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TJRN · 1ª Vara da Comarca de Extremoz
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Extremoz Rua Almirante Ernesto de Melo Júnior, 135, Conj. Estrela do Mar, EXTREMOZ - RN - CEP: 59575-000 – fone: 3673-9462 – e-mail: extremoz@tjrn.jus.br Processo nº: 0802402-23.2023.8.20.5162 Autor: REGINALDO ALVES DE MEDEIROS Réu: GIANINE CUNHA COSTA e outros (4) SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória com pedido de tutela de urgência proposta por Reginaldo Alves de Medeiros em face de Gianine Cunha Costa, José Airton Cunha Costa, Silvana Cunha Costa, Izilda Maria de Noronha Costa (sucessores e representantes do Espólio de José Airton Alves da Costa) e Novo Teto Construções Ltda., todos qualificados nos autos. O autor alega, em síntese, ter firmado em 13 de novembro de 1993 instrumento particular de promessa de compra e venda para a aquisição dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N" do Loteamento Soledade, situado em Extremoz/RN. O negócio teria sido intermediado pelo Sr. Waldomiro de Oliveira, proprietário da Imobiliária Casa & Campo, que atuava como procurador do proprietário original do loteamento, Sr. José Airton Alves da Costa (falecido). Sustenta o demandante que o preço ajustado foi integralmente quitado em 07 de fevereiro de 1996, perfazendo à época o valor total de C$ 80.942.400,00 (cruzeiros reais), equivalente, após atualização monetária, à importância de R$ 47.723,43. Aduz que detém a posse mansa e pacífica dos referidos imóveis desde a aquisição, mas que, em julho de 2023, foi surpreendido ao constatar a transferência da titularidade cadastral dos terrenos junto à municipalidade em favor da empresa co-ré, Novo Teto Construções Ltda.. Liminarmente, requereu a indisponibilidade dos bens imobiliários objeto da lide. No mérito, pugnou pela outorga definitiva da escritura pública dos lotes em seu favor, viabilizando o registro imobiliário competente. A petição inicial veio instruída com documentos, destacando-se o contrato particular de promessa de compra e venda com respectivo termo de quitação, o contrato de intermediação firmado entre o proprietário original do loteamento e o Sr. Waldomiro de Oliveira, procuração pública de representação e cópia do acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) proferido na Ação de Prestação de Contas nº 0001633-31.2011.8.20.0001, que validou a representação mercantil e de vendas do loteamento. O pedido de tutela de urgência foi indeferido por este Juízo diante da ausência de perigo de dano atual, tendo em vista que a transferência da titularidade registral em favor da construtora ré ocorreu ainda no ano de 2017 (ID. 124521144). A tentativa de conciliação restou infrutífera no âmbito do CEJUSC (ID. 128530906). Regularmente citados, os réus Gianine Cunha Costa, José Airton Cunha Costa, Silvana Cunha Costa e Izilda Maria de Noronha Costa apresentaram contestação conjunta (ID. 128853970). Arguiram preliminarmente a sua ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que não são mais os proprietários registrais dos imóveis. No mérito, alegaram a ocorrência de prescrição e defenderam a licitude da venda posterior dos imóveis para a Novo Teto Construções Ltda. em novembro de 2016, motivada pelo acúmulo de dívidas de IPTU e custos de manutenção dos lotes abandonados. A ré Novo Teto Construções Ltda. ofertou contestação sustentando a sua condição de terceira adquirente de boa-fé (ID. 130195649). Informou que adquiriu os lotes de forma regular por meio de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 22 de novembro de 2016, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Extremoz/RN (Livro de Notas nº 198, fls. 103 a 115), após certificar-se da inexistência de qualquer ônus, gravame ou registro de promessa de compra e venda averbado nas matrículas dos referidos bens. Pugnou pela total improcedência da adjudicação. A tentativa de conciliação restou infrutífera no âmbito do CEJUSC (ID. 128530906). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, todas as partes requereram o julgamento antecipado do feito. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO A. Do Julgamento Antecipado da Lide O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos moldes do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria debatida é eminentemente de direito e as questões de fato encontram-se plenamente demonstradas pelas provas documentais colacionadas aos autos, inexistindo necessidade de produção de provas em audiência. B. Das Preliminares 1. Da Ilegitimidade Passiva dos Herdeiros e Coproprietária. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Gianine Cunha Costa e os herdeiros de José Airton Alves da Costa deve ser rejeitada. Conquanto os demandados não figurem mais como proprietários registrais dos lotes reclamados, eles são os herdeiros e sucessores do promitente vendedor original e foram os responsáveis diretos pela posterior alienação fraudulenta dos mesmos lotes à construtora Novo Teto. Assim, detêm inequívoca pertinência subjetiva para responder pelos efeitos obrigacionais decorrentes do contrato original de compra e venda descumprido. 2. Da Prejudicial de Mérito de Prescrição Os réus herdeiros alegam que a pretensão do comprador originário estaria fulminada pelo decurso do prazo prescricional de dez anos, contado da quitação integral do bem ocorrida em 1996. Sem razão, contudo. Conforme pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e deste Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN), a ação de adjudicação compulsória, por visar à constituição de direito real, é imprescritível, restando sujeita unicamente à eventual ocorrência de usucapião por outrem. Ademais, no que tange à conversão em perdas e danos imobiliários, o prazo prescricional somente passa a fluir a partir do momento em que o comprador originário é privado definitivamente do seu direito, o que ocorreu in casu com o efetivo registro da escritura pública de transferência de propriedade em nome do terceiro de boa-fé, perfectibilizado a partir de 2017. Tendo a presente ação sido distribuída em agosto de 2023, não há que se falar em decurso do prazo prescricional decenal. Afasta-se a prejudicial. C. Do Mérito No mérito, a controvérsia reside em definir quem possui o direito de propriedade sobre os lotes 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N" do Loteamento Soledade e, na impossibilidade de outorga da escritura ao comprador originário, se há dever de indenizar pelos vendedores. Tratando-se de ação de adjudicação compulsória de imóvel, sobre o tema, cabe trazer à baila o teor dos arts. 481, 1.417 e 1.418, todos do Código Civil: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (...) Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Da simples leitura dos referidos dispositivos, extrai-se a exigência de comprovação dos seguintes requisitos: a) existência de negócio jurídico de compra e venda válido, que se deu de forma irretratável e irrevogável entre as partes litigantes; b) cumprimento integral das obrigações pelo compromitente comprador; c) e inadimplemento do proprietário do bem, no que se refere ao seu dever de outorgar a escritura definitiva. O autor logrou comprovar a existência de compromisso de compra e venda perfeitamente válido firmado em 13/11/1993, intermediado por mandatário devidamente autorizado (Sr. Waldomiro de Oliveira), cuja legitimidade e regularidade das vendas do loteamento restaram definitivamente chanceladas pelo TJRN no bojo da Apelação Cível nº 0001633-31.2011.8.20.0001, bem como, a quitação integral do preço ajustado em 07/02/1996 restou indene de dúvidas (IDs. 105370996 e 105371001). Ocorre que, paralelamente à legítima aquisição do autor, os demandados Gianine Cunha Costa e os herdeiros do Espólio de José Airton Alves da Costa procederam, em 22 de novembro de 2016, à venda em duplicidade de um lote maciço de terrenos do Loteamento Soledade (incluindo os lotes do autor) à Construtora Novo Teto Ltda. Neste conflito de interesses entre o comprador por instrumento particular não registrado e o terceiro adquirente por escritura pública registrada, a legislação civil protege o terceiro de boa-fé que diligentemente procedeu ao registro imobiliário. Diz o artigo 1.245, § 1º, do Código Civil: “§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”. De igual modo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consagra a clássica máxima de que "quem não registra não é dono" (AR 2830/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino). Havendo venda em duplicidade de imóvel, a propriedade é adquirida por aquele que primeiro efetuar o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, privilegiando-se o adquirente mais diligente que comprou de boa-fé. Restou plenamente evidenciado nos autos que a construtora ré Novo Teto Construções Ltda. adotou todas as cautelas necessárias na aquisição, certificando-se de que os imóveis estavam livres de qualquer ônus ou registro de compromisso de compra e venda anterior no fólio real. Tendo levado seu título a registro primeiro, detém a legítima propriedade dos lotes, não podendo ser penalizada pela desídia do autor em registrar seu contrato de 1993 ou pela conduta ilícita dos vendedores em alienar o bem em duplicidade. Desse modo, o pedido de adjudicação compulsória é juridicamente impossível em relação à Novo Teto Construções Ltda., impondo-se a manutenção da propriedade em seu nome. Por outro lado, o inadimplemento culposo da obrigação de outorgar a escritura definitiva por parte dos promitentes vendedores (Gianine Cunha Costa e o Espólio de José Airton Alves da Costa) enseja a imediata aplicação do disposto no artigo 499 do Código de Processo Civil: “Art. 499. A obrigação somente se converterá em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.” Diante da impossibilidade fática de transferência do domínio dos imóveis ao autor, a obrigação de fazer deve ser convertida em perdas e danos em desfavor dos vendedores que deram causa à impossibilidade, nos exatos termos do precedente firmado por este Juízo e mantido pela Primeira Câmara Cível do TJRN no caso congênere de Márcio Diniz Gomes da Silva (Apelação Cível nº 0101760-66.2017.8.20.0162): “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS. DECISÃO QUE DETERMINOU A CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS NÃO IMPUGNADA. PRECLUSÃO. PRESCRIÇÃO. DEMANDA ADJUDICATÓRIA QUE NÃO SE SUBMETE A REGRA DA PRESCRIÇÃO, SALVO PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DE EVENTUAL DEMANDA DE USUCAPIÃO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DIREITO EM SER INDENIZADO PELAS PERDAS E DANOS QUE SURGE COM A EFETIVA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PARA TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.” (TJRN - AC nº 0101760-66.2017.8.20.0162, Rel. Des. Expedito Ferreira de Souza) Por conseguinte, a ré Gianine Cunha Costa e os herdeiros do espólio demandado (solidariamente, respondendo nos limites das forças da herança) deverão indenizar o autor Reginaldo Alves de Medeiros, restituindo o equivalente ao valor atualizado de mercado dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N", a ser apurado em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento ilícito. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de adjudicação compulsória deduzido em face de NOVO TETO CONSTRUÇÕES LTDA., nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, mantendo a ré na plena propriedade registral dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N" do Loteamento Soledade. JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral em relação aos réus GIANINE CUNHA COSTA, JOSÉ AIRTON CUNHA COSTA, SILVANA CUNHA COSTA e IZILDA MARIA DE NORONHA COSTA, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: A. CONVERTER a obrigação de fazer em perdas e danos (art. 499 do CPC); B. CONDENAR solidariamente os réus Gianine Cunha Costa e os herdeiros do Espólio de José Airton Alves da Costa, estes últimos limitados às forças da herança, nos termos do art. 1.792 do Código Civil, ao pagamento de indenização substitutiva correspondente ao valor de mercado dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra “N” do Loteamento Soledade, a ser aferido na data da realização do arbitramento. O valor da indenização deverá ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento, considerando-se o valor de mercado dos imóveis na data da avaliação, com incidência de correção monetária pela Tabela da Justiça Federal e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Em razão da sucumbência na lide secundária, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios do patrono da ré Novo Teto Construções Ltda., os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, restando suspensa a sua exigibilidade por ser o autor beneficiário da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC). Condeno os réus herdeiros e Gianine Cunha Costa ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação a título de perdas e danos (art. 85, § 2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se com as devidas baixas. EXTREMOZ/RN, data do sistema. EDERSON SOLANO BATISTA DE MORAIS Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
TJRN · 1ª Vara da Comarca de Extremoz
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Extremoz Rua Almirante Ernesto de Melo Júnior, 135, Conj. Estrela do Mar, EXTREMOZ - RN - CEP: 59575-000 – fone: 3673-9462 – e-mail: extremoz@tjrn.jus.br Processo nº: 0802402-23.2023.8.20.5162 Autor: REGINALDO ALVES DE MEDEIROS Réu: GIANINE CUNHA COSTA e outros (4) SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória com pedido de tutela de urgência proposta por Reginaldo Alves de Medeiros em face de Gianine Cunha Costa, José Airton Cunha Costa, Silvana Cunha Costa, Izilda Maria de Noronha Costa (sucessores e representantes do Espólio de José Airton Alves da Costa) e Novo Teto Construções Ltda., todos qualificados nos autos. O autor alega, em síntese, ter firmado em 13 de novembro de 1993 instrumento particular de promessa de compra e venda para a aquisição dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N" do Loteamento Soledade, situado em Extremoz/RN. O negócio teria sido intermediado pelo Sr. Waldomiro de Oliveira, proprietário da Imobiliária Casa & Campo, que atuava como procurador do proprietário original do loteamento, Sr. José Airton Alves da Costa (falecido). Sustenta o demandante que o preço ajustado foi integralmente quitado em 07 de fevereiro de 1996, perfazendo à época o valor total de C$ 80.942.400,00 (cruzeiros reais), equivalente, após atualização monetária, à importância de R$ 47.723,43. Aduz que detém a posse mansa e pacífica dos referidos imóveis desde a aquisição, mas que, em julho de 2023, foi surpreendido ao constatar a transferência da titularidade cadastral dos terrenos junto à municipalidade em favor da empresa co-ré, Novo Teto Construções Ltda.. Liminarmente, requereu a indisponibilidade dos bens imobiliários objeto da lide. No mérito, pugnou pela outorga definitiva da escritura pública dos lotes em seu favor, viabilizando o registro imobiliário competente. A petição inicial veio instruída com documentos, destacando-se o contrato particular de promessa de compra e venda com respectivo termo de quitação, o contrato de intermediação firmado entre o proprietário original do loteamento e o Sr. Waldomiro de Oliveira, procuração pública de representação e cópia do acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) proferido na Ação de Prestação de Contas nº 0001633-31.2011.8.20.0001, que validou a representação mercantil e de vendas do loteamento. O pedido de tutela de urgência foi indeferido por este Juízo diante da ausência de perigo de dano atual, tendo em vista que a transferência da titularidade registral em favor da construtora ré ocorreu ainda no ano de 2017 (ID. 124521144). A tentativa de conciliação restou infrutífera no âmbito do CEJUSC (ID. 128530906). Regularmente citados, os réus Gianine Cunha Costa, José Airton Cunha Costa, Silvana Cunha Costa e Izilda Maria de Noronha Costa apresentaram contestação conjunta (ID. 128853970). Arguiram preliminarmente a sua ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que não são mais os proprietários registrais dos imóveis. No mérito, alegaram a ocorrência de prescrição e defenderam a licitude da venda posterior dos imóveis para a Novo Teto Construções Ltda. em novembro de 2016, motivada pelo acúmulo de dívidas de IPTU e custos de manutenção dos lotes abandonados. A ré Novo Teto Construções Ltda. ofertou contestação sustentando a sua condição de terceira adquirente de boa-fé (ID. 130195649). Informou que adquiriu os lotes de forma regular por meio de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 22 de novembro de 2016, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Extremoz/RN (Livro de Notas nº 198, fls. 103 a 115), após certificar-se da inexistência de qualquer ônus, gravame ou registro de promessa de compra e venda averbado nas matrículas dos referidos bens. Pugnou pela total improcedência da adjudicação. A tentativa de conciliação restou infrutífera no âmbito do CEJUSC (ID. 128530906). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, todas as partes requereram o julgamento antecipado do feito. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO A. Do Julgamento Antecipado da Lide O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos moldes do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria debatida é eminentemente de direito e as questões de fato encontram-se plenamente demonstradas pelas provas documentais colacionadas aos autos, inexistindo necessidade de produção de provas em audiência. B. Das Preliminares 1. Da Ilegitimidade Passiva dos Herdeiros e Coproprietária. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Gianine Cunha Costa e os herdeiros de José Airton Alves da Costa deve ser rejeitada. Conquanto os demandados não figurem mais como proprietários registrais dos lotes reclamados, eles são os herdeiros e sucessores do promitente vendedor original e foram os responsáveis diretos pela posterior alienação fraudulenta dos mesmos lotes à construtora Novo Teto. Assim, detêm inequívoca pertinência subjetiva para responder pelos efeitos obrigacionais decorrentes do contrato original de compra e venda descumprido. 2. Da Prejudicial de Mérito de Prescrição Os réus herdeiros alegam que a pretensão do comprador originário estaria fulminada pelo decurso do prazo prescricional de dez anos, contado da quitação integral do bem ocorrida em 1996. Sem razão, contudo. Conforme pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e deste Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN), a ação de adjudicação compulsória, por visar à constituição de direito real, é imprescritível, restando sujeita unicamente à eventual ocorrência de usucapião por outrem. Ademais, no que tange à conversão em perdas e danos imobiliários, o prazo prescricional somente passa a fluir a partir do momento em que o comprador originário é privado definitivamente do seu direito, o que ocorreu in casu com o efetivo registro da escritura pública de transferência de propriedade em nome do terceiro de boa-fé, perfectibilizado a partir de 2017. Tendo a presente ação sido distribuída em agosto de 2023, não há que se falar em decurso do prazo prescricional decenal. Afasta-se a prejudicial. C. Do Mérito No mérito, a controvérsia reside em definir quem possui o direito de propriedade sobre os lotes 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N" do Loteamento Soledade e, na impossibilidade de outorga da escritura ao comprador originário, se há dever de indenizar pelos vendedores. Tratando-se de ação de adjudicação compulsória de imóvel, sobre o tema, cabe trazer à baila o teor dos arts. 481, 1.417 e 1.418, todos do Código Civil: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (...) Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Da simples leitura dos referidos dispositivos, extrai-se a exigência de comprovação dos seguintes requisitos: a) existência de negócio jurídico de compra e venda válido, que se deu de forma irretratável e irrevogável entre as partes litigantes; b) cumprimento integral das obrigações pelo compromitente comprador; c) e inadimplemento do proprietário do bem, no que se refere ao seu dever de outorgar a escritura definitiva. O autor logrou comprovar a existência de compromisso de compra e venda perfeitamente válido firmado em 13/11/1993, intermediado por mandatário devidamente autorizado (Sr. Waldomiro de Oliveira), cuja legitimidade e regularidade das vendas do loteamento restaram definitivamente chanceladas pelo TJRN no bojo da Apelação Cível nº 0001633-31.2011.8.20.0001, bem como, a quitação integral do preço ajustado em 07/02/1996 restou indene de dúvidas (IDs. 105370996 e 105371001). Ocorre que, paralelamente à legítima aquisição do autor, os demandados Gianine Cunha Costa e os herdeiros do Espólio de José Airton Alves da Costa procederam, em 22 de novembro de 2016, à venda em duplicidade de um lote maciço de terrenos do Loteamento Soledade (incluindo os lotes do autor) à Construtora Novo Teto Ltda. Neste conflito de interesses entre o comprador por instrumento particular não registrado e o terceiro adquirente por escritura pública registrada, a legislação civil protege o terceiro de boa-fé que diligentemente procedeu ao registro imobiliário. Diz o artigo 1.245, § 1º, do Código Civil: “§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”. De igual modo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consagra a clássica máxima de que "quem não registra não é dono" (AR 2830/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino). Havendo venda em duplicidade de imóvel, a propriedade é adquirida por aquele que primeiro efetuar o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, privilegiando-se o adquirente mais diligente que comprou de boa-fé. Restou plenamente evidenciado nos autos que a construtora ré Novo Teto Construções Ltda. adotou todas as cautelas necessárias na aquisição, certificando-se de que os imóveis estavam livres de qualquer ônus ou registro de compromisso de compra e venda anterior no fólio real. Tendo levado seu título a registro primeiro, detém a legítima propriedade dos lotes, não podendo ser penalizada pela desídia do autor em registrar seu contrato de 1993 ou pela conduta ilícita dos vendedores em alienar o bem em duplicidade. Desse modo, o pedido de adjudicação compulsória é juridicamente impossível em relação à Novo Teto Construções Ltda., impondo-se a manutenção da propriedade em seu nome. Por outro lado, o inadimplemento culposo da obrigação de outorgar a escritura definitiva por parte dos promitentes vendedores (Gianine Cunha Costa e o Espólio de José Airton Alves da Costa) enseja a imediata aplicação do disposto no artigo 499 do Código de Processo Civil: “Art. 499. A obrigação somente se converterá em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.” Diante da impossibilidade fática de transferência do domínio dos imóveis ao autor, a obrigação de fazer deve ser convertida em perdas e danos em desfavor dos vendedores que deram causa à impossibilidade, nos exatos termos do precedente firmado por este Juízo e mantido pela Primeira Câmara Cível do TJRN no caso congênere de Márcio Diniz Gomes da Silva (Apelação Cível nº 0101760-66.2017.8.20.0162): “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS. DECISÃO QUE DETERMINOU A CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS NÃO IMPUGNADA. PRECLUSÃO. PRESCRIÇÃO. DEMANDA ADJUDICATÓRIA QUE NÃO SE SUBMETE A REGRA DA PRESCRIÇÃO, SALVO PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DE EVENTUAL DEMANDA DE USUCAPIÃO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DIREITO EM SER INDENIZADO PELAS PERDAS E DANOS QUE SURGE COM A EFETIVA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PARA TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.” (TJRN - AC nº 0101760-66.2017.8.20.0162, Rel. Des. Expedito Ferreira de Souza) Por conseguinte, a ré Gianine Cunha Costa e os herdeiros do espólio demandado (solidariamente, respondendo nos limites das forças da herança) deverão indenizar o autor Reginaldo Alves de Medeiros, restituindo o equivalente ao valor atualizado de mercado dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N", a ser apurado em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento ilícito. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de adjudicação compulsória deduzido em face de NOVO TETO CONSTRUÇÕES LTDA., nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, mantendo a ré na plena propriedade registral dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra "N" do Loteamento Soledade. JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral em relação aos réus GIANINE CUNHA COSTA, JOSÉ AIRTON CUNHA COSTA, SILVANA CUNHA COSTA e IZILDA MARIA DE NORONHA COSTA, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: A. CONVERTER a obrigação de fazer em perdas e danos (art. 499 do CPC); B. CONDENAR solidariamente os réus Gianine Cunha Costa e os herdeiros do Espólio de José Airton Alves da Costa, estes últimos limitados às forças da herança, nos termos do art. 1.792 do Código Civil, ao pagamento de indenização substitutiva correspondente ao valor de mercado dos lotes nº 13, 14, 28 e 29 da Quadra “N” do Loteamento Soledade, a ser aferido na data da realização do arbitramento. O valor da indenização deverá ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento, considerando-se o valor de mercado dos imóveis na data da avaliação, com incidência de correção monetária pela Tabela da Justiça Federal e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Em razão da sucumbência na lide secundária, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios do patrono da ré Novo Teto Construções Ltda., os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, restando suspensa a sua exigibilidade por ser o autor beneficiário da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC). Condeno os réus herdeiros e Gianine Cunha Costa ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação a título de perdas e danos (art. 85, § 2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se com as devidas baixas. EXTREMOZ/RN, data do sistema. EDERSON SOLANO BATISTA DE MORAIS Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
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