0806042-84.2024.8.19.0002

Intimação

TJRJ · 7ª Vara Cível da Comarca de Niterói · Sentença

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Niterói 7ª Vara Cível da Comarca de Niterói Rua Coronel Gomes Machado, 6º ANDAR - CENTRO, Centro, NITERÓI - RJ - CEP: 24020-069 SENTENÇA Processo:0806042-84.2024.8.19.0002 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO DO EDIFICIO TIRADENTES RÉU: SOTER SOCIEDADE TECNICA DE ENGENHARIA S A I- RELATÓRIO Trata-se de ação de nunciação de obra nova, com pedido liminar, ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TIRADENTES em face de SOTER - SOCIEDADE TÉCNICA DE ENGENHARIA S/A. Narra o autor que está situado na Avenida Jornalista Alberto Francisco Torres, nº 69, Bloco B, Icaraí, Niterói/RJ, integrando área comum do Condomínio do Parque Residencial Independência, composto por três blocos com administrações independentes. Afirma que faz divisa com o terreno no qual a ré edifica o empreendimento denominado "The Edge". Sustenta que, desde o início das obras, foram detectadas rachaduras e agravamentos de trincas nos blocos do conjunto condominial, especialmente no Bloco B. Alega que providenciou laudo pericial, no qual se registrou que o empreendimento vizinho possui fundações profundas, com estacas hélice contínua, e que há escavação significativa na faixa limítrofe entre o novo prédio e o Parque Residencial Independência, possivelmente destinada aos futuros subsolos de garagem. Segundo a inicial, o laudo técnico apontou o aparecimento de trincas e fissuras inexistentes antes das obras, inclusive em piso de garagem externa dos fundos, bem como o agravamento de fissuras preexistentes. Aduz que novas trincas teriam surgido no curso das escavações dos subsolos do empreendimento vizinho e que fotografias demonstrariam danos e riscos decorrentes das obras. Assevera que encaminhou notificação extrajudicial à ré, solicitando vistoria técnica a fim de resguardar a segurança dos condôminos. Afirma que a construtora compareceu ao local, mas afastou sua responsabilidade, sob o fundamento de que as rachaduras e trincas já existiam e não guardavam nexo com a obra. O condomínio sustenta que tal justificativa seria contraditória, pois a ré teria realizado reparos no Bloco A do mesmo conjunto condominial, embora não reconhecesse formalmente responsabilidade pelos vícios. Narra, ainda, que a Defesa Civil realizou vistoria e emitiu parecer recomendando o acompanhamento das rachaduras e trincas e, em caso de evolução, a adoção de intervenções destinadas a evitar o agravamento de patologias estruturais. Defende que, com o avanço das obras, os danos estariam se agravando e poderiam culminar em colapso estrutural da edificação. Ao final, requer: o embargo liminar da construção do empreendimento "The Edge", sob multa diária de R$ 5.000,00; a realização de obras de reparação das trincas e rachaduras que teriam sido causadas ou agravadas pela obra da ré. Instruem a inicial os documentos de ID 103335735 ao ID 103337979. Custas iniciais recolhidas no ID 105211802. A ré apresenta contestação em ID 113909088. Em preliminar, impugna o valor da causa. Afirma que a quantia de R$ 20.000,00 seria incompatível com o proveito econômico perseguido, pois os reparos estruturais postulados pelo autor alcançariam, segundo a defesa, ao menos R$ 1.000.000,00. Alega ter juntado proposta orçamentária da empresa Trepem Recuperação Estrutural, solicitada pelo próprio condomínio, que, em março de 2018, estimara a recuperação estrutural em R$ 661.473,00, montante que, corrigido pelo IGP-M até 31/03/2024, atingiria R$ 1.110.750,62. Requer, assim, a retificação do valor da causa para R$ 1.000.000,00, com o recolhimento das custas correspondentes. No mérito, a ré sustenta que o Bloco B do Condomínio Tiradentes não faz divisa com o empreendimento "The Edge", distando mais de vinte metros da obra e existindo outro edifício entre ambos. Afirma que apenas os Blocos A e C confrontariam diretamente com o empreendimento e que tais blocos não formularam pretensão contra a construtora. Alega que o empreendimento foi lançado em novembro de 2021 e consiste em duas torres, com 144 unidades, das quais 92% já estariam comercializadas, com previsão de entrega para julho de 2025. Aduz que se trata de obra de grande vulto, responsável pela geração de mais de quatrocentos empregos diretos, e afirma possuir histórico de atuação no mercado imobiliário, certificações técnicas e equipe especializada. Sustenta que, desde a concepção do empreendimento, manteve contato com os vizinhos e realizou vistorias nos três edifícios integrantes do condomínio, sem identificar avarias no prédio autoral capazes de comprometer sua integridade. Reconhece ter auxiliado na realização de reparos no Bloco A, mas afirma que isso se deu por política de boa vizinhança e por haver naquele bloco patologias mais graves, não caracterizando reconhecimento de responsabilidade pela obra. A defesa sustenta que os danos estruturais do edifício autor são anteriores ao empreendimento e decorreriam de falta de manutenção periódica, baixa qualidade dos materiais de construção, ação do tempo, maresia, umidade e demais condições ambientais. Alega que o condomínio e sua síndica pretendem transferir à ré o custo de obra de restauração predial que deveria ser suportado pelas cotas condominiais. Afirma que laudo técnico de setembro de 2018 e relatório de vistoria de fevereiro de 2019, ambos contratados pelo próprio condomínio, apontariam patologias relacionadas à exposição ao tempo, maresia, poluição, umidade e falta de conservação. Menciona, igualmente, laudo de dezembro de 2021, subscrito pelo engenheiro Adriano César M. Monteiro, que teria atribuído as patologias em vigotas e lajes pré-moldadas à deficiência ou inexistência de impermeabilização superior, recomendando demolição e refazimento de determinadas lajes, escoramento provisório e intervenções de recuperação. A ré aduz que contratou, em dezembro de 2021, auditoria técnica externa para avaliar os três prédios do conjunto. Afirma que o laudo produzido pelo engenheiro João Luís de Souza Miranda Cardoso reconheceu a existência de problemas estruturais no Bloco B, mas não identificou risco de colapso estrutural nem relação entre as patologias e o empreendimento da demandada. Segundo a contestação, o relatório apontou que os danos seriam decorrentes da vetustez, do desgaste natural, da deficiência de conservação e de vícios preexistentes. Alega que, em audiência de justificação realizada em 02/04/2024, o engenheiro João Luís de Souza Miranda Cardoso teria reafirmado as conclusões de seu laudo, e que o responsável técnico pelo empreendimento também teria prestado depoimento convergente. Sustenta que ambos afirmaram inexistir risco de colapso e vínculo entre a construção da ré e as patologias do edifício autor. Quanto ao parecer da Defesa Civil de junho de 2023, a demandada sustenta que ele não apontaria risco iminente de colapso nem atribuiria à obra da ré a causa dos vícios estruturais. Afirma que o edifício nunca foi desocupado, que o empreendimento possui todas as licenças necessárias e que não houve ordem da Defesa Civil de interdição do prédio autoral ou de paralisação da construção. Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos. Certidão ID 134751516, insta as partes a se manifestarem em provas. Réplica ID 138962482. A ré informa que não possui interesse na produção de novas provas, conforme petitório de ID 141217133. Decisão ID 167819319, indefere a tutela antecipada requerida. ID 175830520, a parte autora adequa o valor da causa para R$ 42.000,00. Decisão ID 207711268, defere a retificação do valor da causa. Certidão ID 263735880, registra o correto recolhimento das custas. Decisão ID 266779292, declara encerrada a instrução processual. É o relatório. Decido. II- FUNDAMENTAÇÃO De saída, cumpre destacar que a lide comporta o julgamento antecipado, na forma do art. 355, I, do CPC. Não havendo preliminares e/ou questões processuais pendentes a serem dirimidas pelo Juízo e estando presentes as condições da ação e os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, passo ao enfrentamento do mérito nos estritos termos do art. 489, (sec)1º, do CPC. 1) Do direito aplicável e da delimitação da controvérsia A controvérsia instaurada nos autos consiste em verificar se as fissuras, trincas e demais manifestações patológicas verificadas no Condomínio autor decorreram da execução da obra do empreendimento "The Edge", de responsabilidade da ré, de modo a justificar o embargo da construção e a condenação da demandada à realização dos reparos postulados. Embora o ordenamento jurídico assegure proteção ao proprietário ou possuidor diante da realização de obra vizinha capaz de comprometer a segurança, a estabilidade ou o uso regular de seu imóvel, a procedência da pretensão exige a demonstração dos pressupostos da responsabilidade civil, especialmente da ocorrência do dano e da existência de nexo causal entre a atividade desenvolvida pelo réu e o prejuízo alegado. Com efeito, o exercício do direito de construir encontra fundamento no art. 1.299 do Código Civil, não ostentando caráter absoluto, devendo observar os direitos de vizinhança previstos nos arts. 1.277 e seguintes do mesmo diploma. Assim, comprovado que a obra extrapolou os limites do exercício regular desse direito, ocasionando danos ao imóvel vizinho, surge o dever de fazer cessar a interferência nociva e reparar os prejuízos causados. Todavia, a mera existência de patologias construtivas no imóvel confrontante não conduz, por si só, à responsabilização do empreendedor. Incumbe à parte autora demonstrar que tais danos decorreram efetivamente da execução da obra, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, não sendo possível presumir o nexo causal apenas em razão da proximidade entre os imóveis ou da coincidência temporal entre o surgimento das fissuras e o andamento da construção. No caso concreto, é incontroversa a existência de fissuras, trincas e demais manifestações patológicas no edifício autor. Os documentos técnicos acostados aos autos, inclusive aqueles produzidos pelo próprio condomínio, registram a presença dessas anomalias em diversos pontos da edificação (ID 103337960). Entretanto, a análise detida do conjunto probatório revela que as provas produzidas não lograram estabelecer, com o grau de segurança exigido para um juízo de procedência, que tais patologias tenham sido provocadas ou agravadas pela execução da obra da ré. O relatório fotográfico elaborado pela PROCAL (ID 103337960), produzido por iniciativa da própria parte autora, descreve o aparecimento de fissuras concomitantemente ao desenvolvimento das escavações do empreendimento vizinho, formulando hipóteses acerca da possibilidade de alteração das condições do solo em razão da obra. Contudo, o documento limita-se a trabalhar com probabilidades e conjecturas técnicas, sem concluir, de forma categórica, pela existência de vínculo causal entre as patologias observadas e a construção do empreendimento. Em passagem particularmente relevante, ao examinar as fissuras existentes no quinto pavimento do Bloco B, o próprio engenheiro responsável registra expressamente que "não temos como afirmar que estão relacionadas às obras vizinhas", reconhecendo apenas que se tratam de anomalias recentes. Tal circunstância possui especial relevo probatório. Afinal, mesmo o assistente técnico contratado pelo próprio autor não foi capaz de afirmar, em bases técnicas seguras, que as manifestações patológicas decorreram da atividade desenvolvida pela ré. No mesmo sentido, o comunicado expedido pela Defesa Civil Municipal (ID 103337979) tampouco estabelece relação de causalidade entre a obra e as fissuras verificadas. O órgão limita-se a registrar a existência de manifestações estruturais, recomendar seu monitoramento e orientar a adoção de medidas preventivas caso haja evolução das anomalias, sem concluir que os danos tenham sido produzidos pelo empreendimento vizinho ou identificar situação de risco iminente que justificasse a paralisação da obra. Trata-se, portanto, de documento de natureza preventiva, e não de parecer conclusivo acerca da origem das patologias. Em sentido oposto, a prova técnica produzida pela ré (ID 113914959) apresenta conclusão expressa no sentido de inexistirem elementos que permitam atribuir as patologias à construção do empreendimento, apontando que o edifício já apresentava manifestações patológicas anteriores ao início das obras, compatíveis com processos de deterioração decorrentes da vetustez, deficiência de conservação e intervenções pretéritas. Ainda que se trate de parecer técnico unilateral, suas conclusões não foram infirmadas por prova técnica imparcial produzida sob o crivo do contraditório. E justamente nesse ponto reside aspecto decisivo para o deslinde da controvérsia. A questão discutida nos autos possui natureza eminentemente técnica, envolvendo engenharia estrutural, mecânica dos solos e análise de eventuais interferências provocadas por fundações profundas e escavações em imóvel vizinho. Nessas hipóteses, a prova pericial judicial constitui, em regra, o meio mais adequado para esclarecer a existência - ou não - de nexo causal entre a atividade desenvolvida e os danos alegados. Apesar disso, após intimada para especificação de provas, a parte autora deixou de requerer a produção de prova pericial, limitando-se aos documentos particulares já acostados aos autos, os quais, como visto, não oferecem conclusão técnica suficiente para demonstrar a origem das patologias. Posteriormente, encerrada a instrução, igualmente não houve qualquer insurgência quanto à ausência de prova pericial. Dessa forma, inexistindo prova técnica produzida por perito de confiança do Juízo apta a esclarecer a controvérsia, e considerando que os próprios documentos apresentados pela autora não estabelecem, de forma segura, o nexo causal invocado na petição inicial, remanesce insatisfeito o ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Não se ignora que as manifestações patológicas efetivamente existem. O que não se demonstrou, entretanto, foi que tais anomalias decorreram da execução da obra da ré. Entre a comprovação do dano e a responsabilização do empreendedor existe um elemento indispensável - o nexo causal - cuja demonstração não pode ser suprida por presunções, hipóteses ou meras possibilidades técnicas. Ausente esse pressuposto essencial da responsabilidade civil, a improcedência dos pedidos constitui consequência inevitável. Diante desse cenário, não há como reconhecer a responsabilidade civil da demandada, porquanto, embora demonstrada a existência de fissuras e outras manifestações patológicas na edificação da autora, não restou comprovado o indispensável nexo de causalidade entre tais danos e a execução da obra realizada pela ré. A deficiência probatória não pode ser suprida por presunções decorrentes da mera proximidade entre os imóveis ou da coincidência temporal entre o surgimento das patologias e o desenvolvimento do empreendimento. A responsabilização do construtor exige demonstração técnica segura de que a atividade desenvolvida foi causa eficiente dos danos alegados, circunstância que não se verificou nos presentes autos. Assim, ausente prova apta a estabelecer o vínculo causal e não tendo a autora se desincumbido do ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, resta inviável o acolhimento da pretensão inicial. Por conseguinte, não demonstrado um dos pressupostos essenciais da responsabilidade civil, a improcedência dos pedidos formulados na inicial é medida que se impõe. III - DISPOSITIVO Ante o exposto,JULGO IMPROCEDENTESos pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, (sec) 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, observadas as formalidades legais e inexistindo requerimentos pendentes, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P. I. NITERÓI, 12 de agosto de 2026. JULIANE MOSSO BEYRUTH DE FREITAS GUIMARAES Juiz Titular