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TJRN · 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim
PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0803480-35.2024.8.20.5124 AUTOR: NAZIDE MARIA DE SOUZA GOMES ADVOGADO(A) AUTOR: LUCIO JOSE DE ABREU PONTES (RN017825) REU: FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA EM LIQUIDACAO, FORTE SECURITIZADORA S.A. ADVOGADO(A) REU: DANILO PANZUTI BASILE (SP324114), LUKAS DARIEN DIAS FEITOSA (RN017097), GUSTAVO CARVALHO DA SILVA FONTES (RJ124544) SENTENÇA I. RELATÓRIO NAZIDE MARIA DE SOUZA GOMES, devidamente qualificada, por meio de advogado legalmente habilitado, propôs Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Restituição de Quantias Pagas e Pedido de Tutela de Urgência em face de FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA e FORTE SECURITIZADORA S.A., igualmente qualificadas. A autora narrou que celebrou, em 28 de novembro de 2015, com a ré Forma Empreendimentos Ltda., contrato particular de promessa de compra e venda referente ao Lote 15 da Quadra K do Condomínio Natural Ville, em Parnamirim/RN, pelo valor de R$ 104.999,96. Afirmou que, em razão do falecimento de seu esposo em 22 de julho de 2020 e da consequente redução drástica de seus rendimentos, não reuniu mais condições financeiras para manter os pagamentos, optando pela desistência do negócio. Aduziu ter pago a quantia de R$ 62.553,02, consoante extrato de cliente e que buscou o distrato amigável, mas a promitente vendedora pretendeu reter percentual excessivo e parcelar a devolução. Requereu, assim, a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas e proibição de inclusão em cadastros de inadimplentes e, no mérito, a confirmação da tutela, a declaração de rescisão do contrato com cancelamento da imissão na posse e a restituição de 90% do montante total pago, devidamente corrigido a partir de cada desembolso e com juros de mora. Pelo despacho de Id 116914793, foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça em favor da autora e determinada a juntada de certidão de ônus do imóvel. A autora acostou a certidão imobiliária no Id 118218827. Diante do teor da certidão imobiliária, este juízo determinou a emenda da petição inicial para inclusão do alienante fiduciário no polo passivo. A autora apresentou emenda para incluir a FORTE SECURITIZADORA S.A. (Id 118699749). Pelo despacho de Id 119193646, foi recebida a emenda e determinada a citação e intimação das rés para manifestação prévia acerca do pleito de urgência. A ré Forte Securitizadora S.A. manifestou-se preliminarmente sobre a tutela (Id 120318990) e apresentou contestação com documentos (Ids 121279627 a 121280454). Suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo ser companhia securitizadora que atuou como cessionária de créditos imobiliários e credora fiduciária dos créditos vinculados à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), inexistindo cessão de posição contratual, de modo que não integrou a relação de consumo e não é responsável pelas obrigações decorrentes da compra e venda nem por restituição de valores. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do CDC em relação a si, a inexistência de solidariedade e requereu o acolhimento da preliminar ou a improcedência dos pedidos formulados. A decisão de Id 131618279 deferiu em parte a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas vencidas e vincendas, determinar a abstenção de negativação do nome da autora e cancelar a sua imissão na posse do lote, sob pena de multa diária, bem como designou audiência de conciliação. A audiência de conciliação no CEJUSC realizou-se em 12 de novembro de 2024, restando infrutífera a composição (Id 136023605). Após a realização de pesquisas de endereço pelos sistemas conveniados (Ids 149890513 a 153465848) e nova citação (Id 163801079), a ré FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA apresentou contestação com documentos. Postulou a concessão de gratuidade da justiça ante sua situação de liquidação extrajudicial e estado falimentar. No mérito, alegou que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da adquirente, que o contrato é válido e deve ser observado o pacta sunt servanda, defendendo a perda integral do sinal dado como arras (cláusula 10, item a.1) e a retenção de 30% dos valores pagos a título de despesas administrativas, bem como a retenção das quantias relativas ao período em que a autora permaneceu inadimplente. A autora ofereceu réplica às contestações (Id 166064461). Defendeu a legitimidade passiva da Forte Securitizadora S.A. e impugnou a concessão de gratuidade da justiça à corré Forma Empreendimentos Ltda., requerendo a procedência dos pedidos e o deferimento de tutela incidental para suspender a cobrança de taxas condominiais e determinar a exclusão do seu nome do cadastro de responsáveis pelo imóvel. Intimadas as partes para especificação de provas, todas as partes manifestaram desinteresse na dilação probatória, requerendo o julgamento antecipado do mérito. II. FUNDAMENTAÇÃO Das Questões Processuais Prévias Da Impugnação à Gratuidade da Justiça Requerida pela Ré Forma Empreendimentos Ltda. A demandada Forma Empreendimentos Ltda. pleiteou em sede de contestação a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, invocando o seu processo de liquidação extrajudicial e dificuldades financeiras decorrentes do encerramento das atividades. A parte autora impugnou o benefício em réplica, sustentando ausência de demonstração cabal da hipossuficiência. A concessão do benefício da gratuidade da justiça a pessoas jurídicas submete- se ao regramento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça: Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. No caso vertente, a empresa ré acostou aos autos certidão da Junta Comercial comprovando o registro de sua liquidação extrajudicial (Id 165889989, pág. 16-19), balanço patrimonial e parecer técnico contábil evidenciando ativo circulante sem disponibilidades imediatas, patrimônio líquido negativo e a totalidade de seus direitos creditórios comprometidos em operação de securitização e bloqueios judiciais (Id 165889989, pág. 20-22). Diante da comprovação documental da incapacidade financeira e do estado de liquidação da pessoa jurídica, restou atendido o pressuposto estabelecido no art. 98, caput, do CPC e no verbete sumular acima transcrito. Assim, defiro a gratuidade da justiça à demandada Forma Empreendimentos Ltda. e rejeito a impugnação da autora. Da Ilegitimidade Passiva da Ré Forte Securitizadora S.A. A corré Forte Securitizadora S.A. arguiu preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que figura unicamente como cessionária dos créditos decorrentes dos contratos imobiliários para fins de lastro e emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), não tendo assumido a condição de promitente vendedora e não integrando a cadeia de consumo da compra e venda do imóvel . A preliminar comporta acolhimento. Com efeito, a análise do "Instrumento Particular de Cessão de Créditos Imobiliários, de Cessão Fiduciária de Créditos em Garantia e Outras Avenças" celebrado em 23 de janeiro de 2018 (Ids 120319003 e 121280435) revela expressamente em sua Cláusula 1.2 que o ajuste não importou em assunção, pela cessionária securitizadora, das obrigações contratuais assumidas pela promitente vendedora perante os adquirentes dos lotes: "1.2. As Partes concordam expressamente que este Contrato de Cessão não representa e nem representará, em nenhuma hipótese, assunção pela Cessionária das obrigações assumidas pela Cedente nos Contratos Imobiliários. Por força deste Contrato de Cessão, a Cessionária assumirá apenas a posição de credora dos Créditos Imobiliários e de credora fiduciária dos Créditos Cedidos Fiduciariamente, o que abrange os direitos e ações relativos aos Créditos Imobiliários Totais, inclusive eventuais garantias, permanecendo a Cedente responsável por todas as obrigações assumidas perante os Devedores no âmbito dos Contratos Imobiliários e/ou terceiros em relação ao Empreendimento Imobiliário ou à comercialização dos Lotes." A operação de securitização consubstancia negócio financeiro autônomo, regulado pela Lei nº 9.514/1997 e pelo Marco Legal da Securitização (Lei nº 14.430/2022), no qual a securitizadora adquire o fluxo financeiro de recebíveis para lastrear a emissão de títulos negociáveis no mercado de capitais, sob regime fiduciário que constitui patrimônio separado e afetado exclusivamente ao pagamento dos investidores titulares dos certificados (art. 27, VI, da Lei nº 14.430/2022). A emissão e o recebimento de boletos pela securitizadora decorrem estritamente da gestão do patrimônio fiduciário e da titularidade dos créditos cedidos, sem que isso a torne parte do negócio jurídico originário de promessa de compra e venda firmado entre a adquirente e a incorporadora, ou fornecedora de produtos e serviços imobiliários perante a consumidora. A obrigação de restituição dos valores pagos decorre do desfazimento do vínculo contratual material de promessa de compra e venda, sendo encargo exclusivo da promitente vendedora que contratou com a compradora e auferiu o proveito da comercialização originária do bem. Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já assentou que agentes intermediários de cobrança ou crédito não respondem pelos efeitos rescisórios da promessa de compra e venda: EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA DE PAGAMENTOS. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 2. Consoante entendimento firmado pela Terceira Turma, por unanimidade, no julgamento do REsp n. 2.155.898/SP, de relatoria da Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe de 18/3/2025, nas ações de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a responsabilidade das corretoras, bem como das empresas de pagamento, se limita aos danos causados por falhas na cadeia de fornecimento que integram. 3. No caso, a legitimidade passiva da empresa de pagamento, ora recorrente, foi reconhecida apenas por ter ela integrado a cadeia de consumo, ou seja, sem a indicação específica de alguma conduta que possa configurar defeito ou má qualidade do serviço prestado, o que não se afigura suficiente para a sua responsabilização, notadamente, em se considerando que, na espécie, a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa do promitente comprador e não por atraso na entrega do imóvel. 4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva da ora recorrente. (AgInt no REsp n. 2.064.781/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Em idêntica direção, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte reconhece a limitação subjetiva da relação de promessa de compra e venda à pessoa jurídica contratante: EMENTA: Apelação Cível n° 0804535-12.2018.8.20.5001. Apelantes: Brasil-Itália Empreendimentos Ltda. – ME e Adone Lasagna. Advogado: Dr. Marcelo Pagnan Escudero. Apelado: Piero Pola. Advogado: Dr. Hérbat Spencer Batista Meira. Relator: Desembargador João Rebouças. Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ACOLHIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA POR PESSOA JURÍDICA. RESPONSABILIDADE LIMITADA DOS REPRESENTANTES LEGAIS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRA PESSOA FÍSICA. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA, TRANSPARÊNCIA E COOPERAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta que suscita preliminar de ilegitimidade passiva ad causam do sócio representante, sob o argumento de que a promessa de compra e venda de imóvel foi celebrada exclusivamente pela pessoa jurídica. No mérito, a apelação trata de contrato de promessa de compra e venda referente a duas unidades imobiliárias, cuja execução foi frustrada, resultando em pedido de restituição de valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: a) definir se o sócio representante possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, considerando que o contrato foi firmado exclusivamente pela pessoa jurídica; b) analisar se há responsabilidade civil da empresa decorrente da frustração na execução do contrato de promessa de compra e venda, com consequente direito à restituição dos valores pagos pelo apelado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O sócio representante não possui legitimidade passiva ad causam , pois o contrato de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente pela pessoa jurídica, e não há fundamento para a desconsideração da personalidade jurídica, como abuso de personalidade, desvio de finalidade ou confusão patrimonial, nos termos do entendimento consolidado na jurisprudência. 4. No mérito, o contrato de promessa de compra e venda se perfectibilizou no momento da celebração, conforme os termos do art. 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes a observância da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de transparência, cooperação e lealdade. 5. O descumprimento contratual por parte da empresa vendedora, que deu plena quitação ao pagamento e não concretizou a entrega das unidades imobiliárias conforme pactuado, configura violação positiva do contrato, ensejando a responsabilidade civil e o direito do comprador à restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Preliminar acolhida para excluir o sócio representante do polo passivo da demanda. No mérito, pelo conhecimento e desprovimento do recurso. ------------------------------- Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 422 e 927 Jurisprudência relevante citada: TJMG, AC nº 1.0000.24.220622-5/001, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 17/09/2024; TJDFT, AC nº 0709688-36.2024.8.07.0000, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 29/08/2024; TJSP, AC nº 1006488- 97.2021.8.26.0266, Rel. Des. Walter Exner, j. 14/12/2022; STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 08/05/2018. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em acolher a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada e, no mérito, por idêntica votação, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste. (APELAÇÃO CÍVEL, 08045351220188205001, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 18/02/2025, PUBLICADO em 19/02/2025) Destarte, resta evidenciada a ausência de pertinência subjetiva da ré Forte Securitizadora S.A. para responder pelos pedidos de resolução do contrato de compra e venda e de restituição de valores pagos, impondo-se a extinção do processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. Do Mérito Dirimidas as questões processuais preliminares, passa-se ao exame do mérito da pretensão deduzida em face da ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, I, do CPC, porquanto a controvérsia posta em debate envolve matéria de direito e a prova documental colacionada aos autos mostra-se suficiente para a plena elucidação das questões controvertidas, inexistindo necessidade de produção de outras provas, conforme inclusive anuído por todas as partes. Da Natureza Consumerista e do Direito à Rescisão Unilateral A relação jurídica estabelecida entre a autora e a demandada Forma Empreendimentos Ltda. ostenta nítida natureza consumerista, enquadrando-se a compradora no conceito de consumidora destinatária final (art. 2º do Código de Defesa do Consumidor - CDC) e a ré na figura de fornecedora de produto e serviço no mercado imobiliário (art. 3º do CDC). O contrato em comento (Id 116274646) consiste em compromisso particular de promessa de compra e venda de lote residencial celebrado em 28 de novembro de 2015, data anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), razão pela qual as regras de retenção e devolução submetem-se aos ditames do CDC, do Código Civil e aos entendimentos consolidados da jurisprudência firmados sob a égide do regime anterior. A parte autora fundamentou o pedido de rescisão na impossibilidade financeira superveniente de suportar as prestações ajustadas, decorrente do falecimento de seu esposo . É pacificamente admitido ao promitente comprador, mesmo inadimplente, pleitear a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda por desinteresse ou incapacidade financeira superveniente, cabendo a restituição das quantias quitadas com a retenção justa de percentual suficiente para indenizar os custos administrativos da vendedora. O enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça pacificou o direito de restituição nos seguintes termos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Portanto, a rescisão do instrumento de compra e venda é medida que se impõe, restando controvertido exclusivamente o montante a ser retido pela promitente vendedora e as condições de pagamento. Da Abusividade da Cláusula Contratual de Retenção e Fixação do Percentual Devido A ré Forma Empreendimentos Ltda. sustentou a aplicação integral da Cláusula 10 do contrato (Id 116274646, pág. 8), que prevê a perda integral do sinal pago cumulada com a retenção de 30% das parcelas quitadas, bem como a restituição do saldo de forma parcelada, em prestações correspondentes ao número de meses pagos. A disposição contratual impugnada afigura-se manifestamente abusiva, porquanto impõe desvantagem exagerada à consumidora, gerando o perdimento substancial e desproporcional dos valores investidos, em afronta direta ao art. 51, II e IV, e ao art. 53, caput, do CDC. Com efeito, a retenção de 30% somada ao perdimento do sinal de R$ 6.299,96 configuraria penalidade superior a 40% do total adimplido, importando enriquecimento sem causa da construtora, a qual retoma a plena disponibilidade do imóvel para alienação a terceiros no mercado imobiliário. Ademais, o sinal pago na contratação possui nítida natureza de arras confirmatórias, constituindo mero adiantamento e princípio de pagamento do preço global pactuado (conforme item 7 do Quadro Resumo - Id 116274646, pág. 1), não se confundindo com arras penitenciais. A jurisprudência consolidada veda a retenção das arras confirmatórias de forma cumulada com a cláusula penal rescisória. O percentual razoável e proporcional de retenção deve ser fixado sobre a totalidade das parcelas pagas, compreendendo todo o fluxo financeiro adimplido pela autora, inclusive o sinal. A orientação jurisprudencial consolidada do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte admite a modulação da cláusula penal para o patamar de 20% das quantias pagas nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018: EMENTA: DIREITOS DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR : NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INTEMPESTIVIDADE. APRESENTAÇÃO DENTRO DO PRAZO PREVISTO NO ART. 183 C/C ART. 1003, § 5º, AMBOS DO CPC. REJEIÇÃO. MÉRITO : CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). POSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL POR INICIATIVA DO DEVEDOR. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO RITO DO ART. 543-C DO CPC, E ENUNCIADO Nº 543 DA SÚMULA DO STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS EM BENEFÍCIO DA PROMITENTE VENDEDORA DETERMINADA PELO JUIZ. PERCENTUAL RAZOÁVEL. CLÁUSULA PENAL RESCISÓRIA. PERCENTUAL EXCESSIVO. REDUÇÃO CABÍVEL (ART. 413 DO CC). APELO DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em rejeitar a preliminar de intempestividade do apelo e desprover o recurso, nos termos do voto do relator. (APELAÇÃO CÍVEL, 08001063020188205121, Des. IBANEZ MONTEIRO DA SILVA, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 07/10/2021, PUBLICADO em 08/10/2021) No mesmo sentido, o Tribunal estadual confirma a modulação do percentual de retenção e a incidência de correção monetária a partir de cada desembolso: EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA REJEITADA. RETENÇÃO DE VALORES LIMITADA A 25%. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. RECURSO DA CORRETORA DESPROVIDO. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de resolução contratual ajuizada por consumidores em face de corretora e promitente vendedora, visando à restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóveis, com alegação de cláusulas abusivas. 2. Sentença de primeiro grau que reconheceu a ilegitimidade passiva da corretora e determinou a retenção de 15% de todos os valores pagos, além da aplicação da correção monetária a partir de cada desembolso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. A questão em discussão consiste em definir: (i) se a corretora possui legitimidade passiva na demanda, considerando sua atuação na intermediação do contrato; (ii) o percentual adequado de retenção dos valores pagos pelos consumidores, à luz da jurisprudência do STJ; (iii) o marco inicial para a incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A relação entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. A corretora possui legitimidade passiva, pois participou diretamente da intermediação do contrato, conforme disposto no art. 723 do CC. 3. A retenção de valores deve ser limitada a 25%, conforme entendimento consolidado no REsp nº 1.820.330/SP e na Súmula 543 do STJ. 4. A correção monetária das parcelas pagas deve incidir a partir de cada desembolso, conforme Súmula nº 37 do TJRN, considerando que a rescisão do contrato decorreu de iniciativa dos consumidores. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso da corretora desprovido. Recurso da promitente vendedora parcialmente provido. Tese de julgamento: (i) A corretora que participa da intermediação de contrato de compra e venda de imóvel possui legitimidade passiva para responder à demanda. (ii) Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a retenção de valores pagos pelo promitente comprador deve ser limitada a 25%, conforme Súmula 543 do STJ. (iii) A correção monetária das parcelas pagas deve incidir a partir de cada desembolso, nos termos da Súmula nº 37 do TJRN. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 723; CDC; Súmula 543 do STJ; Súmula nº 37 do TJRN. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020; TJRN, Apelação Cível nº 0812009- 63.2020.8.20.5001, Rel. Des. Vivaldo Otávio Pinheiro, Terceira Câmara Cível, j. 28.08.2024. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, sem intervenção ministerial, em conhecer de ambos recursos, desprovendo o da empresa e provendo parcialmente o da segunda demandada, nos termos do voto da Relatora. (APELAÇÃO CÍVEL, 08109129120218205001, Des. BERENICE CAPUXU DE ARAUJO ROQUE, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 06/06/2025, PUBLICADO em 09/06/2025) Assim, com fulcro no art. 413 do Código Civil e nos princípios da equidade e proporcionalidade que regem o CDC, fixa-se o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores desembolsados pela autora, cabendo à ré restituir o equivalente a 80% (oitenta por cento) do montante pago. Dos Valores Pagos, Forma de Devolução e Encargos Moratórios Consta do extrato financeiro emitido pela própria demandada (Id 116274644) que a autora adimpliu, a título de sinal e parcelas contratuais, a quantia histórica de R$ 62.553,02 (sessenta e dois mil quinhentos e cinquenta e três reais e dois centavos). Aplicado o percentual de retenção ora fixado de 20% (R$ 12.510,60), faz jus a demandante à restituição da quantia correspondente a 80% dos valores pagos, perfazendo o montante histórico de R$ 50.042,42 (cinquenta mil e quarenta e dois reais e quarenta e dois centavos). A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo nula de pleno direito qualquer previsão contratual de parcelamento da devolução (Súmula 543/STJ). Quanto aos consectários legais, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, nos termos da Súmula nº 43 do STJ, adotando-se o IPCA como índice oficial de atualização monetária. No tocante aos juros de mora, cuidando-se de resolução de promessa de compra e venda por iniciativa da compradora e com base em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, em que se alterou o percentual de retenção estipulado na avença, os juros moratórios incidem apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, por inexistir mora anterior da vendedora, conforme tese vinculante firmada no tema 1002 pelo Superior Tribunal de Justiça: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Os juros de mora legais, aplicáveis a partir do trânsito em julgado (ocorrido após 30/08/2024, data de entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024), observarão a taxa legal do art. 406 do Código Civil (correspondente à taxa SELIC deduzido o índice de atualização monetária IPCA, com divulgação pelo BACEN). Dos Encargos Condominiais, IPTU e Posse do Imóvel A parte autora requereu em sede de tutela de urgência e reiterou em réplica a declaração de inexigibilidade de taxas condominiais e tributos a partir do momento em que manifestou o desinteresse na manutenção do pacto. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU vincula-se à efetiva posse e fruição do imóvel. Tratando-se de lote residencial não edificado, no qual a autora não exerceu posse direta com fruição e, tendo sido concedida a tutela antecipada para cancelar qualquer imissão de posse em 19 de setembro de 2024 (Id 131618279), incumbe à promitente vendedora a responsabilidade exclusiva pelo adimplemento das taxas de condomínio e dos tributos incidentes sobre o lote a contar da citação / deferimento da tutela, confirmando-se a inexigibilidade de quaisquer cobranças contratuais, condominiais ou tributárias em face da requerente desde a cessação da posse. III. DISPOSITIVO À vista do exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação à ré FORTE SECURITIZADORA S.A., com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, ante o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ad causam. No mais, JULGO PROCEDENTES, em parte, os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: i) CONFIRMAR a tutela de urgência anteriormente deferida (ID 131618279), tornando-a definitiva; ii) DECLARAR A RESCISÃO do contrato particular de promessa de compra e venda referente ao Lote 15 da Quadra K do Condomínio Natural Ville, firmado entre a autora e a ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação; iii) CONDENAR a ré FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA EM LIQUIDAÇÃO a restituir à autora, em parcela única e imediata, o montante equivalente a 80% (oitenta por cento) de todos os valores pagos (sinal e parcelas contratuais), perfazendo o valor histórico de R$ 50.042,42 (cinquenta mil e quarenta e dois reais e quarenta e dois centavos), sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo IPCA a contar de cada desembolso efetuado, acrescido de juros de mora com base no art. 406 do Código Civil (SELIC deduzido o IPCA) a incidir a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1002 do STJ); iv) DECLARAR A INEXIGIBILIDADE de quaisquer parcelas contratuais, bem como de taxas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel a partir da concessão da medida liminar (19/09/2024), ficando cancelada em definitivo a posse da demandante sobre o bem. Em razão da extinção sem resolução do mérito quanto à corré Forte Securitizadora S.A., condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da referida empresa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no art. 85, § 2º, do CPC, restando suspensa a exigibilidade da cobrança por força da gratuidade da justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC). Em relação à pretensão deduzida em face da ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação, tendo a autora decaído de parte mínima do pedido (apenas quanto ao percentual de retenção de 10% pretendido, fixado em 20%), condeno a demandada ao pagamento integral das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação atualizada, nos termos do art. 85, § 2º, c/c art. 86, parágrafo único, do CPC. Fica suspensa a exigibilidade da cobrança da verba sucumbencial em relação à ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação, em virtude da concessão da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, do CPC). Caso interposto recurso por quaisquer das partes, intime-se a parte contrária para o oferecimento das contrarrazões no prazo legal e, somente após, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Decorrido o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Havendo requerimento de cumprimento de sentença, devidamente acompanhado do demonstrativo discriminado e atualizado do crédito, caberá à Secretaria alterar a classe processual para cumprimento de sentença e intimar a parte executada para pagar o débito no prazo de 15 dias, acrescido de custas, se houver (art. 523 do CPC), atentando-se para o disposto no art. 513, §2º, do CPC. Na oportunidade, advirta-se à parte executada que: i) decorrido o prazo sem pagamento, o débito será acrescido de multa de 10% e, também, de honorários advocatícios de 10%; ii) efetuado o pagamento parcial, a multa e os honorários incidirão sobre o valor restante da dívida; iii) não efetuado o pagamento voluntário no prazo assinalado, inicia-se o prazo de 15 dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente impugnação (art. 523, §3º, e 525 do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Parnamirim/RN, data do sistema. (Assinado digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006) GISELLE PRISCILA CORTEZ GUEDES DRAEGER Juíza de Direito
TJRN · 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim
PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0803480-35.2024.8.20.5124 AUTOR: NAZIDE MARIA DE SOUZA GOMES ADVOGADO(A) AUTOR: LUCIO JOSE DE ABREU PONTES (RN017825) REU: FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA EM LIQUIDACAO, FORTE SECURITIZADORA S.A. ADVOGADO(A) REU: DANILO PANZUTI BASILE (SP324114), LUKAS DARIEN DIAS FEITOSA (RN017097), GUSTAVO CARVALHO DA SILVA FONTES (RJ124544) SENTENÇA I. RELATÓRIO NAZIDE MARIA DE SOUZA GOMES, devidamente qualificada, por meio de advogado legalmente habilitado, propôs Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Restituição de Quantias Pagas e Pedido de Tutela de Urgência em face de FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA e FORTE SECURITIZADORA S.A., igualmente qualificadas. A autora narrou que celebrou, em 28 de novembro de 2015, com a ré Forma Empreendimentos Ltda., contrato particular de promessa de compra e venda referente ao Lote 15 da Quadra K do Condomínio Natural Ville, em Parnamirim/RN, pelo valor de R$ 104.999,96. Afirmou que, em razão do falecimento de seu esposo em 22 de julho de 2020 e da consequente redução drástica de seus rendimentos, não reuniu mais condições financeiras para manter os pagamentos, optando pela desistência do negócio. Aduziu ter pago a quantia de R$ 62.553,02, consoante extrato de cliente e que buscou o distrato amigável, mas a promitente vendedora pretendeu reter percentual excessivo e parcelar a devolução. Requereu, assim, a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas e proibição de inclusão em cadastros de inadimplentes e, no mérito, a confirmação da tutela, a declaração de rescisão do contrato com cancelamento da imissão na posse e a restituição de 90% do montante total pago, devidamente corrigido a partir de cada desembolso e com juros de mora. Pelo despacho de Id 116914793, foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça em favor da autora e determinada a juntada de certidão de ônus do imóvel. A autora acostou a certidão imobiliária no Id 118218827. Diante do teor da certidão imobiliária, este juízo determinou a emenda da petição inicial para inclusão do alienante fiduciário no polo passivo. A autora apresentou emenda para incluir a FORTE SECURITIZADORA S.A. (Id 118699749). Pelo despacho de Id 119193646, foi recebida a emenda e determinada a citação e intimação das rés para manifestação prévia acerca do pleito de urgência. A ré Forte Securitizadora S.A. manifestou-se preliminarmente sobre a tutela (Id 120318990) e apresentou contestação com documentos (Ids 121279627 a 121280454). Suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo ser companhia securitizadora que atuou como cessionária de créditos imobiliários e credora fiduciária dos créditos vinculados à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), inexistindo cessão de posição contratual, de modo que não integrou a relação de consumo e não é responsável pelas obrigações decorrentes da compra e venda nem por restituição de valores. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do CDC em relação a si, a inexistência de solidariedade e requereu o acolhimento da preliminar ou a improcedência dos pedidos formulados. A decisão de Id 131618279 deferiu em parte a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas vencidas e vincendas, determinar a abstenção de negativação do nome da autora e cancelar a sua imissão na posse do lote, sob pena de multa diária, bem como designou audiência de conciliação. A audiência de conciliação no CEJUSC realizou-se em 12 de novembro de 2024, restando infrutífera a composição (Id 136023605). Após a realização de pesquisas de endereço pelos sistemas conveniados (Ids 149890513 a 153465848) e nova citação (Id 163801079), a ré FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA apresentou contestação com documentos. Postulou a concessão de gratuidade da justiça ante sua situação de liquidação extrajudicial e estado falimentar. No mérito, alegou que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da adquirente, que o contrato é válido e deve ser observado o pacta sunt servanda, defendendo a perda integral do sinal dado como arras (cláusula 10, item a.1) e a retenção de 30% dos valores pagos a título de despesas administrativas, bem como a retenção das quantias relativas ao período em que a autora permaneceu inadimplente. A autora ofereceu réplica às contestações (Id 166064461). Defendeu a legitimidade passiva da Forte Securitizadora S.A. e impugnou a concessão de gratuidade da justiça à corré Forma Empreendimentos Ltda., requerendo a procedência dos pedidos e o deferimento de tutela incidental para suspender a cobrança de taxas condominiais e determinar a exclusão do seu nome do cadastro de responsáveis pelo imóvel. Intimadas as partes para especificação de provas, todas as partes manifestaram desinteresse na dilação probatória, requerendo o julgamento antecipado do mérito. II. FUNDAMENTAÇÃO Das Questões Processuais Prévias Da Impugnação à Gratuidade da Justiça Requerida pela Ré Forma Empreendimentos Ltda. A demandada Forma Empreendimentos Ltda. pleiteou em sede de contestação a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, invocando o seu processo de liquidação extrajudicial e dificuldades financeiras decorrentes do encerramento das atividades. A parte autora impugnou o benefício em réplica, sustentando ausência de demonstração cabal da hipossuficiência. A concessão do benefício da gratuidade da justiça a pessoas jurídicas submete- se ao regramento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça: Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. No caso vertente, a empresa ré acostou aos autos certidão da Junta Comercial comprovando o registro de sua liquidação extrajudicial (Id 165889989, pág. 16-19), balanço patrimonial e parecer técnico contábil evidenciando ativo circulante sem disponibilidades imediatas, patrimônio líquido negativo e a totalidade de seus direitos creditórios comprometidos em operação de securitização e bloqueios judiciais (Id 165889989, pág. 20-22). Diante da comprovação documental da incapacidade financeira e do estado de liquidação da pessoa jurídica, restou atendido o pressuposto estabelecido no art. 98, caput, do CPC e no verbete sumular acima transcrito. Assim, defiro a gratuidade da justiça à demandada Forma Empreendimentos Ltda. e rejeito a impugnação da autora. Da Ilegitimidade Passiva da Ré Forte Securitizadora S.A. A corré Forte Securitizadora S.A. arguiu preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que figura unicamente como cessionária dos créditos decorrentes dos contratos imobiliários para fins de lastro e emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), não tendo assumido a condição de promitente vendedora e não integrando a cadeia de consumo da compra e venda do imóvel . A preliminar comporta acolhimento. Com efeito, a análise do "Instrumento Particular de Cessão de Créditos Imobiliários, de Cessão Fiduciária de Créditos em Garantia e Outras Avenças" celebrado em 23 de janeiro de 2018 (Ids 120319003 e 121280435) revela expressamente em sua Cláusula 1.2 que o ajuste não importou em assunção, pela cessionária securitizadora, das obrigações contratuais assumidas pela promitente vendedora perante os adquirentes dos lotes: "1.2. As Partes concordam expressamente que este Contrato de Cessão não representa e nem representará, em nenhuma hipótese, assunção pela Cessionária das obrigações assumidas pela Cedente nos Contratos Imobiliários. Por força deste Contrato de Cessão, a Cessionária assumirá apenas a posição de credora dos Créditos Imobiliários e de credora fiduciária dos Créditos Cedidos Fiduciariamente, o que abrange os direitos e ações relativos aos Créditos Imobiliários Totais, inclusive eventuais garantias, permanecendo a Cedente responsável por todas as obrigações assumidas perante os Devedores no âmbito dos Contratos Imobiliários e/ou terceiros em relação ao Empreendimento Imobiliário ou à comercialização dos Lotes." A operação de securitização consubstancia negócio financeiro autônomo, regulado pela Lei nº 9.514/1997 e pelo Marco Legal da Securitização (Lei nº 14.430/2022), no qual a securitizadora adquire o fluxo financeiro de recebíveis para lastrear a emissão de títulos negociáveis no mercado de capitais, sob regime fiduciário que constitui patrimônio separado e afetado exclusivamente ao pagamento dos investidores titulares dos certificados (art. 27, VI, da Lei nº 14.430/2022). A emissão e o recebimento de boletos pela securitizadora decorrem estritamente da gestão do patrimônio fiduciário e da titularidade dos créditos cedidos, sem que isso a torne parte do negócio jurídico originário de promessa de compra e venda firmado entre a adquirente e a incorporadora, ou fornecedora de produtos e serviços imobiliários perante a consumidora. A obrigação de restituição dos valores pagos decorre do desfazimento do vínculo contratual material de promessa de compra e venda, sendo encargo exclusivo da promitente vendedora que contratou com a compradora e auferiu o proveito da comercialização originária do bem. Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já assentou que agentes intermediários de cobrança ou crédito não respondem pelos efeitos rescisórios da promessa de compra e venda: EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA DE PAGAMENTOS. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 2. Consoante entendimento firmado pela Terceira Turma, por unanimidade, no julgamento do REsp n. 2.155.898/SP, de relatoria da Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe de 18/3/2025, nas ações de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a responsabilidade das corretoras, bem como das empresas de pagamento, se limita aos danos causados por falhas na cadeia de fornecimento que integram. 3. No caso, a legitimidade passiva da empresa de pagamento, ora recorrente, foi reconhecida apenas por ter ela integrado a cadeia de consumo, ou seja, sem a indicação específica de alguma conduta que possa configurar defeito ou má qualidade do serviço prestado, o que não se afigura suficiente para a sua responsabilização, notadamente, em se considerando que, na espécie, a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa do promitente comprador e não por atraso na entrega do imóvel. 4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva da ora recorrente. (AgInt no REsp n. 2.064.781/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.) Em idêntica direção, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte reconhece a limitação subjetiva da relação de promessa de compra e venda à pessoa jurídica contratante: EMENTA: Apelação Cível n° 0804535-12.2018.8.20.5001. Apelantes: Brasil-Itália Empreendimentos Ltda. – ME e Adone Lasagna. Advogado: Dr. Marcelo Pagnan Escudero. Apelado: Piero Pola. Advogado: Dr. Hérbat Spencer Batista Meira. Relator: Desembargador João Rebouças. Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ACOLHIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA POR PESSOA JURÍDICA. RESPONSABILIDADE LIMITADA DOS REPRESENTANTES LEGAIS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRA PESSOA FÍSICA. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA, TRANSPARÊNCIA E COOPERAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta que suscita preliminar de ilegitimidade passiva ad causam do sócio representante, sob o argumento de que a promessa de compra e venda de imóvel foi celebrada exclusivamente pela pessoa jurídica. No mérito, a apelação trata de contrato de promessa de compra e venda referente a duas unidades imobiliárias, cuja execução foi frustrada, resultando em pedido de restituição de valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: a) definir se o sócio representante possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, considerando que o contrato foi firmado exclusivamente pela pessoa jurídica; b) analisar se há responsabilidade civil da empresa decorrente da frustração na execução do contrato de promessa de compra e venda, com consequente direito à restituição dos valores pagos pelo apelado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O sócio representante não possui legitimidade passiva ad causam , pois o contrato de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente pela pessoa jurídica, e não há fundamento para a desconsideração da personalidade jurídica, como abuso de personalidade, desvio de finalidade ou confusão patrimonial, nos termos do entendimento consolidado na jurisprudência. 4. No mérito, o contrato de promessa de compra e venda se perfectibilizou no momento da celebração, conforme os termos do art. 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes a observância da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de transparência, cooperação e lealdade. 5. O descumprimento contratual por parte da empresa vendedora, que deu plena quitação ao pagamento e não concretizou a entrega das unidades imobiliárias conforme pactuado, configura violação positiva do contrato, ensejando a responsabilidade civil e o direito do comprador à restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Preliminar acolhida para excluir o sócio representante do polo passivo da demanda. No mérito, pelo conhecimento e desprovimento do recurso. ------------------------------- Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 422 e 927 Jurisprudência relevante citada: TJMG, AC nº 1.0000.24.220622-5/001, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 17/09/2024; TJDFT, AC nº 0709688-36.2024.8.07.0000, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 29/08/2024; TJSP, AC nº 1006488- 97.2021.8.26.0266, Rel. Des. Walter Exner, j. 14/12/2022; STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 08/05/2018. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em acolher a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada e, no mérito, por idêntica votação, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste. (APELAÇÃO CÍVEL, 08045351220188205001, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 18/02/2025, PUBLICADO em 19/02/2025) Destarte, resta evidenciada a ausência de pertinência subjetiva da ré Forte Securitizadora S.A. para responder pelos pedidos de resolução do contrato de compra e venda e de restituição de valores pagos, impondo-se a extinção do processo sem resolução de mérito em relação a ela, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. Do Mérito Dirimidas as questões processuais preliminares, passa-se ao exame do mérito da pretensão deduzida em face da ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, I, do CPC, porquanto a controvérsia posta em debate envolve matéria de direito e a prova documental colacionada aos autos mostra-se suficiente para a plena elucidação das questões controvertidas, inexistindo necessidade de produção de outras provas, conforme inclusive anuído por todas as partes. Da Natureza Consumerista e do Direito à Rescisão Unilateral A relação jurídica estabelecida entre a autora e a demandada Forma Empreendimentos Ltda. ostenta nítida natureza consumerista, enquadrando-se a compradora no conceito de consumidora destinatária final (art. 2º do Código de Defesa do Consumidor - CDC) e a ré na figura de fornecedora de produto e serviço no mercado imobiliário (art. 3º do CDC). O contrato em comento (Id 116274646) consiste em compromisso particular de promessa de compra e venda de lote residencial celebrado em 28 de novembro de 2015, data anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), razão pela qual as regras de retenção e devolução submetem-se aos ditames do CDC, do Código Civil e aos entendimentos consolidados da jurisprudência firmados sob a égide do regime anterior. A parte autora fundamentou o pedido de rescisão na impossibilidade financeira superveniente de suportar as prestações ajustadas, decorrente do falecimento de seu esposo . É pacificamente admitido ao promitente comprador, mesmo inadimplente, pleitear a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda por desinteresse ou incapacidade financeira superveniente, cabendo a restituição das quantias quitadas com a retenção justa de percentual suficiente para indenizar os custos administrativos da vendedora. O enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça pacificou o direito de restituição nos seguintes termos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Portanto, a rescisão do instrumento de compra e venda é medida que se impõe, restando controvertido exclusivamente o montante a ser retido pela promitente vendedora e as condições de pagamento. Da Abusividade da Cláusula Contratual de Retenção e Fixação do Percentual Devido A ré Forma Empreendimentos Ltda. sustentou a aplicação integral da Cláusula 10 do contrato (Id 116274646, pág. 8), que prevê a perda integral do sinal pago cumulada com a retenção de 30% das parcelas quitadas, bem como a restituição do saldo de forma parcelada, em prestações correspondentes ao número de meses pagos. A disposição contratual impugnada afigura-se manifestamente abusiva, porquanto impõe desvantagem exagerada à consumidora, gerando o perdimento substancial e desproporcional dos valores investidos, em afronta direta ao art. 51, II e IV, e ao art. 53, caput, do CDC. Com efeito, a retenção de 30% somada ao perdimento do sinal de R$ 6.299,96 configuraria penalidade superior a 40% do total adimplido, importando enriquecimento sem causa da construtora, a qual retoma a plena disponibilidade do imóvel para alienação a terceiros no mercado imobiliário. Ademais, o sinal pago na contratação possui nítida natureza de arras confirmatórias, constituindo mero adiantamento e princípio de pagamento do preço global pactuado (conforme item 7 do Quadro Resumo - Id 116274646, pág. 1), não se confundindo com arras penitenciais. A jurisprudência consolidada veda a retenção das arras confirmatórias de forma cumulada com a cláusula penal rescisória. O percentual razoável e proporcional de retenção deve ser fixado sobre a totalidade das parcelas pagas, compreendendo todo o fluxo financeiro adimplido pela autora, inclusive o sinal. A orientação jurisprudencial consolidada do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte admite a modulação da cláusula penal para o patamar de 20% das quantias pagas nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018: EMENTA: DIREITOS DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR : NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INTEMPESTIVIDADE. APRESENTAÇÃO DENTRO DO PRAZO PREVISTO NO ART. 183 C/C ART. 1003, § 5º, AMBOS DO CPC. REJEIÇÃO. MÉRITO : CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). POSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL POR INICIATIVA DO DEVEDOR. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO RITO DO ART. 543-C DO CPC, E ENUNCIADO Nº 543 DA SÚMULA DO STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS EM BENEFÍCIO DA PROMITENTE VENDEDORA DETERMINADA PELO JUIZ. PERCENTUAL RAZOÁVEL. CLÁUSULA PENAL RESCISÓRIA. PERCENTUAL EXCESSIVO. REDUÇÃO CABÍVEL (ART. 413 DO CC). APELO DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em rejeitar a preliminar de intempestividade do apelo e desprover o recurso, nos termos do voto do relator. (APELAÇÃO CÍVEL, 08001063020188205121, Des. IBANEZ MONTEIRO DA SILVA, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 07/10/2021, PUBLICADO em 08/10/2021) No mesmo sentido, o Tribunal estadual confirma a modulação do percentual de retenção e a incidência de correção monetária a partir de cada desembolso: EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA REJEITADA. RETENÇÃO DE VALORES LIMITADA A 25%. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. RECURSO DA CORRETORA DESPROVIDO. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de resolução contratual ajuizada por consumidores em face de corretora e promitente vendedora, visando à restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóveis, com alegação de cláusulas abusivas. 2. Sentença de primeiro grau que reconheceu a ilegitimidade passiva da corretora e determinou a retenção de 15% de todos os valores pagos, além da aplicação da correção monetária a partir de cada desembolso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. A questão em discussão consiste em definir: (i) se a corretora possui legitimidade passiva na demanda, considerando sua atuação na intermediação do contrato; (ii) o percentual adequado de retenção dos valores pagos pelos consumidores, à luz da jurisprudência do STJ; (iii) o marco inicial para a incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A relação entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. A corretora possui legitimidade passiva, pois participou diretamente da intermediação do contrato, conforme disposto no art. 723 do CC. 3. A retenção de valores deve ser limitada a 25%, conforme entendimento consolidado no REsp nº 1.820.330/SP e na Súmula 543 do STJ. 4. A correção monetária das parcelas pagas deve incidir a partir de cada desembolso, conforme Súmula nº 37 do TJRN, considerando que a rescisão do contrato decorreu de iniciativa dos consumidores. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso da corretora desprovido. Recurso da promitente vendedora parcialmente provido. Tese de julgamento: (i) A corretora que participa da intermediação de contrato de compra e venda de imóvel possui legitimidade passiva para responder à demanda. (ii) Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a retenção de valores pagos pelo promitente comprador deve ser limitada a 25%, conforme Súmula 543 do STJ. (iii) A correção monetária das parcelas pagas deve incidir a partir de cada desembolso, nos termos da Súmula nº 37 do TJRN. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 723; CDC; Súmula 543 do STJ; Súmula nº 37 do TJRN. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020; TJRN, Apelação Cível nº 0812009- 63.2020.8.20.5001, Rel. Des. Vivaldo Otávio Pinheiro, Terceira Câmara Cível, j. 28.08.2024. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, sem intervenção ministerial, em conhecer de ambos recursos, desprovendo o da empresa e provendo parcialmente o da segunda demandada, nos termos do voto da Relatora. (APELAÇÃO CÍVEL, 08109129120218205001, Des. BERENICE CAPUXU DE ARAUJO ROQUE, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 06/06/2025, PUBLICADO em 09/06/2025) Assim, com fulcro no art. 413 do Código Civil e nos princípios da equidade e proporcionalidade que regem o CDC, fixa-se o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores desembolsados pela autora, cabendo à ré restituir o equivalente a 80% (oitenta por cento) do montante pago. Dos Valores Pagos, Forma de Devolução e Encargos Moratórios Consta do extrato financeiro emitido pela própria demandada (Id 116274644) que a autora adimpliu, a título de sinal e parcelas contratuais, a quantia histórica de R$ 62.553,02 (sessenta e dois mil quinhentos e cinquenta e três reais e dois centavos). Aplicado o percentual de retenção ora fixado de 20% (R$ 12.510,60), faz jus a demandante à restituição da quantia correspondente a 80% dos valores pagos, perfazendo o montante histórico de R$ 50.042,42 (cinquenta mil e quarenta e dois reais e quarenta e dois centavos). A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo nula de pleno direito qualquer previsão contratual de parcelamento da devolução (Súmula 543/STJ). Quanto aos consectários legais, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, nos termos da Súmula nº 43 do STJ, adotando-se o IPCA como índice oficial de atualização monetária. No tocante aos juros de mora, cuidando-se de resolução de promessa de compra e venda por iniciativa da compradora e com base em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, em que se alterou o percentual de retenção estipulado na avença, os juros moratórios incidem apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, por inexistir mora anterior da vendedora, conforme tese vinculante firmada no tema 1002 pelo Superior Tribunal de Justiça: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Os juros de mora legais, aplicáveis a partir do trânsito em julgado (ocorrido após 30/08/2024, data de entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024), observarão a taxa legal do art. 406 do Código Civil (correspondente à taxa SELIC deduzido o índice de atualização monetária IPCA, com divulgação pelo BACEN). Dos Encargos Condominiais, IPTU e Posse do Imóvel A parte autora requereu em sede de tutela de urgência e reiterou em réplica a declaração de inexigibilidade de taxas condominiais e tributos a partir do momento em que manifestou o desinteresse na manutenção do pacto. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU vincula-se à efetiva posse e fruição do imóvel. Tratando-se de lote residencial não edificado, no qual a autora não exerceu posse direta com fruição e, tendo sido concedida a tutela antecipada para cancelar qualquer imissão de posse em 19 de setembro de 2024 (Id 131618279), incumbe à promitente vendedora a responsabilidade exclusiva pelo adimplemento das taxas de condomínio e dos tributos incidentes sobre o lote a contar da citação / deferimento da tutela, confirmando-se a inexigibilidade de quaisquer cobranças contratuais, condominiais ou tributárias em face da requerente desde a cessação da posse. III. DISPOSITIVO À vista do exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação à ré FORTE SECURITIZADORA S.A., com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, ante o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ad causam. No mais, JULGO PROCEDENTES, em parte, os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: i) CONFIRMAR a tutela de urgência anteriormente deferida (ID 131618279), tornando-a definitiva; ii) DECLARAR A RESCISÃO do contrato particular de promessa de compra e venda referente ao Lote 15 da Quadra K do Condomínio Natural Ville, firmado entre a autora e a ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação; iii) CONDENAR a ré FORMA EMPREENDIMENTOS LTDA EM LIQUIDAÇÃO a restituir à autora, em parcela única e imediata, o montante equivalente a 80% (oitenta por cento) de todos os valores pagos (sinal e parcelas contratuais), perfazendo o valor histórico de R$ 50.042,42 (cinquenta mil e quarenta e dois reais e quarenta e dois centavos), sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo IPCA a contar de cada desembolso efetuado, acrescido de juros de mora com base no art. 406 do Código Civil (SELIC deduzido o IPCA) a incidir a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1002 do STJ); iv) DECLARAR A INEXIGIBILIDADE de quaisquer parcelas contratuais, bem como de taxas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel a partir da concessão da medida liminar (19/09/2024), ficando cancelada em definitivo a posse da demandante sobre o bem. Em razão da extinção sem resolução do mérito quanto à corré Forte Securitizadora S.A., condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da referida empresa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no art. 85, § 2º, do CPC, restando suspensa a exigibilidade da cobrança por força da gratuidade da justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC). Em relação à pretensão deduzida em face da ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação, tendo a autora decaído de parte mínima do pedido (apenas quanto ao percentual de retenção de 10% pretendido, fixado em 20%), condeno a demandada ao pagamento integral das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação atualizada, nos termos do art. 85, § 2º, c/c art. 86, parágrafo único, do CPC. Fica suspensa a exigibilidade da cobrança da verba sucumbencial em relação à ré Forma Empreendimentos Ltda. em Liquidação, em virtude da concessão da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, do CPC). Caso interposto recurso por quaisquer das partes, intime-se a parte contrária para o oferecimento das contrarrazões no prazo legal e, somente após, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Decorrido o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Havendo requerimento de cumprimento de sentença, devidamente acompanhado do demonstrativo discriminado e atualizado do crédito, caberá à Secretaria alterar a classe processual para cumprimento de sentença e intimar a parte executada para pagar o débito no prazo de 15 dias, acrescido de custas, se houver (art. 523 do CPC), atentando-se para o disposto no art. 513, §2º, do CPC. Na oportunidade, advirta-se à parte executada que: i) decorrido o prazo sem pagamento, o débito será acrescido de multa de 10% e, também, de honorários advocatícios de 10%; ii) efetuado o pagamento parcial, a multa e os honorários incidirão sobre o valor restante da dívida; iii) não efetuado o pagamento voluntário no prazo assinalado, inicia-se o prazo de 15 dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente impugnação (art. 523, §3º, e 525 do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Parnamirim/RN, data do sistema. (Assinado digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006) GISELLE PRISCILA CORTEZ GUEDES DRAEGER Juíza de Direito
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