0803485-96.2022.8.18.0140

Intimação

TJPI · 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina e-mail: - Fone: ( ) Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0803485-96.2022.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Defeito, nulidade ou anulação] INTERESSADO: CENTRO DE TERAPIA RENAL S/S LTDA - EPP INTERESSADO: CENTRO DE EDUCACAO TECNOLOGICA DE TERESINA-CET-FRANCISCO ALVES DE ARAUJO LTDA - EPP DECISÃO 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Nulidade de Registro Imobiliário ajuizada por CTR – Centro de Terapia Renal S/S Ltda. – EPP em face de Centro de Educação Tecnológica de Teresina – CET – Francisco Alves de Araújo Ltda. – EPP, ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora que adquiriu, mediante instrumento particular de cessão de direitos e compra e venda firmado em 26 de janeiro de 2016 com os herdeiros de Luiz Gonzaga da Silva, sucedido por ato de última vontade de Salatiel Gomes Linhares e Luiza Gomes Linhares, chancelado por sentença de adjudicação proferida nos autos do arrolamento sumário nº 0011608-92.2017.8.18.0140 pela 4ª Vara de Família e Sucessões de Teresina, o imóvel foreiro municipal com 20 metros de frente por 35 metros de fundos, situado na série nascente da Rua Rui Barbosa, com matrícula e transcrição sob o nº 11.807 perante o Cartório do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis (ID 23809334). Sustenta que, ao buscar a prática dos atos de registro, constatou a existência de duplicidade registral com a matrícula nº 13.306 perante o Cartório do 4º Ofício de Notas e Registro de Imóveis desta Comarca, registrada em favor da demandada. O pedido de tutela de urgência foi indeferido (ID 34038799). Na mesma oportunidade, determinou-se a expedição de ofícios às serventias imobiliárias competentes para prestarem esclarecimentos sobre o histórico do bem (ID 34038799). As manifestações cartorárias foram acostadas aos autos (IDs 42360673, 42360683, 42360688, 42361095 e 42361099). Citada, a demandada apresentou contestação. Argumentou a higidez e a regularidade de sua cadeia dominial, corporificada na certidão vintenária da matrícula nº 13.306 do 4º Ofício de Registro de Imóveis, decorrente de desdobramentos de títulos aquisitivos e sucessivas transmissões onerosas iniciadas em 1947. Invocou a proteção ao terceiro adquirente de boa-fé e a tese de usucapião ordinária e extraordinária com base na acessão de posses anteriores há mais de 70 anos, pugnando pela improcedência dos pedidos (ID 34275548). A autora ofertou réplica (ID 43508898) e juntou estudo de cadeia dominial, certidão vintenária, plantas e laudo pericial topográfico elaborado por profissional agrimensor (IDs 43508900, 43508901, 43508912, 43508914, 43508918 e 43508919). Instaurado conflito negativo de competência perante a Vara dos Registros Públicos da Comarca de Teresina (ID 50211324), na qual se determinou preventivamente o bloqueio administrativo das matrículas nº 11.807 e nº 13.306 (IDs 50325592 e 50326048), o Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, no Conflito de Competência nº 0764320-40.2023.8.18.0000, declarou a competência deste Juízo da 3ª Vara Cível de Teresina para o processamento e julgamento da lide (ID 71838765). Realizada audiência de conciliação, a autocomposição restou infrutífera (ID 81698762). Facultada a especificação fundamentada de provas (ID 93510676), a parte autora requereu a consideração do laudo técnico prévio ou a realização de perícia judicial de engenharia/agrimensura, requisição complementar de certidões aos cartórios, oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do representante da ré, impugnando ainda a alegação de usucapião (ID 95836831). Era o que me cumpria relatar. Decido. 2. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES E VALIDADE DO PROCESSO Não há nulidades processuais a sanar nem preliminares pendentes de julgamento. A competência jurisdicional deste Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina restou definitivamente fixada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Piauí nos autos do Conflito de Competência nº 0764320-40.2023.8.18.0000 (ID 71838765), assentando-se a natureza eminentemente cível da demanda voltada à discussão de títulos dominiais e validade de negócios jurídicos subjacentes. As partes encontram-se devidamente representadas por patronos habilitados nos autos (IDs 23935389 e 34275546). O recolhimento das custas processuais iniciais, parceladas judicialmente (ID 25034164), restou integralmente satisfeito pela parte autora. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação, declaro saneado o processo com fundamento no artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. 3. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Com base no artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixo como questões de fato controvertidas sobre as quais recairá a atividade probatória: a) a identidade física e a exata correlação espacial entre o terreno objeto da transcrição/registro nº 11.807 do 1º Ofício de Notas e Registro de Imóveis e o terreno matriculado sob o nº 13.306 do 4º Ofício de Notas e Registro de Imóveis, verificando se ambas as descrições registrais incidem em sobreposição total ou parcial sobre a mesma área física de 700 m² situada na Rua Rui Barbosa, Bairro Pirajá, zona norte de Teresina/PI; b) a compatibilidade técnica e a correspondência histórica entre as nomenclaturas cadastrais pretéritas, especialmente quanto às referências de "20º quarteirão urbano" e "7º quarteirão suburbano" e eventuais desmembramentos dos lotes confrontantes ao longo das Ruas Rui Barbosa e Rio Grande do Norte; c) a origem, a continuidade e a higidez substancial dos negócios jurídicos e atos translativos componentes das duas cadeias filiatórias de transmissão registradas em cartórios distintos a partir do primitivo titular comum, Salatiel Gomes Linhares; d) a caracterização da posse efetiva, mansa, pacífica e ininterrupta alegada pela ré e por seus antecessores sobre o lote disputado, o marco temporal de seu início, as benfeitorias ou acessões eventualmente edificadas no local e a presença do elemento anímico próprio para fins de usucapião; e) a boa-fé subjetiva e objetiva das partes adquirentes e a adoção das cautelas registrais e materiais exigíveis por ocasião das respectivas transações imobiliárias. 4. QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Nos termos do artigo 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, delimito as seguintes questões de direito relevantes para a decisão do mérito: a) a aplicação do princípio da prioridade e da anterioridade do registro público imobiliário (artigo 186 da Lei Federal nº 6.015/1973 e artigos 1.245 e 1.247 do Código Civil), como critério reitor para a solução de conflitos decorrentes de duplicidade de assentos registrais sobre o mesmo bem imóvel; b) a eficácia translativa da cessão de direitos hereditários formalizada por instrumento público (artigos 1.793 e seguintes do Código Civil) e da sentença homologatória de adjudicação sucessória em face de transmissões imobiliárias antecedentes e subsequentes; c) a proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé em sede de nulidade de registro imobiliário e a incidência da ressalva do artigo 214, § 5º, da Lei Federal nº 6.015/1973, frente à alegação de usucapião em defesa; d) a viabilidade jurídica da aquisição por usucapião de imóvel qualificado como terreno foreiro municipal, delimitando-se a possibilidade de prescrição aquisitiva restrita ao domínio útil e à posição de foreiro/enfiteuta em contraposição à inalienabilidade e imprescritibilidade do domínio direto pertencente ao ente municipal (artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal, e artigo 102 do Código Civil). A respeito da duplicidade de assentos imobiliários e da observância da ordem cronológica de registro, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento no sentido de conferir primazia à anterioridade registral quando constatada a sobreposição dominial: EMENTA: RECURSO ESPECIAL AÇÃO REIVINDICATÓRIA. ÁREAS SOBREPOSTAS. DUPLICIDADE DE REGISTROS. POSSE INJUSTA. CARACTERIZAÇÃO. ANTERIORIDADE DO REGISTRO DA AUTORA/RECORRENTE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil vigente " O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha", Não há que se falar "em posse justa do demandado" se este, ao ter o seu registro cancelado, não buscou os meios legais à sua revalidação, preferindo comprar, pela segunda vez - em 1979 e registrar apenas em 1994 -, a área de 16.035 m2 na qual está sobreposta a de 4.000 m2 da autora/recorrente, que dela é proprietária desde 1975. 2. Existindo duplicidade de registros, há de prevalecer o mais antigo, no caso, o da autora. Com efeito, movendo a autora ação judicial de revalidação do seu registro e obtendo sentença com trânsito em julgado, que lhe foi favorável, tem-se que o cancelamento de seu registro foi considerado sem efeito. Isso significa dizer que, mesmo que a sentença de revalidação do registro tenha ocorrido em 2000, os efeitos dela retroagiram à data do primeiro registro da autora, ou seja, a 1975, convalidando a sua propriedade sobre a área litigiosa e caracterizando a posse injusta exercida pelo recorrido, pois exercida em detrimento do direito do real proprietário do imóvel. 3. Recurso especial a que se dá provimento. (REsp n. 1.195.209/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 7/10/2010, DJe de 14/2/2011.) De igual modo, este Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Piauí consolidou tese reconhecendo o primado da prioridade registral na solução de conflitos imobiliários envolvendo múltiplos registros: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL. ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO REGISTRO. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ART. 373, I, DO CPC. RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAL AFASTADA. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. ART. 188, I, DO CC. DANOS MORAIS MANTIDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de registro imobiliário e manutenção de posse, e parcialmente procedente o pedido subsidiário de indenização por danos materiais e morais. O autor alega ter adquirido imóvel em 2017 por contrato particular e, ao tentar registrar a escritura em 2019, descobriu que o bem fora transferido a terceiro, que registrou o título primeiro. Pleiteia a reforma para anular o registro do terceiro, alegando má-fé e simulação, e requer a majoração das indenizações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a anterioridade de contrato particular de compra e venda prevalece sobre registro imobiliário posterior efetuado por terceiro; (ii) se houve comprovação de má-fé ou simulação por parte do terceiro adquirente registral; (iii) se os proprietários originais respondem solidariamente pelos danos decorrentes da venda em duplicidade perpetrada pelo intermediário; e (iv) se o quantum indenizatório por danos morais comporta majoração. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos transmite-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, em caso de venda em duplicidade, a propriedade consolida-se em favor daquele que primeiro promove o registro (prioridade registral), conforme art. 186 da Lei nº 6.015/73. 4. A má-fé do terceiro adquirente não se presume, incumbindo ao autor o ônus de provar o conluio fraudulento ou a ciência do vício (art. 373, I, do CPC), o que não restou demonstrado nos autos, prevalecendo a presunção de boa-fé de quem adquiriu o bem onerosamente dos proprietários registrais. 5. Não se reconhece a responsabilidade solidária dos proprietários originais que, após terem alienado o imóvel a intermediário anos antes, outorgam procurações a pedido deste sob a justificativa de cancelamento de negócios anteriores, agindo no exercício regular de direito (art. 188, I, do CC) e sem prova de benefício com a fraude. 6. O valor de R$ 10.000,00 a título de danos morais atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando que a reparação material foi assegurada mediante a condenação do real infrator à restituição da quantia comprovadamente paga, com incidência de correção monetária pela taxa SELIC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. Na venda de imóvel em duplicidade, a propriedade pertence ao adquirente que primeiro efetuar o registro do título translativo no Cartório de Imóveis, em observância ao princípio da prioridade registral." "2. A anulação de registro imobiliário por má-fé ou simulação exige prova robusta a cargo do autor, não sendo admitida a presunção de dolo do terceiro adquirente." Referências: Dispositivos legais: Código Civil, arts. 167, 188, I, 1.227 e 1.245; CPC, arts. 85, § 11, e 373, I; Lei nº 6.015/73, art. 186. Jurisprudência: TJPI, AC nº 0021073-72.2010.8.18.0140; STJ, Súmula 375; STJ, Tema 243; TJPI, AC nº 0800847-68.2018.8.18.0031. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0836666-93.2019.8.18.0140 - Relator(a): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 02/07/2026) No tocante à alegação de usucapião em bens sujeitos a regime de aforamento público, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a aquisição prescricional circunscrita ao domínio útil previamente constituído, resguardando o domínio direto da municipalidade: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO. TERRENO DE MARINHA. BEM PÚBLICO. AQUISIÇÃO DE DOMÍNO PLENO. IMPOSSIBILIDADE. AQUISIÇÃO DE DOMÍNIO ÚTIL. VIABILIDADE. EXISTÊNCIA DE ENFITEUSE OU AFORAMENTO ANTERIOR. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO CONFIGURADA I. Cuida-se, na origem, de Ação de Usucapião promovida Kátia Rosana Lipinski Alexandre, objetivando a declaração de domínio de imóvel localizado na Travessa Carneiro Júnior, n° 136, Bairro Cidade Nova, Comarca de Rio Grande/RS. Defende que é detentora da posse mansa pacífica e ininterrupta (com animus domini) há mais de sete anos, bem assim de não existir inscrição imobiliária para o endereço do imóvel em questão. II. A sentença de primeiro grau foi no sentido de rechaçar a possibilidade de aquisição do domínio pleno do terreno de marinha, contudo, de ser admissível a aquisição do domínio útil do terreno, tendo em vista a existência de enfiteuse ou aforamento prévios em nome da corré Construtora Piratini, conforme registrado na matrícula do imóvel III. O TRF da 4ª Região, em sede recursal, negou provimento ao recurso de apelação da União, entendendo pela possibilidade de aquisição do domínio útil do terreno, em razão de restar comprovado a existência de enfiteuse em nome da Construtora Piratini. IV. Recurso especial da União alegando violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, ante a ausência de enfrentamento, no aresto recorrido do conteúdo de dispositivos constitucionais e infraconstitucionais. Aponta, ainda, violação dos mesmos dispositivos tidos como não analisados, os quais regulam as exigências para o regime enfiteutico e desdobramento do domínio útil. V. Entendimento do STJ e do STF de ser possível o reconhecimento da usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual tenha sido, anteriormente, instituída enfiteuse, pois, nesta circunstância, existe apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, não trazendo qualquer prejuízo ao Estado (RE 218.324/PE, Relator Ministro Joaquim Barbosa, Julgamento em 20/04/2010, Segunda Turma, DJe 28/05/2010 e AgInt no REsp 1642495, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 01/06/2017). VI. É inviável analisar a tese defendida no Recurso Especial quanto à natureza jurídica da posse do imóvel público (terreno de marinha), se por ocupação ou por titularidade de domínio útil, pois exigiria o reexame do conjunto probatório já analisado, providência impossível pela via estreita do recurso especial, ante a incidência do enunciado da Súmula 7/STJ. VII. Recurso Especial conhecido parcialmente e, nesta parte, desprovido. (AREsp n. 2.453.583/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 11/6/2024, DJe de 14/6/2024.) 5. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus probatório obedecerá à regra geral estática prevista no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, não se vislumbrando hipótese de dinamização nem vulnerabilidade técnica ou financeira apta a justificar inversão, distribuindo-se os encargos da seguinte forma: a) incumbe à parte autora comprovar o fato constitutivo do direito invocado (artigo 373, inciso I, do CPC), consistente na perfeita identidade física entre a área de seu título e a matrícula impugnada, na higidez de sua cadeia dominial e na prioridade temporal e registral de seu encadeamento filiatório; b) incumbe à parte ré comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (artigo 373, inciso II, do CPC), notadamente a regularidade integral de sua cadeia sucessória, a boa-fé na aquisição do domínio, bem como o preenchimento cumulativo dos pressupostos temporais e fáticos da posse com ânimo de dono necessária ao reconhecimento da usucapião invocada como matéria defensiva. 6. DELIMITAÇÃO DA ATIVIDADE PROBATÓRIA E DETERMINAÇÕES INSTRUTÓRIAS Analisando a matéria fática controvertida, verifica-se indispensável a realização de prova pericial judicial de engenharia e agrimensura para atestar formalmente em juízo a identidade territorial e a correspondência das descrições registrais, sem prejuízo da complementação documental junto aos cartórios imobiliários. Dessa forma, com fulcro no artigo 357, inciso II e § 8º, do CPC, adoto as seguintes deliberações de instrução: a) Defiro a produção de prova pericial de engenharia e agrimensura, tendo por objeto o exame georreferenciado e registral da área litigiosa. Para o encargo de perito judicial, NOMEIO a Engenheira Agrimensora Keicyane Alves de Sousa, e-mail keicyanegeo@gmail.com; telefone: (86) 99910-3233; cpf: 036.574.013-69 e (86) 9991-0323 , determinando a sua intimação para, no prazo de 5 (cinco) dias, declarar se aceita a nomeação e apresentar proposta de honorários periciais, currículo e contatos profissionais (artigo 465, § 2º, do CPC); b) intime-se o perito nomeado, advertindo-o de que o laudo deverá ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias após o início dos trabalhos periciais; c) intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, arguirem eventual impedimento ou suspeição do perito, indicarem assistentes técnicos e apresentarem os respectivos quesitos (artigo 465, § 1º, incisos I a III, do CPC); d) apresentada a proposta de honorários pelo perito judicial, intimem-se as partes para manifestação em 5 (cinco) dias. Havendo anuência ou fixado judicialmente o valor dos honorários periciais, o custeio caberá ao autor, ante o expresso requerimento formulado (artigo 95, caput, do CPC), facultando-se o recolhimento em parcelas ou na forma da lei; e) Defiro a requisição de informações e certidões complementares aos cartórios imobiliários. Expeçam-se ofícios aos Cartórios do 1º Ofício e 4º Ofício de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de Teresina/PI para que, no prazo de 15 (quinze) dias, encaminhem a este Juízo cópia integral e legível das certidões de inteiro teor, matrículas e fichas de registros concernentes aos atos de números 11.806, 11.807, 12.981, 12.982, 12.988, 13.359, 13.407 (Livro 3-O do 1º Ofício) e matrícula nº 13.306 (Livro 2-AO do 4º Ofício), com todo o histórico de averbações, títulos causais arquivados e eventuais gravames vigentes; f) Postergo a análise sobre a necessidade de audiência de instrução e julgamento (para oitiva de testemunhas e depoimento pessoal das partes) para momento posterior à juntada do laudo pericial definitivo e das respostas aos ofícios, ocasião em que será aferida a real pertinência e utilidade da prova oral quanto aos atos possessórios remanescentes, em observância ao princípio da economia processual e à razoável duração do processo (artigos 4º e 370 do CPC). 7. DISPOSITIVO E PROVIDÊNCIAS FINAIS Ante o exposto, DOU POR SANEADO E ORGANIZADO O FEITO com arrimo no artigo 357 do Código de Processo Civil. Em cumprimento ao disposto no artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil, ficam as partes intimadas de que têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes a esta decisão no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual o presente pronunciamento judicial se tornará plenamente estável. Intimem-se as partes por meio de seus respectivos patronos via sistema eletrônico. Cumpra-se a expedição dos ofícios e a intimação do perito judicial nomeado. TERESINA-PI, 31 de agosto de 2026. Juiz(a) de Direito do(a) 3ª Vara Cível da Comarca de Teresina