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2026-09-16 · TJMA
SESSÃO VIRTUAL PERÍODO DE: 31 DE AGOSTO A 09 DE SETEMBRO DE 2026 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO MARANHÃO TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO ÚNICO DO PROCESSO: 0802784-69.2022.8.10.0040 1º APELANTE/ 2º APELADO: ANDRO ALVES PEREIRA ADVOGADAS: ABIA SILVA ALMEIDA (OAB/MA 19225), JULIANA MEDRADO DE SOUSA (OAB/MA 16085) 2º APELANTE/ 1ºAPELADO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR (OAB/TO 5436), FRANCISCO DE SOUZA RANGEL (OAB/RO 2464) RELATOR: Desembargador RAIMUNDO José BARROS de Sousa EMENTA DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALAGAMENTO E INUNDAÇÃO DO IMÓVEL POR TRANSBORDAMENTO FLUVIAL. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR FORÇA MAIOR E CASO FORTUITO EXTERNO CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS QUITADAS. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. DEVER LEGAL PRESERVADO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO NA ORIGEM. DESERÇÃO DO PRIMEIRO APELO. DESPROVIMENTO DO SEGUNDO RECURSO. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. I. Caso em exame 1. Trata-se de recursos de apelação interpostos contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais, acolheu a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito externo e força maior em razão de cheia histórica fluvial, julgou improcedentes os pleitos indenizatórios por danos morais e materiais diretos, declarou a rescisão da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente com devolução de 80% dos valores pagos em parcela única, assegurou o direito à indenização das benfeitorias a ser apurado em liquidação de sentença, autorizou a dedução de débitos de IPTU do período de posse e rejeitou a cobrança de taxa de ocupação/fruição pela vendedora. II. Questões em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (i) analisar a deserção do recurso interposto pelo autor por ausência de recolhimento do preparo recursal após regular intimação e indeferimento da gratuidade na esfera recursal; (ii) verificar a configuração de caso fortuito ou força maior para afastar a responsabilidade da loteadora e a indenização por dano moral; (iii) examinar o percentual de retenção sobre os valores quitados; (iv) aferir a legalidade da condenação da vendedora ao ressarcimento das benfeitorias/acessões com apuração em liquidação de sentença e eventual julgamento extra petita; e (v) definir o cabimento de taxa de fruição em lote originalmente não edificado. III. Razões de decidir 3. O primeiro recurso de apelação não ultrapassa a barreira do conhecimento ante a deserção operada, haja vista que o adquirente, devidamente intimado para recolher o preparo após o indeferimento da gratuidade da justiça no âmbito recursal, quedou-se inerte, nos termos do artigo 1.007 do Código de Processo Civil. 4. A prova pericial técnica ambiental e o acervo probatório atestaram a higidez das licenças urbanísticas e ambientais concedidas pelo Poder Público à época da aprovação do loteamento, demonstrando que a inundação do loteamento decorreu de cheia fluvial histórica de grande magnitude dos rios Tocantins e Cacau, com decretação de estado de calamidade e emergência pública municipal e estadual, o que caracteriza fortuito externo e força maior, afastando o nexo de imputação e a responsabilidade civil da empreendedora por danos morais. 5. Operando-se a resolução do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, impõe-se a restituição parcial e imediata das quantias adimplidas, a teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, afigurando-se hígida e razoável a fixação do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) a favor da vendedora para cobertura de encargos de administração. 6. O ressarcimento das benfeitorias e acessões erigidas de boa-fé pelo adquirente constitui consequência cogente da resolução contratual e decorre expressamente do artigo 34 da Lei Federal nº 6.766/1979 e do artigo 1.219 do Código Civil, visando ao retorno das partes ao estado anterior e vedando o enriquecimento sem causa do loteador que reincorporará o imóvel edificado ao seu patrimônio, sendo adequada a remessa da quantificação do valor para a fase de liquidação de sentença, sem que isso configure julgamento extra petita. 7. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça consolidou a tese de que é descabida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de compromisso de compra e venda de lote não edificado, ainda que sobrevenha posterior construção pelo comprador, porquanto o loteador não sofreu empobrecimento com a privação de posse de terreno nu. IV. Dispositivo e tese 8. Primeiro recurso de apelação não conhecido por deserção. Segundo recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença de primeiro grau integralmente mantida. Tese de julgamento: "1. A ausência de recolhimento do preparo recursal após expressa intimação conduz à deserção do apelo. 2. A ocorrência de inundação decorrente de cheia natural atípica em loteamento regularmente aprovado configura caso fortuito externo e afasta o dever de indenizar por dano moral. 3. Na resolução de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é lícita a retenção de 20% das parcelas pagas e devida a indenização das benfeitorias a ser apurada em liquidação de sentença. 4. É indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de lote originariamente não edificado, mesmo havendo posterior edificação erigida pelo adquirente." Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 98, 99, 141, 487, I, 492, 509, I, 932, III, 1.007 e 1.010; CDC, arts. 12, 14, 39, V, e 51; CC, arts. 393, 884, 1.219 e 1.255; Lei Federal nº 6.766/1979, arts. 3º e 34, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/05/2024; STJ, AREsp 2.945.103/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 16/03/2026; STJ, AgInt no REsp 2.025.121/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24/06/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Senhores Desembargadores da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, unanimemente, em não conhecer do primeiro recurso, e conhecer e negar provimento ao segundo recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator. Participaram do julgamento, os Senhores Desembargadores Raimundo José Barros de Sousa (Relator – Presidente), Antônio José Vieira Filho e Jamil Aguiar da Silva (Juiz em substituição no 2º grau). Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça a Dra. Sâmara Ascar Sauaia. Sessão Virtual da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, realizada no período de 31 de Agosto a 09 de Setembro de 2026. Desembargador RAIMUNDO José BARROS de Sousa Relator
2026-09-16 · TJMA
SESSÃO VIRTUAL PERÍODO DE: 31 DE AGOSTO A 09 DE SETEMBRO DE 2026 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO MARANHÃO TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO ÚNICO DO PROCESSO: 0802784-69.2022.8.10.0040 1º APELANTE/ 2º APELADO: ANDRO ALVES PEREIRA ADVOGADAS: ABIA SILVA ALMEIDA (OAB/MA 19225), JULIANA MEDRADO DE SOUSA (OAB/MA 16085) 2º APELANTE/ 1ºAPELADO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR (OAB/TO 5436), FRANCISCO DE SOUZA RANGEL (OAB/RO 2464) RELATOR: Desembargador RAIMUNDO José BARROS de Sousa EMENTA DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALAGAMENTO E INUNDAÇÃO DO IMÓVEL POR TRANSBORDAMENTO FLUVIAL. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR FORÇA MAIOR E CASO FORTUITO EXTERNO CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS QUITADAS. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. DEVER LEGAL PRESERVADO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO NA ORIGEM. DESERÇÃO DO PRIMEIRO APELO. DESPROVIMENTO DO SEGUNDO RECURSO. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. I. Caso em exame 1. Trata-se de recursos de apelação interpostos contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais, acolheu a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito externo e força maior em razão de cheia histórica fluvial, julgou improcedentes os pleitos indenizatórios por danos morais e materiais diretos, declarou a rescisão da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente com devolução de 80% dos valores pagos em parcela única, assegurou o direito à indenização das benfeitorias a ser apurado em liquidação de sentença, autorizou a dedução de débitos de IPTU do período de posse e rejeitou a cobrança de taxa de ocupação/fruição pela vendedora. II. Questões em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (i) analisar a deserção do recurso interposto pelo autor por ausência de recolhimento do preparo recursal após regular intimação e indeferimento da gratuidade na esfera recursal; (ii) verificar a configuração de caso fortuito ou força maior para afastar a responsabilidade da loteadora e a indenização por dano moral; (iii) examinar o percentual de retenção sobre os valores quitados; (iv) aferir a legalidade da condenação da vendedora ao ressarcimento das benfeitorias/acessões com apuração em liquidação de sentença e eventual julgamento extra petita; e (v) definir o cabimento de taxa de fruição em lote originalmente não edificado. III. Razões de decidir 3. O primeiro recurso de apelação não ultrapassa a barreira do conhecimento ante a deserção operada, haja vista que o adquirente, devidamente intimado para recolher o preparo após o indeferimento da gratuidade da justiça no âmbito recursal, quedou-se inerte, nos termos do artigo 1.007 do Código de Processo Civil. 4. A prova pericial técnica ambiental e o acervo probatório atestaram a higidez das licenças urbanísticas e ambientais concedidas pelo Poder Público à época da aprovação do loteamento, demonstrando que a inundação do loteamento decorreu de cheia fluvial histórica de grande magnitude dos rios Tocantins e Cacau, com decretação de estado de calamidade e emergência pública municipal e estadual, o que caracteriza fortuito externo e força maior, afastando o nexo de imputação e a responsabilidade civil da empreendedora por danos morais. 5. Operando-se a resolução do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, impõe-se a restituição parcial e imediata das quantias adimplidas, a teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, afigurando-se hígida e razoável a fixação do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) a favor da vendedora para cobertura de encargos de administração. 6. O ressarcimento das benfeitorias e acessões erigidas de boa-fé pelo adquirente constitui consequência cogente da resolução contratual e decorre expressamente do artigo 34 da Lei Federal nº 6.766/1979 e do artigo 1.219 do Código Civil, visando ao retorno das partes ao estado anterior e vedando o enriquecimento sem causa do loteador que reincorporará o imóvel edificado ao seu patrimônio, sendo adequada a remessa da quantificação do valor para a fase de liquidação de sentença, sem que isso configure julgamento extra petita. 7. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça consolidou a tese de que é descabida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de compromisso de compra e venda de lote não edificado, ainda que sobrevenha posterior construção pelo comprador, porquanto o loteador não sofreu empobrecimento com a privação de posse de terreno nu. IV. Dispositivo e tese 8. Primeiro recurso de apelação não conhecido por deserção. Segundo recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença de primeiro grau integralmente mantida. Tese de julgamento: "1. A ausência de recolhimento do preparo recursal após expressa intimação conduz à deserção do apelo. 2. A ocorrência de inundação decorrente de cheia natural atípica em loteamento regularmente aprovado configura caso fortuito externo e afasta o dever de indenizar por dano moral. 3. Na resolução de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é lícita a retenção de 20% das parcelas pagas e devida a indenização das benfeitorias a ser apurada em liquidação de sentença. 4. É indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de lote originariamente não edificado, mesmo havendo posterior edificação erigida pelo adquirente." Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 98, 99, 141, 487, I, 492, 509, I, 932, III, 1.007 e 1.010; CDC, arts. 12, 14, 39, V, e 51; CC, arts. 393, 884, 1.219 e 1.255; Lei Federal nº 6.766/1979, arts. 3º e 34, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/05/2024; STJ, AREsp 2.945.103/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 16/03/2026; STJ, AgInt no REsp 2.025.121/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24/06/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Senhores Desembargadores da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, unanimemente, em não conhecer do primeiro recurso, e conhecer e negar provimento ao segundo recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator. Participaram do julgamento, os Senhores Desembargadores Raimundo José Barros de Sousa (Relator – Presidente), Antônio José Vieira Filho e Jamil Aguiar da Silva (Juiz em substituição no 2º grau). Funcionou pela Procuradoria Geral de Justiça a Dra. Sâmara Ascar Sauaia. Sessão Virtual da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, realizada no período de 31 de Agosto a 09 de Setembro de 2026. Desembargador RAIMUNDO José BARROS de Sousa Relator