2026-09-16 · TJRN
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Extremoz Rua Almirante Ernesto de Melo Júnior, 135, Conj. Estrela do Mar, EXTREMOZ/RN, CEP: 59575-000 – fone: 3673-9462 – e-mail: extremoz@tjrn.jus.br Processo nº: 0802474-05.2026.8.20.5162 Autor: RAFAEL AZEVEDO LEMBI DE CARVALHO Réu: FRANCISCO JAILSON DE ALBUQUERQUE DECISÃO Trata-se de ação declaratória de violação ao direito de preferência, cumulada com pedido de exibição de documentos e indenização subsidiária por perdas e danos, proposta por Rafael Azevedo Lembi de Carvalho contra Francisco Jailson de Albuquerque. O autor afirma que mantém relação locatícia sobre imóvel comercial situado na Rua Monte Gerezim, nº 180, em Extremoz/RN, onde explora uma casa lotérica desde novembro de 2017. Sustenta que o requerido, na condição de locador, alienou o imóvel a terceiro, identificado na petição como “Tony da Euro”, sem lhe oferecer previamente o bem nas mesmas condições negociadas com o comprador. Relata que não recebeu notificação judicial ou extrajudicial contendo o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e as demais condições do negócio. Afirma que somente tomou conhecimento da venda por intermédio de terceiros. O autor acrescenta que o suposto novo proprietário entrou em contato com ele e solicitou a elevação do aluguel mensal de R$ 800,00 para R$ 2.500,00. Alega que a alteração da titularidade do imóvel e a possibilidade de perda do ponto comercial ameaçam a continuidade da atividade empresarial desenvolvida no local. Para demonstrar a relação locatícia e a exploração da atividade, juntou contratos de locação, comprovantes de pagamento de aluguéis e taxas, documentos empresariais, alvará de funcionamento, carteira profissional, documentos relativos a colaboradoras, registros de redes sociais, imagens e informações relacionadas a câmeras de segurança, manual conceitual de unidades lotéricas da Caixa Econômica Federal e capturas de conversas mantidas por WhatsApp com o suposto adquirente. Como fundamento jurídico, invoca o direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/1991. Sustenta que a ausência de comunicação formal, com todas as condições do negócio, impediu o exercício da preferência em igualdade com o terceiro comprador. Em tutela de urgência, requer que o requerido seja impedido de praticar atos de transferência, escrituração ou registro do imóvel até o julgamento da demanda, sob pena de multa diária. Requer também a exibição da proposta de compra, dos contratos celebrados, dos recibos, das minutas de escritura e dos demais documentos relacionados à alienação. Instado a se manifestar, o requerido se manifestou contra a tutela provisória. Sustenta que o autor teria juntado contrato de locação referente a imóvel diverso, situado na Rua Pedro Vasconcelos, nº 39, celebrado com pessoa distinta do requerido. Afirma que o imóvel permanecia anunciado para venda desde 2017, inclusive com placas no local, e que o autor tinha conhecimento das tratativas. Para sustentar essa alegação, juntou áudios por meio de link externo, nos quais, segundo afirma, o autor teria perguntado se o prédio havia sido vendido e admitido não possuir condições financeiras para suportar aluguel de R$ 1.000,00. O requerido argumenta que não estão presentes os requisitos da tutela de urgência. Afirma que o autor não demonstrou capacidade financeira para adquirir o imóvel, cujo valor estima em R$ 300.000,00, e que não haveria perigo de dano, porque a ação teria sido ajuizada meses depois da ciência da venda. Intimado, o autor respondeu que a relação locatícia referente ao imóvel objeto da demanda é reconhecida pelo próprio requerido. Sustenta que o simples conhecimento genérico de que o imóvel estava à venda não substitui a notificação exigida pelo art. 27 da Lei nº 8.245/1991, a qual deveria informar o preço e as condições exatas da negociação. Afirma que os áudios apresentados pelo requerido confirmariam que somente tomou conhecimento da venda quando o negócio já estava consumado. Também argumenta que a capacidade para pagar aluguel não se confunde com a capacidade para estruturar a aquisição de ativo imobiliário, inclusive mediante crédito ou financiamento. Ao final, o autor reiterou os pedidos iniciais e insistiu na exibição integral dos documentos da negociação, especialmente do contrato de venda celebrado com o terceiro, a fim de verificar o preço, a data e as condições do negócio. É o relatório. Decido. A tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo. Também não deve ser concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida, conforme dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil, vejamos: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1 o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros. A comunicação deve conter todas as condições do negócio, especialmente o preço, a forma de pagamento e a existência de ônus reais, vejamos: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. O direito conferido ao locatário no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991 ostenta índole eminentemente obrigacional perante o locador. A eficácia de sequela real, necessária para anular negócio translativo, reivindicar o bem em mãos de terceiros ou bloquear preventivamente o fólio real, reclama a prévia averbação do pacto locatício com antecedência mínima de trinta dias perante o competente Registro de Imóveis, na forma preconizada pelo artigo 33 da Lei do Inquilinato. O autor não exibiu certidão de matrícula indicando a existência de prenotação ou averbação do instrumento contratual. Pelo contrário, a petição inicial admite categoricamente a inocorrência de qualquer anotação cartorária formal. A inobservância da formalidade registral desqualifica a oponibilidade da pretensão perante adquirentes de boa-fé e impede o deferimento de óbice acautelatório de eficácia real, remanescendo o litígio circunscrito ao plano das perdas e danos pessoais contra o alienante. Desse modo, para o exercício do direito de preferência, assim, e nos termos do art. 33, é necessária a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, não servindo, inclusive, o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Existirá o direito real ao locatário, portanto, com a averbação na matrícula do imóvel. Nesse sentido são relevantes os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa ( in Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. São Paulo, Atlas, 2013, pág. 164): "(...) existirá um direito real para o inquilino se houver registrado devidamente o contrato, o qual lhe permitirá haver o imóvel, ou então, exclusivamente, um direito pessoal estampado em um pedido de perdas e danos. (...) Percebendo, pois, o inquilino a intenção do locador em alienar o prédio, deve prontamente registrar seu contrato, se não o fez anteriormente. Não procedendo ao registro, ou não levado a efeito na forma e tempo devidos, só lhe restará a ação indenizatória. O registro no Cartório de Títulos e Documentos é absolutamente inoperante, não servindo de sucedâneo para o registro imobiliário (...)." Nesse exato sentido se posiciona a jurisprudência pátria, vejamos: PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO. 1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. O art. 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente. 3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato. 4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação. 5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel. 6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis. 7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 1554437 SP 2013/0327943-9, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2016) AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA . Decisão interlocutória que indefere pedido de tutela de urgência. Pretensão da locatária em permanecer na posse do imóvel locado, sob a alegação de violação ao direito de preferência (art. 27 e seguintes da Lei nº 8.245/91) . Para o exercício do direito de preferência é necessária a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, não servindo, inclusive, o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Doutrina. Precedentes do STJ. Hipótese em que não houve averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel . Menção da locação em Escritura de Compromisso de Compra e Venda que não possui o condão de constituir o direito de preferência. Nada impede ao locatário, todavia, a busca por indenização por perdas e danos (direito pessoal). RECURSO NÃO PROVIDO, com observação. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22933639120218260000 Bragança Paulista, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/06/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2022) Portanto, falece probabilidade do direito à parte autora para obter provimentos destinados a vetar a celebração da venda, impedir a outorga de escritura pública, vetar o recebimento de valores negociais ou lançar averbação premonitória genérica nos assentamentos do Cartório de Registro de Imóveis. Não distante disso, o cotejo das alegações inaugurais com os elementos incorporados na manifestação do requerido e ratificados nas manifestações subsequentes elide, outrossim, o requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. O promovente alegou que tomou ciência do intento translativo de modo repentino por aviso emitido por instituição bancária em momento próximo à propositura da demanda. Contudo, os elementos fáticos carreados com a manifestação da parte demandada desconstroem, em análise sumária, o elemento surpresa e demonstram ciência fática antecedente acerca da negociação do prédio. Conforme apontado na peça de ID 194924151 e nos arquivos de áudio disponibilizados pela parte no link na petição retromencionada, o próprio promovente já mantinha contato direto com o locador a respeito do andamento das tratativas de alienação da propriedade. Em um dos áudios, o autor afirma ao réu ter tomado conhecimento, por informes de pessoas dos pontos comerciais, de que a venda havia sido concretizada em favor do terceiro conhecido como Tony da Euro, oportunidade na qual pediu o contato telefônico do comprador e ponderou que, caso não recebesse o prefixo, iria pessoalmente à loja física Euro para conversar com o adquirente. Essa circunstância fática denota que o locatário não apenas sabia da celebração do negócio, mas buscou direcionar sua conduta imediatamente para compor a continuidade de sua ocupação perante o adquirente. No segundo áudio constante dos arquivos referenciados, verifica-se diálogo instaurado em torno da atualização do encargo locatício. Naquela passagem, ao ser informado de que o aluguel sofreria reajuste para o patamar de R$ 1.000,00 mensais, o promovente foi enfático ao declarar que não comportaria financeiramente o desembolso da referida quantia, indicando que a importância máxima que suportaria atingia R$ 800,00 e que, caso o proprietário não aceitasse, iria solicitar a mudança de endereço do estabelecimento comercial. Sem embargo da autonomia existente entre despesas de aluguel e capacidade financeira de aquisição de ativo imobiliário, essa manifestação pretérita milita contra a afirmação de que a locatária sofrera prejuízo súbito e irreparável decorrente da suposta preterição. O negócio noticiado foi ajustado pelo importe histórico de R$ 300.000,00, sem que o promovente tenha colacionado comprovação documental de patrimônio líquido disponível ou depósito prévio integral para exercer preempção real. Ademais, resta ausente demonstração objetiva de ato iminente de desalijo compulsório. O mero receio de que o adquirente venha a postular futuramente a extinção do vínculo locatício mediante denúncia vazia, ou a majoração do aluguel dentro da autonomia privada, não constitui fundamento autorizador da tutela de urgência inibitória da propriedade alheia. Configura-se inviável, em sede de cognição sumária, transmudar a pretensão resolúvel em perdas e danos em comando coercitivo de paralisia patrimonial contra o proprietário tabular e terceiro estranho à relação processual originária. Passo a análise do pedido subsidiário, o autor deduziu, de modo subsidiário, requerimento de concessão liminar sob a rubrica da tutela de evidência, invocando a disciplina do artigo 311, inciso IV, do Código de Processo Civil. De igual modo, impõe-se a rejeição da tutela de evidência postulada com arrimo no artigo 311, IV, do Código de Processo Civil. A concessão do provimento com lastro em tal inciso exige petição inicial instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos, aliada à ausência de impugnação apta a gerar dúvida razoável pelo réu. A manifestação defensiva instaurou ampla controvérsia fática e jurídica — notadamente sobre a ausência de registro do contrato, a ciência inequívoca da negociação e os limites econômicos de eventual exercício da preferência —, obstando a configuração de liquidez fática impositiva da tutela de evidência. Não obstante o indeferimento das medidas de bloqueio dominial, assiste razão ao autor no que concerne à necessidade de esclarecimento dos termos negociais e documentais relativos à transação. A apresentação do título de alienação e da certidão imobiliária atualizada é indispensável à delimitação da lide e ao exame do pedido de ressarcimento por perdas e danos formulado na peça vestibular, com amparo no dever de cooperação (artigo 6º do CPC) e na exibição documental de documentos comuns às partes (artigos 396 a 399 do CPC). Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência, bem como INDEFIRO o pedido subsidiário de tutela provisória de evidência. Outrossim, determino a intimação da parte requerida para, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos: Cópia do instrumento de promessa de compra e venda, compromisso, escritura pública ou contrato particular de alienação celebrado em relação ao imóvel objeto da lide; e Certidão atualizada da matrícula do imóvel situado na Rua Monte Gerezim, nº 180, Extremoz/RN. Após, remetam os autos ao CEJUSC para aprazamento de audiência de conciliação, de acordo com a disponibilidade de pauta. Cite-se e intime-se a parte requerida para comparecimento em dia aprazado, ressalvando que o prazo para contestação (de quinze dias úteis) será contado a partir da realização da audiência ou da conciliação ou da manifestação de desinteresse na referida audiência, se for caso, nos termos do art. 335 do CPC. Saliento que a ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial. Na oportunidade, fiquem as partes cientes de que o comparecimento na audiência é obrigatório (pessoalmente ou por intermédio de representante, por meio de procuração específica, com outorga de poderes para negociar e transigir) e a ausência injustificada é considerada ato atentatório à dignidade da justiça, sendo sancionada com multa de até 2 (dois) por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa. As partes devem estar acompanhadas de seus advogados. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. EXTREMOZ/RN, data do sistema. EDERSON SOLANO BATISTA DE MORAIS Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)