0805188-89.2020.8.14.0028

Intimação

TJPA · 3ª Turma de Direito Privado - Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS · Acórdão

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805188-89.2020.8.14.0028 APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE APELADO: JOAO BATISTA DE SOUSA RELATOR(A): Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas ajuizada pelo comprador, para reconhecer a resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 19/12/2010, afastar a incidência da Lei nº 13.786/2018, admitir retenção parcial dos valores pagos e determinar a restituição das parcelas adimplidas pelo comprador. A apelante pretende a aplicação integral das cláusulas contratuais de retenção ou, subsidiariamente, a majoração da cláusula penal para 25% dos valores pagos, além da alteração do termo inicial dos juros moratórios para o trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 a contrato de promessa de compra e venda firmado anteriormente à sua vigência; e (ii) estabelecer a legalidade da retenção de valores prevista contratualmente, inclusive cláusula penal compensatória e taxa de ocupação, bem como o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição das parcelas pagas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, pois o adquirente figura como destinatário final do imóvel e a vendedora atua na atividade empresarial de comercialização imobiliária, incidindo os arts. 2º e 3º do CDC. 4. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao contrato celebrado em 19/12/2010, porque a incidência retroativa da norma violaria o ato jurídico perfeito e a segurança jurídica, nos termos do art. 6º da LINDB. 5. A jurisprudência consolidada do STJ admite, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente, razão pela qual a cláusula contratual que prevê retenção de 10% revela-se legítima e não abusiva. 6. A taxa de ocupação possui natureza indenizatória autônoma, destinada a evitar enriquecimento sem causa do comprador que usufrui do imóvel sem o pagamento regular das prestações, sendo razoável o percentual de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. 7. A resolução contratual por culpa do comprador impõe a restituição imediata e em parcela única das quantias pagas, deduzidas apenas as retenções consideradas legítimas, conforme orientação da Súmula 543 do STJ. 8. A incidência de correção monetária pelo INPC sobre os valores a serem restituídos preserva o poder aquisitivo das parcelas pagas e distingue-se do índice contratual aplicável ao saldo devedor do contrato. 9. Os juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação observam o art. 406 do Código Civil e a jurisprudência aplicável à hipótese. 10. A distribuição da sucumbência em 25% para o autor e 75% para a ré observa a proporção econômica das pretensões acolhidas e rejeitadas, nos termos do art. 86 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência. 2. É legítima a retenção contratual de 10% dos valores pagos pelo comprador inadimplente em contrato imobiliário submetido ao CDC. 3. A taxa de ocupação possui natureza indenizatória autônoma e pode ser cumulada com a cláusula penal compensatória. 4. A restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, deduzidas apenas as retenções reputadas legítimas. 5. Os juros moratórios incidentes sobre a restituição das parcelas pagas fluem a partir da citação. Dispositivos relevantes citados: arts. 2º e 3º do CDC; art. 6º da LINDB; art. 406 do CC; art. 86 do CPC; art. 98, §3º, do CPC; art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.922.869/MG, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 27.03.2023; STJ, REsp nº 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.03.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.830.912/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 24.05.2021; STJ, Súmula 543; STJ, REsp nº 1.723.519/SP; STJ, EAg nº 1.138.183/PE. ACÓRDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 29ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de 25 de agosto a 01 de setembro de 2026, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de APELAÇÃO, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho, Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Des. Vanderley de Oliveira Silva. Belém/PA, data da assinatura eletrônica. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator RELATÓRIO Recurso conhecido e recebido no efeito devolutivo no que se refere a tutela requerida e no duplo efeito nos demais termos da sentença recorrida (ID 28452203). Trata-se de Apelação Cível interposta por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA – SPE contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Marabá/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, ajuizada por JOÃO BATISTA DE SOUSA. Alegou o autor ter celebrado com a ré contrato de compromisso de compra e venda de lote em 19/12/2010, efetuando pagamentos no total de R$ 47.832,96. Por impossibilidade financeira de prosseguir com o pagamento das prestações, requereu a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, com retenção de apenas 10% a título de multa compensatória, reputando abusivas as demais cláusulas penais previstas na cláusula 16ª. A sentença recorrida (Id. 26171551), julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para reconhecer a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes; afastar a incidência da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto; reconhecer parcialmente a abusividade das cláusulas contratuais de retenção e determinar a restituição das parcelas pagas pelo autor, observada retenção em percentual reputado razoável pelo magistrado singular. Na mesma decisão, foi rejeitada a impugnação à gratuidade de justiça formulada pela requerida. Nas razões recursais (Id. 26171559), a apelante insurge-se contra a sentença sustentando que o percentual de retenção de 10% fixado na sentença é insuficiente diante das circunstâncias do caso, pois o apelado ocupou o imóvel desde 2010 e pagou apenas 114 das 180 parcelas pactuadas, requerendo, em caráter principal, a aplicação integral da cláusula 16ª, com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, acrescida de 20% dos valores pagos à título de despesas administrativas e 0,25% do valor atualizado do contrato por mês, desde a assinatura do contrato até a efetiva devolução do bem à apelante; que a multa compensatória seja majorada para 25% dos valores pagos; que o termo inicial dos juros moratórios, por conta da rescisão ter sido por iniciativa exclusiva do comprador, deve correr a partir do trânsito em julgado, e não da citação, com apoio no Tema 1002 do STJ. Contrarrazões apresentadas (ID 26171564). É o relatório. VOTO Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente consumerista, pois a recorrida figura como destinatária final do imóvel adquirido, enquanto a apelante exerce atividade empresarial de comercialização imobiliária, enquadrando-se nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Acerca da alegação de inaplicabilidade da Lei 13.786/2018, o contrato foi celebrado em 19/12/2010. A Lei 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei 6.766/1979 para disciplinar as retenções em caso de resolução por inadimplemento do adquirente, só entrou em vigor em 27/12/2018, quase oito anos depois. O art. 6º da LINDB é claro: a lei nova respeita o ato jurídico perfeito, assim considerado o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. O contrato aqui analisado foi formado e passou a produzir efeitos integralmente sob o regime anterior à Lei 13.786/2018. Sua aplicação retroativa violaria a segurança jurídica. Esse entendimento é assente no STJ. O tribunal rejeitou a aplicação da lei nova a contratos já celebrados, preservando as regras vigentes ao tempo da formação do vínculo: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13 .786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019) . 2. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1922869 MG 2021/0192215-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023) Logo, não se aplica ao caso a Lei 13.786/2018, nem o art. 32-A da Lei 6.766/1979, com a redação que lhe foi dada pela lei nova. A cláusula penal compensatória tem natureza acessória e serve para pré-liquidar as perdas e danos do credor em caso de inadimplemento. No contrato em análise, foi estipulada em 10% do valor total. O STJ, por sua Segunda Seção, fixou que, para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, o percentual máximo razoável de retenção a título de cláusula penal é de 25% dos valores pagos (EAg 1.138.183/PE; REsp 1.723.519/SP). O percentual de 10% previsto no contrato, é, portanto, legítimo. A sentença, ao manter a retenção de 10%, decidiu de forma mais favorável ao consumidor, dentro dos limites jurisprudencialmente admitidos. Nenhum reparo merece nesse ponto. A taxa de ocupação corresponde à retribuição devida pelo comprador pelo uso do imóvel durante o período em que dele usufruiu sem efetuar o pagamento regular das prestações. Não se confunde com a cláusula penal - tem natureza indenizatória autônoma, análoga a aluguéis. Julgado do STJ nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25% . VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS . SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO . ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO . REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA . 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. (...) 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes . 8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. (...) (STJ - REsp: 1863007 SP 2020/0042100-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2021) O percentual de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, previsto na cláusula 16ª, item "E", é razoável e compatível com os parâmetros adotados pelo STJ. A sentença acertou ao mantê-lo, remetendo a apuração do valor exato ao cumprimento de sentença, o que é tecnicamente adequado, pois depende da fixação do período de uso efetivo do imóvel. Resolvido o contrato por inadimplemento do comprador, impõe-se a devolução das parcelas pagas, descontadas apenas as retenções reconhecidas como legítimas. É o que determina a Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No caso concreto, o comprador pagou R$ 47.832,96. As retenções lícitas são: multa compensatória de 10% e taxa de ocupação de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado, a ser apurada em liquidação. O resultado líquido a ser restituído equivale a 90% do total pago, deduzida a taxa de ocupação do período de uso do imóvel. A restituição deve ser imediata, em parcela única, não é admissível o parcelamento imposto unilateralmente pelo vendedor, conforme orientação pacífica do STJ: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS . SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"(Súmula 543/STJ). (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1830912 RJ 2019/0234521-1, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021) A sentença fixou a correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento da ação. O índice é adequado e atende à jurisprudência do STJ para casos envolvendo relações de consumo e contratos imobiliários populares, diferentemente de contratos de consumo bancário, em que se aplica a tabela BACEN/TJSP. Registra-se que, embora a fundamentação da sentença tenha mencionado o IGP-M como índice contratualmente avençado e inicialmente válido, a fixação do INPC no dispositivo para fins de restituição é tecnicamente justificada: cuida-se de devolução de prestações já pagas, e não de reajuste de saldo devedor contratual. O IGP-M serve para corrigir o saldo a ser pago pelo comprador; o INPC preserva o poder aquisitivo do valor já desembolsado. Não há erro no dispositivo. Os juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação estão em conformidade com o art. 406 do Código Civil e com a jurisprudência aplicável. Mantém-se a fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, distribuídos na proporção de 25% ao autor e 75% ao réu, em razão da sucumbência recíproca não equivalente (CPC, art. 86). O autor sucumbiu em relação às pretensões de afastamento da taxa de ocupação e da multa compensatória; a ré sucumbiu nos demais pontos, mais relevantes economicamente. A gratuidade de justiça deferida ao autor suspende a exigibilidade das verbas sucumbenciais a ele impostas, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença em todos os seus termos. É o voto Belém, data da assinatura eletrônica DESEMBARGADOR ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS Relator Belém, 03/09/2026