0802722-66.2025.8.10.0026

Intimação

TJMA · 2ª Vara de Balsas

Processo nº 0802722-66.2025.8.10.0026 Procedimento Comum Cível Requerente: JACKSON ALVES DA SILVA Requerido: RESIDENCIAL FLORENÇA SPE LTDA SENTENÇA JACKSON ALVES DA SILVA ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores em face de RESIDENCIAL FLORENÇA SPE LTDA, ambos qualificados nos autos. Alega a parte autora, em síntese, que celebrou com a ré, em 13/10/2022, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição de lote integrante do empreendimento imobiliário mantido pela requerida. Sustenta que, por motivos de ordem financeira/desemprego, não possui mais condições de dar continuidade ao pagamento das parcelas pactuadas. Informa ter efetuado pagamentos a título de parcelas do imóvel no montante de R$ 2.536,92, além do valor de R$ 3.828,14 concernente à comissão de corretagem. Requer a rescisão do negócio jurídico, a retenção limite de apenas 10% sobre os valores desembolsados, bem como a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em parcela única. A inicial veio instruída com procuração e documentos. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação alegando, em suma, a validade e a estrita observância das cláusulas contratuais livremente pactuadas. Defendeu a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem, ante o cumprimento do objeto de intermediação imobiliária previsto expressamente no contrato, bem como sustentou a legalidade das retenções contratualmente previstas para o caso de desistência por culpa do comprador, nos termos da legislação de regência. Houve réplica. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, manifestaram-se pela desnecessidade de dilação probatória, pugnando pelo julgamento da lide no estado em que se encontra. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos alegados encontram-se devidamente comprovados pela prova documental acostada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Ausentes preliminares ou nulidades a serem sanadas, e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, enquadrando-se o autor no conceito de consumidor (art. 2º do CDC) e a ré no de fornecedora de serviços/produtos (art. 3º do CDC), pelo que se aplicam ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, conjugadas com a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Da Ineficácia da Notificação Extrajudicial e Ausência de Comprovação da Mora Cumpre registrar, preliminarmente ao exame dos percentuais de retenção, que a suposta constituição formal em mora promovida pela requerida não restou validamente comprovada nos autos. A notificação extrajudicial acostada pela ré foi enviada exclusivamente via e-mail. Contudo, verifica-se que o endereço eletrônico utilizado para o envio da comunicação não consta expressamente no contrato entabulado entre as partes como meio oficial ou acordado para recebimento de intimações e notificações de mora. A notificação para constituição em mora no âmbito dos contratos imobiliários exige certeza quanto ao recebimento e observância aos dados pactuados no instrumento contratual. Ausente a previsão contratual do e-mail utilizado, bem como a prova inconteste de que o comprador tomou ciência inequívoca do teor da notificação por esse meio, inviável reconhecer a regularidade da constituição em mora por iniciativa exclusiva da vendedora antes do ajuizamento da ação. Entretanto, tal irregularidade formal da notificação não impede a resolução do contrato, tendo em vista que o próprio promovente externou na inicial a impossibilidade financeira de dar prosseguimento ao negócio, sendo incontroverso o desinteresse na manutenção do vínculo. Da Rescisão Contratual e do Direito à Devolução dos Valores É direito incontroverso do promitente comprador pleitear a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel diante da impossibilidade de prosseguir com o pagamento das prestações, decorrente de sua situação financeira. Trata-se de prerrogativa assegurada pela jurisprudência pátria e expressamente albergada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Desse modo, impõe-se a declaração da rescisão do contrato firmado entre as partes, operando-se o retorno ao status quo ante, mediante a devolução dos valores pagos pelo comprador, autorizando-se, todavia, a retenção de determinado percentual pela vendedora a título de cláusula penal/ressarcimento de despesas administrativas. Da Comissão de Corretagem No que tange ao pedido de restituição da quantia de R$ 3.828,14 paga a título de comissão de corretagem, a pretensão autoral não merece acolhimento. O STJ, por ocasião do julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938), fixou a tese: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS . CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL . DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART . 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem . 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II - CASO CONCRETO: 2 .1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.Aplicação da tese 1.1 .2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1 .2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016) No caso concreto, verifica-se que o Quadro de Resumo do contrato prevê expressamente no Item IV o valor da comissão de corretagem e a qualificação do intermediador de forma clara e ostensiva. Tendo o serviço de corretagem atingido o seu resultado útil com a celebração do contrato de compra e venda, o valor pago pelo serviço é devido, não cabendo a restituição pleiteada, tendo em vista que a rescisão se deu exclusivamente por desinteresse/incapacidade financeira do comprador. Do Percentual de Retenção Pretende o autor a limitação da retenção ao percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos. Contudo, improcede este pleito nos exatos moldes formulados. Considerando que o contrato foi celebrado em 13/10/2022, aplicam-se plenamente as diretrizes introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. A jurisprudência do STJ e o disposto na legislação regente autorizam a fixação de retenção entre 10% e 25% do montante pago pelo comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto, a fim de reparar os custos operacionais e administrativos da vendedora. Assim, analisando as peculiaridades da demanda e os valores desembolsados a título de preço do imóvel (R$ 2.536,92), afigura-se razoável e proporcional fixar o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre as parcelas efetivamente pagas, valor este suficiente para indenizar a requerida pelas despesas decorrentes do negócio desfeito, sem importar em enriquecimento ilícito para nenhuma das partes. Da Forma de Restituição Por fim, a devolução da quantia equivalente a 80% dos valores pagos pelo preço do imóvel deve ser efetuada em parcela única e de forma imediata, conforme pacificou o Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543: "Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da presente decisão, conforme orientação sedimentada no Tema 1002 do STJ, visto que a rescisão ocorreu por iniciativa do comprador. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes pertinente ao lote objeto dos autos; b) CONDENAR a ré RESIDENCIAL FLORENÇA SPE LTDA a restituir ao autor JACKSON ALVES DA SILVA, em parcela única, o equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos a título de prestações do imóvel (R$ 2.536,92), devidamente corrigidos monetariamente pelo índice fixado no contrato (ou pelo INPC) a partir de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta sentença; c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de restituição da comissão de corretagem (R$ 3.828,14), reconhecendo a validade de sua cobrança nos termos da fundamentação. Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte. Ressalva-se a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais relativas à parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC (se aplicável). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. Balsas/MA, datado e assinado eletronicamente. Nuza Maria Oliveira Lima Juíza de Direito Respondendo pela 2ª vara de balsas/MA.