0803651-90.2018.8.14.0040

Intimação

TJPA · 1ª Turma de Direito Privado - Desembargador JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE · Acórdão

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803651-90.2018.8.14.0040 APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA APELADO: LUCILENE CARDOSO BRITO RELATOR(A): Desembargador JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE EMENTA EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 20%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. JUROS DE MORA. TEMA 1.002 DO STJ. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote, declarou resolvido o contrato e determinou a restituição de 80% das quantias pagas pela adquirente, com retenção de 20%, correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. A recorrente pretende a aplicação das consequências econômicas previstas contratualmente e na Lei nº 13.786/2018, a cobrança de taxa de fruição e a incidência dos juros moratórios somente após o trânsito em julgado. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: 2. As questões em discussão consistem em: (i) definir o regime jurídico aplicável à resolução de contrato celebrado anteriormente à Lei nº 13.786/2018 e a adequação da retenção de 20% das parcelas pagas; (ii) estabelecer a forma de restituição dos valores devidos à adquirente; (iii) verificar a possibilidade de conhecimento do pedido de taxa de fruição formulado apenas em sede recursal; e (iv) definir o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre as parcelas a restituir. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência. Para os negócios anteriores, a jurisprudência do STJ admite, quando o comprador dá causa à resolução, retenção de percentual razoável das parcelas pagas, situado entre 10% e 25%, mostrando-se adequada, no caso, a retenção de 20% estabelecida na origem. 4. A Súmula 543 e o Tema 577 do STJ asseguram a restituição imediata das parcelas pagas, ainda que o comprador tenha dado causa ao desfazimento. Nessa hipótese, a restituição é parcial quanto ao montante, em razão da retenção admitida em favor do vendedor, mas permanece imediata e em pagamento único. 5. O pedido de condenação da adquirente ao pagamento de taxa de fruição configura inovação recursal, pois a vendedora, embora tenha mencionado a correspondente cláusula contratual na contestação, não formulou pretensão condenatória nesse sentido, nem por reconvenção, sendo inviável sua apreciação originária pelo Tribunal. 6. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 em que a resolução é requerida pelo promitente comprador em desacordo com a cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre as parcelas a restituir incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do STJ. Mantém-se a correção monetária desde cada desembolso. 7. O exercício regular do direito de recorrer não caracteriza litigância de má-fé. O parcial provimento do recurso afasta a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC, conforme o Tema 1.059 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido, exclusivamente para estabelecer o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios, mantidos a retenção de 20%, a restituição imediata e em pagamento único e os demais termos da sentença. 9. Tese de julgamento: “1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência, admitindo-se, na resolução imputável ao adquirente, retenção razoável das parcelas pagas. 2. A restituição do saldo devido ao comprador deve ocorrer de forma imediata e em pagamento único. 3. Constitui inovação recursal a pretensão condenatória não formulada perante o juízo de origem. 4. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, resolvidos por iniciativa do comprador em desconformidade com a cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre as parcelas a restituir incidem a partir do trânsito em julgado.” V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS: Dispositivos: CF, art. 5º, XXXVI; CDC, arts. 6º, V, e 51, IV; CC, art. 405; CPC, arts. 80 e 85, § 11; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência: STJ, Súmula 543; Temas Repetitivos 577, 1.002 e 1.059; REsp 1.740.911/DF; REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/08/2019, DJe 02/10/2019; AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/06/2017, DJe 29/06/2017; REsp 1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/04/2011, DJe 11/05/2011; AgInt no REsp 1.808.162/SP, Terceira Turma, j. 09/05/2022, DJe 11/05/2022; AgInt no AREsp 3.049.500/CE, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 22/04/2026, DJEN 27/04/2026. Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso de Apelação, à unanimidade de votos, para reformar parcialmente a sentença apelada, nos termos do voto do Relator. Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 29ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, com início às 14h00 do dia 24/08/2026 e encerramento às 14h00 do dia 31/08/2026. Belém-PA, data registrada em sistema. Desembargador JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE Relator RELATÓRIO Trata-se de recurso de APELAÇÃO (Id 11018993) interposto por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA contra sentença de Id 11018991, proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais n.º 0803651-90.2018.8.14.0040, ajuizada por LUCILENE CARDOSO BRITO. Consta dos autos que a autora celebrou com a requerida contrato particular de compromisso de compra e venda do lote nº 26, situado na Avenida dos Buritis, Quadra 334, com área de 303,15 m², pelo valor de R$ 98.993,63, a ser pago em 180 parcelas mensais, tendo desembolsado o montante de R$ 30.840,60. Diante da elevação das prestações e da posterior inadimplência, postulou a resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas e indenização por danos morais. O Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, com resolução do mérito, para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição de 80% dos valores efetivamente pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação, com abatimento dos valores anteriormente restituídos em razão do termo de rescisão extrajudicial. Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Inconformada, RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA interpôs recurso de apelação. Em suas razões, sustenta, inicialmente, que o contrato celebrado entre as partes constitui ato jurídico perfeito, protegido pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, e expressão da autonomia privada e da liberdade contratual, razão pela qual as disposições livremente pactuadas deveriam ser preservadas. Argumenta que a resolução contratual decorreu de fato imputável exclusivamente à adquirente, que deixou de adimplir as prestações por não possuir condições de prosseguir com o contrato, inexistindo inadimplemento ou conduta ilícita da vendedora. Afirma ter cumprido regularmente suas obrigações, entregue o loteamento nos termos contratados e não realizado cobrança indevida ou propaganda enganosa. Defende, nessa perspectiva, a validade das cláusulas 15ª, 16ª e 17ª do contrato, especialmente das disposições que disciplinam as consequências da resolução por culpa do comprador. Alega que não foram demonstrados erro, dolo, fraude ou coação capazes de viciar o negócio jurídico, tampouco fato extraordinário e imprevisível apto a justificar a revisão contratual pela teoria da imprevisão. Sustenta que a apelada, pessoa maior e capaz, tinha conhecimento das cláusulas e condições econômicas do negócio quando da contratação. Insurge-se, ainda, contra o percentual de retenção estabelecido na sentença. Aduz que a limitação da retenção a 20% dos valores pagos desconsiderou as disposições contratuais e o regime previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018. Invoca a possibilidade de desconto de valores referentes à fruição do imóvel, cláusula penal e despesas administrativas, encargos moratórios, tributos e comissão de corretagem, defendendo a compatibilidade das disposições contratuais com a legislação de regência. Requer, igualmente, a condenação da apelada ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, sustentando que o contrato prevê o pagamento mensal correspondente a 0,25% do valor atualizado da avença em razão da ocupação, exploração e utilização do lote. Quanto aos consectários da restituição, impugna o termo inicial dos juros de mora fixado na sentença. Sustenta que, por ter a resolução ocorrido por iniciativa da adquirente, sem mora antecedente da vendedora, os juros somente podem incidir a partir do trânsito em julgado, invocando o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.002. Argumenta que a decisão que modifica as cláusulas contratuais possui natureza constitutiva, formando-se a obrigação de restituição somente com o trânsito em julgado. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para que seja reconhecida a rescisão contratual em razão da inadimplência da adquirente; declarada a validade das disposições contratuais relativas à rescisão, especialmente das cláusulas 15ª, 16ª e 17ª; reconhecido o direito à cobrança da fruição mensal; e alterado o termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado. Requer, ainda, a condenação da apelada ao pagamento dos ônus sucumbenciais em segundo grau, no percentual de 20%. A apelada apresentou contrarrazões (Id 11019001), nas quais suscita, preliminarmente, a ausência de dialeticidade recursal, ao argumento de que a apelante teria reproduzido matérias já apresentadas na contestação sem impugnar adequadamente os fundamentos da sentença. Sustenta, ainda, que a interposição do recurso teria caráter protelatório, postulando o reconhecimento de litigância de má-fé e a aplicação das penalidades correspondentes. No mérito, defende a manutenção da sentença. Afirma que o instrumento celebrado possui natureza de contrato de adesão, submetido às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, não tendo a adquirente efetiva possibilidade de discutir individualmente suas cláusulas. Sustenta que a incidência cumulativa das penalidades previstas contratualmente é excessiva e acarreta vantagem desproporcional à vendedora, justificando a limitação da retenção a 20% dos valores efetivamente pagos. Argumenta, também, que a restituição deve ocorrer imediatamente e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, sendo abusiva a cláusula contratual que prevê devolução parcelada das quantias pagas. Impugna a pretensão de cobrança de taxa de fruição, afirmando que não usufruiu do imóvel e que o lote foi alienado pela apelante a terceiro muito antes do ajuizamento da ação, circunstância que, segundo sustenta, afasta qualquer indenização pela ocupação ou exploração do bem. Defende igualmente o descabimento da multa compensatória, por entender inexistente prejuízo da vendedora após a revenda do imóvel. Por fim, sustenta a manutenção dos juros de mora a partir da citação, com fundamento no art. 405 do Código Civil, e afirma que representante da apelante teria posteriormente reconhecido o dever de restituição ao formular proposta de acordo. Ao final, requer o desprovimento da apelação e a manutenção integral da sentença, além da condenação da recorrente por litigância de má-fé. É o relatório. Passo a proferir o voto. VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE, RELATOR: I. Análise de admissibilidade Da preliminar de ausência de dialeticidade A apelada suscita ausência de dialeticidade recursal, ao argumento de que a recorrente teria apenas reproduzido argumentos anteriormente deduzidos. Porém as razões recursais permitem identificar adequadamente os capítulos impugnados e os fundamentos pelos quais a apelante pretende a reforma da sentença, notadamente quanto às consequências econômicas da resolução, à taxa de fruição e ao termo inicial dos juros moratórios. Há, portanto, impugnação suficiente para estabelecer a relação dialética entre a decisão recorrida e as razões de reforma, razão pela qual REJEITO a preliminar. Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. II. Análise de mérito recursal O objeto do presente recurso é a sentença que julgou parcialmente procedente pedido em ação de rescisão de contrato de compra e venda de loteamento. I. Da delimitação da controvérsia e da causa do desfazimento contratual A controvérsia decorre de contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 23/12/2010, tendo por objeto lote integrante do empreendimento Residencial Cidade Jardim VI (Id 11018961-Págs.03/14). A autora ajuizou a demanda pretendendo a resolução do negócio e a restituição das quantias pagas, sustentando, em síntese, que as parcelas teriam sofrido reajustes que reputava excessivos, tornando-se incompatíveis com sua capacidade financeira. Fundamentou a pretensão nas normas de proteção contratual previstas no Código de Defesa do Consumidor e admitiu, na própria inicial, retenção de 10% dos valores pagos para compensação das despesas suportadas pela vendedora. A requerida, por sua vez, impugnou especificamente a alegação de reajuste abusivo. Sustentou que o contrato previa atualização anual pelo IGP-M/FGV e juros compensatórios de 0,75% ao mês, afirmando que os valores cobrados observaram estritamente os critérios contratados. A sentença declarou resolvido o contrato e determinou a restituição de 80% das quantias efetivamente pagas pela autora, com retenção de 20% em favor da vendedora. Ao estabelecer esse percentual, consignou expressamente que a adquirente “deu causa à resolução do contrato”. Contudo, embora a alegada elevação abusiva das prestações tenha integrado a causa de pedir e tenha sido especificamente impugnada pela requerida, não houve pronunciamento conclusivo acerca da licitude ou abusividade dos critérios de reajuste efetivamente aplicados. Não se declarou abusivo o IGP-M, os juros compensatórios de 0,75% ao mês ou qualquer outro encargo específico, tampouco se estabeleceu que a inadimplência da adquirente tenha decorrido de conduta ilícita da vendedora. Não é possível, portanto, afirmar, com fundamento no título recorrido, que tenha ficado demonstrada a abusividade dos encargos contratuais. Essa circunstância, todavia, não autoriza, no presente recurso, a modificação da solução adotada em prejuízo da única recorrente. Com efeito, somente a vendedora interpôs apelação. A adquirente não recorreu da conclusão que lhe atribuiu a causa do desfazimento, tampouco pretendeu obter restituição integral das parcelas sob o fundamento de inadimplemento imputável à fornecedora. Nesse cenário, eventual reexame da causa da resolução para atribuí-la à própria vendedora poderia conduzir à ampliação da restituição devida à autora e, consequentemente, à piora da situação jurídica da única recorrente, em afronta à vedação da reformatio in pejus. Por outro lado, essa limitação igualmente impede que se utilize a ausência de recurso da autora para declarar, positivamente, que todos os reajustes praticados pela vendedora eram lícitos, matéria que não foi efetivamente solucionada na origem. Assim, para os limites deste julgamento, deve ser preservada a solução estabelecida quanto ao desfazimento contratual, sem declaração adicional acerca da licitude ou abusividade dos índices de reajuste aplicados durante a execução do contrato. II. Da inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 e da retenção das parcelas A apelante pretende a aplicação das consequências econômicas previstas contratualmente e invoca, ainda, o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. A pretensão, contudo, não merece acolhimento. Isso porque o contrato foi celebrado em 23/12/2010, muito antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018. As normas de direito material introduzidas pela denominada Lei do Distrato não possuem eficácia retroativa para disciplinar os efeitos de contratos celebrados anteriormente à sua vigência. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. LEI DO DISTRATO (LEI N . 13.786/2018). INAPLICABILIDADE A CONTRATOS ANTERIORES. TEMA 1 .002/STJ. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1 . O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, firmado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.002/STJ), é no sentido de que as disposições da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência . 2. A jurisprudência desta Corte Superior, pacificada na Súmula 543/STJ, estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 3. A alteração das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem - que reconheceu a culpa exclusiva das fornecedoras pelo atraso na obra, rechaçou a tese de caso fortuito externo e afirmou a responsabilidade solidária - exigiria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas em sede de recurso especial pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ . 4. Hipótese de improvimento do agravo interno, mantendo-se a decisão monocrática que não conheceu do recurso especial, uma vez que o acórdão recorrido julgou em consonância com a jurisprudência desta Corte, atraindo também a incidência da Súmula 83/STJ quanto ao termo inicial dos juros de mora a partir da citação em casos de resolução por culpa da construtora. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000003049500 CE 2025/0346651-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 22/04/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 27/04/2026) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EN . 3/STJ. INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS . LEI DO DISTRATO. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS CELEBRANDOS EM DATA ANTERIOR À SUA ENTRADA EM VIGOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DE 20% PARA 25 OU 30% . NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SUMULA 7/STJ. 1. Controvérsia pertinente ao percentual de retenção de parcelas pagas na hipótese de desistência do promitente comprador de unidade imobiliária sob o regime da incorporação imobiliária . 2. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedente . 3. Inviabilidade se conhecer do pleito recursal de majoração do percentual de retenção, uma vez que o percentual fixado pelo Tribunal de origem, em 20%, não destoa da razoabilidade, ante a particularidade do caso concreto, em que o adquirente já havia quitado o equivalente a 35% do contrato, de imóvel de alto valor, circunstância fática cujo reexame é vedado a esta Corte Superior, em razão do óbice da Súmula 7/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . (STJ - AgInt no REsp: 1808162 SP 2019/0098763-1, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . CULPA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543/STJ. LEI DO DISTRATO (LEI N . 13.786/2018). INAPLICABILIDADE A CONTRATOS ANTERIORES. TEMA 1 .002/STJ. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1 . O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, firmado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.002/STJ), é no sentido de que as disposições da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência . 2. A jurisprudência desta Corte Superior, pacificada na Súmula 543/STJ, estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 3. A alteração das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem - que reconheceu a culpa exclusiva das fornecedoras pelo atraso na obra, rechaçou a tese de caso fortuito externo e afirmou a responsabilidade solidária - exigiria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas em sede de recurso especial pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ . 4. Hipótese de improvimento do agravo interno, mantendo-se a decisão monocrática que não conheceu do recurso especial, uma vez que o acórdão recorrido julgou em consonância com a jurisprudência desta Corte, atraindo também a incidência da Súmula 83/STJ quanto ao termo inicial dos juros de mora a partir da citação em casos de resolução por culpa da construtora.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000003049500 CE 2025/0346651-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 22/04/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 27/04/2026) Desse modo, embora a sentença tenha feito referência ao art. 32-A da Lei 6.766/1979, a controvérsia deve ser solucionada segundo a disciplina jurídica vigente à época da contratação e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça relativamente aos contratos anteriores à Lei 13.786/2018. Nesse regime, a Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, é devida a restituição imediata das parcelas pagas pelo comprador, integralmente quando a culpa for exclusiva do vendedor/construtor ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à Lei 13.786/2018, admitia a retenção de percentual razoável das parcelas pagas quando a resolução decorresse de iniciativa ou inadimplemento do adquirente, com a finalidade de ressarcir despesas administrativas inerentes ao negócio. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019 RSTJ vol . 256 p. 496) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73)- AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1 . Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados . Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF . 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel . Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 725986 RJ 2015/0138661-2, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 20/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/06/2017) DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR . DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO.RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOSPREJUÍZOS SUPORTADOS . CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1 . A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno daspartes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratosde promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisãomotivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ seconsolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de partedas prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízossuportados, notadamente as despesas administrativas havidas com adivulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos etaxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelocomprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25%- deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3 . Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião dofechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causaà rescisão . 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensarem parte os prejuízos suportados, de modo que também devem serlevadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobreos valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento . (STJ - REsp: 1224921 PR 2010/0218575-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/04/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2011) No caso, a sentença estabeleceu retenção de 20% dos valores efetivamente pagos, assegurando à adquirente a restituição dos 80% restantes. O percentual mostra-se compatível com os parâmetros jurisprudenciais aplicáveis ao contrato celebrado em 2010, não havendo fundamento para impor cumulativamente à consumidora todas as penalidades estabelecidas nas cláusulas 15ª, 16ª e 17ª. A autonomia privada e a força obrigatória dos contratos não impedem o controle judicial das cláusulas inseridas em relação de consumo, especialmente quando sua aplicação cumulativa puder impor ao consumidor desvantagem excessiva, nos termos dos arts. 6º, V, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Também não procede o argumento recursal segundo o qual a revisão das cláusulas dependeria da demonstração de erro, dolo, fraude ou coação. A causa de pedir não está fundada em vício de consentimento, mas no controle de eventual abusividade das disposições contratuais à luz da legislação consumerista. São institutos juridicamente distintos. Por conseguinte, mantém-se a retenção de 20% e a restituição de 80% dos valores efetivamente pagos, afastada, apenas como fundamento jurídico do julgamento, a incidência da Lei nº 13.786/2018. Da forma de restituição A apelante também pretende a aplicação do regime introduzido pela Lei nº 13.786/2018 quanto à forma de devolução das quantias devidas à adquirente. Como anteriormente exposto, o contrato foi celebrado em 2010 e, portanto, não se submete às disposições materiais posteriormente introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. Para os contratos anteriores à denominada Lei do Distrato, aplica-se a orientação consolidada no Tema Repetitivo nº 577 e na Súmula 543 do STJ, segundo a qual, nas relações submetidas ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que estabelece a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual dos contratantes tenha dado causa à resolução. Com efeito, ao estabelecer que a restituição deve ocorrer imediatamente, “integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”, a Súmula 543 distingue o percentual a ser restituído, e não a forma de pagamento. Assim, a expressão “parcialmente” significa que, quando o adquirente dá causa à resolução, admite-se a retenção de parte das quantias pagas, permanecendo imediata a restituição do saldo remanescente. No caso, embora o dispositivo da sentença não empregue expressamente a expressão “parcela única”, também não estabeleceu qualquer parcelamento da obrigação, limitando-se a determinar a restituição de 80% das quantias efetivamente pagas, com abatimento dos valores já devolvidos. Desse modo, mantém-se a restituição imediata, em parcela única, dos 80% dos valores pagos p Da taxa de fruição – inovação recursal A apelante requer, ainda, a condenação da autora ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, correspondente a 0,25% ao mês do valor atualizado do contrato, durante o período em que teria permanecido na posse do lote. No entanto, esse capítulo não comporta conhecimento. É certo que, em sua contestação, a requerida transcreveu a cláusula 16ª do contrato, inclusive a disposição que previa indenização mensal de 0,25% pela ocupação, exploração ou utilização do lote. A simples invocação da cláusula como fundamento defensivo, contudo, não equivale à formulação de pretensão condenatória em face da autora. Ao final da contestação, a requerida limitou-se a requerer a improcedência dos pedidos formulados na inicial, além da condenação da autora nos ônus sucumbenciais, sem formular reconvenção ou pedido de condenação da demandante ao pagamento de indenização pela fruição. Não por outra razão, a sentença não contém pronunciamento acerca de eventual taxa de ocupação. Somente nas razões de apelação a requerida formula expressamente pretensão de condenação da autora ao pagamento dessa verba. Trata-se, portanto, de inovação recursal, cuja apreciação originária pelo Tribunal implicaria supressão de instância e violação aos limites objetivos da demanda. Assim, não conheço do recurso nesse capítulo. Do termo inicial dos juros moratórios – Tema 1.002 do STJ Neste ponto, assiste razão à apelante. A sentença determinou que os valores a serem restituídos fossem acrescidos de juros moratórios a partir da citação. O Superior Tribunal de Justiça, contudo, ao julgar os recursos submetidos ao Tema Repetitivo nº 1.002, fixou orientação específica para contratos celebrados antes da Lei 13.786/2018 nos quais a resolução seja requerida pelo promitente comprador em desconformidade com a cláusula penal convencionada. A tese firmada estabelece que: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. A hipótese dos autos enquadra-se, nos limites processuais anteriormente delimitados, na orientação repetitiva. O contrato foi celebrado em 2010, anteriormente à Lei 13.786/2018. A resolução foi requerida pela própria adquirente e a solução judicial estabeleceu consequências econômicas distintas daquelas originalmente previstas no instrumento contratual, limitando a retenção a 20% dos valores pagos. É verdade que, diferentemente do caso paradigmático que originou o Tema 1.002, a autora destes autos alegou que a elevação das prestações contribuiu para sua incapacidade de continuar adimplindo o contrato. Todavia, como anteriormente assinalado, não houve reconhecimento judicial de que os encargos cobrados pela vendedora fossem abusivos nem de que a requerida tenha dado causa à resolução, tendo a sentença, ao contrário, atribuído o desfazimento à adquirente. Essa conclusão não foi objeto de recurso pela autora. Nesse contexto processual, não se pode tratar a apelante como previamente constituída em mora quanto à obrigação de restituir os valores segundo critérios diversos daqueles previstos contratualmente. A razão jurídica subjacente ao Tema 1.002 reside justamente na natureza constitutiva da decisão que, acolhendo a resolução requerida pelo comprador, modifica a disciplina contratual da devolução das parcelas. Antes da definição judicial dessa nova obrigação, não se caracteriza mora do vendedor quanto à restituição nos moldes posteriormente estabelecidos. Consequentemente, merece reforma a sentença exclusivamente nesse aspecto, para determinar que os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos fluam a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ. A correção monetária, por sua natureza meramente recompositiva, permanece incidente desde cada desembolso, conforme estabelecido na origem. Da alegação de ausência de dialeticidade e da litigância de má-fé A apelada suscita necessidade de condenação da apelante por litigância de má-fé. O exercício regular do direito de recorrer não caracteriza, isoladamente, nenhuma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC. Ademais, o recurso comporta parcial acolhimento quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o que afasta, com maior razão, a alegação de utilização manifestamente abusiva do instrumento recursal. Rejeita-se, portanto, a pretensões formulada em contrarrazões. Dos honorários recursais Diante do parcial provimento da apelação, ainda que restrito ao termo inicial dos juros moratórios, não incide a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.059. Mantêm-se, portanto, os ônus sucumbenciais fixados na origem. III. Dispositivo Ante o exposto, voto pelo CONHECIMENTO PARCIAL e PARCIAL PROVIMENTO DA APELAÇÃO, para: (i) não conhecer do capítulo recursal que pretende a condenação da apelada ao pagamento de taxa de fruição, por configurar inovação recursal; (ii) reconhecer a inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 ao contrato celebrado em 23/12/2010, mantendo-se, contudo, a restituição de 80% dos valores efetivamente pagos, com retenção de 20% em favor da apelante, por fundamento jurídico diverso; (iii) manter a restituição imediata e em pagamento único, com abatimento das quantias comprovadamente já devolvidas à adquirente; e (iv) reformar a sentença quanto ao termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre as parcelas a restituir, estabelecendo sua incidência a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ, mantida a correção monetária desde cada desembolso. Mantêm-se os demais termos da sentença que não conflitarem com o presente julgamento. Sem majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, diante do parcial provimento do recurso, nos termos do Tema 1.059 do STJ. É como voto. Belém/PA, data registrada em sistema. Desembargador JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE Relator Belém, 31/08/2026