2026-09-16 · TJRN
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Goianinha Rua Vigário Antônio Montenegro, 353, Centro, GOIANINHA - RN - CEP: 59173-000 Contato: (84) 36739642 - Email: goianinha@tjrn.jus.br Processo: 0802384-38.2026.8.20.5116 Polo Ativo: AUTOR: MARIANA OLIVEIRA LINS, JULIANA FONSECA DE ARAUJO ALMEIDA Polo Passivo: REU: GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA DECISÃO Vistos em correição (Período de 14/09/2026 à 18/09/2026) I. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição integral de quantias pagas e pedido de tutela de urgência, ajuizada por MARIANA OLIVEIRA LINS e JULIANA FONSECA DE ARAUJO ALMEIDA em face da GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., ambas devidamente qualificadas nos autos. Alegou, em síntese, que: Em 04 de janeiro de 2024, firmaram com a empresa ré Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Autônoma Fracionada em Regime de Multipropriedade, seguida de instrumento particular de promessa de venda e compra, referente ao empreendimento denominado Pipa Island Resort, localizado na Avenida Baía dos Golfinhos, s/n, Praia da Pipa, Tibau do Sul/RN; A contratação teve por objeto a aquisição da Cota nº 05, vinculada ao Apartamento nº 101, Prédio 10, unidade de 01 (um) quarto, com área privativa de 46,25 m² e área total de 112,68 m², correspondente ao contrato interno de venda nº 4334, figurando ambas as autoras como titulares, na proporção de 50% para cada uma; O preço total ajustado foi de R$ 61.246,27, tendo as autoras efetuado o pagamento de comissão de corretagem, sinal de negócio e parcelas contratuais, sustentando terem desembolsado, até então, R$ 30.689,96; O contrato estabelecia cronograma para execução do empreendimento, mas as autoras afirmam que as obras não foram regularmente iniciadas, permanecendo o empreendimento paralisado e embargado; Sustentaram que o empreendimento se encontrava envolvido em controvérsias de natureza ambiental, administrativa e judicial, relacionadas ao seu licenciamento e à execução das obras; Aduziram que o IDEMA suspendeu a licença ambiental do empreendimento em 20 de dezembro de 2023, ao passo que o Ministério Público já havia recomendado a paralisação das obras em 17 de novembro de 2023, fatos anteriores à celebração do contrato em janeiro de 2024; Alegaram que, apesar de ter conhecimento das circunstâncias relacionadas ao licenciamento ambiental e à paralisação do empreendimento, a ré não teria prestado às consumidoras informações adequadas acerca da situação, violando os deveres de informação e boa-fé contratual; Sustentaram a incidência do Código de Defesa do Consumidor, requerendo, inclusive, a inversão do ônus da prova, diante de sua hipossuficiência técnica em relação à fornecedora; Em caráter liminar, pleitearam: (i) a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e a determinação para que a ré se abstenha de promover a inscrição dos nomes das autoras em cadastros de inadimplentes, ou, caso já tenha ocorrido, proceda à sua exclusão; (ii) a liberação da cota adquirida para eventual alienação a terceiros; e (iii) a determinação para que a ré apresente extrato completo e detalhado dos pagamentos realizados pelas autoras, com discriminação de parcelas, datas, valores, juros, multas e demais encargos incidentes; No mérito, requereram, em síntese: **(i) a rescisão dos contratos por culpa exclusiva da ré; (ii) a restituição integral dos valores pagos, no montante indicado de R$ 30.689,96, devidamente corrigidos e acrescidos de juros; (iii) a aplicação da cláusula penal em sentido inverso, correspondente a 50% dos valores pagos; (iv) subsidiariamente, a restituição de 90%, 85% ou, no mínimo, 75% dos valores adimplidos; (v) o afastamento de eventual taxa de fruição; (vi) a inversão do ônus da prova; (vii) a apresentação de documentos relativos aos pagamentos e ao licenciamento ambiental; (viii) a expedição de ofícios ao IDEMA/RN e à Promotoria de Justiça para esclarecimento acerca da situação do empreendimento; e (ix) a condenação da ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Colacionou documentos aos autos (id nº 199175371 e seguintes). É relatório. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Os requisitos para a concessão da providência de urgência, seja ela de natureza cautelar ou satisfativa, são três: a) requerimento da parte, já que impossível é a concessão do provimento antecipatório de ofício; b) um dano potencial, um risco de que o processo não seja útil ao interesse demonstrado pela parte, em razão do periculum in mora, risco esse que deve ser objetivamente apurável; e c) probabilidade do direito substancial invocado por quem pretenda segurança, ou seja, o fumus boni iuris (Código de Processo Civil, artigo 300). No caso dos autos, as partes autoras pretendem a tutela de urgência de natureza antecipada (Código de Processo Civil, artigo 294, parágrafo único), requerida em caráter incidental e liminar (Código de Processo Civil, artigo 300, § 2º). Trata-se, pois, de tutela satisfativa, que serve para evitar ou fazer cessar o perigo de dano, conferindo, provisoriamente, às autoras, a garantia imediata das vantagens de direito material para as quais se busca a tutela definitiva, cujo objetivo, pois, confunde-se, no todo ou em parte, com a finalidade do pedido principal. Passamos à análise dos requisitos: requerimento da parte interessada, dano potencial (periculum in mora) e probabilidade do direito substancial (fumus boni iuris). O primeiro requisito a ser observado é o requerimento da parte, já que impossível é a concessão do provimento antecipatório de ofício. Verifica-se sua presença pela simples leitura da exordial (id nº 199175371). A parte interessada deve demonstrar, ainda, através de alegações e provas em sumário cognitivo, que seu direito é plausível (provável). Não é preciso demonstrar-se cabalmente a existência do direito material em risco, até porque isso somente é possível ao final, com o mérito da lide; contudo, para merecer a tutela – direito de risco – há de revelar-se como o interesse que justifica o direito ao processo de mérito. URGO ROCCO revela como um “interesse amparado pelo direito objetivo, na forma de um direito subjetivo, do qual o suplicante se considera titular, apresentando os elementos que prima facie possam formar no juiz uma opinião de credibilidade mediante um conhecimento sumário e superficial”. Lado outro, a parte deverá demonstrar fundado temor de que, enquanto aguarda a tutela definitiva, venham a faltar as circunstâncias de fato favoráveis à própria tutela. O perigo de dano refere-se, pois, ao interesse processual em obter uma justa composição do litígio, seja em favor de uma ou de outra parte, o que não poderá ser alcançado caso se concretize o dano temido, que surge de danos concretos, objeto de prova suficiente para autorizar o juízo de grande probabilidade em torno do risco de prejuízo grave. Analisando os autos, verifica-se que as autoras alegaram ter firmado, em 04 de janeiro de 2024, contrato de aquisição de cota/fração de unidade autônoma fracionada em regime de multipropriedade junto à parte demandada, referente à Cota nº 05, vinculada ao Apartamento nº 101, Prédio 10, do empreendimento denominado Pipa Island Resort, tendo ambas adquirido a fração na proporção de 50% para cada uma. Sustentam, contudo, que as obras do empreendimento não foram regularmente iniciadas, encontrando-se o projeto envolvido em controvérsias relacionadas ao licenciamento ambiental, notadamente em razão da suspensão da licença ambiental pelo IDEMA e de recomendação do Ministério Público para paralisação das obras, circunstâncias que, segundo narram, já existiam antes da contratação. Diante da situação narrada, as autoras afirmam ter perdido o interesse na manutenção do vínculo contratual, buscando a rescisão do negócio e a restituição dos valores pagos. Sustentam, ainda, a existência de circunstâncias que indicariam possível abusividade nas disposições contratuais relativas ao distrato, especialmente quanto à retenção de valores e à incidência de penalidades. A relação jurídica estabelecida entre as partes, em princípio, revela natureza consumerista, uma vez que as autoras figuram como destinatárias finais do produto adquirido, ao passo que a demandada atua como fornecedora no mercado imobiliário, atraindo, em juízo de cognição sumária, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, a probabilidade do direito substancial (fumus boni iuris) apresenta-se, neste momento processual, em função do princípio da boa-fé que deve nortear as relações jurídicas privadas e dos elementos documentais apresentados com a inicial. Mostram-se relevantes, em juízo de cognição sumária, os argumentos trazidos pelas autoras, sobretudo diante dos documentos que instruem a demanda, dentre os quais se encontram o instrumento contratual, o extrato financeiro e documentos relacionados à situação do empreendimento. Ademais, as autoras demonstraram, ao menos em análise preliminar, que não possuem mais interesse na manutenção do contrato, sendo plausível a pretensão de rescisão deduzida na inicial, especialmente diante da alegação de paralisação do empreendimento e das controvérsias envolvendo seu licenciamento ambiental. Ressalte-se, contudo, que a presente análise é realizada em sede de cognição sumária, não sendo possível, neste momento, afirmar de maneira definitiva a responsabilidade da ré pelo alegado inadimplemento contratual, tampouco reconhecer desde logo a integral procedência dos pedidos de rescisão e restituição formulados. Tais questões deverão ser examinadas após a formação do contraditório e a adequada instrução processual. No que concerne especificamente à suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e à abstenção de inscrição dos nomes das autoras nos cadastros de inadimplentes, verifica-se a presença de elementos suficientes para o deferimento da medida. Com efeito, diante da controvérsia instaurada acerca da própria viabilidade do empreendimento e da pretensão de resolução do negócio jurídico, mostra-se razoável, enquanto pendente a apreciação definitiva da demanda, impedir que as autoras sejam compelidas ao pagamento das parcelas cuja exigibilidade constitui justamente objeto de discussão judicial. A manutenção das cobranças, nesse contexto, poderá ensejar a adoção de medidas de cobrança e eventual inscrição das consumidoras em cadastros restritivos de crédito, circunstância capaz de produzir consequências gravosas antes mesmo da definição judicial acerca da validade da exigência. O periculum in mora também resta evidenciado pelo risco concreto de inclusão dos nomes das autoras nos cadastros de inadimplentes e pela continuidade da cobrança de parcelas relativas a contrato cuja execução se encontra sob controvérsia, configurando ameaça de dano grave e de difícil reparação à sua credibilidade financeira. Por outro lado, a medida mostra-se reversível, na medida em que, caso ao final seja reconhecida a validade das cobranças e a responsabilidade das autoras pelo adimplemento das obrigações contratuais, poderá a parte demandada buscar a satisfação de seu eventual crédito pelos meios juridicamente cabíveis. Também se mostra pertinente, em sede de tutela de urgência, a determinação para que a ré apresente extrato completo e detalhado dos pagamentos realizados pelas autoras, com a discriminação das parcelas, datas, valores, juros, multas e demais encargos incidentes. Tal providência possui natureza eminentemente instrumental e visa assegurar transparência acerca da evolução financeira do contrato, contribuindo para a adequada instrução do feito e para a própria apuração dos valores controvertidos. Quanto ao pedido de liberação da cota adquirida para eventual alienação a terceiros, entendo que, neste momento processual, a medida não comporta deferimento. Isso porque a providência possui efeitos que ultrapassam a simples suspensão temporária das obrigações contratuais, podendo interferir diretamente na relação jurídica estabelecida entre as partes e na própria disponibilidade do objeto contratual. Assim, mostra-se prudente reservar sua apreciação para momento posterior, após a manifestação da parte demandada e a formação do contraditório. Dessa forma, considerando os documentos acostados aos autos e as circunstâncias narradas na petição inicial, verifica-se, em cognição sumária, a presença dos requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil quanto aos pedidos de suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, abstenção de negativação e apresentação do extrato financeiro detalhado. Assim, estando preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência deve ser parcialmente deferida, nos termos a serem especificados no dispositivo. III. DISPOSITIVO ISSO POSTO, com fundamento nos artigos 294 e 300, caput e § 2º, do Código de Processo Civil, DEFIRO PARCIALMENTE A LIMINAR na tutela provisória de urgência de natureza antecipada incidental pleiteada por MARIANA OLIVEIRA LINS e JULIANA FONSECA DE ARAUJO ALMEIDA em face da GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., para DETERMINAR à demandada que: Proceda com a imediata suspensão, no prazo máximo de 05 (cinco) dias, das cobranças relativas às parcelas vencidas e vincendas decorrentes do contrato de promessa de compra e venda da cota de multipropriedade adquirida pelas autoras no empreendimento denominado Pipa Island Resort. Abstenha-se de incluir ou manter os nomes das requerentes nos cadastros de inadimplentes, em razão das obrigações decorrentes do referido contrato, devendo, caso já tenha ocorrido eventual inscrição, proceder à respectiva exclusão no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada, inicialmente, ao montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), em caso de descumprimento. Apresente, no prazo de 15 (quinze) dias, extrato completo e detalhado dos pagamentos realizados pelas autoras, com a discriminação das parcelas, datas de vencimento e pagamento, valores, juros, multas e demais encargos eventualmente incidentes INDEFIRO, por ora, o pedido de liberação da cota adquirida para eventual alienação a terceiros, por entender que a medida possui efeitos que ultrapassam a mera preservação da situação jurídica das partes, devendo a questão ser apreciada após a formação do contraditório. Em atenção ao princípio do impulso oficial, por oportuno: 1. Recebo a inicial por preencher os requisitos enumerados nos artigos 319 e 320, ambos do Código de Processo Civil. 2. Deixo para apreciar o pedido de assistência judiciária gratuita apenas na hipótese de interposição de recurso, uma vez que, conforme consta da inicial, as partes autoras não formularam pedido de gratuidade, tendo declarado que procederiam ao recolhimento das custas processuais. 3. Considerando a hipossuficiência da parte autora, inverto o ônus da prova. 4. Encaminhem-se os autos ao setor competente para realização da audiência de conciliação/mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo a citação, ora ordenada, ocorrer com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência (art. 334, "caput", Código de Processo Civil), a ser realizada preferencialmente por videoconferência. Caso haja justificativa legal apresentada por escrito nos autos do processo, em tempo hábil (sem ser às vésperas da audiência), acerca da impossibilidade, de qualquer uma das partes, de participar da audiência por videoconferência, fica desde já autorizada a participação da parte demandante/demandada de forma presencial, sendo, neste caso, a audiência realizada de forma totalmente presencial ou semipresencial (parte presente no fórum e parte por meio telepresencial). 5. Intime-se a parte autora, através de seu advogado, para a referida audiência. 6. Cite-se e intime-se a parte Ré. O prazo para contestação de 15 (quinze) dias será contado a partir da realização da audiência. A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial. Fiquem as partes cientes de que o comparecimento na audiência é obrigatório (pessoalmente ou por intermédio de representante, por meio de procuração específica, com outorga de poderes para negociar e transigir). A ausência injustificada é considerada ato atentatório à dignidade da justiça, sendo sancionada com multa de até 2% (dois por cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa. As partes devem estar acompanhadas de seus advogados. 7. A citação e a intimação deverão conter especificamente a transcrição dos §§ 8º e 9º do art. 334 do Código de Processo Civil. 8. Decorrido o prazo para contestação, intime-se a parte autora para que no prazo de 15 (quinze) dias apresente manifestação (oportunidade em que: I – havendo revelia, deverá informar se quer produzir outras provas ou se deseja o julgamento antecipado; II – havendo contestação, deverá se manifestar em réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais; III – em sendo formulada reconvenção com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora apresentar resposta à reconvenção). Cite-se. Intime(m)-se. Expedientes necessários. Goianinha/RN, data do sistema. (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) Mark Clark Santiago Andrade Juiz de Direito