0808859-73.2024.4.05.8400

Intimação

TRF5 · 4ª Vara Federal RN · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal RN PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0808859-73.2024.4.05.8400 AUTOR: ROSILDO DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO - DF71225 ADVOGADO do(a) AUTOR: STEFANY DA SILVA BARBOSA - DF72260 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEILANE CARDOSO CHAVES ANDRADE - BA17488 S E N T E N Ç A EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INÉPCIA DA INICIAL NÃO CONFIGURADA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRIMEIRO E SEGUNDO LEILÕES. AUSÊNCIA DE INTERVALO MÍNIMO DE QUINZE DIAS ENTRE AS PRAÇAS. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE. IMPROCEDÊNCIA. - O procedimento de consolidação da propriedade em alienação fiduciária de bem imóvel regido pela Lei n.º 9.514/97 submete-se às garantias do devido processo legal, exigindo regular constituição em mora do devedor fiduciante, nos termos da Lei. - Pretende o autor a anulação dos leilões extrajudiciais promovidos pela Instituição financeira e a invalidação dos respectivos efeitos, ao fundamento de irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, especialmente quanto à sua notificação para purgação da mora, ao intervalo entre os leilões e à avaliação do imóvel. - A alegação de inépcia da petição inicial somente se sustenta quando a peça inaugural não permite a adequada compreensão da controvérsia ou do provimento jurisdicional pretendido, não se confundindo eventual insuficiência probatória com defeito de formulação da demanda. - Caso em que comprovada a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária, inexistindo nulidade apta a desconstituir seus efeitos. A exigência legal de intimação para purgação da mora não se confunde com formalismo absoluto, reputando-se atendido o devido processo quando efetuadas diligências idôneas e evidenciada, ademais, a ciência inequívoca do devedor quanto ao procedimento em curso e à possibilidade de exercício da faculdade legal. - A alegação de desconhecimento do conteúdo da notificação não se sustenta quando ausente demonstração de circunstância excepcional a afastar a presunção de ciência, especialmente quando corroborada por elementos que indicam conhecimento do inadimplemento e da necessidade de regularização. - Realizados os leilões em 4 e 9 de setembro de 2024, sem que a alegação de ausência de intervalo mínimo de quinze dias entre as praças encontre amparo na legislação, que estabelece que o segundo leilão será realizado nos quinze dias seguintes ao primeiro. Ausente, ademais, prova suficiente de irregularidade na avaliação do imóvel ou de circunstância capaz de comprometer a validade da consolidação da propriedade. - Improcedência da pretensão. I - RELATÓRIO ROSILDO DA SILVA, qualificado nos autos e através de advogadas habilitadas, propõe ação cível pelo procedimento comum com pedido de tutela de urgência em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, igualmente qualificada, visando à anulação do leilão do imóvel descrito nos autos ou qualquer outro leilão que venha a ocorrer ou que já tenha ocorrido, invalidando os respectivos efeitos. Alega o autor, em síntese, que: a) celebrou contrato de compra e venda de imóvel n.º 8.555531070045 com a CAIXA, que inclui mútuo e alienação fiduciária, no valor total de R$ 119.000,00 (cento e dezenove mil reais), sendo R$ 107.000,00 (cento e sete mil reais) financiados pelo banco e R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) provenientes de recursos próprios; b) embora reconheça a existência de parcelas em atraso, tentou, sem sucesso, negociar a dívida diretamente com a Instituição financeira; c) foi notificado sobre a realização de leilão do imóvel, com o primeiro pregão marcado para o dia 4 de setembro de 2024 e o segundo para o dia 9 de setembro de 2024, sem o intervalo mínimo de 15 (quinze) dias entre os leilões, conforme exige a legislação de alienação fiduciária; d) não foi devidamente intimado para purgar a mora; e) a avaliação do imóvel está incorreta, uma vez que não levou em consideração benfeitorias feitas no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Atribui à causa o valor de R$ 207.000,00 (duzentos e sete mil reais). Junta documentos e requer a justiça gratuita. Houve deferimento parcial do pedido formulado na inicial, atribuindo-lhe natureza cautelar, para determinar que sejam suspensas todas as medidas que impliquem na indisponibilidade do imóvel designado Rua Senador Odilon Braga, 165, apartamento 804, Torre Ilhéus, Esperança - Parnamirim/RN, descrito na matrícula sob o n.º 71.506, do 1.º Ofício de Notas de Parnamirim-RN, sem prejuízo de que novos fatos venham a gerar a revogação da presente medida. Deferido, ainda, o pedido de justiça gratuita (id. n.º 116715505). Inviabilizada a tentativa de conciliação, por ausência de ambas as partes (id. n.º 116715174). Citada, a CAIXA apresenta contestação arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, sustenta que todo o procedimento seguiu os trâmites legais e foi conduzido de forma legítima, não havendo irregularidade ou responsabilidade a ser imputada à Instituição, motivo pelo qual pede a improcedência dos pedidos (id. n.º 116715558). Junta documentos. Não houve réplica. Determinada a intimação das partes para juntarem aos autos cópias de avisos de recebimento ou documentos que atestem a tentativa de intimação/notificação pessoal do demandante para purgar a mora (id. n.º 116715221). A CAIXA trouxe documentação já anexada aos autos, qual seja: o edital de consolidação de propriedade realizado em 4 e 9 de setembro de 2024; a notificação extrajudicial e os ARs com endereço constante na Rua Senador Odilon Braga, 165, Boa Esperança, Parnamirim/RN, com assinatura de recebimento por Zezito da Silva, em 23 de julho de 2024 e Leandro, em 24 de julho de 2024. A parte autora não apresentou documentação. Intimada para falar sobre os documentos apresentados pela Caixa, apresentou réplica intempestiva (id. n.º 116715176). Decisão determinando a realização de audiência de instrução e julgamento para esclarecimento dos fatos, com o depoimento pessoal da parte autora, da Caixa, acompanhada de representante legal ou preposto com conhecimento dos fatos e do servidor do 1.º Ofício de Notas de Parnamirim/RN que certificou e/ou fez a diligência de intimação, além de eventuais testemunhas (id. n.º 116715113). Autor apresentou réplica (id. n.º 147248105). Em audiência realizada em 19 de março de 2026, foram colhidos os depoimentos da Sr.ª Luciana Christine Rodrigues do Vale, serventuária do cartório de imóveis de Parnamirim/RN, como testemunha, e do autor, o Sr. Rosildo da Silva, em depoimento pessoal. Ao final, a testemunha comprometeu-se a juntar do dossiê de consolidação da propriedade do imóvel (id. n.º151878017). Certificou-se o decurso do prazo sem a juntada da documentação referida na audiência. Razões finais apresentadas pela CAIXA e pela parte autora (ids. n.º 155399859 e 160958759). Vieram-me, então, conclusos para julgamento os autos, que, relatados, decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Pretende o autor a anulação do leilão do imóvel descrito nos autos ou qualquer outro leilão que venha a ocorrer ou que já tenha ocorrido, invalidando os respectivos efeitos. Examino inicialmente a preliminar de inépcia da inicial. A petição inicial descreve adequadamente a relação jurídica estabelecida entre as partes, indica o imóvel objeto da controvérsia, aponta as supostas irregularidades ocorridas no procedimento extrajudicial e formula pedidos determinados de invalidação da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes. A circunstância de a parte autora não ter apresentado, desde logo, elementos probatórios completos para comprovar suas alegações diz respeito ao mérito da demanda, e não à aptidão da peça inaugural. Rejeito, nesses termos, a preliminar suscitada. No mérito, a controvérsia cinge-se ao exame da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto do contrato n.º 8.555531070045 e dos posteriores leilões realizados pela CAIXA, especialmente quanto à alegada ausência de intimação para purgação da mora. A alienação fiduciária de imóvel submete-se ao procedimento previsto na Lei n.º 9.514/97, segundo o qual, vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser intimado para purgar a mora no prazo legal e, não ocorrendo o pagamento, poderá ser consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. A legislação exige, portanto, a observância do procedimento extrajudicial e da prévia ciência do devedor acerca da possibilidade de purgação da mora. No caso, a prova produzida não confirma a alegação de irregularidade na constituição do mutuário em mora. Consta dos autos certidões do 1.º Ofício de Notas e Registros de Parnamirim/RN, de 14 de junho de 2023, e também em 8 de fevereiro de 2024, certificando que não houve satisfação da purgação da mora pelo autor dentro do prazo do art. 26, §§ 1.º e 4.º, da Lei n.º 9.514/97, tendo sido encerrado o procedimento de intimação e a possibilidade de purgação da mora perante a Serventia (ids. n.º 116713684 e 116715263). A decisão de saneamento e organização do processo registrou que, para fins de comprovação da notificação para purgar a mora, a CAIXA apresentou documento oficial do Cartório de Parnamirim/RN no qual consta que o autor foi regularmente intimado em 18 de janeiro de 2024, nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97, não tendo purgado a mora no prazo legal (id. n.º 116713326). Essa documentação tem especial relevância probatória, porque expedida pela Serventia extrajudicial responsável pelo procedimento e dotada de fé pública. A ausência, posteriormente, da juntada do dossiê de consolidação prometida pela serventuária em audiência não tem o efeito de tornar inexistentes os demais documentos regularmente incorporados aos autos. A ata de audiência registra apenas o compromisso de juntada do dossiê, não havendo nenhuma declaração da testemunha no sentido de que a intimação não tenha ocorrido; ao contrário, o conjunto documental disponível nos autos é suficiente para demonstrar a sequência do procedimento. Também não procede a alegação do autor em réplica de que a consolidação teria ocorrido em 8 de maio de 2024. A documentação da CAIXA registra que o contrato foi firmado em 27 de junho de 2014, tendo por objeto financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, e que, em 24 maio de 2024, ocorreu a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. A planilha de evolução do financiamento registra a ocorrência nessa mesma data de evento denominado "Consolidação da Propriedade SFI Garantia Fiduciária" (id. n.º 116714565). De igual modo, a certidão do Registro de Imóveis informa que o título de consolidação foi registrado em 24 de maio de 2024, com a prática do ato de "Consolidação da Propriedade" sob a averbação AV-8 (id. n.º 116713326). O documento registral, que constitui fonte objetiva para aferição do momento da consolidação, aponta a data de 24 de maio de 2024. Não procede igualmente a tentativa de utilizar os avisos de recebimento de julho de 2024 como prova de que a intimação para purgação da mora teria ocorrido somente nessa ocasião, porque a própria documentação demonstra que as correspondências de julho de 2024 tinham objeto diverso: comunicar ao autor a realização dos leilões do imóvel já consolidado em favor da CAIXA; ou seja, a notificação extrajudicial emitida em 12 de julho de 2024 informa que o imóvel matrícula n.º 71.506, já era de propriedade da CAIXA "havido por consolidação da propriedade", e que seria levado ao primeiro leilão em 4 de setembro de 2024 e, caso não arrematado, a segundo leilão em 9 de setembro de 2024 (id. n.º 116715315). Logo, não há incompatibilidade temporal entre a consolidação da propriedade e a correspondência recebida em julho de 2024. A primeira ocorreu em 24 de maio de 2024; a segunda destinou-se à ciência acerca dos leilões subsequentes. O autor alega ainda que os leilões realizados em 4 e 9 de setembro de 2024 seriam inválidos porque não teria sido observado intervalo mínimo de 15 (quinze) dias entre eles. Mas a alegação decorre de interpretação equivocada da legislação. Aa Lei n.º 9.514/97 estabelece que, frustrado o primeiro leilão nas condições legais, o segundo será realizado nos 15 (quinze) dias seguintes (art. 27, § 1.º). Não se exige, portanto, intervalo mínimo de 15 (quinze) dias entre as praças. Assim, a realização do segundo leilão 5 (cinco) dias depois do primeiro, como ocorreu no caso concreto, encontra-se dentro do intervalo previsto na legislação. Não há, no ponto, vício capaz de invalidar o procedimento. A legislação também prevê a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico. A CAIXA comprovou a expedição de notificação extrajudicial ao endereço do próprio imóvel objeto da garantia, constando dos avisos de recebimento a entrega em 23 e 24 de julho de 2024. A correspondência identificava o autor como destinatário e continha expressamente as datas dos dois leilões. É verdade que os avisos foram assinados por terceiros. Todavia, a questão deve ser examinada em conjunto com a finalidade e o conteúdo da comunicação e, sobretudo, com o resultado efetivamente produzido pelo procedimento. Os 2 (dois) leilões foram realizados sem que houvesse qualquer interessado ou arrematante, conforme documentação juntada pela própria CAIXA. O imóvel consta no resultado do Certame como "Sem licitante". Assim, não houve arrematação, transferência do imóvel a terceiro ou qualquer outro ato expropriatório em favor de adquirente particular que pudesse ter sido praticado em prejuízo do autor. De todo modo, eventual discussão acerca da forma de comunicação das datas dos leilões não alcança a validade da consolidação da propriedade, que constitui ato anterior e foi regularmente formalizado em 24 de maio de 2024. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a necessidade de ciência do devedor acerca da realização do leilão nos procedimentos regidos pela Lei n.º 9.514/97 após a alteração promovida pela Lei n.º 13.465/17. No caso dos autos, todavia, a CAIXA demonstrou ter encaminhado correspondência ao endereço contratual, contendo as datas dos leilões, não havendo, arrematação ou transferência do imóvel a terceiro. O autor alega ainda que a avaliação do imóvel não teria considerado benfeitorias realizadas no valor aproximado de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A alegação, entretanto, não foi acompanhada de prova suficiente. Não há nos autos laudo técnico, avaliação particular ou qualquer outro elemento capaz de demonstrar que o valor atribuído ao imóvel tenha sido incorreto ou que determinadas benfeitorias tenham sido efetivamente incorporadas ao bem e desconsideradas na avaliação. Ao contrário, a documentação da CAIXA registra avaliação do imóvel no valor de R$ 207.000,00 (duzentos e sete mil reais), correspondente ao valor atribuído à causa e utilizado no procedimento de alienação. A alegação da existência de benfeitorias desacompanhada de prova acerca de sua realização, natureza, valor e efetiva repercussão sobre o preço do imóvel, não é suficiente para afastar a presunção de regularidade do procedimento. Consequentemente, não há fundamento para declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou dos atos praticados posteriormente. III - DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, julgo improcedente o pedido e revogo a tutela cautelar anteriormente deferida. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2.º, do CPC, considerando que foi deferido o benefício da justiça gratuita, fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência, na forma do art. 98, § 3.º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa. Sentença publicada e registrada eletronicamente no PJe. Intimem-se. Natal/RN, data de assinatura no sistema. (assinado digitalmente) JANÍLSON BEZERRA DE SIQUEIRA Juiz Federal