o registro da incorporação imobiliária. Instadas para que informassem acerca do interesse na produção de outras provas (ID nº 106246749), a ré pugnou pela realização de audiência de instrução e julgamento (ID nº 108725171). A requerida alegou que obteve a conclusão do processo cartorário do empreendimento "Vida Calma" em 18 de setembro de 2023 e reiterou que o registro de incorporação se dá antes da construção e não depois, na oportunidade, pugnou pela revogação da medida de urgência (ID nº 108725171). Intimado para se manifestar (ID nº 119551770), o demandante pugnou pela expedição de ofício para o 7º Ofício de Notas de Natal/RN. No despacho de ID nº 152419661, este Juízo determinou a expedição de ofício para o 7º Ofício de Notas de Natal/RN para que informasse: a) se os empreendimentos Vida Calma e Reserva do Madeiro, lançados pela ré, se encontravam com os respectivos registros de incorporação formalizados; b) se os empreendimentos estavam regularizados e, em caso negativo, se existiam pendências a serem cumpridas para a sua regularização; c) caso os empreendimentos estivessem regularizados, quando e como se deu a regularização, apresentando informações sobre as prenotações de n 127.707, 127.708 e 127.709, e sobre as inconsistências verificadas durante o processo de regularização e eventuais diligências realizadas; e, d) o motivo de não ter sido efetivada, por parte do referido Cartório, a regularização dos empreendimentos com base na Lei nº 4.591/1964. Além disso, foi determinada a intimação das partes para que se manifestassem após a resposta e para que informassem sobre o interesse na produção de outras provas. Resposta ao Ofício (ID nº 155563934), na qual o Cartório noticiou que: a) a construção do empreendimento "Vida Calma Flat" foi averbada em 20 de setembro de 2023; b) o referido empreendimento já teve noticiada a instituição do condomínio, o registro da convenção do condomínio e individualização das unidades, com a abertura das matrículas, no dia 20 de setembro de 2023; c) quanto ao empreendimento "Reserva Madero", em 03 de abril de 2023 foi reapresentada a documentação e requerida a legalização da construção do prédio de uso não residencial, tendo sido averbada a construção em 19 de abril de 2023; e, d) o mencionado empreendimento já teve noticiada a instituição do condomínio em 19 de abril de 2023, bem como o registro de sua convenção e individualização das unidades, com a abertura das respectivas matrículas. Intimada para que se manifestasse sobre o ofício (ID nº 155903618), a demandada afirmou que (ID nº 158374634): a) os empreendimentos se encontram regularizados perante os órgãos competentes e o respectivo cartório de registro de imóveis; b) o pressuposto central da ação (irregularidade registral) não mais subsiste; c) celebrou acordo judicial com os adquirentes do empreendimento Vida Calma no processo nº 0847237-70.2018.8.20.5001; d) o referido acordo, que englobou todas as pretensões indenizatórias e obrigação de fazer, foi homologado por sentença com trânsito em julgado em 29 de maio de 2025 e os adquirentes deram plena e irrevogável quitação, o que esvazia a alegação de dano moral coletivo; e, e) é necessária a revogação da medida de urgência porque está impedida de comercializar as unidades remanescentes. Por sua vez, o demandante sustentou que não houve a perda do objeto porque a demanda não se limita à regularização formal dos empreendimentos e que a posterior regularização não afasta a prática do ato ilícito originário (ID nº 160988765), além disso, pontuou que os acordos juntados pela demandada dizem respeito a direitos individuais de determinados adquirentes, não abrangendo o pedido coletivo desta lide. É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. De início, a causa comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. É certo que a demandada requereu, ao ID nº 108725171, a produção de prova testemunhal destinada a demonstrar a ausência de prejuízos aos adquirentes e, posteriormente, ao ID nº 158374634, renovou de forma genérica o pedido de reabertura da instrução. A prova, contudo, mostra-se desnecessária para a solução das questões controvertidas. Os fatos determinantes para o julgamento — comercialização das unidades antes do registro de incorporação, situação registral dos empreendimentos e posterior regularização — estão documentalmente demonstrados e, em larga medida, são incontroversos. A própria demandada admite que as unidades foram negociadas sem prévio registro de incorporação e que a regularização dos prédios concluídos somente ocorreu posteriormente. De outra parte, a prova testemunhal especificada tinha por finalidade demonstrar a ausência de prejuízo ou de abalo individual dos adquirentes, circunstância que não é determinante para a caracterização do dano moral coletivo, cuja natureza é transindividual. Mostra-se, portanto, desnecessária a dilação probatória, razão pela qual se indefere a produção da prova testemunhal requerida. I - Da inépcia da petição inicial Da leitura da petição inicial, constata-se que a parte demandante expôs de maneira suficientemente determinada os fatos que fundamentam a pretensão, consistentes, em síntese, na comercialização de unidades imobiliárias sem o prévio registro exigido pela Lei nº 4.591/64, e formulou pedidos relacionados diretamente à narrativa apresentada. A circunstância de os empreendimentos já se encontrarem construídos e de a posterior regularização registral ter ocorrido por meio de averbação da construção, instituição do condomínio e individualização das unidades, em vez de registro retroativo da incorporação, não torna inepta a petição inicial. Rejeita-se, assim, a preliminar. II - Da litispendência A litispendência pressupõe identidade entre partes, causa de pedir e pedido. Tal identidade não se verifica entre esta ação e o processo nº 0847237-70.2018.8.20.5001. Naquela demanda figuraram como autores determinados adquirentes do empreendimento Vida Calma, os quais buscaram a instituição do condomínio edilício, a individualização das unidades autônomas, a abertura das respectivas matrículas e indenizações relacionadas às suas situações individuais. Nesta ação civil pública, diversamente, o Ministério Público atua em defesa de interesses transindividuais e individuais homogêneos, a controvérsia alcança também o empreendimento Reserva Madero e inclui tutela inibitória dirigida à prática empresarial futura e pedido autônomo de reparação do dano moral causado à coletividade. Não há, portanto, identidade subjetiva ou objetiva entre as demandas. Pela mesma razão, os acordos posteriormente celebrados com adquirentes determinados e homologados nas ações individuais não produzem coisa julgada apta a impedir o exame da pretensão coletiva veiculada neste processo. Portanto, rechaça-se a preliminar. III - Da ilegitimidade ativa A Constituição Federal, em seu art. 129, inciso III, atribui ao Ministério Público a promoção do inquérito civil e da ação civil pública para tutela dos interesses difusos e coletivos. No âmbito das relações de consumo, o art. 82, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor também lhe confere legitimação para a defesa coletiva dos interesses previstos no art. 81 daquele diploma. A pretensão deduzida não se limita à defesa patrimonial de um grupo restrito de adquirentes identificados. A comercialização de empreendimentos imobiliários ao público sem observância do registro prévio exigido em lei projeta efeitos sobre os adquirentes já contratantes e, simultaneamente, sobre consumidores indeterminados potencialmente alcançados pela mesma prática. A tutela inibitória requerida, dirigida à atuação futura da incorporadora, evidencia essa dimensão difusa da demanda e a relevância social do interesse protegido. A circunstância de alguns adquirentes terem ajuizado ações próprias não elimina a tutela coletiva nem retira a legitimidade do Ministério Público. Destarte, afasta-se a preliminar. IV - Da alegada perda superveniente do objeto A regularização superveniente dos empreendimentos não acarreta a extinção integral da demanda por perda do objeto. A resposta do 7º Ofício de Notas demonstra que a construção do Reserva Madero foi averbada em 19 de abril de 2023, seguindo-se a instituição do condomínio, o registro de sua convenção, a individualização das unidades e a abertura das respectivas matrículas. Quanto ao Vida Calma Flat, a construção foi averbada em 20 de setembro de 2023, data em que também foram ultimados os atos relativos à instituição do condomínio, convenção e individualização das unidades. A regularização do Reserva Madero ocorreu, portanto, após o ajuizamento e a concessão da medida urgência, mas antes da citação da demandada. Já a regularização do Vida Calma ocorreu posteriormente à citação. É cediço que a perda de objeto "acontece em razão da superveniência da falta de interesse processual, seja porque o autor da demanda já obteve a satisfação da pretensão deduzida, não necessitando mais da intervenção do Estado-Juiz, seja porque a prestação jurisdicional já não lhe será mais útil, ante a modificação das condições de fato e de direito que motivaram o pedido" (TJRN, MS 2009.010771, Tribunal Pleno, Rel. Des. Convocado Armando da Costa Ferreira, julgamento em 28.04.2010). No caso dos autos, percebe-se que a regularização dos empreendimentos somente ocorreu após o ajuizamento da demanda, deferimento da medida liminar e citação da demandada, conforme se infere das informações prestadas pelo 7º Ofício de Notas de Natal/RN (ID nº 155563934), tratando-se de mero cumprimento de determinação judicial, o que afasta, por óbvio, a perda superveniente do objeto, haja vista a pendência de confirmação da medida liminar, que possui natureza precária. Sendo assim, rechaça-se a preliminar. V - Da relação de consumo A demandada sustentou que os imóveis foram adquiridos com finalidade econômica, inclusive para integração a “pool hoteleiro” ou locação direta, circunstância que, a seu ver, afastaria a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Os autos efetivamente contêm elementos indicando que diversos adquirentes destinavam suas unidades à locação. Esse fato, todavia, não permite concluir que o conjunto dos adquirentes atuasse profissionalmente no mercado imobiliário ou hoteleiro ou que os imóveis fossem necessariamente incorporados a uma cadeia empresarial de produção ou circulação de serviços. A simples obtenção de frutos civis mediante locação do bem adquirido não se confunde, por si só, com sua aquisição para revenda ou como insumo de atividade empresarial profissional. No contexto coletivo examinado, a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário e ofereceu ao público unidades de empreendimentos por ela construídos e comercializados, inexistindo prova de que a universalidade dos destinatários se apresentasse como agentes profissionais do mercado hoteleiro. Mostra-se, assim, aplicável a legislação consumerista à relação coletiva discutida. De todo modo, a proibição de negociação de unidades antes do registro do memorial de incorporação decorre diretamente da Lei nº 4.591/64 e subsiste independentemente da controvérsia acerca da finalidade econômica eventualmente atribuída, em situações individuais, a determinada unidade adquirida. VI - Da comercialização sem o prévio registro e da tutela inibitória A controvérsia central reside na legalidade da comercialização das unidades autônomas antes do prévio registro da incorporação imobiliária. Da análise dos autos, depreende-se que a controvérsia reside na (i)legalidade da conduta da ré de comercializar as unidades autônomas sem o prévio registro da incorporação imobiliária, bem como na (in)existência de danos morais coletivos. Sobre a temática em apreço, a Lei nº 4.591/64 - que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias - estabelece que o registro do memorial de incorporação é condição indispensável para que o incorporador possa alienar frações autônomas. Veja-se: Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: Para que não pairem dúvidas, embora a referida redação tenha sido dada pela Lei nº 14.382 de 2022, as redações anteriores também estabeleciam a mencionada condição. In verbis: Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (REVOGADO). Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021) (REVOGADO). Outrossim, o mencionado diploma estabelece que a conduta do incorporador de negociar frações ideais sem antes cumprir com as exigências legais é configurada como contravenção à economia popular. Destaca-se: Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; As referidas normas visam proteger os adquirentes, assegurando que o incorporador demonstre, perante o registro imobiliário, a regularidade da documentação do terreno, do projeto e da própria incorporação, antes de captar recursos dos consumidores. Além disso, a Lei nº 4.591 exige que sejam fornecidas informações claras aos adquirentes, entre elas está a obrigatoriedade de indicação do número do registro da incorporação perante o cartório competente, sob pena de multa. Destaca-se: Art. 32 (...) § 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade. A finalidade da exigência é conferir segurança jurídica aos adquirentes antes do ingresso das unidades no mercado, mediante prévio controle registral da documentação relativa ao imóvel, ao empreendimento e à própria incorporação. Os documentos juntados aos autos demonstram que o Ministério Público realizou diligências perante o registro imobiliário e recebeu, em mais de uma oportunidade, a informação de que os empreendimentos Vida Calma e Reserva Madero não possuíam o registro de incorporação. A própria demandada não nega esse fato. Ao contrário, asseverou que os empreendimentos já se encontravam concluídos e que, por isso, a regularização tardia não poderia ocorrer mediante registro da incorporação, mas mediante averbação da construção, instituição do condomínio e individualização das unidades. Também é incontroverso que a comercialização precedeu essa regularização. A ré afirmou que as unidades do Vida Calma já haviam sido integralmente vendidas antes mesmo de sua citação, enquanto a documentação reproduzida na inicial demonstra que, em setembro de 2022, os dois empreendimentos ainda eram objeto de divulgação comercial. Os entraves relatados pela demandada, relacionados aos permutantes dos terrenos, ao Município e ao procedimento registral, podem explicar as dificuldades enfrentadas para a regularização, mas não afastam a incidência da norma que condicionava a comercialização ao prévio cumprimento das exigências registrais. Sobre o tempa, eis o pensar da jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. DIREITO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NECESSIDADE DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. VALIDADE DOS CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA . ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 . O propósito recursal consiste em definir, além da existência de negativa de prestação jurisdicional, se é possível a adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado com quem não era proprietário do bem. 2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3 . A incorporação imobiliária envolve a promessa de venda de uma coisa futura, composta por edificações erguidas em um único terreno, sobre as quais haverá titularidade exclusiva da unidade ocupada pelo adquirente, mas compartilhada a propriedade do terreno com os demais adquirentes, em regime de condomínio. 4. É obrigação legal do incorporador levar a registro, na matrícula do imóvel a ser incorporado, o memorial de incorporação a fim de gerar segurança jurídica às relações que envolvam o bem, de modo que, enquanto não registrado o memorial, não se pode comercializar as unidades autônomas futuras. 5 . O incorporador poderá ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes das unidades autônomas quando, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias ou retardar-lhes excessivamente o andamento. Contudo, para que haja a adjudicação compulsória do imóvel pelos adquirentes é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel. 6. Na espécie, inviável adjudicação do imóvel, pois o memorial de incorporação não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e a comercialização dos bens se deu por pessoa que não possuía sequer uma perspectiva de aquisição do domínio do terreno .7. Contudo, o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pelo incorporador não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, pois este gera efeitos obrigacionais entre as partes e, até mesmo, contra terceiros. Assim, a questão deverá ser resolvida pela rescisão do contrato e a condenação da suposta incorporadora por perdas e danos.8 . Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 1770095 DF 2017/0228518-9, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2022) AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS . NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964 . DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n . 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei . Precedentes. 2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial. (STJ - AgRg no REsp: 334838 AM 2001/0091744-9, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 18/05/2010, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2010) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA . ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES LEGAIS E CONTRATUAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DE MULTA DE 50% PREVISTA NA LEI Nº 4 .591/64. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I . CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda movida pela parte autora contra a incorporadora. A autora alegou que a ré não registrou o memorial de incorporação do imóvel à época da celebração do contrato, em desacordo com o artigo 32 da Lei nº 4.591/64, pedindo a rescisão contratual, devolução dos valores pagos, multa de 50% e indenização por danos morais. O juízo de 1º grau julgou improcedente a ação, considerando que o contrato tratava-se de reserva de imóvel e que o registro foi realizado posteriormente, sem atrasos injustificados . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se houve descumprimento das obrigações legais e contratuais pela incorporadora, em especial o não registro do memorial de incorporação no prazo legal, justificando a rescisão do contrato; e (ii) estabelecer se a autora tem direito à aplicação da multa de 50% prevista no artigo 35, § 5º da Lei nº 4.591/64 e à indenização por danos morais. III . RAZÕES DE DECIDIR O registro do memorial de incorporação imobiliária, conforme o artigo 32 da Lei nº 4.591/64, é requisito indispensável para a venda de unidades autônomas. O contrato entre as partes, firmado antes do registro do memorial, configura descumprimento dessa exigência legal. Embora o juízo de origem tenha considerado o contrato como "reserva de imóvel", as cláusulas do pacto, que detalham unidade, preço e forma de pagamento, caracterizam uma promessa de compra e venda, vin culada às regras da incorporação imobiliária . O descumprimento da norma legal impõe a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos pela autora, conforme previsto no contrato e na jurisprudência, sem qualquer retenção. A multa de 50% prevista no artigo 35, § 5º da Lei nº 4.591/64 é devida, dado o descumprimento da obrigação de registrar a incorporação antes de comercializar as unidades. Não se configura dano moral, uma vez que a falha na incorporação não gerou ofensa à dignidade ou honra da autora, sendo insuficiente para caracterizar abalo moral indenizável . IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A comercialização de unidades autônomas, sem o prévio registro do memorial de incorporação viola o artigo 32 da Lei nº 4.591/64, ensejando a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos . A multa de 50% prevista no artigo 35, § 5º da Lei nº 4.591/64 aplica-se de forma cogente, em caso de descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação. A ausência de registro do memorial de incorporação não gera, por si só, direito a indenização por danos morais, salvo demonstração de abalo à dignidade ou à honra. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4 .591/64, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 487, I; CF/1988, art. 5º, V . Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.952.243/PE, rel . Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 22/08/2023; TJMG, Apelação Cível 1.0000 .23.163208-4/001, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, 9ª Câm . Cível, j. 22/08/2023. (TJ-MG - Apelação Cível: 00813116220168130180, Relator.: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 15/11/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/11/2024). A existência dessas dificuldades, ao contrário, evidencia a razão de ser da proteção legal: a negociação das futuras unidades somente poderia ocorrer depois de solucionados os obstáculos que impediam o registro da incorporação. A regularização posterior dos edifícios não transforma em lícita, retroativamente, a comercialização ocorrida sem o registro prévio exigido. Por outro lado, tendo sido integralmente regularizados o Reserva Madero e o Vida Calma, não subsiste fundamento para manter a proibição de comercialização especificamente relacionada a esses dois empreendimentos nem para impor, em caráter definitivo, a apresentação de registros de incorporação que não integram o procedimento registral utilizado para a regularização de edificações já concluídas. Permanece pertinente, contudo, a tutela inibitória destinada a evitar a reiteração da conduta. Mostra-se, assim, cabível impor à demandada a obrigação de se abster de oferecer, prometer vender, alienar ou onerar frações ideais correspondentes a futuras unidades autônomas submetidas ao regime de incorporação imobiliária antes do registro do respectivo memorial no Registro de Imóveis competente. VII - Do dano moral coletivo O dano moral coletivo possui natureza autônoma e não se confunde com a soma dos eventuais danos morais experimentados individualmente pelos adquirentes. Por essa razão, a demonstração de que determinado comprador tinha conhecimento da situação registral do empreendimento, utilizava normalmente sua unidade ou dela extraía renda não é suficiente para afastar, por si só, a existência de lesão de natureza transindividual. O que se examina é a aptidão da conduta para atingir, de maneira relevante, valores juridicamente tutelados da coletividade. No caso, não se cuida de irregularidade episódica ou meramente formal. A demandada colocou no mercado unidades pertencentes a dois empreendimentos sem o prévio registro exigido pela Lei nº 4.591/64, tendo a comercialização ocorrido antes da regularização registral e alcançado pluralidade de adquirentes. Ainda em setembro de 2022 havia publicidade dos empreendimentos, quando o registro de incorporação permanecia inexistente. A conduta submeteu os adquirentes à insegurança registral inerente à aquisição de unidades cuja estrutura jurídica ainda não se encontrava formalizada e, em dimensão coletiva, comprometeu os deveres de transparência, confiança e regularidade que devem presidir o mercado imobiliário. O fato de alguns adquirentes terem ciência da irregularidade não a torna lícita, porque a exigência de registro prévio possui caráter obrigatório e não se encontra à disposição das partes. O precedente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina colacionado pelo próprio Ministério Público na réplica — Apelação nº 0900281-52.2019.8.24.0023, julgada pela Quinta Câmara de Direito Civil em 10 de maio de 2022 — reconhece, em situação envolvendo comercialização imobiliária sem prévio registro de incorporação, a possibilidade de dano moral coletivo quando a conduta atinge valores relevantes da coletividade. Também não afastam a pretensão os acordos celebrados em processos individuais. As transações dizem respeito a adquirentes determinados e a seus direitos patrimoniais próprios, não abrangendo a lesão transindividual objeto desta ação civil pública. A posterior regularização dos dois empreendimentos e as providências adotadas pela ré para solucionar as pendências não eliminam o ilícito já praticado, mas constituem circunstâncias relevantes para o dimensionamento da reparação. Para rechaçar qualquer d~uvida: No mesmo sentido: DIREITO DO CONSUMIDOR E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA IRREGULAR . VENDA DE UNIDADES ANTES DO REGISTRO. OBRIGAÇÕES DE FAZER E DANO MORAL COLETIVO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO . I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação civil pública para reconhecer irregularidades em empreendimento imobiliário, condenando as rés ao cumprimento de obrigações de fazer relativas à regularização urbanística, administrativa e registral, bem como ao pagamento de indenização por dano moral coletivo. II. Questão em discussão 2 . Há quatro questões em discussão: (i) saber se o Ministério Público detém legitimidade ativa para a propositura da ação civil pública; (ii) saber se restaram comprovadas irregularidades relevantes na incorporação imobiliária, notadamente a comercialização de unidades antes do registro; (iii) saber se subsiste a obrigação de regularização urbanística e registral do empreendimento; (iv) saber se é cabível a condenação por dano moral coletivo e se o valor fixado é proporcional. III. Razões de decidir 3. A demanda versa sobre interesses difusos e coletivos, relacionados à proteção do mercado consumidor e à regularidade da incorporação imobiliária, o que legitima a atuação do Ministério Público . 4. A prova dos autos demonstra a venda de unidades antes do registro da incorporação, em afronta ao art. 32 da Lei nº 4.591/64, bem como o cumprimento apenas parcial das obrigações urbanísticas e administrativas do empreendimento . 5. A persistência de pendências estruturais, urbanísticas e registrais justifica a imposição de obrigações de fazer, visando à completa regularização do condomínio. 6. A conduta das rés extrapola o âmbito individual dos adquirentes, atingindo valores coletivos relevantes, o que autoriza a condenação por dano moral coletivo . 7. O valor indenizatório fixado mostra-se proporcional e razoável, atendendo aos critérios pedagógico e sancionatório da reparação coletiva. IV. Dispositivo e tese 8 . Recurso desprovido. Tese de julgamento: “É legítima a atuação do Ministério Público em ação civil pública que visa à correção de irregularidades em incorporação imobiliária, sendo cabível a imposição de obrigações de fazer e a condenação por dano moral coletivo quando comprovada a venda de unidades antes do registro da incorporação e o descumprimento de deveres urbanísticos e administrativos.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 127 e 129, III; Lei nº 4 .591/64, art. 32; CDC, arts. 6º e 81. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1 .391.198/RS; TJ-SC, Apelação nº 0900281-52.2019.8 .24.0023. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10541288020198110041, Relator.: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/06/2026, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 03/06/2026) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO MINISTÉRIO PÚBLICO PUBLICIDADE ENGANOSA . VENDA DE IMÓVEIS SEM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DANO MORAL COLETIVO. POSSIBILIDADE. RECONHECIMENTO IN RE IPSA . PRECEDENTES DO STJ. ILÍCITO RECONHECIDO NA SENTENÇA E LESIVIDADE A VALORES FUNDAMENTAIS DA SOCIEDADE EVIDENTE. CONDENAÇÃO QUE SE IMPÕE. QUANTUM INDENIZATÓRIO . NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - ApCiv: 09002815220198240023 SC, Relator.: CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA, Data de Julgamento: 10/05/2022, 5ª Câmara de Direito Civil) Consideradas a natureza da conduta, sua extensão, a pluralidade de consumidores expostos, o caráter preventivo da reparação coletiva e, em sentido moderador, a regularização integral posteriormente alcançada, mostra-se adequado fixar a indenização por dano moral coletivo em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). VIII - Da publicação do edital previsto no art. 94 do Código de Defesa do Consumidor O art. 94 do Código de Defesa do Consumidor prevê a publicação de edital após a propositura da ação coletiva, com a finalidade de possibilitar a intervenção de interessados no processo. Embora a providência não tenha sido adotada oportunamente, a determinação de publicação somente nesta fase, após encerrada a instrução e no momento da prolação da sentença, já não cumpriria a finalidade processual para a qual foi instituída. A ausência de intervenção individual no processo, ademais, não altera a natureza coletiva da demanda nem impede a tutela dos interesses transindividuais nela deduzidos. Mostra-se, portanto, inócua a determinação da providência nesta etapa processual. Ante o exposto, confirmo, em parte, a tutela, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência: a) condeno a demandada na obrigação de não fazer consubstanciada em somente lançar empreendimentos, no modelo de incorporação imobiliária, após proceder o registro de incorporação, observando as exigências legais; e, b) condeno a requerida ao pagamento de danos morais coletivos no importe de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a contar da data do arbitramento (Enunciado nº 362 da Súmula de Jurisprudência do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ); e, c) revogo parcialmente a tutela de urgência de ID nº 96418103 quanto à suspensão do lançamento, vendas, anúncios e publicidades dos empreendimentos Vida Calma e Reserva Madero, diante da superveniente regularização registral de ambos, ficando superadas as providências documentais nela impostas. Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Deixo de condenar a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência em atenção ao que dispõe o art. 18 da Lei nº 7.347/85 ("Art. 18. Nas ações de que trata esta lei, não haverá adiantamento de custas, emolumentos, honorários periciais e quaisquer outras despesas, nem condenação da associação autora, salvo comprovada má-fé, em honorários de advogado, custas e despesas processuais."). Considerando que a irregularidade registral existente à época do ajuizamento deu causa à instauração da demanda e que a regularização somente ocorreu supervenientemente, condeno a demandada ao pagamento das custas processuais. Deixo de fixar honorários advocatícios sucumbenciais em favor do Ministério Público, em atenção ao regime previsto no art. 18 da Lei nº 7.347/85. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 02 de setembro de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)