2026-09-16 · TJMA
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO N. 0804282-55.2024.8.10.0001 Sessão Virtual : 18 a 25.8.2026 Agravante : Município de São Luís/MA Procurador : Hugo Queiroga Sarmento Guerra Agravada : Treviso Engenharia Ltda. Advogada : Luciana Melo Madrugada Fernandes Arruda (OAB/MA n. 24.509-A) Órgão Julgador : Terceira Câmara de Direito Público Relator : Desembargador Josemar Lopes Santos Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. AVALIAÇÃO MUNICIPAL POR SISTEMA PRÓPRIO. TEMA 1.113/STJ. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO REGULAR. AUSÊNCIA DE DISTINÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento à apelação municipal, mantendo sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. O recorrente sustenta que a base de cálculo do ITBI não foi fixada por tabela genérica ou arbitramento unilateral, mas por avaliação da Comissão Permanente de Avaliação, com uso do sistema GEO ITBI e critérios técnicos previstos no Decreto Municipal n. 50.624/2018. Alega, ainda, que a contribuinte apresentou laudo particular avaliando o imóvel em R$ 3.000.000,00, embora a escritura pública tenha indicado o valor de R$ 2.000.000,00, e que houve oportunidade de impugnação administrativa antes do pagamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a avaliação municipal realizada por comissão administrativa, sistema GEO ITBI e critérios previstos em decreto municipal afasta a aplicação do Tema 1.113 do STJ; (ii) estabelecer se a existência de laudo particular com valor superior ao declarado pelo contribuinte autoriza a cobrança do ITBI sobre base de cálculo unilateralmente apurada pelo Fisco; (iii) determinar se o pagamento do tributo para viabilizar a transmissão imobiliária ou a possibilidade de impugnação administrativa supre a necessidade de processo administrativo regular para afastar a presunção de veracidade do valor declarado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Tema 1.113 do STJ estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e que essa presunção somente pode ser afastada pelo Fisco mediante processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. 4. A Administração Tributária pode fiscalizar inconsistências no valor declarado pelo contribuinte, mas não pode substituir automaticamente esse valor por quantia unilateralmente apurada sem prévia instauração de procedimento administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa. 5. A utilização de sistema próprio de avaliação, comissão administrativa ou metodologia prevista em decreto municipal continua a configurar apuração unilateral do valor do imóvel quando não precedida de processo administrativo específico destinado a afastar a presunção relativa de veracidade da declaração do contribuinte. 6. A existência de critérios técnicos internos pode justificar a instauração de procedimento de arbitramento, mas não autoriza a exigência automática do ITBI sobre base de cálculo diversa daquela declarada na transação. 7. A discrepância entre o valor declarado de R$ 2.000.000,00 e o valor apurado pelo Município de R$ 4.577.634,51 não legitima, isoladamente, a cobrança imediata do tributo com base em valor unilateralmente fixado. 8. O laudo particular apresentado pela contribuinte, no valor de R$ 3.000.000,00, não convalida o lançamento municipal realizado sobre a base de R$ 4.577.634,51, nem dispensa a instauração de processo administrativo regular, pois evidencia divergência quanto ao valor de mercado do imóvel. 9. O pagamento do tributo para viabilizar a conclusão do negócio imobiliário não implica renúncia ao direito de discutir judicialmente a legalidade da cobrança, nem supre eventual vício no procedimento de constituição do crédito tributário. 10. A possibilidade de impugnação administrativa posterior ou a faculdade de questionamento da cobrança não substituem a exigência de processo administrativo próprio para afastar a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Teses de julgamento: 1. O Município não pode substituir automaticamente o valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI por valor apurado unilateralmente pela Administração, ainda que mediante sistema próprio, comissão avaliadora ou critérios previstos em decreto municipal. 2. A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte somente pode ser afastada mediante processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. 3. A existência de laudo particular com valor superior ao declarado não convalida lançamento municipal realizado sobre base diversa e unilateralmente fixada, nem dispensa o processo administrativo regular. 4. O pagamento do ITBI para viabilizar a transmissão imobiliária não impede a discussão judicial da legalidade da cobrança. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, art. 11, caput; CTN, art. 148; Decreto Municipal n. 50.624/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.113. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, a Terceira Câmara de Direito Público, por votação unânime, conheceu e negou provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator. Participaram do julgamento os Senhores Desembargadores Josemar Lopes Santos (Relator), Raimundo Moraes Bogéa e Marcia Cristina Coêlho Chaves (Presidente). Funcionou pela Procuradoria-Geral de Justiça a Dra. Lize de Maria Brandão de Sá. São Luís/MA, 25 de agosto de 2026. Desembargador Josemar Lopes Santos Relator RELATÓRIO Cuida-se de agravo interno interposto pelo Município de São Luís/MA contra decisão monocrática desta relatoria que conheceu e negou provimento à apelação interposta pelo recorrente, mantendo a sentença que julgou improcedentes os pedidos contidos na peça inicial. Agravo interno: O agravante sustenta, em síntese, a necessidade de distinção entre o caso concreto e o entendimento firmado no Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, haja vista que a avaliação realizada pelo Município não teria decorrido de tabela genérica ou arbitramento unilateral, mas de atuação da Comissão Permanente de Avaliação, mediante utilização do sistema GEO ITBI e de critérios técnicos previstos no Decreto Municipal n. 50.624/2018, considerando localização, metragem e características específicas do imóvel. Afirma que a própria agravada teria juntado aos autos administrativos laudo particular avaliando o imóvel em R$ 3.000.000,00, o que demonstraria que o valor declarado na escritura, de R$ 2.000.000,00, estaria dissociado da realidade de mercado. Sustenta, por isso, que a manutenção da decisão agravada validaria base de cálculo sabidamente inferior ao valor real do bem, em prejuízo à justiça fiscal e ao princípio da capacidade contributiva. Argumenta que não houve supressão de processo administrativo ou cerceamento de defesa, pois a contribuinte teria tido oportunidade de impugnar o lançamento antes do pagamento, inclusive com efeito suspensivo, mas teria optado por recolher o tributo para viabilizar a conclusão do negócio. Contrarrazões: A agravada defendeu a manutenção da decisão. É o relatório. VOTO Admissibilidade recursal Reputo atendidos os requisitos de admissibilidade, razão pela qual conheço do agravo interno e passo à análise do mérito. Insurgência recursal O agravante sustenta que o caso concreto comportaria distinção em relação ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema n. 1.113, ao argumento de que a base de cálculo adotada pelo Município não teria decorrido de tabela genérica, mas de avaliação técnica realizada pela Comissão Permanente de Avaliação, por meio do sistema GEO ITBI e com fundamento em critérios previstos no Decreto Municipal n. 50.624/2018. Aduz, ainda, que a própria agravada teria apresentado laudo particular avaliando o imóvel em R$ 3.000.000,00, valor superior àquele declarado na escritura pública, de R$ 2.000.000,00, circunstância que, segundo sustenta, afastaria a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte. Sem razão, contudo. A controvérsia deve ser examinada à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, expressamente aplicado na decisão agravada, segundo o qual: Tema 1.113: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN; c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. A tese firmada pelo STJ não impede que o agravante questione o valor declarado pelo contribuinte, tampouco retira da Administração Tributária o poder-dever de fiscalizar eventuais inconsistências na declaração apresentada. O que se veda é a substituição automática do valor declarado pelo contribuinte por valor unilateralmente apurado pelo Fisco, sem a prévia instauração de procedimento administrativo próprio, com observância do contraditório e da ampla defesa. No caso dos autos, conforme consta das razões recursais, a agravada declarou ter adquirido o imóvel pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), enquanto o Município adotou como base de cálculo do ITBI o valor de R$ 4.577.634,51 (quatro milhões quinhentos e setenta e sete mil seiscentos e trinta e quatro reais e cinquenta e um centavos), apurado administrativamente pela Fazenda Pública Municipal. Ainda que o ente público sustente que a avaliação tenha observado critérios técnicos, localização, metragem e características específicas do bem, tal circunstância, por si só, não afasta a incidência do Tema 1.113/STJ, haja vista que a utilização de sistema próprio de avaliação, comissão administrativa ou metodologia prevista em decreto municipal continua a representar apuração unilateral do valor do imóvel, se não precedida de processo administrativo específico destinado a afastar a presunção relativa de veracidade do valor declarado pelo contribuinte. A existência de critérios técnicos internos pode servir como elemento inicial para justificar a instauração de procedimento de arbitramento, mas não autoriza, de modo automático, a exigência do ITBI sobre base de cálculo diversa daquela declarada na transação. Nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, quando as declarações prestadas pelo sujeito passivo não merecerem fé, cabe à autoridade administrativa arbitrar o valor ou preço, “mediante processo regular”. Assim, a eventual discrepância entre o valor declarado e aquele estimado pelo Fisco não legitima, isoladamente, a cobrança imediata do tributo com base em valor unilateralmente fixado, sendo indispensável a instauração do procedimento administrativo adequado. Também não altera essa conclusão a alegação de que a própria agravada teria juntado laudo particular avaliando o imóvel em R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), todavia, ainda que tal elemento pudesse indicar dúvida acerca da correspondência entre o valor declarado e o valor de mercado, ele não convalida o lançamento realizado sobre a base de R$ 4.577.634,51 (quatro milhões quinhentos e setenta e sete mil seiscentos e trinta e quatro reais e cinquenta e um centavos), nem dispensa o ente municipal de instaurar processo administrativo regular para o afastamento da presunção de veracidade da declaração do contribuinte. O laudo particular mencionado pelo agravante, além de apontar valor diverso daquele utilizado pelo Fisco Municipal, reforça a necessidade de apuração administrativa própria, com contraditório efetivo, justamente porque demonstra a existência de divergência quanto ao valor de mercado do imóvel. De igual modo, não procede o argumento de que a contribuinte teria optado por pagar o tributo para concluir o negócio, deixando de impugnar previamente o lançamento, pois o pagamento do tributo exigido pelo agravante, sobretudo quando necessário à conclusão da transmissão imobiliária, não implica renúncia ao direito de discutir judicialmente a legalidade da exação, nem supre eventual vício no procedimento de constituição do crédito tributário. A possibilidade de impugnação administrativa posterior ou a faculdade de o contribuinte questionar a cobrança não substituem a exigência, fixada pelo STJ, de que o afastamento da presunção de veracidade do valor declarado ocorra mediante processo administrativo próprio, previamente orientado à apuração do valor real da transação, nos moldes do art. 148 do CTN. Portanto, embora seja legítima a atuação fiscalizatória do agravante diante de indícios de incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado, a cobrança do ITBI com base em valor apurado unilateralmente pela Administração, sem prévio processo administrativo regular de arbitramento, não se compatibiliza com o entendimento vinculante firmado no Tema n. 1.113 do STJ. Dessa forma, não se verifica a distinção pretendida pelo agravante, pois a hipótese dos autos se amolda à vedação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual a decisão monocrática agravada deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Dispositivo Forte nessas razões, com observância aos arts. 93, IX, da CF/1988, 11, caput, do CPC e por tudo mais que dos autos consta, CONHEÇO do RECURSO e NEGO a ele PROVIMENTO, nos termos da fundamentação supra. É como voto. Sala das Sessões de Julgamento da Terceira Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, 25 de agosto de 2026. Desembargador Josemar Lopes Santos Relator