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2026-09-16 · TJRN
PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE
4ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0808617-61.2025.8.20.5124
AUTOR: RONEILSON MEDEIROS DA SILVA
ADVOGADO(A) AUTOR: BRUNO SANTOS DE ARRUDA (RN005644)
REU: ML3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO(A) REU: GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA (RN003686)
SENTENÇA
Vistos em correição.
I - RELATÓRIO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com restituição em dobro de
valores pagos indevidamente e pedido de tutela antecipada, promovida por Roneilson
Medeiros da Silva em face de ML3 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., tendo por objeto
a regularização documental de imóvel adquirido pelo autor, com a expedição do “habite-se”,
bem como a restituição dos valores pagos a título de taxa de obra após a entrega das chaves
do empreendimento.
Narrou que adquiriu unidade residencial no empreendimento denominado
Mirantes Caminho do Mar, localizado no Distrito Litoral de Pium, em Parnamirim/RN, por meio
de contrato de compra e venda firmado na planta, com financiamento imobiliário junto à Caixa
Econômica Federal. Alegou que o contrato previa a entrega do imóvel para dezembro de 2022,
mas que a ré antecipou a entrega das chaves em dezembro de 2021, sem que tivesse sido
expedido o respectivo “habite-se”, documento necessário para atestar a conclusão e
regularidade da obra perante os órgãos competentes. Sustentou que, em razão da ausência
desse documento, não pôde usufruir plenamente do imóvel adquirido.
Afirmou que a inexistência do “habite-se” ocasionou consequências financeiras,
pois a Caixa Econômica Federal passou a cobrar valores referentes à denominada “taxa de
obras”, sob o fundamento de que o empreendimento ainda se encontrava em fase de
construção. Aduziu que tais valores não eram abatidos do saldo devedor do financiamento,
gerando encargos adicionais e indevidos. Alegou que permaneceu suportando despesas que
não deveriam ser de sua responsabilidade, apesar de já ter recebido as chaves da unidade
habitacional.
Relatou que confiou na regularidade do empreendimento e na entrega do imóvel
em condições adequadas de utilização, mas que a entrega das chaves sem a regularização
documental frustrou suas expectativas e impediu a plena utilização do bem. Sustentou que
sofreu prejuízos financeiros em razão da continuidade da cobrança da taxa de obra, bem como
transtornos decorrentes da impossibilidade de usufruir integralmente do imóvel e da incerteza
quanto à regularização da situação. Afirmou que a conduta da ré lhe causou danos materiais e
morais, razão pela qual buscou a tutela jurisdicional para obter a regularização do
empreendimento e a reparação dos prejuízos suportados.
Ao final, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita; a citação da ré
para apresentação de defesa; a inversão do ônus da prova; a concessão e posterior
confirmação da tutela antecipada; a condenação da ré à imediata expedição do “habite-se” e à
comunicação da conclusão da obra à Caixa Econômica Federal, possibilitando a cessação da
cobrança da taxa de obra e a transição para a fase de amortização do financiamento; a
restituição, em dobro, dos valores pagos a título de taxa de obra desde a entrega do imóvel até
a regularização da situação, acrescidos dos consectários legais; a condenação da ré ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios; e a produção de todas as
provas admitidas em direito.
Atribuiu à causa o valor de R$ 107.365,92.
Instruiu a inicial com documentos.
A gratuidade judiciária restou indeferida no id. 161016129, sendo determinada a
intimação da parte autora para recolher as custas. No mesmo ato, determinou-se a emenda da
inicial para que o autor suprisse irregularidades apontadas.
Irresignado, o autor interpôs agravo de instrumento, cujo mérito foi provido a fim
de assegurá-lo o benefício da gratuidade (id. 162378670).
Citada, a parte ré apresentou contestação no id. 168592955. Preliminarmente, a
ré arguiu a incompetência absoluta do juízo estadual, sob o argumento de que a Caixa
Econômica Federal seria litisconsorte passiva necessária, por ser a instituição responsável
pela gestão, cobrança e recebimento da taxa de obra, de modo que sua inclusão atrairia a
competência da Justiça Federal. Também suscitou sua ilegitimidade passiva quanto ao pedido
de devolução dos valores pagos a esse título, afirmando que a cobrança teria origem no
contrato de financiamento firmado entre o autor e a CEF, sem repasse à construtora. No
mérito, sustentou que não houve atraso na obra nem na entrega das chaves, pois o imóvel
teria sido entregue antecipadamente, em 08/04/2022, conforme termo de entrega assinado
pelo autor, antes do prazo contratual previsto para conclusão. Defendeu que a taxa de
evolução de obra era encargo previsto no financiamento, correspondente aos juros e
atualização monetária incidentes durante a fase de construção, sendo lícita enquanto não
ultrapassado o prazo contratual de entrega, e que caberia à CEF acompanhar a evolução da
obra, emitir o relatório próprio, cessar a cobrança da taxa e iniciar a amortização do
financiamento. Alegou, ainda, que o “habite-se” foi expedido e que eventual discussão sobre a
cobrança ou restituição deveria ser dirigida contra a instituição financeira. Subsidiariamente,
sustentou ser incabível a repetição em dobro, por ausência de má-fé, requerendo a extinção do
feito sem resolução do mérito em razão da incompetência absoluta ou da ilegitimidade passiva
e, caso superadas as preliminares, a total improcedência dos pedidos, com condenação do
autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
Designada audiência conciliatória, não houve acordo entre as partes (id.
169738874).
A parte autora não apresentou réplica, apesar de intimada e, instadas a
especificar provas, apenas a ré peticionou no id. 174256569 para requerer o julgamento
antecipado da lide (id. 174256569).
Era o importante para relatar. Fundamento e decido.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Destaco que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355,
inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que, compulsando os autos, vislumbra-se a
matéria sub judice não demandar instrução adicional, além de já se encontrar nos autos a
necessária prova.
Inicialmente, passo ao exame das preliminares arguidas pela parte ré.
A requerida suscitou a incompetência absoluta deste Juízo, sob o argumento de
que a Caixa Econômica Federal seria litisconsorte passiva necessária, por ser a instituição
financeira responsável pela gestão, cobrança e recebimento da taxa de evolução de obra, o
que atrairia a competência da Justiça Federal. Também arguiu sua ilegitimidade passiva em
relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de obra, afirmando que os
encargos decorreriam exclusivamente do contrato de financiamento firmado pelo autor com a
instituição financeira, sem qualquer repasse à incorporadora.
As preliminares, contudo, devem ser rejeitadas.
À luz da teoria da asserção, a legitimidade passiva e a competência devem ser
aferidas a partir das alegações deduzidas na petição inicial, em abstrato, sem o exame
aprofundado da efetiva existência do direito material invocado. No caso, o autor atribuiu à ré a
responsabilidade pela suposta entrega do imóvel sem regularização documental suficiente e
pela alegada manutenção da cobrança da taxa de obra, sustentando que tais fatos teriam
decorrido de falha imputável à incorporadora.
Desse modo, ainda que se venha a concluir, no mérito, que a cobrança dos juros
de obra decorreu do contrato de mútuo habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal,
ou que eventual restituição não possa ser imposta à ré, tal conclusão demanda exame do
conjunto contratual e da prova documental acostada, confundindo-se com o próprio mérito da
demanda.
Pela mesma razão, não se mostra cabível reconhecer, em sede preliminar, a
incompetência absoluta deste Juízo. A demanda foi proposta apenas contra sociedade
empresária privada, tendo por causa de pedir suposta falha na prestação de serviço imobiliário
atribuída à incorporadora. A eventual necessidade de aferir se a cobrança foi realizada pela
Caixa, se houve repasse à ré ou se a instituição financeira seria a responsável pela interrupção
da cobrança constitui matéria de mérito, não impondo, por si só, a remessa do feito à Justiça
Federal.
Rejeito, portanto, as preliminares.
Não havendo outras questões preliminares, passo ao exame do mérito da
causa.
Cinge-se o mérito a verificar se houve falha na prestação de serviço por parte da
ré, consistente na entrega do imóvel sem regularização suficiente ou na demora na
conclusão/legalização do empreendimento, a ponto de justificar sua responsabilização pela
cobrança da taxa de evolução de obra após a entrega das chaves, bem como a restituição em
dobro dos valores pagos pelo autor.
A controvérsia possui natureza consumerista, pois envolve, de um lado,
consumidor adquirente de unidade imobiliária como destinatário final e, de outro, fornecedora
atuante no mercado de incorporação e empreendimento imobiliário. Aplicam-se, portanto, as
normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os arts. 2º e 3º.
Não se pode olvidar que, no âmbito das relações de consumo, presume-se de
forma absoluta (presunção iure et de iure) a vulnerabilidade do consumidor, que pode ser: a)
técnica (ausência de conhecimento específico acerca do produto ou serviço objeto de
consumo); b) jurídica (falta de conhecimento jurídico, contábil ou econômico e de seus reflexos
na relação de consumo); c) fática (insuficiência econômica, física ou psicológica que coloca o
consumidor em desvantagem); e d) informacional (dados insuficientes sobre o produto ou
serviço capazes de influenciar no processo decisório de compra).
Com base em tais premissas, o Código de Defesa do Consumidor estabelece
como regra a responsabilidade objetiva (independente de culpa) e solidária dos fornecedores
de produtos e dos prestadores de serviços pelos danos advindos dos defeitos e vícios de seus
produtos e serviços, conforme se extrai dos artigos 7º, § único, 14, caput, e 28, § 1º, todos do
CDC.
Prescreve o art. 14, caput, da Lei 8.078/90, in verbis:
“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de
culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à
prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas
sobre sua fruição e riscos.”
Por sua vez, o § 3º, e seus incisos, do aludido dispositivo legal, prevê as causas
de não-responsabilização do fornecedor, quais sejam: a) que, tendo prestado o serviço, o
defeito inexiste; b) a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
Mais uma vez, valendo-me da lição de Zelmo Denari, válido salientar que “a
investigação da conduta culposa do consumidor ou de terceiro somente é admissível para
demonstrar a exclusividade da culpa. Em decorrência do princípio da inversão do ônus da
prova cabe ao fornecedor demonstrar a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.” (Código
Brasileiro de Defesa do Consumidor, 6ª edição, p. 166).
A responsabilidade objetiva dos fornecedores de produtos e serviços gera a
chamada inversão ope legis do ônus da prova. Ao contrário da inversão ope judicis do ônus da
prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, a inversão ope legis é automática e decorre da
lei, estando expressamente prevista nos artigos 12, § 3º, II, 14, § 3º, I, e 38, todos do CDC.
Na realidade, tecnicamente, não há inversão do ônus da prova, uma vez que,
desde o princípio, é a lei que institui a quem caberá o encargo probatório de determinado fato.
O CDC, no § 3º, II, do art. 12 e § 3º, I, do art. 14, atribui ao fornecedor o ônus de
provar que não existe defeito no produto e serviço.
Por sua vez, ao examinar a possibilidade de responsabilização dos fornecedores
de serviços nas relações de consumo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
estabelece a distinção entre fortuito interno, inerente ao risco da atividade, e fortuito externo.
Nessa linha, eventos inseridos na própria dinâmica da prestação do serviço não têm o condão
de romper o nexo causal, subsistindo o dever de indenizar.
No caso concreto, a pretensão autoral não merece acolhimento.
Da análise dos documentos contratuais acostados aos autos, verifica-se que a
taxa de evolução de obra, também denominada juros de obra ou encargos da fase de
construção, possuía previsão no contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica
Federal, estando relacionada à fase de construção e legalização do empreendimento.
O contrato de id. 151958266 indica, na Letra B.7.1, o prazo de
construção/legalização até 19/01/2023. A cláusula 4.9 estabelece que o prazo para término da
construção e legalização do imóvel seria aquele constante da Letra B.7.1, admitida
prorrogação em 6 meses. A cláusula 4.10 prevê que, durante a fase de construção, os
encargos relativos a juros e atualização monetária seriam calculados sobre o saldo devedor
apurado no mês, conforme a evolução do cronograma de obras.
A cláusula 5.1.2, por sua vez, dispõe que, durante a fase de construção, seriam
devidos encargos mensais compostos por juros e atualização monetária sobre o saldo
devedor, além dos demais encargos contratuais cabíveis. A cláusula 5.2 estabelece que os
encargos durante o período de construção e legalização do empreendimento seriam pagos
pelo devedor na data do vencimento. Já a cláusula 5.3 trata da exoneração dos encargos da
fase de obra em hipótese de atraso na entrega superior ao prazo contratual admitido e que a
responsabilidade, até a efetiva entrega, seria da construtora em tal hipótese.
Também se extrai do contrato que os encargos da fase de obra estavam
vinculados ao período de construção/legalização do empreendimento, e não à mera conclusão
isolada da unidade individual do autor. A cláusula 4.14.5, em especial, condicionava a
liberação da última parcela à conclusão total da obra, à matrícula do imóvel com averbação do
habite-se e às matrículas individualizadas das unidades financiadas. A cláusula 5.2 igualmente
se referia ao período de construção e legalização do empreendimento.
Portanto, não se identifica, nos documentos contratuais, cláusula que
estabelecesse a cessação automática dos encargos de obra pela simples conclusão isolada da
unidade do autor, desvinculada da dinâmica contratual do empreendimento e do financiamento
habitacional.
A cobrança de juros de obra, por si só, não é ilícita. Trata-se de encargo próprio
da fase de construção, previsto em contrato de mútuo habitacional, no qual há disponibilização
de recursos pelo agente financeiro para a construção do imóvel. A abusividade pode surgir
quando a cobrança se prolonga de maneira indevida, especialmente após marco que
demonstre a conclusão da obra e a extrapolação injustificada do prazo contratual, conforme a
situação concreta.
Ocorre que, no caso dos autos, não restou demonstrado atraso imputável à
requerida.
Conforme documentos acostados, a data contratualmente prevista para
conclusão/legalização era 19/01/2023. A entrega das chaves ocorreu em 08/04/2022 (id.
168595785), isto é, antes do prazo contratual final. O habite-se, por sua vez, foi expedido em
29/08/2022, igualmente antes do termo contratual indicado para conclusão/legalização.
Diante dessa cronologia, não há como reconhecer que a ré tenha descumprido o
prazo contratual de entrega ou de regularização do empreendimento. Ao contrário, os marcos
documentais constantes dos autos indicam que tanto a entrega das chaves quanto a
expedição do habite-se ocorreram antes da data limite contratualmente ajustada.
Também não há prova mínima de que eventual entrave relacionado ao habite-se
tenha impedido o reconhecimento de que a obra estava concluída, tampouco de que a ré tenha
criado obstáculo administrativo, documental ou material capaz de justificar sua
responsabilização pela permanência da cobrança de encargos após a entrega das chaves.
O autor sustenta que a ausência de habite-se teria impedido a plena utilização do
imóvel e provocado a continuidade da cobrança da taxa de obra. Todavia, além de o habite-se
ter sido expedido antes do prazo contratual final, não foram demonstrados, de forma concreta,
quais entraves documentais teriam persistido, por quanto tempo, de que modo teriam impedido
a fruição do imóvel ou em que medida teriam sido causados pela ré.
Nesse ponto, é importante distinguir a relação jurídica mantida entre o autor e a
incorporadora daquela estabelecida entre o autor e a instituição financeira. A taxa de evolução
de obra decorre do contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica
Federal, entidade responsável pela cobrança, gestão dos encargos, acompanhamento da
evolução da obra, emissão dos relatórios pertinentes e início da fase de amortização do saldo
devedor.
Ainda que se admita, em tese, que a cobrança de juros de obra após a entrega
das chaves possa ser considerada indevida, a pretensão de restituição, no contexto dos autos,
não pode ser automaticamente imputada à incorporadora, sobretudo quando não demonstrado
que a ré tenha recebido tais valores, determinado a cobrança, retardado a conclusão da obra
ou dado causa direta à manutenção dos encargos pela instituição financeira.
No presente caso, o conjunto probatório revela que a ré entregou as chaves em
08/04/2022, antes da data limite de 19/01/2023, e que o habite-se foi expedido em 29/08/2022,
também antes do prazo contratual final. Não havendo atraso contratual, não se verifica falha na
prestação do serviço imobiliário.
Também não prospera o pedido de obrigação de fazer para expedição do habite-
se e comunicação da conclusão da obra, pois o próprio acervo documental demonstra a
expedição do habite-se em 29/08/2022, esvaziando o pedido quanto a esse ponto. Além disso,
eventual providência interna perante a Caixa para cessação de cobrança e início da
amortização do financiamento não pode ser imposta à ré sem prova de que a pendência
decorreu de conduta sua.
Quanto ao pedido de restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de
obra, igualmente não há como acolhê-lo. Não se demonstrou que a ré tenha cobrado ou
recebido os valores impugnados. A cobrança questionada decorre do contrato de
financiamento habitacional e teria sido realizada pela instituição financeira, de modo que
eventual discussão sobre a legalidade da cobrança após determinado marco temporal deve ser
dirigida contra quem exigiu e recebeu os encargos, salvo prova de atuação direta da
incorporadora para a manutenção indevida da cobrança, o que não ocorreu.
A repetição em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, exige
cobrança indevida e pagamento em excesso, além de conduta contrária à boa-fé objetiva. No
caso, não comprovada a cobrança indevida praticada pela ré, nem o recebimento dos valores
por ela, inexiste suporte fático para condenação à restituição, seja simples, seja em dobro.
Por fim, também não há dano moral indenizável. A improcedência dos pedidos
principais, aliada à ausência de prova de atraso, de impedimento concreto ao uso do imóvel ou
de conduta ilícita imputável à ré, afasta o dever de compensação extrapatrimonial. Eventual
inconformismo com a cobrança bancária de encargos contratuais, desacompanhado de
demonstração de falha atribuível à incorporadora, não configura, por si só, lesão a direito da
personalidade.
Assim, ausente defeito na prestação do serviço, não comprovado atraso na
entrega ou na regularização do empreendimento e inexistindo prova de que a ré tenha
cobrado, recebido ou dado causa direta à manutenção dos juros de obra após a entrega das
chaves, impõe-se a improcedência dos pedidos.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Roneilson
Medeiros da Silva em face de ML3 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., extinguindo o
processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §
2º, do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade
judiciária concedida, na forma do art. 98, § 3º, do CPC.
Publique-se. Registre-se na forma determinada pelo Código de Normas da
CGJ/RN. Intimações necessárias.
No caso de serem interpostos embargos, intime-se a parte contrária para
manifestação no prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a
modificação da decisão embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC, vindo os autos
conclusos em seguida.
Em caso de embargos manifestamente protelatórios, ficam as partes advertidas,
desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com
postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo
1.026, §2º, do CPC.
Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, intime-se o
apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual
providência em relação ao apelante, no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art.
1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§
3º, art. 1.010, do CPC).
Havendo pedido de cumprimento de sentença, deverá o autor acostar aos autos
memorial com a metodologia utilizada, incluindo o índice de correção monetária adotado; os
juros aplicados e as respectivas taxas; o termo inicial e o termo final dos juros e da correção
monetária utilizados; a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso; e a
especificação dos eventuais descontos obrigatórios realizados.
Registro que a parte deverá utilizar, preferencialmente, a Calculadora Automática
disponível no site do TJRN.
Transitada em julgado:
a) Havendo cumprimento espontâneo da sentença, através de depósito judicial
instruído com a memória discriminada dos cálculos:
a.1) expeçam-se alvarás em favor da parte vencedora e de seu advogado,
autorizando o pagamento das quantias (condenação e honorários advocatícios) a que fazem
jus;
a.2) intime-se a parte vencedora para, no prazo de 5 (cinco) dias, querendo,
impugnar o valor depositado;
a.3) não havendo oposição, sejam os autos conclusos para declaração de
satisfação da obrigação e extinção do processo (art. 526, § 3º do CPC);
a.4) se houver impugnação, após liberada a quantia incontroversa, tornem os
autos conclusos para decisão;
b) Inexistindo pagamento espontâneo:
b.1) nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas cautelas,
ressalvando-se a possibilidade de reativação;
b.2) Caso haja requerimento de cumprimento de sentença até 01 (um) ano da
certidão de trânsito em julgado e, desde que acompanhado de memória discriminativa do
débito, intime-se a parte devedora, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias,
pagar voluntariamente o crédito em que se especifica a condenação, conforme a planilha
juntada, acrescido de custas, se houver, advertindo-a que: a) transcorrido o lapso sem o
pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que, independentemente de
penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação; e, b) não
ocorrendo pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento)
sobre o valor da dívida e, também, de honorários de advogado, no mesmo patamar.
Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum
requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau.
Parnamirim/RN, na data do sistema.
Ana Karina de Carvalho Costa Carlos da Silva
Juíza de Direito
(documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
2026-09-16 · TJRN
PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE
4ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0808617-61.2025.8.20.5124
AUTOR: RONEILSON MEDEIROS DA SILVA
ADVOGADO(A) AUTOR: BRUNO SANTOS DE ARRUDA (RN005644)
REU: ML3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO(A) REU: GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA (RN003686)
SENTENÇA
Vistos em correição.
I - RELATÓRIO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com restituição em dobro de
valores pagos indevidamente e pedido de tutela antecipada, promovida por Roneilson
Medeiros da Silva em face de ML3 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., tendo por objeto
a regularização documental de imóvel adquirido pelo autor, com a expedição do “habite-se”,
bem como a restituição dos valores pagos a título de taxa de obra após a entrega das chaves
do empreendimento.
Narrou que adquiriu unidade residencial no empreendimento denominado
Mirantes Caminho do Mar, localizado no Distrito Litoral de Pium, em Parnamirim/RN, por meio
de contrato de compra e venda firmado na planta, com financiamento imobiliário junto à Caixa
Econômica Federal. Alegou que o contrato previa a entrega do imóvel para dezembro de 2022,
mas que a ré antecipou a entrega das chaves em dezembro de 2021, sem que tivesse sido
expedido o respectivo “habite-se”, documento necessário para atestar a conclusão e
regularidade da obra perante os órgãos competentes. Sustentou que, em razão da ausência
desse documento, não pôde usufruir plenamente do imóvel adquirido.
Afirmou que a inexistência do “habite-se” ocasionou consequências financeiras,
pois a Caixa Econômica Federal passou a cobrar valores referentes à denominada “taxa de
obras”, sob o fundamento de que o empreendimento ainda se encontrava em fase de
construção. Aduziu que tais valores não eram abatidos do saldo devedor do financiamento,
gerando encargos adicionais e indevidos. Alegou que permaneceu suportando despesas que
não deveriam ser de sua responsabilidade, apesar de já ter recebido as chaves da unidade
habitacional.
Relatou que confiou na regularidade do empreendimento e na entrega do imóvel
em condições adequadas de utilização, mas que a entrega das chaves sem a regularização
documental frustrou suas expectativas e impediu a plena utilização do bem. Sustentou que
sofreu prejuízos financeiros em razão da continuidade da cobrança da taxa de obra, bem como
transtornos decorrentes da impossibilidade de usufruir integralmente do imóvel e da incerteza
quanto à regularização da situação. Afirmou que a conduta da ré lhe causou danos materiais e
morais, razão pela qual buscou a tutela jurisdicional para obter a regularização do
empreendimento e a reparação dos prejuízos suportados.
Ao final, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita; a citação da ré
para apresentação de defesa; a inversão do ônus da prova; a concessão e posterior
confirmação da tutela antecipada; a condenação da ré à imediata expedição do “habite-se” e à
comunicação da conclusão da obra à Caixa Econômica Federal, possibilitando a cessação da
cobrança da taxa de obra e a transição para a fase de amortização do financiamento; a
restituição, em dobro, dos valores pagos a título de taxa de obra desde a entrega do imóvel até
a regularização da situação, acrescidos dos consectários legais; a condenação da ré ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios; e a produção de todas as
provas admitidas em direito.
Atribuiu à causa o valor de R$ 107.365,92.
Instruiu a inicial com documentos.
A gratuidade judiciária restou indeferida no id. 161016129, sendo determinada a
intimação da parte autora para recolher as custas. No mesmo ato, determinou-se a emenda da
inicial para que o autor suprisse irregularidades apontadas.
Irresignado, o autor interpôs agravo de instrumento, cujo mérito foi provido a fim
de assegurá-lo o benefício da gratuidade (id. 162378670).
Citada, a parte ré apresentou contestação no id. 168592955. Preliminarmente, a
ré arguiu a incompetência absoluta do juízo estadual, sob o argumento de que a Caixa
Econômica Federal seria litisconsorte passiva necessária, por ser a instituição responsável
pela gestão, cobrança e recebimento da taxa de obra, de modo que sua inclusão atrairia a
competência da Justiça Federal. Também suscitou sua ilegitimidade passiva quanto ao pedido
de devolução dos valores pagos a esse título, afirmando que a cobrança teria origem no
contrato de financiamento firmado entre o autor e a CEF, sem repasse à construtora. No
mérito, sustentou que não houve atraso na obra nem na entrega das chaves, pois o imóvel
teria sido entregue antecipadamente, em 08/04/2022, conforme termo de entrega assinado
pelo autor, antes do prazo contratual previsto para conclusão. Defendeu que a taxa de
evolução de obra era encargo previsto no financiamento, correspondente aos juros e
atualização monetária incidentes durante a fase de construção, sendo lícita enquanto não
ultrapassado o prazo contratual de entrega, e que caberia à CEF acompanhar a evolução da
obra, emitir o relatório próprio, cessar a cobrança da taxa e iniciar a amortização do
financiamento. Alegou, ainda, que o “habite-se” foi expedido e que eventual discussão sobre a
cobrança ou restituição deveria ser dirigida contra a instituição financeira. Subsidiariamente,
sustentou ser incabível a repetição em dobro, por ausência de má-fé, requerendo a extinção do
feito sem resolução do mérito em razão da incompetência absoluta ou da ilegitimidade passiva
e, caso superadas as preliminares, a total improcedência dos pedidos, com condenação do
autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
Designada audiência conciliatória, não houve acordo entre as partes (id.
169738874).
A parte autora não apresentou réplica, apesar de intimada e, instadas a
especificar provas, apenas a ré peticionou no id. 174256569 para requerer o julgamento
antecipado da lide (id. 174256569).
Era o importante para relatar. Fundamento e decido.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Destaco que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355,
inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que, compulsando os autos, vislumbra-se a
matéria sub judice não demandar instrução adicional, além de já se encontrar nos autos a
necessária prova.
Inicialmente, passo ao exame das preliminares arguidas pela parte ré.
A requerida suscitou a incompetência absoluta deste Juízo, sob o argumento de
que a Caixa Econômica Federal seria litisconsorte passiva necessária, por ser a instituição
financeira responsável pela gestão, cobrança e recebimento da taxa de evolução de obra, o
que atrairia a competência da Justiça Federal. Também arguiu sua ilegitimidade passiva em
relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de obra, afirmando que os
encargos decorreriam exclusivamente do contrato de financiamento firmado pelo autor com a
instituição financeira, sem qualquer repasse à incorporadora.
As preliminares, contudo, devem ser rejeitadas.
À luz da teoria da asserção, a legitimidade passiva e a competência devem ser
aferidas a partir das alegações deduzidas na petição inicial, em abstrato, sem o exame
aprofundado da efetiva existência do direito material invocado. No caso, o autor atribuiu à ré a
responsabilidade pela suposta entrega do imóvel sem regularização documental suficiente e
pela alegada manutenção da cobrança da taxa de obra, sustentando que tais fatos teriam
decorrido de falha imputável à incorporadora.
Desse modo, ainda que se venha a concluir, no mérito, que a cobrança dos juros
de obra decorreu do contrato de mútuo habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal,
ou que eventual restituição não possa ser imposta à ré, tal conclusão demanda exame do
conjunto contratual e da prova documental acostada, confundindo-se com o próprio mérito da
demanda.
Pela mesma razão, não se mostra cabível reconhecer, em sede preliminar, a
incompetência absoluta deste Juízo. A demanda foi proposta apenas contra sociedade
empresária privada, tendo por causa de pedir suposta falha na prestação de serviço imobiliário
atribuída à incorporadora. A eventual necessidade de aferir se a cobrança foi realizada pela
Caixa, se houve repasse à ré ou se a instituição financeira seria a responsável pela interrupção
da cobrança constitui matéria de mérito, não impondo, por si só, a remessa do feito à Justiça
Federal.
Rejeito, portanto, as preliminares.
Não havendo outras questões preliminares, passo ao exame do mérito da
causa.
Cinge-se o mérito a verificar se houve falha na prestação de serviço por parte da
ré, consistente na entrega do imóvel sem regularização suficiente ou na demora na
conclusão/legalização do empreendimento, a ponto de justificar sua responsabilização pela
cobrança da taxa de evolução de obra após a entrega das chaves, bem como a restituição em
dobro dos valores pagos pelo autor.
A controvérsia possui natureza consumerista, pois envolve, de um lado,
consumidor adquirente de unidade imobiliária como destinatário final e, de outro, fornecedora
atuante no mercado de incorporação e empreendimento imobiliário. Aplicam-se, portanto, as
normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os arts. 2º e 3º.
Não se pode olvidar que, no âmbito das relações de consumo, presume-se de
forma absoluta (presunção iure et de iure) a vulnerabilidade do consumidor, que pode ser: a)
técnica (ausência de conhecimento específico acerca do produto ou serviço objeto de
consumo); b) jurídica (falta de conhecimento jurídico, contábil ou econômico e de seus reflexos
na relação de consumo); c) fática (insuficiência econômica, física ou psicológica que coloca o
consumidor em desvantagem); e d) informacional (dados insuficientes sobre o produto ou
serviço capazes de influenciar no processo decisório de compra).
Com base em tais premissas, o Código de Defesa do Consumidor estabelece
como regra a responsabilidade objetiva (independente de culpa) e solidária dos fornecedores
de produtos e dos prestadores de serviços pelos danos advindos dos defeitos e vícios de seus
produtos e serviços, conforme se extrai dos artigos 7º, § único, 14, caput, e 28, § 1º, todos do
CDC.
Prescreve o art. 14, caput, da Lei 8.078/90, in verbis:
“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de
culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à
prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas
sobre sua fruição e riscos.”
Por sua vez, o § 3º, e seus incisos, do aludido dispositivo legal, prevê as causas
de não-responsabilização do fornecedor, quais sejam: a) que, tendo prestado o serviço, o
defeito inexiste; b) a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
Mais uma vez, valendo-me da lição de Zelmo Denari, válido salientar que “a
investigação da conduta culposa do consumidor ou de terceiro somente é admissível para
demonstrar a exclusividade da culpa. Em decorrência do princípio da inversão do ônus da
prova cabe ao fornecedor demonstrar a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.” (Código
Brasileiro de Defesa do Consumidor, 6ª edição, p. 166).
A responsabilidade objetiva dos fornecedores de produtos e serviços gera a
chamada inversão ope legis do ônus da prova. Ao contrário da inversão ope judicis do ônus da
prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, a inversão ope legis é automática e decorre da
lei, estando expressamente prevista nos artigos 12, § 3º, II, 14, § 3º, I, e 38, todos do CDC.
Na realidade, tecnicamente, não há inversão do ônus da prova, uma vez que,
desde o princípio, é a lei que institui a quem caberá o encargo probatório de determinado fato.
O CDC, no § 3º, II, do art. 12 e § 3º, I, do art. 14, atribui ao fornecedor o ônus de
provar que não existe defeito no produto e serviço.
Por sua vez, ao examinar a possibilidade de responsabilização dos fornecedores
de serviços nas relações de consumo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
estabelece a distinção entre fortuito interno, inerente ao risco da atividade, e fortuito externo.
Nessa linha, eventos inseridos na própria dinâmica da prestação do serviço não têm o condão
de romper o nexo causal, subsistindo o dever de indenizar.
No caso concreto, a pretensão autoral não merece acolhimento.
Da análise dos documentos contratuais acostados aos autos, verifica-se que a
taxa de evolução de obra, também denominada juros de obra ou encargos da fase de
construção, possuía previsão no contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica
Federal, estando relacionada à fase de construção e legalização do empreendimento.
O contrato de id. 151958266 indica, na Letra B.7.1, o prazo de
construção/legalização até 19/01/2023. A cláusula 4.9 estabelece que o prazo para término da
construção e legalização do imóvel seria aquele constante da Letra B.7.1, admitida
prorrogação em 6 meses. A cláusula 4.10 prevê que, durante a fase de construção, os
encargos relativos a juros e atualização monetária seriam calculados sobre o saldo devedor
apurado no mês, conforme a evolução do cronograma de obras.
A cláusula 5.1.2, por sua vez, dispõe que, durante a fase de construção, seriam
devidos encargos mensais compostos por juros e atualização monetária sobre o saldo
devedor, além dos demais encargos contratuais cabíveis. A cláusula 5.2 estabelece que os
encargos durante o período de construção e legalização do empreendimento seriam pagos
pelo devedor na data do vencimento. Já a cláusula 5.3 trata da exoneração dos encargos da
fase de obra em hipótese de atraso na entrega superior ao prazo contratual admitido e que a
responsabilidade, até a efetiva entrega, seria da construtora em tal hipótese.
Também se extrai do contrato que os encargos da fase de obra estavam
vinculados ao período de construção/legalização do empreendimento, e não à mera conclusão
isolada da unidade individual do autor. A cláusula 4.14.5, em especial, condicionava a
liberação da última parcela à conclusão total da obra, à matrícula do imóvel com averbação do
habite-se e às matrículas individualizadas das unidades financiadas. A cláusula 5.2 igualmente
se referia ao período de construção e legalização do empreendimento.
Portanto, não se identifica, nos documentos contratuais, cláusula que
estabelecesse a cessação automática dos encargos de obra pela simples conclusão isolada da
unidade do autor, desvinculada da dinâmica contratual do empreendimento e do financiamento
habitacional.
A cobrança de juros de obra, por si só, não é ilícita. Trata-se de encargo próprio
da fase de construção, previsto em contrato de mútuo habitacional, no qual há disponibilização
de recursos pelo agente financeiro para a construção do imóvel. A abusividade pode surgir
quando a cobrança se prolonga de maneira indevida, especialmente após marco que
demonstre a conclusão da obra e a extrapolação injustificada do prazo contratual, conforme a
situação concreta.
Ocorre que, no caso dos autos, não restou demonstrado atraso imputável à
requerida.
Conforme documentos acostados, a data contratualmente prevista para
conclusão/legalização era 19/01/2023. A entrega das chaves ocorreu em 08/04/2022 (id.
168595785), isto é, antes do prazo contratual final. O habite-se, por sua vez, foi expedido em
29/08/2022, igualmente antes do termo contratual indicado para conclusão/legalização.
Diante dessa cronologia, não há como reconhecer que a ré tenha descumprido o
prazo contratual de entrega ou de regularização do empreendimento. Ao contrário, os marcos
documentais constantes dos autos indicam que tanto a entrega das chaves quanto a
expedição do habite-se ocorreram antes da data limite contratualmente ajustada.
Também não há prova mínima de que eventual entrave relacionado ao habite-se
tenha impedido o reconhecimento de que a obra estava concluída, tampouco de que a ré tenha
criado obstáculo administrativo, documental ou material capaz de justificar sua
responsabilização pela permanência da cobrança de encargos após a entrega das chaves.
O autor sustenta que a ausência de habite-se teria impedido a plena utilização do
imóvel e provocado a continuidade da cobrança da taxa de obra. Todavia, além de o habite-se
ter sido expedido antes do prazo contratual final, não foram demonstrados, de forma concreta,
quais entraves documentais teriam persistido, por quanto tempo, de que modo teriam impedido
a fruição do imóvel ou em que medida teriam sido causados pela ré.
Nesse ponto, é importante distinguir a relação jurídica mantida entre o autor e a
incorporadora daquela estabelecida entre o autor e a instituição financeira. A taxa de evolução
de obra decorre do contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica
Federal, entidade responsável pela cobrança, gestão dos encargos, acompanhamento da
evolução da obra, emissão dos relatórios pertinentes e início da fase de amortização do saldo
devedor.
Ainda que se admita, em tese, que a cobrança de juros de obra após a entrega
das chaves possa ser considerada indevida, a pretensão de restituição, no contexto dos autos,
não pode ser automaticamente imputada à incorporadora, sobretudo quando não demonstrado
que a ré tenha recebido tais valores, determinado a cobrança, retardado a conclusão da obra
ou dado causa direta à manutenção dos encargos pela instituição financeira.
No presente caso, o conjunto probatório revela que a ré entregou as chaves em
08/04/2022, antes da data limite de 19/01/2023, e que o habite-se foi expedido em 29/08/2022,
também antes do prazo contratual final. Não havendo atraso contratual, não se verifica falha na
prestação do serviço imobiliário.
Também não prospera o pedido de obrigação de fazer para expedição do habite-
se e comunicação da conclusão da obra, pois o próprio acervo documental demonstra a
expedição do habite-se em 29/08/2022, esvaziando o pedido quanto a esse ponto. Além disso,
eventual providência interna perante a Caixa para cessação de cobrança e início da
amortização do financiamento não pode ser imposta à ré sem prova de que a pendência
decorreu de conduta sua.
Quanto ao pedido de restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de
obra, igualmente não há como acolhê-lo. Não se demonstrou que a ré tenha cobrado ou
recebido os valores impugnados. A cobrança questionada decorre do contrato de
financiamento habitacional e teria sido realizada pela instituição financeira, de modo que
eventual discussão sobre a legalidade da cobrança após determinado marco temporal deve ser
dirigida contra quem exigiu e recebeu os encargos, salvo prova de atuação direta da
incorporadora para a manutenção indevida da cobrança, o que não ocorreu.
A repetição em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, exige
cobrança indevida e pagamento em excesso, além de conduta contrária à boa-fé objetiva. No
caso, não comprovada a cobrança indevida praticada pela ré, nem o recebimento dos valores
por ela, inexiste suporte fático para condenação à restituição, seja simples, seja em dobro.
Por fim, também não há dano moral indenizável. A improcedência dos pedidos
principais, aliada à ausência de prova de atraso, de impedimento concreto ao uso do imóvel ou
de conduta ilícita imputável à ré, afasta o dever de compensação extrapatrimonial. Eventual
inconformismo com a cobrança bancária de encargos contratuais, desacompanhado de
demonstração de falha atribuível à incorporadora, não configura, por si só, lesão a direito da
personalidade.
Assim, ausente defeito na prestação do serviço, não comprovado atraso na
entrega ou na regularização do empreendimento e inexistindo prova de que a ré tenha
cobrado, recebido ou dado causa direta à manutenção dos juros de obra após a entrega das
chaves, impõe-se a improcedência dos pedidos.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Roneilson
Medeiros da Silva em face de ML3 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., extinguindo o
processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §
2º, do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade
judiciária concedida, na forma do art. 98, § 3º, do CPC.
Publique-se. Registre-se na forma determinada pelo Código de Normas da
CGJ/RN. Intimações necessárias.
No caso de serem interpostos embargos, intime-se a parte contrária para
manifestação no prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a
modificação da decisão embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC, vindo os autos
conclusos em seguida.
Em caso de embargos manifestamente protelatórios, ficam as partes advertidas,
desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com
postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo
1.026, §2º, do CPC.
Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, intime-se o
apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual
providência em relação ao apelante, no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art.
1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§
3º, art. 1.010, do CPC).
Havendo pedido de cumprimento de sentença, deverá o autor acostar aos autos
memorial com a metodologia utilizada, incluindo o índice de correção monetária adotado; os
juros aplicados e as respectivas taxas; o termo inicial e o termo final dos juros e da correção
monetária utilizados; a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso; e a
especificação dos eventuais descontos obrigatórios realizados.
Registro que a parte deverá utilizar, preferencialmente, a Calculadora Automática
disponível no site do TJRN.
Transitada em julgado:
a) Havendo cumprimento espontâneo da sentença, através de depósito judicial
instruído com a memória discriminada dos cálculos:
a.1) expeçam-se alvarás em favor da parte vencedora e de seu advogado,
autorizando o pagamento das quantias (condenação e honorários advocatícios) a que fazem
jus;
a.2) intime-se a parte vencedora para, no prazo de 5 (cinco) dias, querendo,
impugnar o valor depositado;
a.3) não havendo oposição, sejam os autos conclusos para declaração de
satisfação da obrigação e extinção do processo (art. 526, § 3º do CPC);
a.4) se houver impugnação, após liberada a quantia incontroversa, tornem os
autos conclusos para decisão;
b) Inexistindo pagamento espontâneo:
b.1) nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas cautelas,
ressalvando-se a possibilidade de reativação;
b.2) Caso haja requerimento de cumprimento de sentença até 01 (um) ano da
certidão de trânsito em julgado e, desde que acompanhado de memória discriminativa do
débito, intime-se a parte devedora, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias,
pagar voluntariamente o crédito em que se especifica a condenação, conforme a planilha
juntada, acrescido de custas, se houver, advertindo-a que: a) transcorrido o lapso sem o
pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que, independentemente de
penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação; e, b) não
ocorrendo pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento)
sobre o valor da dívida e, também, de honorários de advogado, no mesmo patamar.
Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum
requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau.
Parnamirim/RN, na data do sistema.
Ana Karina de Carvalho Costa Carlos da Silva
Juíza de Direito
(documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)