2026-09-16 · TJRJ
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Cabo Frio 2ª Vara Cível da Comarca de Cabo Frio Rua Ministro Gama Filho, S/N, Braga, CABO FRIO - RJ - CEP: 28908-090 SENTENÇA Processo:0807208-61.2023.8.19.0011 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MAICON DA COSTA BORGES, HELLEN DOS SANTOS BORGES RÉU: CONSTRUTORA VOLENDAM LTDA Trata-se de ação de nulidade de cláusula contratual cumulada com rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por Maicon da Costa Borges e Hellen dos Santos Borges em face de Construtora Volendam Ltda [ID61942710]. Narra a parte autora que celebrou com a ré instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma no empreendimento Blue Lake Residence Club, correspondente à quadra F, unidade 11, pelo preço total de R$ 139.000,00, constando do quadro-resumo comissão de corretagem de R$ 5.560,00, preço do imóvel recebido pela vendedora de R$ 133.440,00, pagamento de sinal de R$ 2.780,00, mais duas parcelas de entrada de R$ 2.780,00 cada, e saldo de R$ 125.100,00, com previsão contratual de término da obra e solicitação de habite-se até junho de 2023 [ID61944387]. Sustenta que efetuou pagamentos no total de R$ 17.384,29, mas, diante de dificuldades financeiras e do insucesso na continuidade do negócio, iniciou tratativas para distrato, tendo a ré proposto devolver apenas R$ 7.842,56 [ID61942710]. Afirma que a retenção imposta é abusiva, que a cláusula relativa à comissão de corretagem é nula e que a ré também teria dado causa ao desfazimento do ajuste ao não entregar o imóvel no prazo avençado, razão pela qual requer a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos com retenção máxima de 10%, a devolução de R$ 5.560,00 a título de corretagem e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além de requerer gratuidade de justiça e inversão do ônus da prova [ID61942710]. A inicial veio instruída, entre outros documentos, com procurações e declarações de hipossuficiência dos autores [ID61944380], [ID61944384], [ID61944379], [ID61944381], com o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes [ID61944387], com cópia do distrato firmado a pedido dos autores [ID61944389], [ID61944390], [ID61944391], bem como com documentos bancários e financeiros apresentados para demonstração da hipossuficiência [ID61944388], [ID71359507], [ID71359508], [ID71359509], [ID71359510], [ID71359502], [ID71359503], [ID71359504], [ID71358547], [ID71358548], [ID71358549], [ID71358550], [ID71359501], [ID71359529], [ID71359531]. Determinou-se que os autores trouxessem aos autos documentos aptos a comprovar a hipossuficiência econômica alegada, diante da informação de que um deles seria empresário, inclusive faturas de cartão de crédito, comprovantes bancários, declarações de imposto de renda e esclarecimentos sobre eventual patrimônio, no prazo de 15 dias, sob pena de indeferimento da gratuidade [ID64218353]. Em atendimento, a parte autora requereu o deferimento da gratuidade e juntou a documentação solicitada [ID71357690]. Na sequência, foi deferida a gratuidade de justiça aos autores, consignando-se o caráter provisório do benefício e determinando-se a citação da ré para resposta [ID77638888]. Frustrada a tentativa inicial de citação postal, conforme aviso de recebimento negativo juntado aos autos [ID106412130], foi determinada a intimação da parte autora para se manifestar [ID132498522]. A parte autora então informou a permanência do endereço da ré e requereu a realização da citação por oficial de justiça [ID135839391], instruindo o pedido com comprovante de inscrição e situação cadastral da pessoa jurídica demandada [ID135841553]. O requerimento foi deferido, com determinação de prosseguimento conforme postulado pela parte autora [ID168057540]. Expediu-se, então, mandado de citação da ré para resposta no prazo legal [ID193541173], vindo posteriormente aos autos a certidão positiva de cumprimento, atestando que a Construtora Volendam Ltda foi citada regularmente [ID222873539]. A ré apresentou contestação, posteriormente reconhecida como tempestiva por decisão que acolheu embargos de declaração [ID218814960], [ID281107726]. Em sua resposta, não suscitou preliminares processuais específicas, nem alegou prescrição, decadência, denunciação da lide ou chamamento ao processo. No mérito, sustentou, em síntese, que os autores narraram incorretamente os fatos e os valores efetivamente envolvidos no negócio. Afirmou que o total pago pelos autores não foi de R$ 17.384,29, mas sim de R$ 10.456,74, conforme demonstrativo de pagamentos juntado, relativo à unidade quadra F, unidade 11, do empreendimento Blue Lake Residence Club [ID218814960], [ID218814983]. Alegou, ainda, que o distrato foi formalizado a pedido dos próprios autores, com devolução ajustada no valor de R$ 7.842,56, quantia que corresponderia à restituição prevista contratualmente após retenção de 25% e que, segundo a ré, foi efetivamente paga em favor da segunda autora, mediante transferência bancária, após a assinatura do instrumento particular de distrato [ID218814960], [ID218814985], [ID218814992]. Defendeu que, à luz do contrato de promessa de compra e venda, era válida a cláusula de desfazimento contratual que previa, em caso de distrato por iniciativa dos compradores, a restituição das quantias pagas diretamente à vendedora, com dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, quando paga pela outorgante, e de pena de 25% sobre a quantia paga, com devolução em até 180 dias [ID218814960], [ID218814980]. Sustentou também que a comissão de corretagem não pode ser imputada à vendedora, pois constou de forma clara e destacada no contrato, no valor de R$ 5.560,00, correspondente a 4% do preço do imóvel, tendo sido paga pela outorgante diretamente à intermediadora imobiliária, razão pela qual eventual restituição não seria devida pelos parâmetros defendidos pelos autores [ID218814960], [ID218814980]. Quanto ao pedido indenizatório, asseverou inexistirem ato ilícito, dano e nexo causal, argumentando que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável e que não houve demonstração de abalo extraordinário à personalidade dos autores [ID218814960]. Ao final, requereu a total improcedência dos pedidos, em especial do pedido de nulidade, o reconhecimento de que a devolução de 75% dos valores pagos já teria sido observada, a improcedência do pedido de dano moral, a condenação da parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios e protestou pela produção de prova documental, testemunhal e pericial, se necessária [ID218814960]. Houve petição dos autores requerendo o reconhecimento da revelia da ré e o prosseguimento do feito com julgamento antecipado da lide, ao argumento de que, embora regularmente citada, não teria apresentado contestação no prazo legal [ID257752924]. Sobreveio certidão cartorária registrando, inicialmente, que a ré não havia apresentado peça de bloqueio no prazo legal [ID264106861]. Em seguida, foi proferida decisão aplicando os efeitos materiais da revelia, ao fundamento de que a contestação seria intempestiva, com determinação para que as partes especificassem provas [ID269809699]. Na sequência, a ré opôs embargos de declaração, sustentando omissão e erro material na decisão que decretara a revelia, ao argumento de que a contestação fora protocolada antes da juntada do mandado de citação aos autos, de modo que deveria ser considerada tempestiva [ID270962443]. Foi certificada a tempestividade dos aclaratórios [ID275639896]. Posteriormente, os embargos de declaração foram acolhidos, reconhecendo-se o erro material da decisão anterior, a tempestividade da contestação e o afastamento dos efeitos da revelia, com nova intimação das partes para apresentação de provas [ID281107726]. Consta dos autos instrumento de distrato firmado entre as partes, a pedido dos autores, por meio do qual foi ajustado o desfazimento da promessa de compra e venda da unidade autônoma objeto da lide, com previsão de devolução do montante de R$ 7.842,56 aos compradores, em até 180 dias após a devolução do instrumento assinado [ID61944389], [ID61944390], [ID218814985]. Consta também comprovante de transferência bancária em favor da segunda autora, com identificação referente ao distrato da unidade, no mesmo valor de R$ 7.842,56 [ID218814992]. Após o afastamento da revelia, foi proferida decisão determinando a intimação das partes para apresentação de provas e consignando que, inexistindo requerimento probatório, os autos voltariam conclusos para sentença [ID281107726]. Em seguida, foi certificada a inércia de ambas as partes quanto à especificação de provas, apesar de regularmente intimadas, sobrevindo remessa dos autos à conclusão, na forma da decisão anteriormente proferida [ID306709659]. É o relatório. Passo a decidir. Não houve alegação de prescrição ou decadência pelas partes. A controvérsia deve ser solucionada à luz da relação de consumo estabelecida entre as partes, pois os autores figuram como destinatários finais de unidade imobiliária prometida à venda, ao passo que a ré atua profissionalmente no mercado de incorporação e comercialização de imóveis, incidindo os arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. O contrato particular de promessa de compra e venda comprova a aquisição da unidade pelos autores, pelo preço total de R$ 139.000,00, com discriminação autônoma da comissão de corretagem em R$ 5.560,00 e do preço recebido pela incorporadora em R$ 133.440,00 [ID218814980]. Também consta do ajuste a previsão de término da obra e solicitação do "habite-se" até junho de 2023, bem como cláusula de desfazimento contratual em caso de resolução motivada por inadimplemento da incorporadora, com devolução integral dos valores pagos e incidência de multa, observadas as condições pactuadas [ID218814980]. A prova documental, porém, demonstra que o desfazimento do negócio não decorreu de inadimplemento da ré por atraso na entrega da obra, mas de pedido formulado pelos próprios adquirentes ainda em julho de 2022, quando sequer havia se exaurido o prazo contratual originalmente previsto para solicitação do "habite-se" [ID218814985]. O instrumento de distrato é expresso ao consignar que a resilição ocorreu "a pedido" dos compradores e fixa a restituição da quantia de R$ 7.842,56, a ser paga em depósito bancário [ID218814985]. O comprovante de transferência eletrônica confirma que esse valor foi efetivamente depositado em favor de Hellen dos Santos Borges, com identificação de "distrato" da unidade, o que corrobora o adimplemento parcial da obrigação restitutória pela ré [ID218814992]. Nesse contexto, a solução jurídica passa pela disciplina dos contratos de incorporação imobiliária e pela proteção conferida ao consumidor nas hipóteses de resolução por iniciativa do adquirente. O art. 53 da Lei nº 8.078/1990 veda a perda total das prestações pagas, reputando nulas as cláusulas que imponham ao consumidor sacrifício integral em benefício do fornecedor. De igual modo, os arts. 421 e 422 da Lei nº 10.406/2002 impõem a observância da função social do contrato e da boa-fé objetiva, enquanto o art. 51, IV, da Lei nº 8.078/1990 afasta disposições que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Em se tratando de contrato de aquisição de imóvel em incorporação, também incide a Lei nº 13.786/2018, expressamente mencionada no instrumento contratual e no distrato [ID218814980] [ID218814985], a qual admite retenção razoável em caso de desfazimento por iniciativa do adquirente, desde que não importe esvaziamento substancial do direito à restituição. A tese autoral de que a ré teria dado causa à resolução por atraso na entrega do imóvel não encontra suporte suficiente na prova produzida. O distrato foi firmado em julho de 2022 [ID218814985], ao passo que o contrato previa a solicitação do "habite-se" apenas até junho de 2023, com tolerância contratual de até 180 dias [ID218814980]. Assim, à luz do art. 373, I, do Código de Processo Civil, cabia aos autores demonstrar o fato constitutivo de seu direito à restituição integral fundada em culpa da vendedora, ônus do qual não se desincumbiram. Ao contrário, o conjunto documental confirma que a resolução ocorreu por desistência ou impossibilidade financeira dos compradores, e não por mora da incorporadora, o que afasta a incidência da cláusula contratual mais favorável prevista para inadimplemento da vendedora [ID61942710] [ID218814985]. Quanto ao montante efetivamente pago, a narrativa inicial afirma desembolso de R$ 17.384,29 [ID61942710], mas a documentação produzida pela defesa revela demonstrativo interno de pagamentos totalizando R$ 10.456,74, composto por três parcelas de R$ 2.780,00 e duas parcelas mensais de R$ 1.058,37, já com encargos de atraso em uma delas [ID218814983]. Esse demonstrativo é coerente com a estrutura de pagamento prevista no contrato [ID218814980] e não foi infirmado por comprovantes bancários específicos dos autores que evidenciassem quitação superior perante a ré. Nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, não basta a mera alegação de pagamento maior sem documentação idônea que a individualize. As faturas de cartão, extratos bancários e declarações fiscais juntados pelos autores se prestaram precipuamente à comprovação da hipossuficiência para gratuidade de justiça [ID71359507] [ID71359508] [ID71359509] [ID71359510] [ID71358547] [ID71358548] [ID71358549] [ID71358550] [ID71359501] [ID71359529] [ID71359531], não sendo aptos, por si, a demonstrar repasses adicionais à incorporadora além daqueles já refletidos no demonstrativo contratual da ré [ID218814983]. Estabelecido que o valor pago diretamente à ré foi de R$ 10.456,74 [ID218814983], deve-se aferir a licitude da retenção operada. O distrato previu devolução de R$ 7.842,56 [ID218814985], quantia que corresponde a 75% do total pago e implica retenção de 25%. Tal percentual coincide com a cláusula contratual de desfazimento por distrato ou inadimplemento do adquirente, que autorizava a dedução cumulativa da corretagem, se paga pela vendedora, e de pena de 25% da quantia paga [ID218814980]. Todavia, a validade concreta dessa retenção deve ser examinada sob o controle de abusividade previsto no art. 51, IV, da Lei nº 8.078/1990 e à luz do equilíbrio contratual. Consideradas as peculiaridades do caso, a ausência de imissão na posse, a fase inicial da contratação e o fato de a unidade retornar imediatamente à disponibilidade da vendedora, como previsto no distrato [ID218814985], a retenção de 25% mostra-se, em princípio, dentro de parâmetro usualmente aceito para compensar despesas administrativas e de comercialização, sem caracterizar perda substancial dos valores pagos. Como a própria ré já restituiu 75% do montante comprovadamente recebido [ID218814992], não se evidencia direito a complementação sob esse título, diante da prova existente nos autos. Diversa, contudo, é a análise acerca da comissão de corretagem. O contrato discrimina de forma destacada a comissão em R$ 5.560,00 e consigna expressamente que ela foi paga pela outorgante diretamente à imobiliária ou corretor [ID218814980]. O mesmo instrumento indica, no item seguinte, que o preço do imóvel recebido pela outorgante é de R$ 133.440,00, exatamente o preço total subtraído da corretagem [ID218814980]. A redação contratual, portanto, evidencia que a corretagem não foi objeto de pagamento direto pelos autores à ré, mas custo assumido pela própria vendedora na estrutura negocial descrita no instrumento. Ainda que a inicial sustente retenção indevida desse valor [ID61942710], não há nos autos prova de desembolso autônomo dos autores a esse título. Ao revés, a prova documental da defesa e o próprio contrato apontam que a base de restituição em caso de distrato compreende as quantias pagas diretamente à outorgante [ID218814980] [ID218814985]. Em razão disso, não há suporte fático para condenação autônoma da ré à devolução da corretagem como verba paga pelos autores. No tocante aos danos morais, o pedido igualmente não merece acolhimento. A responsabilidade civil subjetiva exige ato ilícito, dano e nexo causal, conforme arts. 186 e 927 da Lei nº 10.406/2002. No plano consumerista, embora a responsabilidade do fornecedor seja objetiva em relação ao defeito do serviço, subsiste a necessidade de demonstração de lesão extrapatrimonial concreta, não bastando mero aborrecimento contratual. No caso, a prova dos autos revela controvérsia patrimonial decorrente de distrato imobiliário solicitado pelos próprios compradores [ID218814985], com restituição parcial já efetivada [ID218814992]. Não há demonstração de exposição vexatória, negativa indevida, recusa absoluta de restituição ou outra circunstância excepcional apta a configurar ofensa a direitos da personalidade. A frustração econômica experimentada com o desfazimento do negócio, embora relevante sob a ótica patrimonial, não se transmuta automaticamente em dano moral indenizável, sob pena de banalização do instituto, em consonância com os arts. 186 e 927 da Lei nº 10.406/2002. A valoração da prova foi realizada segundo o princípio do livre convencimento motivado, na forma do art. 371 do Código de Processo Civil. Os documentos contratuais e o distrato firmado entre as partes possuem especial relevância porque retratam diretamente a formação, execução e resolução do vínculo [ID218814980] [ID218814985]. O comprovante de TED possui força persuasiva para demonstrar o pagamento da restituição ajustada [ID218814992]. Já os documentos financeiros pessoais dos autores, embora úteis para o exame pretérito da gratuidade, não comprovam, com a precisão exigida pelo art. 373, I, do Código de Processo Civil, pagamento à ré em valor superior ao reconhecido na documentação do negócio [ID71359510] [ID71358550] [ID71359501]. Ausente prova robusta do fato constitutivo alegado quanto ao maior desembolso e quanto à culpa da vendedora pelo distrato, a solução deve observar a distribuição legal do ônus probatório. Dito isso, julgo IMPROCEDENTES os pedidos autorais, com fulcro no art 487, I, CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, conforme art 85, 2º, CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. P.I. Certificado quanto ao trânsito em julgado, não havendo requerimento das partes, dê-se baixa e arquivem-se, cientes as partes de que os autos serão encaminhados à Central de Arquivamento. CABO FRIO, 15 de setembro de 2026. SHEILA DRAXLER PEREIRA DE SOUZA Juiz Titular