2026-09-16 · TJMS
1. Art. 357, I, do CPC 1.1 Inépcia da inicial Afasto a preliminar de inépcia, pois os fatos alegados (valor devido dos alugueis) e (existência de danos estruturais e débitos de IPTU) serão apurados corretamente por ocasião da sentença. 1.2 Impugnação ao valor da causa Determino a correção do valor da causa, devendo constar R$31.200,00 (12 meses de aluguel art. 58, III, da Lei 8.245/91) e R$13.020,00 referente aos danos morais, totalizando R$44.220,00. O feito encontra-se em ordem. 2. Art. 357, II e III, do CPC Passo a delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória e a distribuir o ônus da prova: 1. Os termos do contrato verbal de locação, especialmente o valor do aluguel, as obrigações atribuídas a cada contratante e a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e dos demais encargos incidentes sobre o imóvel. 2. A existência e a extensão da inadimplência locatícia, inclusive quanto aos aluguéis vencidos entre outubro de 2022 e fevereiro de 2023, bem como o valor efetivamente devido. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, considerando a alegação de que tal obrigação teria sido verbalmente assumida pela locatária, e o respectivo montante eventualmente inadimplido. 4. O estado de conservação do imóvel no início e no término da locação, particularmente se os danos estruturais apontados já existiam anteriormente, decorreram de vícios do próprio imóvel ou foram causados ou agravados pela utilização promovida pela locatária. 5. A responsabilidade pela realização e pelo custeio dos reparos estruturais, inclusive infiltrações, fissuras e demais anomalias indicadas nos documentos apresentados pelas partes. 6. A realização de benfeitorias necessárias e úteis pela locatária, sua natureza, extensão, valor, indispensabilidade e eventual autorização da locadora. 7. A existência do direito da locatária à indenização ou retenção pelas benfeitorias realizadas, bem como a possibilidade de compensação de eventual crédito com os débitos locatícios. 8. A parte responsável pelo rompimento da relação locatícia, inclusive se houve inadimplemento contratual da locatária ou descumprimento, pela locadora, do dever de manter o imóvel em condições adequadas de uso. 9. A ocorrência de danos materiais suportados pela locadora, sua origem, extensão e valor, inclusive quanto aos alegados danos no imóvel. 10. A configuração dos danos materiais pleiteados em reconvenção, compreendendo os gastos alegadamente realizados pela locatária com benfeitorias e reparos, bem como o respectivo valor. 11. A configuração de dano moral indenizável em favor da reconvinte e da reconvinda, o nexo causal com a conduta atribuída à locadora e, em caso positivo, o valor da reparação. Ônus da prova: Compete à autora/reconvinda, a demonstração dos fatos constitutivos de suas pretensões, especialmente a existência e o valor dos aluguéis e encargos inadimplidos, a atribuição contratual do IPTU à locatária, os danos causados ao imóvel e os respectivos prejuízos; Compete à ré/reconvinte, a comprovação dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, especialmente o pagamento ou a inexigibilidade dos encargos, a existência de vícios estruturais anteriores, a realização, necessidade, autorização e valor das benfeitorias, além dos danos materiais e morais alegados na reconvenção. Provas admitidas: Depoimento pessoal, testemunhal, documentos suplementares e pericial. 3. Art. 357, IV, do CPC As questões relevantes referem-se ao próprio objeto da demanda. 4. Intimem-se as partes para que, em 15 (quinze) dias, requeiram o que for de direito quanto à produção das provas indicadas no saneador, observando-se que deverão apresentar o rol de testemunhas com a qualificação completa, sob pena de preclusão. Intimem-se.