2026-09-16 · TRF5
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal AL PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0802616-18.2025.4.05.8000 AUTOR: JLL GESTAO PATRIMONIAL LTDA. ADVOGADO do(a) AUTOR: VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA - AL9008 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação ordinária de repetição de indébito ajuizada por JLL Gestão Patrimonial Ltda. em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF, na qual a parte autora pleiteia a declaração de ilegalidade de cobrança de valores a título de "aporte" relacionado ao empreendimento imobiliário denominado Residencial Infinity Coast, bem como a devolução, em dobro, das quantias pagas. Narra a parte autora que adquiriu diversas unidades imobiliárias no referido empreendimento (apartamentos de nº 502, 503, 702, 705, 805, 1302, 1402 e 1403 da Torre 'I'), localizado em Maceió/AL, tendo quitado integralmente o preço pactuado com a construtora. Sustenta que a obra foi concluída com atraso superior a seis anos e que, quando da iminente entrega das chaves, foi surpreendida com a exigência, por parte da ré, do pagamento de R$18.523,09 por unidade, sob a justificativa de investimentos realizados para a finalização da obra. Aduz que a CEF condicionou a entrega das chaves ao pagamento do referido valor, inclusive com ameaça de retenção dos imóveis, o que a teria compelido a efetuar o pagamento total de R$148.184,72. Afirma que a cobrança é indevida, por ausência de previsão contratual e por já ter quitado integralmente o preço dos imóveis, caracterizando prática abusiva. Sustenta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, requerendo, inclusive, a inversão do ônus da prova. Defende a ilegalidade da cobrança e pleiteia a repetição do indébito em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. Alega, ainda, que houve vício de consentimento na deliberação assemblear realizada em 19/10/2020, que admitiu a possibilidade de cobrança de aporte, requerendo a anulação parcial da referida assembleia, ao argumento de que os adquirentes foram coagidos diante da necessidade de conclusão da obra e entrega dos imóveis. Por fim, invoca precedente do Tribunal Regional Federal da 5ª Região em caso análogo, no qual se reconheceu a ilegalidade da cobrança de aporte pela CEF em circunstâncias semelhantes. Requer: (i) a concessão dos benefícios da justiça gratuita; (ii) a declaração de nulidade da deliberação assemblear quanto à cobrança do aporte; (iii) a declaração de inexistência do débito; (iv) a condenação da ré à devolução, em dobro, dos valores pagos; (v) a produção de provas; e (vi) a condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios. Atribuiu à causa o valor de R$296.369,44. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal - CEF apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, ao fundamento de que atua no caso apenas como agente financeiro do empreendimento, responsável pela concessão do financiamento, não possuindo ingerência sobre a execução da obra ou sobre as obrigações decorrentes do contrato de compra e venda firmado entre a construtora e a parte autora. Sustenta que eventuais prejuízos decorrentes de atraso na obra ou cobranças relacionadas ao empreendimento devem ser imputados exclusivamente à construtora responsável. No mérito, a ré aduz que o empreendimento foi inicialmente contratado com a construtora Cerutti Engenharia Ltda., tendo a obra sido posteriormente paralisada e, após medidas administrativas e judiciais, substituída pela construtora ESCOL, que concluiu o empreendimento, com expedição de "habite-se" em julho de 2024. Defende que sua atuação se limitou ao acompanhamento da evolução física da obra e à liberação dos recursos financeiros conforme o cronograma físico-financeiro, inexistindo responsabilidade técnica pela construção, tampouco obrigação quanto ao prazo de entrega das unidades imobiliárias. Argumenta que a fiscalização exercida pela CEF tem natureza meramente instrumental, voltada à proteção do crédito concedido, não implicando responsabilidade pelos aspectos construtivos ou pela eventual paralisação da obra. Alega, ainda, que os contratos celebrados envolvem relações jurídicas distintas: de um lado, a compra e venda do imóvel entre adquirente e construtora; de outro, o contrato de financiamento firmado entre o mutuário e a CEF, inexistindo solidariedade entre tais relações. Sustenta, assim, que não pode ser responsabilizada por obrigações assumidas pela construtora ou por valores decorrentes da dinâmica do empreendimento. No tocante à cobrança de valores, afirma que os encargos incidentes durante a fase de construção -- denominados "juros de obra" -- decorrem do contrato de financiamento e são devidos pelo mutuário enquanto houver liberação de recursos à construtora, independentemente de eventual atraso na obra, sob pena de enriquecimento sem causa. Argumenta, ademais, que não houve prática ilícita apta a ensejar repetição de indébito ou indenização, inexistindo comprovação de dano ou de conduta abusiva por parte da instituição financeira. Defende que eventual discussão acerca de valores ou atrasos deve ser direcionada à construtora, verdadeira responsável pela execução do empreendimento. Requer, ao final: (i) o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, com a extinção do processo sem resolução de mérito; (ii) subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos; (iii) o indeferimento do pedido de gratuidade da justiça; (iv) o chamamento ao processo da construtora; e (v) a condenação da parte autora ao pagamento de ônus sucumbenciais. Réplica apresentada pela parte autora, refutando as matérias de defesa e reiterando o julgamento de procedência dos pedidos iniciais. É o relatório. Decido. De início, entendo cabível o julgamento antecipado do mérito, conforme o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, considerando que a questão de mérito é primordialmente de direito e os fatos estão suficientemente comprovados pela documentação acostada. A controvérsia central do processo reside na legalidade da cobrança realizada pela CAIXA, de aporte financeiro para conclusão do empreendimento a cada unidade residencial, bem como na legitimidade da retenção das chaves dos apartamentos em razão do não pagamento desses valores. A inicial afirma que a autora JLL GESTÃO PATRIMONIAL LTDA adquiriu os apartamentos de nº 502, 503, 702, 705, 805, 1302, 1402 e 1403 da Torre 'I', do Condomínio Infinity Coast, localizado na Av. Comendador Gustavo Paiva, nº 6255, Jacarecica, Maceió/AL No caso, a CEF cobra à autora valores referentes ao aporte de recursos feitos pelo banco para viabilizar a retomada das obras, com a substituição da construtora. E, segundo o autor haveria solicitado à associação dos mutuários e proprietários do residencial, que não fossem entregues as unidades não financiadas que não efetuaram o ressarcimento dos valores empregados na obra. A autora anexou decisão proferida por este juízo, na qual foi acolhida a pretensão do autor para exoneração da responsabilidade pelo pagamento dos encargos adicionais. De fato, este juízo chegou a acolher pretensão semelhante. Todavia, analisando mais aprofundadamente a questão e a legislação específica que rege a matéria, verifico que a repartição dos custos de conclusão de empreendimento paralisado não contém nenhuma ilegalidade. Na verdade, tal medida não apenas é prevista expressamente em lei, como é de interesse e feita em proveito de todos os condôminos/proprietários. Com efeito, a CAIXA fundamenta a cobrança dos valores adicionais no art. 31-F da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) A norma do art. 4.591/64, autoriza a contração de obrigações, em nome dos adquirentes, por Comissão de Representantes (eleita pela maioria simples dos adquirentes das unidades de obra em condomínio que esteja paralisada por culpa do incorporador originalmente por estes contratado), para continuação e conclusão da obra, responsabilizando os adquirentes pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação, na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis a cada unidade , verbis: Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 2º O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI ("Art. 43 ... VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra"). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 3º Na hipótese de que tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 4º O mandato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a obra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 7º Ainda na hipótese dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Na hipótese do § 7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Nos termos da norma legal acima transcrita, a responsabilidade dos adquirentes pelos custos adicionais necessários à conclusão de obra paralisada por culpa do incorporador (por eles originalmente contratado) não depende da contratação individual de cada adquirente - tal como sucede, aliás, com qualquer propriedade em condomínio - mas da contratação feita pelo condomínio da obra. Além disso, as normas acima transcritas conferem poderes à Comissão de Representantes (quando autorizada em assembleia pela maioria simples dos adquirentes) para celebrar contratos definitivos com os adquirentes e transmitir o domínio e a posse, bem como "imitir os adquirentes na posse das unidades definitivas" (art. 31-F, § 5º), e estabelecem que "os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente". No caso em análise, a alegada recusa à transferência da posse questionada pelo autor decorre da recusa da autora à celebração do contrato definitivo com a constituição da garantia real sobre o imóvel para assegurar o pagamento do débito remanescente (já que o autor alega não ser devedor ou ter obrigações). A própria autora reconhece na inicial que a questão foi objeto de deliberação pela Assembleia de condôminos, realizada em 19/10/2020, limitando-se apenas a alegar que "não foi comprovada a utilização dos recursos de responsabilidade da CAIXA e da BERKLEY, e considerando o evidente estado de necessidade dos adquirentes, que foram pressionados a aceitar a continuação da obra com a possibilidade de cobrança adicional, REQUER-SE A ANULAÇÃO DA VOTAÇÃO DO ITEM 3 DA ASSEMBLEIA DE 19/10/2020". Tal decisão, porém, cabe aos proprietários da obra (condôminos), e não a este juízo. Se os condôminos entendiam que havia ainda recursos não utilizados e suficientes para a conclusão da obra, poderiam ter recusado a assunção das contribuições extraordinárias para a conclusão da obra e iniciado o litígio com a ré naquele momento. Porém, uma vez que os donos da obra, em condomínio, deliberaram e decidiram que as contas apresentadas demonstravam a impossibilidade de prosseguimento da obra sem as contribuições adicionais e as autorizaram expressamente, não pode a autora vir agora, após concluída a obra, pretender se exonerar de algo que foi deliberado pela maioria. Como se sabe, em qualquer propriedade em condomínio, a repartição das despesas é algo normal à consecução das necessidades e interesses de todas as unidades, sendo também da essência da propriedade em condomínio a submissão às decisões adotadas em assembleia, com ou sem a concordância do proprietário da unidade. Deve-se observar, inclusive, que a ré Caixa Econômica Federal é quem cobra ao autor os custos adicionais para a conclusão do empreendimento, mas na condição de representante e administradora do condomínio da obra. Na presente demanda não está em discussão direito do autor a indenização por eventual descumprimento da ré, mas o direito de o condomínio cobrar aos condôminos as despesas por eles expressamente deliberadas em assembleia. Em realidade, a verdadeira pretensão da autora é fazer prevalecer sua recusa ou apreciação individual a uma questão que foi deliberada por todos os demais proprietários em condomínio, por maioria, o que não encontra respaldo jurídico. E, aliás, nem mesmo é de boa-fé, pois se a autora era contrária à deliberação para contratação de nova construtora com as contribuições adicionais deveria ter postulado a anulação da deliberação na época própria. Ao invés disso, aguardou a contratação e a conclusão da obra para, só após, pretender questioná-la no momento da entrega e pagamento das contribuições. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 3º, I, do CPC. Intimações e providências necessárias. Juiz Federal - 2ª Vara/AL