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TJPI · 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ SECRETARIA DA 1ª VARA DA COMARCA DE PARNAÍBA Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 E-mail: sec.1varacivelparnaiba@tjpi.jus.br PROCESSO Nº: 0804457-05.2022.8.18.0031 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda] AUTOR(A): MARCUS SABRY AZAR BATISTA RÉU(S): NAILTON PASSOS BRITO e outros ATO ORDINATÓRIO (Fundamentação Legal: Provimento 003/2010, da CGJ/PI) Intime-se a parte embargada para, no prazo de 05 (cinco) dias, querendo, manifestar-se acerca dos embargos de declaração interpostos (art. 1.023 § 2º do CPC). Parnaíba-PI, 2 de setembro de 2026. SIMONE LEITE DE SOUZA Analista Judicial
TJPI · 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba e-mail: sec.1varacivelparnaiba@tjpi.jus.br - Fone: (86) 31984151 Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Fórum "Salmon Lustosa", Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0804457-05.2022.8.18.0031 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Compra e Venda] AUTOR: MARCUS SABRY AZAR BATISTA REU: NAILTON PASSOS BRITO, WALDERILA ARAUJO DO NASCIMENTO S E N T E N Ç A Vistos etc., Cuida-se de Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel cumulada com Prestação de Contas e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por MARCUS SABRY AZAR BATISTA em face de NAILTON PASSOS BRITO e WALDERILA ARAÚJO DO NASCIMENTO, todos devidamente qualificados nos autos (ID n.º 29955508). Narra o autor, em síntese, que firmou com os réus, em 28 de novembro de 2017, contrato particular de compra e venda de posto de combustível situado na Avenida Nossa Senhora de Fátima, nº 1.525, Bairro São Benedito, em Parnaíba/PI, registrado na matrícula imobiliária sob o nº 16.460, compreendendo o terreno urbano de 517,50 m², edificações, móveis, equipamentos e a própria pessoa jurídica N. P. Comércio de Petróleo Ltda., pelo valor total de R$ 2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais). Informa que o pagamento foi ajustado em três parcelas: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em 29/11/2017; R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) em 10/12/2017; e R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais), com vencimento pactuado para 31/03/2018. Afirma que adimpliu as duas primeiras parcelas, totalizando R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), e obteve a posse direta do estabelecimento. Alega, contudo, que no exercício da atividade empresarial constatou irregularidades no empreendimento, a exemplo da ausência de averbação da construção perante o Registro Geral de Imóveis, pendências técnicas com o certificado da instaladora do Sistema de Armazenamento Subterrâneo de Combustíveis junto ao Inmetro, notificação da concessionária de energia elétrica sobre irregularidade no medidor, ausência de outorga do poço tubular e saques pretéritos na conta empresarial no montante de R$ 50.194,19 (cinquenta mil, cento e noventa e quatro reais, dezenove centavos). Diante dessas pendências, relata que ajuizou a Ação Cautelar antecedente n.º 0800542-84.2018.8.18.0031 perante este juízo, obtendo provimento liminar para sustação do cheque de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais). Menciona que, no curso do citado processo, as partes entabularam acordo judicial em audiência de conciliação realizada em 09/07/2018, homologado judicialmente, mas que os réus não teriam adimplido tempestivamente seus compromissos, ensejando controvérsias que inviabilizaram a continuidade do negócio e o pagamento do saldo residual. Ao final, pugna pela concessão de tutela de urgência para suspender a tramitação do cumprimento de sentença conexo n.º 0800542-84.2018.8.18.0031 e, no mérito, a total procedência da demanda para declarar rescindido o contrato de compra e venda, formalizar a devolução da posse do imóvel aos réus, determinar a prestação de contas e compelir os réus à restituição dos valores desembolsados, admitida retenção meramente indenizatória de 10%. Por meio de Decisão, este juízo indeferiu o pedido liminar de tutela de urgência ante a ausência dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil e determinou a citação dos réus (ID 31697272). Citados regularmente, os réus apresentaram Contestação tempestiva (ID n.º 33223710). Em sede preliminar, suscitaram a ausência de interesse processual do autor, requerendo a extinção do feito sem resolução de mérito nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o contrato contém cláusula resolutiva expressa (Cláusula 11ª), tendo se operado a resolução de pleno direito por culpa exclusiva do comprador inadimplente, de modo que descabe ação de rescisão contratual ajuizada pela parte culpada (ID n.º 33223710). No mérito, afirmam que o liame contratual restou inadimplido exclusivamente pelo autor, que deixou de pagar a parcela de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais) e as prestações mensais de R$ 13.000,00 (treze mil reais) estipuladas no acordo judicial firmado nos autos conexos n.º 0800542-84.2018.8.18.0031. Destacam que, mediante Sentença Parcial proferida em 28/08/2018 naqueles autos conexos, transitada em julgado, o juízo declarou expressamente cumpridas todas as obrigações que cabiam aos vendedores, de modo que inexistia qualquer óbice à quitação da parcela final pelo adquirente. Aduzem que o pleito de devolução de posse restou prejudicado, porquanto os réus já foram reintegrados na posse do imóvel em 11/08/2022 por força de Decisão proferida na fase executiva conexa. Sustentam a inviabilidade da prestação de contas e da devolução integral das quantias, asseverando que a rescisão por culpa do autor enseja a incidência da cláusula penal e a reparação integral dos prejuízos suportados pelos alienantes, requerendo a improcedência dos pedidos autorais. O autor ofertou Réplica à Contestação, rebatendo a preliminar e reiterando os termos inaugurais (ID n.º 35199784). Em Decisão de Saneamento e organização do processo proferida em 21/03/2023, foram fixados os pontos controvertidos e estabelecida a distribuição do ônus probatório (ID n.º 38488712). Posteriormente, este Juízo determinou a realização de perícia contábil para apurar as importâncias pagas e recebidas entre as partes no curso da relação contratual (ID n.º 47020943). O perito do juízo apresentou Laudo Pericial Contábil (ID n.º 57879371, 57879375 e 57880049 ), seguido de manifestações das partes (ID n.º 60221339; 60674868; 64774468 ) e de manifestação complementar do perito (ID n.º 64825068). Os réus manifestaram-se sobre o laudo suplementar (ID n.º 66643429), assim como a parte autora (ID n.º 66646647). O feito permaneceu suspenso temporariamente em razão de incidente de suspeição instaurado pelo autor (Processo n.º 0805818-86.2024.8.18.0031), o qual restou rejeitado em caráter definitivo pelo Tribunal de Justiça do Estado do Piauí e pelo Superior Tribunal de Justiça (ID n.º 68585847; 92206974 e 92207434). Retomado o curso processual, foi designada audiência de instrução e julgamento (ID n.º 94288380 e 97984872). No ato instrutório realizado em formato virtual em 25/06/2026, restou inexitosa a conciliação e foram ouvidas três testemunhas arroladas pela parte ré: Bernardo de Moraes Simeão Júnior, Janaína Costa dos Santos e Francisco Eudes Fontenele Aragão (ID n.º 99486914 e 99488908). As partes apresentaram alegações finais sob a forma de memoriais escritos: o autor no ID n.º 99891976 e os réus no ID n.º 102359221. É o relatório. DECIDO. Os requeridos arguiram em contestação a carência de ação por ausência de interesse processual, sustentando que o contrato já estaria resolvido de pleno direito no âmbito extrajudicial pela incidência da cláusula resolutiva expressa (Cláusula 11ª), o que tornaria desnecessário e inadequado o ajuizamento da presente demanda pelo comprador inadimplente (ID n.º 33223710). A preliminar deve ser rejeitada. O interesse de agir consubstancia-se no binômio necessidade e adequação da tutela jurisdicional invocada para a pacificação do conflito de interesses. Ainda que o negócio jurídico contenha cláusula resolutiva expressa para a hipótese de impontualidade, remanesce controvérsia substantiva sobre a culpa pela inexecução, a amplitude dos haveres e deveres das partes, a exigibilidade de cláusula penal, o valor das perdas e danos decorrentes da ocupação do bem e a extensão das restituições patrimoniais recíprocas para restauração do estado anterior. Ademais, a existência de execução ou cumprimento de sentença conexo não retira o interesse do comprador em postular a declaração formal da resolução e a liquidação das relações obrigacionais decorrentes do desfazimento da avença, até porque a extinção do vínculo contratual repercute diretamente sobre os créditos e débitos existentes entre os litigantes. Rejeito, portanto, a preliminar arguida com amparo no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. No mérito principal, cinge-se a controvérsia em definir a responsabilidade pelo desfazimento do Contrato de Venda e Compra de Posto de Combustível firmado em 28/11/2017 (ID n.º 29955520) e as consequências econômicas decorrentes dessa extinção da relação contratual. A celebração da avença e as condições pactuadas restaram incontroversas: o preço global ajustado foi de R$ 2.600.000,00 (dois milh]oes e seiscentos mil), a ser satisfeito mediante uma entrada de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em 29/11/2017, uma parcela intermediária de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) em 10/12/2017 e o saldo de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais) em 31/03/2018 (Cláusula 8ª, ID n.º 29955520). O autor sustenta que o negócio restou inviabilizado por culpa dos réus, apontando vícios e irregularidades administrativas, ambientais e registrais no imóvel e na estrutura do estabelecimento (ID n.º 29955508). Todavia, os elementos probatórios coligidos aos autos desautorizam categoricamente a pretensão do autor de atribuir aos vendedores a culpa pela ruptura do pacto. Com efeito, as partes submeteram tais divergências ao Poder Judiciário nos autos da Ação n.º 0800542-84.2018.8.18.0031, oportunidade em que firmaram acordo em audiência de conciliação e mediação em 09/07/2018 (ID n.º 64776477). Na referida transação, os réus assumiram a obrigação de providenciar a averbação da construção conforme certidão de Habite-se (Cláusula B.1) e de entregar plantas, alvarás, atestados de conformidade do SASC e protocolo de outorga do poço (Cláusula B.3), enquanto ao autor coube o pagamento do saldo de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais) em até 4 meses após o implemento da averbação (Cláusula A.2), além do pagamento mensal de R$ 13.000,00 (treze mil reais) a partir da averbação até a quitação final (Cláusula A.3) (ID n.º 64776477). O cumprimento integral dos deveres assumidos pelos vendedores foi judicialmente reconhecido por meio de Sentença Parcial proferida em 28/08/2018 nos referidos autos conexos, a qual declarou adimplidas as cláusulas B.1, B.2 e B.3 a cargo dos promovidos (ID n.º 3232973 daquele feito; ID n.º 39925904 pág. 3; ID n.º 49868072 pág. 4; ID n.º 64777789 pág. 4). Essa Decisão judicial transitou em julgado sem interposição de recurso pelo autor, operando-se a coisa julgada formal e material quanto à higidez do cumprimento das obrigações pelos vendedores, consoante expressamente certificado naquele juízo (ID n.º 3691091 do processo conexo; ID n.º 102359221 pág. 3). Em contrapartida, o autor deixou de pagar a parcela de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais) no prazo de 4 meses após a averbação, vencido em 18/11/2018, bem como suspendeu injustificadamente os pagamentos das parcelas mensais de R$ 13.000,00 (treze mil reais), conforme detalhado no laudo pericial contábil (ID n.º 57879371; ID n.º 64777789 pág. 3). A sustação do cheque n.º 850674 no importe de R$ 1.900.000,00 (treze mil reais) (ID n.º 33223717) e a recalcitrância no adimplemento das prestações pecuniárias após o saneamento documental reconhecido em decisão judicial transitada em julgado configuram mora culposa e inadimplemento absoluto imputável com exclusividade ao comprador. Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com perdas e danos. Sobre o tema, o Tribunal de Justiça do Estado do Piauí consolidou entendimento no sentido de que a impontualidade injustificada do adquirente no pagamento do preço enseja a resolução contratual por culpa exclusiva deste: "APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. ART 475 DO CÓDIGO CIVIL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO PROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se em verificar se estão presentes os requisitos para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 2. O art. 475, do Código Civil, estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 3. Por esta razão, embora a regra no direito contratual, pelo princípio da obrigatoriedade, seja a de manutenção do negócio, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, conforme disposto no art. 422 do Código Civil. 4. Neste particular, estando provado o atraso excessivo no pagamento do preço, deve ser mantida a rescisão do contrato por culpa imputável ao comprador. 5. E no caso em apreço, o inadimplemento contratual da parte compradora enseja a rescisão contratual, com retorno das partes ao estado anterior (status quo ante). 6. Recurso conhecido e desprovido". (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL n.º 0019210-08.2015.8.18.0140 - Relator(a): JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 29/08/2022) Destarte, declara-se a resolução do Contrato de Venda e Compra de Posto de Combustível firmado pelas partes, por culpa exclusiva do autor adquirente MARCUS SABRY AZAR BATISTA. O autor formulou pedido expresso para que fosse determinada a devolução da posse do posto de combustível e respectivo terreno aos réus (ID n.º 29955508). Ocorre que, a posse direta do imóvel e de suas instalações já foi recuperada pelos réus em 11/08/2022, em virtude do cumprimento de mandado de reintegração de posse expedido nos autos do processo conexo n.º 0800542-84.2018.8.18.0031 (ID n.º 30614278, 30749901, 54024919 e 102359221). A efetivação da medida possessória foi corroborada pelo testemunho prestado em audiência pelo Oficial de Justiça Bernardo de Moraes Simeão Júnior, que executou a ordem de desocupação e imitiu os réus na posse do estabelecimento no dia 11/08/2022 (ID n.º 99486914 e 102359221). Assim, estando o imóvel e o estabelecimento comercial sob a posse e administração exclusiva dos réus desde 11/08/2022, o pleito autoral de devolução da posse restou prejudicado em decorrência da perda superveniente do objeto, mantendo-se a plena consolidação possessória em favor dos alienantes. A resolução judicial do contrato impõe o restabelecimento do estado anterior (status quo ante), princípio elementar do direito obrigacional que visa impedir o locupletamento indevido de qualquer dos contraentes, nos termos do artigo 884 do Código Civil. Para tanto, impõe-se a restituição recíproca dos valores vertidos, procedendo-se ao confronto das quantias adimplidas pelo comprador com os encargos indenizatórios e contratuais decorrentes de sua inadimplência. A perícia contábil realizada sob o crivo do contraditório atestou de forma minudente que o autor desembolsou o montante histórico de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) em benefício dos réus, relativo às duas primeiras parcelas contratuais (ID n.º 57879371 e 57879375). Comprovou-se que o pagamento da primeira parcela (R$ 200.000,00 - duzentos mil reais) ocorreu mediante transferências de R$ 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil reais) em 29/11/2017 e R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) em 30/11/2017, ao passo que a segunda parcela (R$ 500.000,00 - quinhentos mil reais) foi adimplida em 12/12/2017 (ID n.º 57879375). No tocante às pretensões formuladas pelo autor para acréscimo de outros créditos (ID n.º 60674868 e 66646647), a prova técnica e os elementos dos autos demonstram a sua improcedência. Em primeiro lugar, a quantia de R$ 321.000,00 (trezentos e vinte e um mil reais), referente aos depósitos de R$ 100.000,00 (cem mil reais) (Cláusula A.1) e às 17 parcelas mensais de R$ 13.000,00 (treze mil reais) (Cláusula A.3) comprovadas no processo, decorre estritamente do acordo homologado no processo n.º 0800542-84.2018.8.18.0031. Tais pagamentos já foram integralmente computados e deduzidos na conta de liquidação daquele feito executivo pelo perito contábil oficial nomeado naqueles autos (ID n.º 64777789), o que inviabiliza seu cômputo nestes autos, sob pena de intolerável duplicidade de crédito (bis in idem). Em segundo lugar, quanto ao suposto estoque de combustível deixado nos tanques na data da reintegração de posse (11/08/2022), no valor alegado de R$ 111.889,80 (cento e onze mil, oitocentos e oitenta e nove reais, oitenta centavos) (ID n.º 60674887), a manifestação complementar do perito judicial destacou que não há prova documental nos autos da regularidade de comercialização ou da efetiva apropriação e conversão financeira do produto pelos réus (ID n.º 64825068). Conforme demonstrado nos autos, os combustíveis foram faturados em nome da pessoa jurídica Sabry & Sabry Comércio de Petróleo Ltda. (ID n.º 33223718, 60674887 e 66643429), sem que houvesse emissão de notas fiscais de transferência ou autorização regulatória da Agência Nacional do Petróleo para revenda sob outro registro societário, o que impediu a sua utilização econômica imediata pelos réus. Ausente a prova inequívoca do proveito econômico obtido pelos alienantes, não há como atribuir tal quantia como crédito em favor do autor. Assim, o crédito base a ser restituído ao autor corresponde ao montante histórico de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), a ser atualizado monetariamente desde os respectivos desembolsos (29/11/2017, 30/11/2017 e 12/12/2017). O contrato entabulado entre as partes estipulou, em sua Cláusula 10ª, que, no caso de descumprimento de qualquer de seus termos, caberá à parte que der causa à infração pagar multa no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato (ID n.º 29955520). Trata-se de cláusula penal compensatória validamente pactuada entre empresários em negócio paritário de expressiva monta, cuja incidência decorre diretamente da inexecução culposa da obrigação pelo comprador, consoante prevê o artigo 408 do Código Civil. Incidindo o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total originário do negócio (R$ 2.600.000,00), a penalidade perfaz a importância nominal de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais). O quantum fixado não se mostra excessivo, observando a proporcionalidade frente à natureza do objeto, a complexidade do estabelecimento empresarial negociado e a frustração da legítima expectativa econômica dos vendedores, afigurando-se plenamente compatível com os ditames do artigo 413 do Código Civil. Portanto, é legítimo o direito dos réus à retenção e cobrança da cláusula penal de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), corrigida monetariamente e acrescida de juros legais. Os réus postularam em suas manifestações e alegações finais o pagamento de indenização a título de taxa de ocupação e fruição pelo período em que o autor permaneceu na posse direta do imóvel e do posto de combustível sem efetuar a contraprestação devida (ID n.º 54024923 e 102359221). A pretensão merece acolhimento no plano an debeatur. A imissão do comprador na posse do posto de combustível operou-se em 29/11/2017, estendendo-se até a efetiva desocupação e reintegração de posse concretizada em 11/08/2022, perfazendo quase 5 anos de fruição ininterrupta do bem e exploração da atividade comercial correspondente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que a indenização pela fruição do imóvel é devida pelo período de ocupação e pode ser cumulada com a cláusula penal compensatória, pois a cláusula penal sanciona o inadimplemento contratual, enquanto a taxa de ocupação visa recompor a privação do uso e evitar o enriquecimento sem causa de quem usufruiu do patrimônio alheio. A propósito, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça consolidou a matéria em precedente representativo: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM TAXA PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 2. Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 3. Agravo interno improvido". (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.843.743/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 28/8/2024) Do mesmo modo, a Terceira Turma do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí assentou a legitimidade da condenação em aluguel pelo período de ocupação indevida: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO CONTRATUAL.INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. 1. o inadimplemento do preço constitui violação contratual que permite a resolução do contrato e a reintegração do autor na posse do imóvel, com amparo no art. 475 do Código Civil. 2. Restou demonstrado o inadimplemento do réu/apelante, que deixou de pagar o preço ajustado no contrato firmado entre as partes. 3. Está configurado o direito de rescisão do contrato pela parte autora e a sua reintegração na posse do imóvel, já que restou demonstrado o descumprimento contratual (inadimplemento do preço) por parte do réu. 4. Não merece prosperar o argumento de que compete à Justiça Federal apreciar a presente demanda, vez que está sendo examinada a relação obrigacional existente entre as partes oriunda da alienação de imóvel financiado, que, apesar de inoponível em face de terceiros, gera efeitos entre os pactuantes. 5. Diante do inadimplemento do contrato por parte do réu, o exercício de sua posse deixou de ser justa, sendo devida indenização sob a forma de aluguel pelo período de ocupação do imóvel alheio sem pagamento da devida contraprestação. 6. O valor do aluguel deve ser fixado nos limites pleiteados pelo autor na inicial. 7. O réu tem direito à restituição dos valores satisfeitos ao autor. Com a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante e, por consequência, a devolução do que foi pago pelo réu é imperativa. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido". (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0800221-15.2019.8.18.0031 - Relator(a): RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 02/07/2023) Quanto ao valor mensal da taxa de fruição, verifica-se que os requeridos pleitearam a quantia estimada de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) mensais, somando valores atribuídos ao posto e a duas salas comerciais (ID n.º 54024923 e 102359221). Contudo, ante a ausência de prova técnica pericial conclusiva que tenha aferido o valor locatício de mercado do bem para cada fração do período de ocupação, a quantificação exata da taxa de ocupação mensal deverá ser apurada em fase de liquidação de sentença por arbitramento, com esteio no artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil. A indenização será devida mês a mês a partir da data de início da posse (29/11/2017) até a data da efetiva reintegração (11/08/2022), incidindo atualização monetária pelo IPCA a contar de cada competência mensal e juros de mora legais a contar da citação válida nestes autos. Além da cláusula penal e da taxa de fruição, os réus deduziram pretensão de ressarcimento por danos materiais emergentes suportados em razão do estado do imóvel, ausência de bens e encargos em aberto. A perícia contábil judicial analisou as notas fiscais e recibos colacionados e comprovou que os réus despenderam a importância de R$ 88.022,74 (oitenta e oito mil, vinte e dois reais, setenta e quatro centavos) com fornecedores no período de agosto de 2022 a dezembro de 2023 para reforma e recuperação da estrutura física do posto (ID 57879371 e 57880049). A necessidade desses reparos foi corroborada em audiência pelo Oficial de Justiça Bernardo Simeão Júnior e pela testemunha Janaína Costa dos Santos, os quais atestaram que o imóvel foi devolvido em precárias condições estruturais, com piso afundado e danificado, instalações depredadas e bombas de combustível inoperantes (ID 99486914 e 102359221). Trata-se de dano emergente estritamente comprovado, razão pela qual o autor deve ressarcir os réus no valor de R$ 88.022,74 (oitenta e oito mil, vinte e dois reais, setenta e quatro centavos), com atualização pela Taxa Selic a partir de cada desembolso. Da mesma forma, restaram demonstradas faturas de energia elétrica inadimplidas no montante de R$ 2.104,69 (dois mil, cento e quatro reais, sessenta e nove centavos) (ID n.º 54024924) e débitos de IPTU de responsabilidade do ocupante na monta de R$ 2.788,98 (dois mil, setecentos e oitenta e oito reais, noventa e oito centavos) (ID n.º 54024924), despesas atribuídas ao comprador pela Cláusula 13ª do contrato (ID n.º 29955520), cujo ressarcimento aos alienantes é de rigor. No que tange aos bens móveis alegadamente faltantes (gerador de energia orçado em R$ 58.850,00 e aparelho de ar-condicionado em R$ 2.599,00), restou certificado pelo meirinho no ato da reintegração a ausência dos referidos itens (ID n.º 54024919). Contudo, a fixação de seu exato valor indenizatório, considerando o estado de uso e depreciação temporal dos equipamentos instalados originariamente em 2017, deverá ser liquidada por arbitramento. Por outro lado, não comporta acolhimento a pretensão indenizatória relativa ao Auto de Infração da Receita Federal lavrado contra o réu Nailton Passos Brito no valor de R$ 388.187,46 (trezentos e oitenta e oito mil, cento e oitenta e sete reais, quarenta e seis centavos) (ID n.º 54024924 e 102359221). Conforme esclarecido pela testemunha Francisco Eudes Fontenele Aragão (contador), o auto de infração decorreu de divergência nas declarações de ajuste anual das partes e encontra-se sob discussão em sede de impugnação administrativa perante o Fisco Federal (ID n.º 99486914 e 102359221). Não havendo lançamento tributário definitivo irrecorrível ou efetivo desembolso financeiro pelos réus a título de pagamento do tributo, inexiste dano material atual e consumado, restando ressalvado eventual direito de regresso em via própria caso sobrevenha prejuízo financeiro efetivo e definitivo. Em observância ao princípio da ampla restituição e da vedação ao enriquecimento sem causa, os créditos e débitos apurados entre as partes devem ser objeto de mútua compensação na fase executiva de liquidação. O crédito do autor consubstancia-se na restituição das quantias pagas pelo preço do imóvel no importe histórico de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), atualizado pela Taxa Selic desde cada desembolso. Os débitos do autor em favor dos réus compreendem: a) a cláusula penal compensatória de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), atualizada pela Taxa Selic, desde a data da rescisão; b) o valor da indenização pela fruição do imóvel no período de 29/11/2017 a 11/08/2022, a ser fixado por arbitramento em liquidação de sentença, com atualização pela Taxa Selic, a contar de cada mês; c) os danos emergentes comprovados relativos às obras e reparos estruturais no montante de R$ 88.022,74 (oitenta e oito mil, vinte e dois reais, setenta e quatro centavos), corrigidos desde cada desembolso; d) o ressarcimento dos débitos de consumo de energia elétrica (R$ 2.104,69 - dois mil, cento e quatro reais, sessenta e nove centavos) e IPTU (R$ 2.788,98 - dois mil, setecentos e oitenta e oito reais, noventa e oito centavos), atualizados pela Taxa Selic desde os respectivos pagamentos; e) a indenização pelos equipamentos móveis faltantes (gerador e ar-condicionado), a ser liquidada por arbitramento. Efetuada a liquidação e operada a compensação matemática, o saldo credor remanescente será executado em benefício do polo titular. O pedido de tutela de urgência reiterado pelo autor visando à suspensão do cumprimento de sentença n.º 0800542-84.2018.8.18.0031 não comporta deferimento. A Decisão de ID n.º 31697272 já havia indeferido o pleito em razão da ausência dos requisitos autorizadores do artigo 300 do Código de Processo Civil, convicção que ora se confirma em sede definitiva. A execução em apenso tramita com esteio em título executivo judicial hígido emanado de transação homologada, cabendo naquele próprio juízo a apreciação de incidentes de excesso de execução e a consideração dos reflexos das compensações aqui estabelecidas, inexistindo fundamento para paralisação liminar do feito executivo. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, bem como as pretensões indenizatórias decorrentes do retorno ao estado anterior, para: REJEITAR a preliminar de ausência de interesse processual arguida pelos réus; DECLARAR a resolução do Contrato Particular de Compra e Venda de Posto de Combustível e Imóvel firmado pelas partes em 28/11/2017 (ID n.º 29955520), reconhecendo a culpa exclusiva do autor adquirente MARCUS SABRY AZAR BATISTA pela extinção do negócio jurídico; JULGAR EXTINTO SEM REAOLUÇÃO DO MÉRITO, por perda superveniente do objeto (artigo 485, inciso VI, do CPC), o pedido de devolução da posse do imóvel e do posto de combustível, tendo em vista a reintegração consumada em favor dos réus em 11/08/2022; CONDENAR os réus a restituírem ao autor o valor histórico de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), correspondente às parcelas contratuais adimplidas, atualizado pela Taxa Selic, a partir de cada desembolso financeiro (29/11/2017, 30/11/2017 e 12/12/2017); CONDENAR o autor ao pagamento em favor dos réus da cláusula penal contratual no valor de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), correspondente a 10% (dez por cento) do valor do contrato, atualizada pela Taxa Selic, a partir da citação; CONDENAR o autor ao pagamento de indenização por fruição e ocupação do imóvel e do estabelecimento empresarial em favor dos réus, devida mês a mês pelo período de 29/11/2017 até 11/08/2022, cujo valor locatício de mercado será apurado em liquidação de sentença por arbitramento (artigo 509, inciso I, do CPC), com pela Taxa Selic, desde cada mês de ocupação; CONDENAR o autor ao pagamento de indenização por perdas e danos em favor dos réus, compreendendo: (i) R$ 88.022,74 (oitenta e oito mil, vinte e dois reais, setenta e quatro centavos) a título de reparos estruturais no imóvel, atualizados pela Taxa Selic, desde cada desembolso; (ii) R$ 2.104,69 (dois mil, cento e quatro reais e sessenta e nove centavos) a título de energia elétrica e R$ 2.788,98 (dois mil, setecentos e oitenta e oito reais e noventa e oito centavos) a título de IPTU inadimplidos, atualizados pela Taxa Selic, desde cada pagamento; e (iii) o valor dos bens móveis faltantes (gerador e ar-condicionado), a ser apurado em liquidação por arbitramento, atualizado pela Taxa Selic, a partir da citação; DETERMINAR a compensação recíproca de todos os créditos e débitos fixados nos itens antecedentes, a ser efetivada na fase de liquidação de sentença, expedindo-se título em favor da parte que ostentar saldo remanescente credor; CONFIRMAR o indeferimento do pedido de tutela provisória de urgência. Diante da sucumbência recíproca, mas em maior proporção do autor, condeno o autor ao pagamento de 70% (setenta por cento) e os réus ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas e despesas processuais remanescentes, bem como dos honorários periciais fixados nos autos, nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil. Com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido por cada polo (considerando a procedência e os abatimentos acolhidos em prol de cada mandatário), vedada a compensação de honorários consoante o artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, certifique-se e traslade-se cópia desta sentença para os autos do Cumprimento de Sentença conexo n.º 0800542-84.2018.8.18.0031. Nos termos da Portaria Conjunta n.º 42/2021, determino a inclusão do(a)(s) devedor(a)(es)(as) no Sistema SERASAJUD, em caso de não pagamento das custas processuais. Considerando que o Código de Processo Civil de 2015 suprimiu o Juízo de admissibilidade dos recursos realizado pelo primeiro grau, sem necessidade de nova conclusão, exceto na hipótese de embargos de declaração, em sendo interposta a apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (§ 1º, do art. 1.010, NCPC). Na hipótese de sobrevir apelação adesiva, no mesmo lapso, intime-se o recorrido adesivo para apresentar contrarrazões em 15 (quinze) dias (§ 2º, do art. 1.010, NCPC). Cumpridas as diligências legais, encaminhe-se ao e. Tribunal de Justiça. Transitado em julgado, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intime-se. PARNAÍBA-PI, 21 de agosto de 2026. HELIOMAR RIOS FERREIRA Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba
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