0803673-91.2020.8.10.0040

Intimação

TJMA · Primeira Câmara de Direito Privado · Decisão (expediente)

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0803673-91.2020.8.10.0040 APELANTE: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA ADVOGADO: BRENNER GONTIJO SILVA (OAB/GO 48.861) APELADO: NOEL ALVES DOS SANTOS ADVOGADO: ADELMAR RODRIGUES DE OLIVEIRA (OAB/MA 18.699) PROCURADORA DE JUSTIÇA: SANDRA LÚCIA MENDES ALVES ELOUF RELATORA: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA ROSARIA DE FÁTIMA ALMEIDA DUARTE DECISÃO SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA, inconformada com o pronunciamento proferido pelo Juízo da 4a Vara Cível nos autos da ação de rescisão contratual que lhe move NOEL ALVES DOS SANTOS, interpõe recurso de apelação cível. Sobreveio sentença de parcial procedência dos pedidos, para declarar a rescisão de contrato; determinar que a apelante se abstenha de incluir o nome da parte consumidora em órgãos de proteção ao crédito; e condenar a apelante a restituir, em parcela única, o valor antecipado. Razões de apelação cível em que se pede a reforma da decisão para majorar o percentual de retenção para 25%, mais retenção da comissão de corretagem, fruição, bem como para que seja excluída a condenação ao pagamento de multa por embargos protelatórios. Contrarrazões apresentadas. Parecer ministerial pelo desprovimento do apelo. Assim, faço o relatório. Decido. Sobre o assunto, o STJ afetou o Tema 1465 de Recurso Repetitivo, o qual definirá o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel firmados anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Do próprio acórdão que resultou na afetação do tema, vê-se que foi identificado entre as Terceira e Quarta Turma do STJ entendimento divergente, no sentido de que ora se entende pela adoção de percentual fixo de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, ora pela flutuação entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento). Até que sobrevenha a construção desse precedente qualificado, reproduzo o entendimento que venho adotando na Primeira Câmara de Direito Privado, no sentido de manter o percentual de 20% (vinte por cento).(ApCiv 0816261-33.2020.8.10.0040, Rel. Desembargador(a) ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DJe 16/06/2026) A particularidade do caso ainda revela que o instrumento contratual prevê a cláusula de retenção fixa a 20% (vinte por cento), logo a construtora/incorporadora não pode requerer em juízo a adoção de percentual superior (ID 39440556). Sobre a comissão de corretagem, o contrato também tem cláusula específica que determina a observância da possibilidade de retenção integral deste valor. Tal entendimento está em perfeita consonância com a tese firmada no julgamento do Tema nº 938/STJ, que validou a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". A propósito do entendimento do STJ que abarca essas duas teses: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO SUBMETIDO À LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO (ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE RECONHECIDA NO CASO CONCRETO. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. ARTS. 413 DO CÓDIGO CIVIL E 53 DO CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem manifesta-se de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A cláusula penal, ainda que pactuada sob a égide da Lei n. 13.786/2018 e dentro dos limites do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, não possui caráter absoluto. O Poder Judiciário mantém o dever de reduzir equitativamente a penalidade que se mostre manifestamente excessiva em relação aos valores pagos pelo consumidor, sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa da vendedora (art. 413 do CC e art. 53 do CDC). 3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n. 938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.100.634/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) Quanto à aplicação da multa por interposição de embargos de declaração reconhecido como protelatório não tem a sua razão de existir, na medida em que não apontado o elemento anímico da parte em assim proceder, porque a apresentação dessa espécie recursal a sentença não representa, imediatamente, a demonstração manifesta de abuso. Por fim, a taxa de fruição não tem a sua razão de existir, porque ela possui natureza reparatória e pressupõe a existência de proveito econômico derivado da ocupação efetiva do bem. Como na espécie se trata de rescisão de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, não há que se falar da sua existência. (AgInt no REsp n. 2.081.505/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Forte nessas razões, alinhando-me à jurisprudência do STJ e do TJ/MA, e de parcial acordo com o parecer ministerial, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença para acrescentar a retenção do valor a título de comissão de corretagem e afastar a aplicação de multa por recurso de embargos de declaração protelatório. É como julgo Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. São Luís, data do sistema. Desembargadora Substituta ROSARIA DE FÁTIMA ALMEIDA DUARTE Relatora