0802175-88.2025.8.20.5121

Intimação

TJRN · Gab. Desª. Lourdes de Azevedo na Câmara Cível

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0802175-88.2025.8.20.5121 Polo ativo BANCO DO BRASIL Advogado(s): WILSON SALES BELCHIOR Polo passivo BRICK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME e outros Advogado(s): ADELMO LIMA DA SILVA, FELIPE FERREIRA DA COSTA EMENTA: DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA CONSTITUÍDA POR INCORPORADORA. INEFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. BAIXA DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer para declarar a ineficácia, em relação ao adquirente, da hipoteca constituída pela incorporadora sobre unidade imobiliária regularmente adquirida e integralmente quitada, determinando a baixa definitiva do gravame junto ao Registro de Imóveis. 2. O apelante sustenta a ausência de interesse de agir e sua ilegitimidade passiva. No mérito, defende a eficácia da hipoteca, a necessidade de observância do Valor Mínimo de Desligamento (VMD), a substituição da garantia e a incidência da Lei nº 13.097/2015 para afastar a aplicação da Súmula nº 308 do STJ. II. Questão em discussão 3. Há seis questões em discussão: (i) saber se o ajuizamento da ação dependia de prévio requerimento administrativo para caracterização do interesse de agir; (ii) saber se a instituição financeira possui legitimidade passiva para responder por pedido de declaração de ineficácia e cancelamento de hipoteca registrada em seu favor; (iii) saber se a hipoteca constituída pela incorporadora produz efeitos perante adquirente que quitou integralmente o imóvel; (iv) saber se o cancelamento do gravame depende do pagamento do Valor Mínimo de Desligamento (VMD) ou da substituição da garantia; (v) saber se a Lei nº 13.097/2015 afastou a aplicação da Súmula nº 308 do STJ; e (vi) saber se é cabível a condenação da instituição financeira ao pagamento das verbas sucumbenciais. III. Razões de decidir 4. O interesse de agir está caracterizado pela permanência do gravame hipotecário após a quitação integral do imóvel, sendo desnecessário o prévio requerimento administrativo, em observância ao princípio da inafastabilidade da jurisdição. 5. A instituição financeira é parte legítima para responder à demanda, por ser titular do direito real cuja ineficácia e cancelamento são postulados, competindo-lhe promover a baixa da hipoteca perante o Registro de Imóveis. 6. A hipoteca constituída entre a incorporadora e a instituição financeira não produz efeitos perante o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, conforme orientação consolidada na Súmula nº 308 do STJ, não sendo possível transferir ao consumidor os riscos decorrentes da relação contratual mantida entre a incorporadora e o agente financeiro. 7. As exigências contratuais relativas ao Valor Mínimo de Desligamento (VMD) e à substituição da garantia vinculam exclusivamente a incorporadora e a instituição financeira, não podendo ser opostas ao adquirente que não integrou o contrato de financiamento. 8. A Lei nº 13.097/2015 não afastou a incidência da Súmula nº 308 do STJ, permanecendo inaplicável ao adquirente a garantia hipotecária constituída pela incorporadora em favor do agente financeiro. 9. A resistência da instituição financeira à pretensão deduzida em juízo justifica sua condenação ao pagamento das verbas sucumbenciais, sendo cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. IV. Dispositivo e tese 10. Apelação conhecida e desprovida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: "1. A hipoteca constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira não produz efeitos perante o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o imóvel, independentemente de Valor Mínimo de Desligamento (VMD) ou substituição da garantia. 2. A Lei nº 13.097/2015 não afasta a aplicação da Súmula nº 308 do STJ. 3. A instituição financeira detém legitimidade passiva para responder por demanda que objetiva a declaração de ineficácia e o cancelamento da hipoteca registrada em seu favor." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 13.097/2015. Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 308/STJ; TJRN, Apelação Cível nº 0828354-41.2019.8.20.5001, Rel. Juiz Convocado Eduardo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, j. 19.07.2024; TJRN, Apelação Cível nº 0854665-64.2022.8.20.5001, Rel. Juiz Convocado Roberto Guedes, Segunda Câmara Cível, j. 22.07.2026; TJRN, Apelação Cível nº 0806043-56.2019.8.20.5001, Rel. Juíza Convocada Érika Paiva Duarte Tinoco, Segunda Câmara Cível, j. 12.02.2026. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima nominadas, acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento à Apelação Cível, tudo nos termos do voto da Relatora, parte integrante deste. RELATÓRIO Apelação Cível interposta por Banco do Brasil S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Macaíba/RN que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada por Rodrigo Oliveira da Silva em face de Brick Empreendimentos Imobiliários Ltda. – ME, Valmir Fernandes de Souza e Banco do Brasil S.A., julgou procedente o pedido para declarar a ineficácia da hipoteca constituída em favor da instituição financeira sobre a unidade imobiliária nº 301, Bloco A, do empreendimento Condomínio Chácara Santo Antônio, matrícula nº 21.764, em relação ao autor, determinando ao Banco do Brasil S.A. que promovesse a baixa definitiva do gravame junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado, sob pena de multa diária. Condenou, ainda, os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, observada a distribuição fixada na sentença. Em suas razões recursais, o apelante sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não participou da relação contratual de compra e venda firmada entre o adquirente e a incorporadora. No mérito, defende a eficácia da hipoteca regularmente constituída, afirmando ser inaplicável ao caso a Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça. Aduz que a liberação do gravame depende do prévio pagamento do denominado Valor Mínimo de Desligamento (VMD), previsto no contrato de financiamento firmado com a incorporadora, bem como sustenta que a Lei nº 13.097/2015 teria superado o entendimento consolidado na referida súmula. Ao final, requer a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais. Em contrarrazões, Rodrigo Oliveira da Silva suscita, preliminarmente, o não conhecimento parcial do recurso quanto à alegação de ilegitimidade passiva, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, em afronta ao princípio da dialeticidade recursal. No mérito, sustenta que a decisão recorrida observou a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, notadamente a Súmula nº 308, destacando que a aquisição e a quitação integral do imóvel restaram incontroversas, não podendo o adquirente de boa-fé suportar os efeitos da garantia hipotecária constituída entre a incorporadora e a instituição financeira. Requer, assim, o desprovimento da apelação e a manutenção integral da sentença. Sem manifestação da Procuradoria de Justiça. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço da apelação. Conforme relatado, cinge-se a controvérsia em verificar: (i) a alegada ausência de interesse de agir por inexistência de pretensão resistida; (ii) a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S.A.; (iii) a possibilidade de o gravame hipotecário constituído pela incorporadora produzir efeitos em face do adquirente que quitou integralmente o imóvel; (iv) a alegada necessidade de observância do Valor Mínimo de Desligamento (VMD) e da substituição da garantia; (v) a incidência da Lei nº 13.097/2015; e (vi) a distribuição dos ônus sucumbenciais. O recurso não comporta provimento. Da preliminar de ausência de interesse de agir Sustenta o apelante que inexiste pretensão resistida, porquanto a parte autora não teria formulado requerimento administrativo para obtenção da baixa da hipoteca antes do ajuizamento da demanda. A alegação não prospera. O interesse processual decorre da necessidade e utilidade da tutela jurisdicional para obtenção do bem da vida pretendido. No caso, restou evidenciado que, mesmo após a quitação integral do imóvel, permaneceu registrado gravame hipotecário que impediu a consolidação da propriedade livre de ônus, circunstância suficiente para caracterizar a necessidade da atuação jurisdicional. Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o acesso ao Poder Judiciário não depende de prévio requerimento administrativo, sob pena de violação ao princípio da inafastabilidade da jurisdição previsto no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal. Nesse sentido, esta Segunda Câmara Cível já decidiu, em hipótese substancialmente idêntica, que não se mostra razoável exigir do adquirente a provocação administrativa da instituição financeira para somente então admitir o ajuizamento da ação destinada à baixa da hipoteca. Rejeito, pois, a preliminar. Da alegada ilegitimidade passiva Sustenta o Banco do Brasil que não integrou o contrato de compra e venda firmado entre a incorporadora e o adquirente, razão pela qual não poderia responder pela demanda. A legitimidade passiva decorre da titularidade do direito real cuja desconstituição é postulada em juízo. No caso concreto, pretende a parte autora a declaração de ineficácia da hipoteca e o consequente cancelamento do gravame registrado em favor do Banco do Brasil. Evidentemente, a procedência do pedido atinge diretamente a esfera jurídica da instituição financeira, titular da garantia hipotecária. Somente o credor hipotecário possui legitimidade para promover a baixa do gravame perante o Registro de Imóveis. Assim, rejeita-se a alegação de ilegitimidade passiva. Do mérito No mérito, a sentença recorrida deve ser integralmente mantida. É incontroverso nos autos que a parte autora adquiriu regularmente o imóvel e quitou integralmente o preço ajustado, além de ter recebido da incorporadora a correspondente declaração de quitação, porém permaneceu impedida de registrar definitivamente a propriedade em razão da existência de hipoteca constituída pela incorporadora em favor do Banco do Brasil. Pretende o apelante afastar a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, sustentando a validade da hipoteca, a necessidade de observância do Valor Mínimo de Desligamento (VMD), a possibilidade de substituição da garantia e a superação do entendimento sumulado pela Lei nº 13.097/2015. Nenhuma dessas alegações merece acolhimento. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça dispõe expressamente: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O enunciado sumular decorre da necessidade de proteção do adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente sua obrigação contratual. A dívida garantida pela hipoteca decorre exclusivamente da relação jurídica estabelecida entre a incorporadora e a instituição financeira. O adquirente jamais participou dessa contratação, não podendo responder pelos riscos inerentes ao financiamento da obra. Conforme corretamente reconheceu a sentença, admitir solução diversa implicaria transferir ao consumidor os efeitos do inadimplemento da incorporadora, em manifesta afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e da proteção conferida ao consumidor. Também não procede a alegação relativa ao Valor Mínimo de Desligamento. Eventuais exigências previstas no contrato de financiamento celebrado entre banco e incorporadora dizem respeito exclusivamente à relação obrigacional existente entre esses contratantes. Não podem constituir condição para que o adquirente obtenha a liberação do imóvel que já quitou integralmente. Pela mesma razão, não prospera o pedido subsidiário de substituição da garantia. A substituição do bem dado em garantia constitui matéria restrita à relação contratual mantida entre a instituição financeira e a incorporadora, sendo absolutamente estranha ao adquirente, que não participou da contratação da dívida garantida, bem como que restou fartamente comprovado nos autos a quitação integral da dívida. Igualmente não merece acolhida a alegação de que a Lei nº 13.097/2015 teria superado a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). Esta Segunda Câmara Cível, inclusive, recentemente reafirmou que a hipoteca constituída pela incorporadora não produz efeitos perante o adquirente que quitou integralmente o imóvel, cabendo ao banco buscar eventual satisfação de seu crédito exclusivamente em face da devedora originária. Também este Tribunal tem reiteradamente decidido que a resistência da instituição financeira à pretensão deduzida em juízo justifica sua condenação ao pagamento das verbas sucumbenciais, não havendo falar em aplicação do princípio da causalidade para afastar a sucumbência quando o banco impugna o mérito da demanda e insiste na validade da hipoteca. Nesse sentido: EMENTA: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SUSCITADA PELO BANCO APELANTE. REJEIÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. PREÇO DO IMÓVEL CONVENCIONADO NA AVENÇA. QUITAÇÃO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA. INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. ÔNUS DERIVADO DO EMPRÉSTIMO FOMENTADO À ALIENANTE/INCORPORADORA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIARA AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÓBICE AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. OPOSIÇÃO À ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. LIBERAÇÃO DO ÔNUS E ADJUDICAÇÃO DO APARTAMENTO NEGOCIADO. IMPERATIVO LEGAL. OBRIGAÇÃO REAL ALHEIA AO NEGÓCIO SUBJACENTE. INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE (STJ, SÚMULA 308). DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM TOTAL OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJRN, Apelação Cível nº 0828354-41.2019.8.20.5001, Relator: Juiz Convocado Eduardo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, Julgado em 19/07/2024). No mesmo sentido os seguintes julgados desta Segunda Câmara Cível: Apelação Cível nº 0854665-64.2022.8.20.5001 (Relator: Juiz Convocado Roberto Guedes, Julgado em 22/07/2026) e Apelação Cível nº 0806043-56.2019.8.20.5001 (Relatora: Juíza Convocadao Érika Paiva Duarte Tinoco, Julgado em 12/02/2026) Assim, correta a sentença ao determinar a baixa definitiva do gravame hipotecário e condenar solidariamente os réus ao pagamento das verbas sucumbenciais. Ante o exposto, voto no sentido de conhecer da apelação cível e negar-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença recorrida, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais em mais 2% (dois por cento), com fundamento no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Natal, data da sessão de julgamento. Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora Natal/RN, 31 de Agosto de 2026.