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TRF5 · Gab VICE-PRESIDÊNCIA · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região Pleno APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0805251-60.2025.4.05.8100 AUTOR: FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA ADVOGADO do(a) AUTOR: FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA - CE14161 ADVOGADO do(a) AUTOR: BRUNO BOYADJIAN SOBREIRA - CE38828 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471 DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA (constante dos autos sob o id. 4551381), com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em face de acórdão da 7ª Turma deste Tribunal Regional Federal da 5ª Região, assim ementado: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. CERTIDÃO CARTORÁRIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO. FÉ PÚBLICA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Trata-se de apelação cível interposta por Francisco de Assis Barroso Cunha em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal da Seção Judiciária do Ceará que, em ação anulatória de execução extrajudicial, julgou improcedente o pedido do autor que objetivava a manutenção do vínculo contratual com a CEF, com possibilidade de depósito judicial das parcelas vincendas, e a anulação/suspensão do procedimento de alienação extrajudicial--em especial dos leilões designados para 24/03/2025 e 31/03/2025--ao argumento de nulidade da intimação por edital, ausência de intimação pessoal e violação ao contraditório e ao devido processo legal, cumulando-se pedidos de tutela de urgência, inversão do ônus da prova e demais providências correlatas. Condenação da autora/apelante em honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC, com exigibilidade suspensa em razão da concessão de gratuidade judiciária. 2. Em suas razões recursais, argumentou o apelante, em síntese, que: 1) há vícios insanáveis na consolidação da propriedade e nos leilões por ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante, formalidade indispensável tanto para a purgação da mora (art. 26, §§ 1º e 3º, Lei 9.514/1997) quanto para a ciência da data dos leilões (art. 27 da Lei 9.514/1997), cuja finalidade é preservar direitos remanescentes do devedor; 2) o encadeamento legal exige constituição em mora, intimação pessoal com discriminação dos valores e encargos, certificação do não pagamento, averbação da consolidação após 30 dias com comprovação de ITBI e, por fim, a realização de leilão público em até 60 dias, preferencialmente em dois leilões com valores mínimos definidos, de modo que a comunicação efetiva é condição de validade dos atos; 3) a intimação deve ser pessoal pelo oficial do Registro de Imóveis, por RTD ou pelo correio com AR, admitindo-se edital apenas quando esgotadas as tentativas pessoais, não sendo suficiente correio eletrônico ou meios informais; 4) a jurisprudência do STJ encontra-se consolidada quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, com precedentes que reconhecem a nulidade da arrematação quando ausente a notificação pessoal; 5) não houve, no caso concreto, intimação pessoal do apelante para purgar a mora ou para acompanhar os leilões, o que frustrou o exercício dos direitos de preferência na aquisição pelo valor da dívida e de quitação integral até o segundo leilão, violando o devido processo legal e o contraditório mínimo; 6) a CEF não juntou aos autos documento idôneo que comprove a notificação pessoal, de modo que a sentença incorreu em presunção de veracidade em favor da promovida sem lastro probatório específico, invertendo, na prática, o ônus de comprovar a regularidade dos atos; 7) a exigência de notificação pessoal não é formalismo: protege o devedor, resguarda o arrematante de boa-fé e reduz litígios, conferindo segurança jurídica ao sistema de garantias e evitando alienações por preço vil; 8) diante da ausência de prova de intimação, impõe-se reconhecer a ilegalidade da consolidação e a consequente nulidade dos leilões realizados, com a reforma integral do julgado. 3. Cinge-se a controvérsia recursal em definir se o procedimento de execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária em garantia, conduzido pela Caixa Econômica Federal, observou as formalidades legais previstas na Lei nº 9.514/1997, notadamente quanto à intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora e para cientificá-lo da data de realização do leilão extrajudicial. A sentença recorrida julgou improcedente o pedido autoral, ao entender regular a consolidação da propriedade e inexistente qualquer vício no procedimento, assentando que a lei não exigiria a intimação do mutuário quanto à hasta pública e que o autor não teria comprovado a alegada irregularidade ou nulidade dos atos de expropriação. 4. Segundo a tese apresentada pelo recorrente, o procedimento levado a efeito pela instituição financeira seria nulo, uma vez que não houve intimação pessoal para a purgação da mora, tampouco notificação quanto à realização dos leilões que culminaram na alienação do imóvel. Sustenta que a ausência dessa comunicação viola o devido processo legal e o princípio do contraditório, acarretando a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões subsequentes. Alega, ainda, que a Caixa Econômica Federal não comprovou nos autos a expedição de notificação pessoal, limitando-se a presumir a regularidade do procedimento, o que contraria o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a intimação pessoal do devedor é requisito essencial à validade da execução extrajudicial e à preservação de seus direitos de defesa e preferência previstos na legislação de regência. 5. Firmou a apelante contrato de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta de crédito com recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH com a CEF. Vencida e não paga a dívida, constituído em mora o devedor, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da CEF, que pretende aliená-lo através de leilão extrajudicial. Na hipótese sub examine, comprovada a inadimplência do mutuário, a instituição financeira deu início à execução extrajudicial para retomada do imóvel nos termos da Lei nº 9.514/97. 6. Dito isto, com base nos documentos colacionados junto à exordial, não é possível concluir que a CEF não respeitou o procedimento previsto na Lei 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária envolvendo bens imóveis. Conforme o disposto no Artigo 26 da Lei n.º 9.514/97, a constituição em mora do fiduciante é a condição sine qua non para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Essa intimação, como estabelece o § 3º do referido artigo, deve ser realizada pessoalmente. No entanto, o caso concreto apresenta elementos decisivos que demonstram o fiel cumprimento das formalidades pela instituição financeira. Em que pese as alegações iniciais do Apelante quanto à ausência de intimação pessoal e o uso prematuro do edital, a instrução processual revela que a CEF, conforme documentação que compõe o trâmite extrajudicial, realizou as diligências devidas. A certidão cartorária constante dos autos aponta que: "AV.06/021.969 - DILIGÊNCIA DE INTIMAÇÃO - Procede-se a esta averbação para constar que conforme Certidões referentes aos Registros n° 184557, às fls. 153/160, e n° 184558, às fls. 161/168, no Livro 3965, ambos do 3° Tabelionato de Notas da Comarca de Caucaia-CE, apresentadas e arquivadas neste Ofício Imobiliário, prenotadas sob o n° 120.283, em 22.07.2022, em conformidade com o artigo 822-G do provimento n° 08/2014-CGJ-CE, foram realizadas as diligências para intimação de FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA e FRANCISCA LIDUINA BENTO CUNHA, devedores fiduciantes do imóvel objeto desta matrícula, em datas de 21.07.2022 às 09:40hs e 26.07.2022 às 09:05hs, para fins de cumprimento das obrigações contratuais relativas aos encargos vencidos e não pagos de n°s 14 a 185, nos termos do Art. 26 da Lei n° 9.514/97, sendo atestado nas referidas certidões que os devedores deixaram de ser notificados, uma vez que, no ato das visitas encontravam-se ausentes, não reside no endereço, conforme informado pelo Sr. Adriano Jovino (zelador), caracterizando assim que os destinatários não foram localizados, encontram-se em local incerto e não sabido. Caucaia, 22 de julho de 2022. Averbação em 25 de agosto de 2022." 7. Em seguida, foi realizada a intimação por edital: "AV.07/021.969 - REALIZAÇÃO DE INTIMAÇÃO POR EDITAL. - Procede-se a esta averbação para constar que como consequência dos devedores não terem sido localizados, encontrando-se em local incerto, ignorado ou inacessível, conforme AV.06 desta matrícula, foi promovida, a requerimento da credora fiduciária Caixa Econômica Federal - CEF, prenotada sob o n.º 121.370, em 12.09.2022, em conformidade com o § 1º do artigo 822-G do Provimento n.º 08/2014-CGJ-CE, a intimação por edital publicada no Jornal O Estado em datas de 10, 11, 12, 13 e 14.11.2022, nos termos do § 7º do Art. 26 da Lei n.º 9.514/97. Caucaia, 12 de setembro de 2022. Averbação em 23 de novembro de 2022." Frente a esse contexto, houve a consolidação da propriedade: "AV.08/021.969 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - A propriedade do imóvel desta matrícula ficou consolidada em nome do fiduciário, nos termos do § 7º do Art. 26 da Lei nº 9.514/97, conforme requerimento, datado de 24.02.2023, assinado pelo representante da Caixa Econômica Federal-CE, Daniele Fydryszewski Vilasfam, já qualificada, no R.02 desta matrícula, instruído com a notificação feita ao fiduciante FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA e FRANCISCA LIDUINA BENTO CUNHA, já qualificados, e comprovante de pagamento do imposto de transmissão, prenotados sob o nº 124.953, em 14.03.2023, sendo que sobre a propriedade ora consolidada incide a RESTRIÇÃO DE INDISPONIBILIDADE decorrente do Art. 27 do mesmo diploma legal, ou seja, o proprietário somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão. Caucaia, 14 de março de 2023. Averbação em 20 de março de 2023." 8. Assim, tem-se que a Certidão de Matrícula anexada aos autos pelo próprio Apelante e as averbações subsequentes demonstram que foram empreendidas tentativas de notificação no endereço do imóvel dado em garantia, as quais resultaram frustradas, com a certificação de que o devedor se encontrava em local incerto ou não sabido, conforme relatado pelo zelador do condomínio. Referida certidão atesta o esgotamento dos meios que o Cartório considerou razoáveis, em face da fé pública que lhe é inerente, sendo esta a premissa que suportou a decisão de se proceder à intimação por edital (AV. 07/021.969) e subsequente consolidação da propriedade (AV. 08/021.969). Demais disso, o oficial do Registro de Imóveis, no exercício de suas funções delegadas pelo Poder Público (Art. 3º da Lei Federal n.º 8.935/94), goza de fé pública. Os atos por ele praticados, e atestados em certidão lavrada, carregam a presunção de legalidade e veracidade que só pode ser desconstituída por prova cabal e irrefutável em sentido contrário. O Apelante, em seu recurso, limita-se a reiterar a negativa de ter sido intimado pessoalmente, mas não apresenta qualquer elemento probatório concreto para ilidir a validade do processo extrajudicial, nem a eficácia da certidão da Serventia Registral, ônus que lhe incumbia, dado que o credor fiduciário cumpriu com o dever de comprovar a regularidade da intimação para excutir a garantia. Desta feita, afasta-se o vício de notificação e a alegada nulidade do procedimento. 9. Superado esse ponto, consigne-se que as Teorias da imprevisão e da base objetiva do negócio jurídico têm sua gênese na cláusula rebus sic stantibus, e se mostram adequadas a autorizar a revisão judicial de negócios jurídicos bilaterais de execução continuada. Ocorre que, no caso dos autos, não foram preenchidos os requisitos necessários para aplicação de nenhuma destas teorias. Isso porque, a arguição de dificuldade financeira que acarretou a diminuição da renda da apelante, além de não se caracterizar como fato extraordinário suficiente a obrigar a instituição financeira a repactuar a prestação ou quaisquer outros termos do contrato, também não tem o condão de romper a base objetiva do negócio jurídico, tratando-se de elemento externo. Muito embora a legislação permita a revisão do contrato com vistas ao restabelecimento do equilíbrio contratual (arts. 317 e 478 a 480, do Código Civil, bem como no artigo 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor), em contratos de longa duração, em especial os que visam à aquisição de bens de alto valor, como é o caso dos autos, a redução dos rendimentos anteriormente declarados se traduz em elemento externo, e por isso não tem o condão de influir sobre as bases objetivas do negócio engendrado para alterá-lo. Precedente TRF5: (PROCESSO: 0800299-49.2022.4.05.8001, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI, 3ª TURMA, JULGAMENTO:05/12/2022). Ressalta-se, ainda, que esta Corte Regional já se posicionou, em casos análogos, que o direito constitucional à moradia não pode servir como justificativa para a inadimplência contratual dos favorecidos pelos programas de habitação, mesmo que hipossuficientes, pois para que tais programas se mantenham é necessário que o agente financeiro possa reaver seus créditos. "O direito à moradia não exime a recorrente, devedora fiduciante, do adimplemento das obrigações contratuais licitamente contraídas, não podendo obstar o direito creditício da CEF." (TRF5, 2ª T., PJE 0807069-68.2023.4.05.0000, rel. Des. Federal Convocado Marco Bruno Miranda Clementino, assinado em 28/09/2023). 10. Apelação não provida. Honorários advocatícios recursais fixados em 10%, incidentes sobre a verba sucumbencial já estipulada na sentença, nos termos do art. 85, §11, CPC. Não foram opostos embargos de declaração. A parte recorrente aponta suposta contrariedade ao art. 26, §§ 3º, 3º-A e 4º, e ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, bem como dissídio jurisprudencial, sustentando, em síntese, que: a) a intimação por edital para purgação da mora seria inválida, por não terem sido esgotadas previamente as tentativas de intimação pessoal previstas na legislação; b) o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária seria nulo, diante da ausência de comprovação da regular intimação do devedor; c) os leilões extrajudiciais seriam nulos em razão da ausência de intimação pessoal do devedor acerca das respectivas datas de realização; d) o acórdão recorrido teria divergido da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor para purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais. O acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca da presunção de veracidade das certidões cartorárias e da regularidade do procedimento previsto na Lei 9.514/97. Incide, portanto, o óbice da Súmula 83/STJ ("Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida"). Neste sentido, transcrevo a ementa a seguir: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERTIDÃO DE OFICIAL DE JUSTIÇA SOBRE BENS ENCONTRADOS EM PROPRIEDADE. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO RELATIVA. AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO. SÚMULA N. 83/STJ. COISA JULGADA, COMPENSAÇÃO E ISONOMIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. 1. Controvérsia acerca da fé pública e presunção de veracidade de certidão de oficial de justiça sobre bens listados em auto de imissão na posse. 2. O Tribunal de origem se manifestou em conformidade com a jurisprudência do STJ, no sentido de que a certidão emitida pelo oficial de justiça goza de presunção relativa de veracidade e é dotada de fé pública, a qual pode ser afastada por prova em contrário. Aplicação da Súmula n. 83/STJ. 3. A tese recursal de que ofensa à coisa julgada, isonomia processual e compensação não foi enfrentada pelo Tribunal de origem, a despeito da oposição de embargos de declaração. Incidência da Súmula 211/STJ. 4. O prequestionamento configura-se quando o tema do recurso especial é efetivamente debatido no acórdão recorrido, não bastando que a parte tenha suscitado a aplicação de determinada norma federal no decorrer de suas manifestações. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.916.634/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.) Ademais, a discussão reside não na revaloração de prova, mas sim no reexame de fatos e provas relacionados à regularidade das intimações para purgação da mora e à observância das formalidades do procedimento de execução extrajudicial. Para alteração das conclusões adotadas, seria necessário reexaminar os fatos e as provas dos autos, o que não é cabível em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"). Neste sentido, transcrevo a ementa a seguir: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que manteve a improcedência de ação declaratória de nulidade do procedimento expropriatório de imóvel, cumulada com pedido de perdas e danos e indenização por danos morais, alegando irregularidades na notificação sobre os leilões e venda do imóvel por preço vil. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se houve violação dos procedimentos legais previstos na Lei 9.514/97 e na Lei 13.465/2017, especialmente quanto à necessidade de notificação ao devedor sobre as datas dos leilões e se a venda do imóvel por preço inferior ao valor de mercado configura arrematação por preço vil. III. Razões de decidir 3. O Tribunal de origem afirmou que o procedimento de notificação extrajudicial foi cumprido e a revisão desta conclusão demanda revolvimento fático, esbarrando no óbice da Súmula 7 do STJ. 4. A necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão não era exigida antes da Lei 13.465/2017, conforme precedentes do STJ, não havendo nulidade no caso concreto. 5. Não se conhece do recurso especial no tocante à alegação de que se configurou arrematação por preço vil, quando as razões recursais não indicam qual dispositivo legal teria sido violado, incidindo a Súmula 284 do STF, por analogia. IV. Dispositivo 6. Recurso não conhecido. (REsp n. 2.175.399/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) Intimações e expedientes necessários. Após o decurso do prazo sem a interposição de eventual recurso, certifique-se o trânsito em julgado e devolvam-se os autos à origem. Recife (PE), data da assinatura eletrônica. Desembargadora Federal Joana Carolina Lins Pereira Vice-Presidente do Tribunal Regional Federal da 5ª Região GabVP.25/26
TRF5 · Gab VICE-PRESIDÊNCIA · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região Pleno APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0805251-60.2025.4.05.8100 AUTOR: FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA ADVOGADO do(a) AUTOR: FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA - CE14161 ADVOGADO do(a) AUTOR: BRUNO BOYADJIAN SOBREIRA - CE38828 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471 DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA (constante dos autos sob o id. 4551381), com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em face de acórdão da 7ª Turma deste Tribunal Regional Federal da 5ª Região, assim ementado: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. CERTIDÃO CARTORÁRIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO. FÉ PÚBLICA. RECURSO IMPROVIDO. 1. Trata-se de apelação cível interposta por Francisco de Assis Barroso Cunha em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal da Seção Judiciária do Ceará que, em ação anulatória de execução extrajudicial, julgou improcedente o pedido do autor que objetivava a manutenção do vínculo contratual com a CEF, com possibilidade de depósito judicial das parcelas vincendas, e a anulação/suspensão do procedimento de alienação extrajudicial--em especial dos leilões designados para 24/03/2025 e 31/03/2025--ao argumento de nulidade da intimação por edital, ausência de intimação pessoal e violação ao contraditório e ao devido processo legal, cumulando-se pedidos de tutela de urgência, inversão do ônus da prova e demais providências correlatas. Condenação da autora/apelante em honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC, com exigibilidade suspensa em razão da concessão de gratuidade judiciária. 2. Em suas razões recursais, argumentou o apelante, em síntese, que: 1) há vícios insanáveis na consolidação da propriedade e nos leilões por ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante, formalidade indispensável tanto para a purgação da mora (art. 26, §§ 1º e 3º, Lei 9.514/1997) quanto para a ciência da data dos leilões (art. 27 da Lei 9.514/1997), cuja finalidade é preservar direitos remanescentes do devedor; 2) o encadeamento legal exige constituição em mora, intimação pessoal com discriminação dos valores e encargos, certificação do não pagamento, averbação da consolidação após 30 dias com comprovação de ITBI e, por fim, a realização de leilão público em até 60 dias, preferencialmente em dois leilões com valores mínimos definidos, de modo que a comunicação efetiva é condição de validade dos atos; 3) a intimação deve ser pessoal pelo oficial do Registro de Imóveis, por RTD ou pelo correio com AR, admitindo-se edital apenas quando esgotadas as tentativas pessoais, não sendo suficiente correio eletrônico ou meios informais; 4) a jurisprudência do STJ encontra-se consolidada quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, com precedentes que reconhecem a nulidade da arrematação quando ausente a notificação pessoal; 5) não houve, no caso concreto, intimação pessoal do apelante para purgar a mora ou para acompanhar os leilões, o que frustrou o exercício dos direitos de preferência na aquisição pelo valor da dívida e de quitação integral até o segundo leilão, violando o devido processo legal e o contraditório mínimo; 6) a CEF não juntou aos autos documento idôneo que comprove a notificação pessoal, de modo que a sentença incorreu em presunção de veracidade em favor da promovida sem lastro probatório específico, invertendo, na prática, o ônus de comprovar a regularidade dos atos; 7) a exigência de notificação pessoal não é formalismo: protege o devedor, resguarda o arrematante de boa-fé e reduz litígios, conferindo segurança jurídica ao sistema de garantias e evitando alienações por preço vil; 8) diante da ausência de prova de intimação, impõe-se reconhecer a ilegalidade da consolidação e a consequente nulidade dos leilões realizados, com a reforma integral do julgado. 3. Cinge-se a controvérsia recursal em definir se o procedimento de execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária em garantia, conduzido pela Caixa Econômica Federal, observou as formalidades legais previstas na Lei nº 9.514/1997, notadamente quanto à intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora e para cientificá-lo da data de realização do leilão extrajudicial. A sentença recorrida julgou improcedente o pedido autoral, ao entender regular a consolidação da propriedade e inexistente qualquer vício no procedimento, assentando que a lei não exigiria a intimação do mutuário quanto à hasta pública e que o autor não teria comprovado a alegada irregularidade ou nulidade dos atos de expropriação. 4. Segundo a tese apresentada pelo recorrente, o procedimento levado a efeito pela instituição financeira seria nulo, uma vez que não houve intimação pessoal para a purgação da mora, tampouco notificação quanto à realização dos leilões que culminaram na alienação do imóvel. Sustenta que a ausência dessa comunicação viola o devido processo legal e o princípio do contraditório, acarretando a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões subsequentes. Alega, ainda, que a Caixa Econômica Federal não comprovou nos autos a expedição de notificação pessoal, limitando-se a presumir a regularidade do procedimento, o que contraria o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a intimação pessoal do devedor é requisito essencial à validade da execução extrajudicial e à preservação de seus direitos de defesa e preferência previstos na legislação de regência. 5. Firmou a apelante contrato de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta de crédito com recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH com a CEF. Vencida e não paga a dívida, constituído em mora o devedor, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da CEF, que pretende aliená-lo através de leilão extrajudicial. Na hipótese sub examine, comprovada a inadimplência do mutuário, a instituição financeira deu início à execução extrajudicial para retomada do imóvel nos termos da Lei nº 9.514/97. 6. Dito isto, com base nos documentos colacionados junto à exordial, não é possível concluir que a CEF não respeitou o procedimento previsto na Lei 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária envolvendo bens imóveis. Conforme o disposto no Artigo 26 da Lei n.º 9.514/97, a constituição em mora do fiduciante é a condição sine qua non para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Essa intimação, como estabelece o § 3º do referido artigo, deve ser realizada pessoalmente. No entanto, o caso concreto apresenta elementos decisivos que demonstram o fiel cumprimento das formalidades pela instituição financeira. Em que pese as alegações iniciais do Apelante quanto à ausência de intimação pessoal e o uso prematuro do edital, a instrução processual revela que a CEF, conforme documentação que compõe o trâmite extrajudicial, realizou as diligências devidas. A certidão cartorária constante dos autos aponta que: "AV.06/021.969 - DILIGÊNCIA DE INTIMAÇÃO - Procede-se a esta averbação para constar que conforme Certidões referentes aos Registros n° 184557, às fls. 153/160, e n° 184558, às fls. 161/168, no Livro 3965, ambos do 3° Tabelionato de Notas da Comarca de Caucaia-CE, apresentadas e arquivadas neste Ofício Imobiliário, prenotadas sob o n° 120.283, em 22.07.2022, em conformidade com o artigo 822-G do provimento n° 08/2014-CGJ-CE, foram realizadas as diligências para intimação de FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA e FRANCISCA LIDUINA BENTO CUNHA, devedores fiduciantes do imóvel objeto desta matrícula, em datas de 21.07.2022 às 09:40hs e 26.07.2022 às 09:05hs, para fins de cumprimento das obrigações contratuais relativas aos encargos vencidos e não pagos de n°s 14 a 185, nos termos do Art. 26 da Lei n° 9.514/97, sendo atestado nas referidas certidões que os devedores deixaram de ser notificados, uma vez que, no ato das visitas encontravam-se ausentes, não reside no endereço, conforme informado pelo Sr. Adriano Jovino (zelador), caracterizando assim que os destinatários não foram localizados, encontram-se em local incerto e não sabido. Caucaia, 22 de julho de 2022. Averbação em 25 de agosto de 2022." 7. Em seguida, foi realizada a intimação por edital: "AV.07/021.969 - REALIZAÇÃO DE INTIMAÇÃO POR EDITAL. - Procede-se a esta averbação para constar que como consequência dos devedores não terem sido localizados, encontrando-se em local incerto, ignorado ou inacessível, conforme AV.06 desta matrícula, foi promovida, a requerimento da credora fiduciária Caixa Econômica Federal - CEF, prenotada sob o n.º 121.370, em 12.09.2022, em conformidade com o § 1º do artigo 822-G do Provimento n.º 08/2014-CGJ-CE, a intimação por edital publicada no Jornal O Estado em datas de 10, 11, 12, 13 e 14.11.2022, nos termos do § 7º do Art. 26 da Lei n.º 9.514/97. Caucaia, 12 de setembro de 2022. Averbação em 23 de novembro de 2022." Frente a esse contexto, houve a consolidação da propriedade: "AV.08/021.969 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - A propriedade do imóvel desta matrícula ficou consolidada em nome do fiduciário, nos termos do § 7º do Art. 26 da Lei nº 9.514/97, conforme requerimento, datado de 24.02.2023, assinado pelo representante da Caixa Econômica Federal-CE, Daniele Fydryszewski Vilasfam, já qualificada, no R.02 desta matrícula, instruído com a notificação feita ao fiduciante FRANCISCO DE ASSIS BARROSO CUNHA e FRANCISCA LIDUINA BENTO CUNHA, já qualificados, e comprovante de pagamento do imposto de transmissão, prenotados sob o nº 124.953, em 14.03.2023, sendo que sobre a propriedade ora consolidada incide a RESTRIÇÃO DE INDISPONIBILIDADE decorrente do Art. 27 do mesmo diploma legal, ou seja, o proprietário somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão. Caucaia, 14 de março de 2023. Averbação em 20 de março de 2023." 8. Assim, tem-se que a Certidão de Matrícula anexada aos autos pelo próprio Apelante e as averbações subsequentes demonstram que foram empreendidas tentativas de notificação no endereço do imóvel dado em garantia, as quais resultaram frustradas, com a certificação de que o devedor se encontrava em local incerto ou não sabido, conforme relatado pelo zelador do condomínio. Referida certidão atesta o esgotamento dos meios que o Cartório considerou razoáveis, em face da fé pública que lhe é inerente, sendo esta a premissa que suportou a decisão de se proceder à intimação por edital (AV. 07/021.969) e subsequente consolidação da propriedade (AV. 08/021.969). Demais disso, o oficial do Registro de Imóveis, no exercício de suas funções delegadas pelo Poder Público (Art. 3º da Lei Federal n.º 8.935/94), goza de fé pública. Os atos por ele praticados, e atestados em certidão lavrada, carregam a presunção de legalidade e veracidade que só pode ser desconstituída por prova cabal e irrefutável em sentido contrário. O Apelante, em seu recurso, limita-se a reiterar a negativa de ter sido intimado pessoalmente, mas não apresenta qualquer elemento probatório concreto para ilidir a validade do processo extrajudicial, nem a eficácia da certidão da Serventia Registral, ônus que lhe incumbia, dado que o credor fiduciário cumpriu com o dever de comprovar a regularidade da intimação para excutir a garantia. Desta feita, afasta-se o vício de notificação e a alegada nulidade do procedimento. 9. Superado esse ponto, consigne-se que as Teorias da imprevisão e da base objetiva do negócio jurídico têm sua gênese na cláusula rebus sic stantibus, e se mostram adequadas a autorizar a revisão judicial de negócios jurídicos bilaterais de execução continuada. Ocorre que, no caso dos autos, não foram preenchidos os requisitos necessários para aplicação de nenhuma destas teorias. Isso porque, a arguição de dificuldade financeira que acarretou a diminuição da renda da apelante, além de não se caracterizar como fato extraordinário suficiente a obrigar a instituição financeira a repactuar a prestação ou quaisquer outros termos do contrato, também não tem o condão de romper a base objetiva do negócio jurídico, tratando-se de elemento externo. Muito embora a legislação permita a revisão do contrato com vistas ao restabelecimento do equilíbrio contratual (arts. 317 e 478 a 480, do Código Civil, bem como no artigo 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor), em contratos de longa duração, em especial os que visam à aquisição de bens de alto valor, como é o caso dos autos, a redução dos rendimentos anteriormente declarados se traduz em elemento externo, e por isso não tem o condão de influir sobre as bases objetivas do negócio engendrado para alterá-lo. Precedente TRF5: (PROCESSO: 0800299-49.2022.4.05.8001, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI, 3ª TURMA, JULGAMENTO:05/12/2022). Ressalta-se, ainda, que esta Corte Regional já se posicionou, em casos análogos, que o direito constitucional à moradia não pode servir como justificativa para a inadimplência contratual dos favorecidos pelos programas de habitação, mesmo que hipossuficientes, pois para que tais programas se mantenham é necessário que o agente financeiro possa reaver seus créditos. "O direito à moradia não exime a recorrente, devedora fiduciante, do adimplemento das obrigações contratuais licitamente contraídas, não podendo obstar o direito creditício da CEF." (TRF5, 2ª T., PJE 0807069-68.2023.4.05.0000, rel. Des. Federal Convocado Marco Bruno Miranda Clementino, assinado em 28/09/2023). 10. Apelação não provida. Honorários advocatícios recursais fixados em 10%, incidentes sobre a verba sucumbencial já estipulada na sentença, nos termos do art. 85, §11, CPC. Não foram opostos embargos de declaração. A parte recorrente aponta suposta contrariedade ao art. 26, §§ 3º, 3º-A e 4º, e ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, bem como dissídio jurisprudencial, sustentando, em síntese, que: a) a intimação por edital para purgação da mora seria inválida, por não terem sido esgotadas previamente as tentativas de intimação pessoal previstas na legislação; b) o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária seria nulo, diante da ausência de comprovação da regular intimação do devedor; c) os leilões extrajudiciais seriam nulos em razão da ausência de intimação pessoal do devedor acerca das respectivas datas de realização; d) o acórdão recorrido teria divergido da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor para purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais. O acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca da presunção de veracidade das certidões cartorárias e da regularidade do procedimento previsto na Lei 9.514/97. Incide, portanto, o óbice da Súmula 83/STJ ("Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida"). Neste sentido, transcrevo a ementa a seguir: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERTIDÃO DE OFICIAL DE JUSTIÇA SOBRE BENS ENCONTRADOS EM PROPRIEDADE. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO RELATIVA. AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO. SÚMULA N. 83/STJ. COISA JULGADA, COMPENSAÇÃO E ISONOMIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. 1. Controvérsia acerca da fé pública e presunção de veracidade de certidão de oficial de justiça sobre bens listados em auto de imissão na posse. 2. O Tribunal de origem se manifestou em conformidade com a jurisprudência do STJ, no sentido de que a certidão emitida pelo oficial de justiça goza de presunção relativa de veracidade e é dotada de fé pública, a qual pode ser afastada por prova em contrário. Aplicação da Súmula n. 83/STJ. 3. A tese recursal de que ofensa à coisa julgada, isonomia processual e compensação não foi enfrentada pelo Tribunal de origem, a despeito da oposição de embargos de declaração. Incidência da Súmula 211/STJ. 4. O prequestionamento configura-se quando o tema do recurso especial é efetivamente debatido no acórdão recorrido, não bastando que a parte tenha suscitado a aplicação de determinada norma federal no decorrer de suas manifestações. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.916.634/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.) Ademais, a discussão reside não na revaloração de prova, mas sim no reexame de fatos e provas relacionados à regularidade das intimações para purgação da mora e à observância das formalidades do procedimento de execução extrajudicial. Para alteração das conclusões adotadas, seria necessário reexaminar os fatos e as provas dos autos, o que não é cabível em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"). Neste sentido, transcrevo a ementa a seguir: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que manteve a improcedência de ação declaratória de nulidade do procedimento expropriatório de imóvel, cumulada com pedido de perdas e danos e indenização por danos morais, alegando irregularidades na notificação sobre os leilões e venda do imóvel por preço vil. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se houve violação dos procedimentos legais previstos na Lei 9.514/97 e na Lei 13.465/2017, especialmente quanto à necessidade de notificação ao devedor sobre as datas dos leilões e se a venda do imóvel por preço inferior ao valor de mercado configura arrematação por preço vil. III. Razões de decidir 3. O Tribunal de origem afirmou que o procedimento de notificação extrajudicial foi cumprido e a revisão desta conclusão demanda revolvimento fático, esbarrando no óbice da Súmula 7 do STJ. 4. A necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão não era exigida antes da Lei 13.465/2017, conforme precedentes do STJ, não havendo nulidade no caso concreto. 5. Não se conhece do recurso especial no tocante à alegação de que se configurou arrematação por preço vil, quando as razões recursais não indicam qual dispositivo legal teria sido violado, incidindo a Súmula 284 do STF, por analogia. IV. Dispositivo 6. Recurso não conhecido. (REsp n. 2.175.399/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) Intimações e expedientes necessários. Após o decurso do prazo sem a interposição de eventual recurso, certifique-se o trânsito em julgado e devolvam-se os autos à origem. Recife (PE), data da assinatura eletrônica. Desembargadora Federal Joana Carolina Lins Pereira Vice-Presidente do Tribunal Regional Federal da 5ª Região GabVP.25/26
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