Processo 0802080-71.2025.8.15.0441

2026-09-16 · TJPB

Poder Judiciário da Paraíba Vara da Comarca Integrada de Conde Processo n. 0802080-71.2025.8.15.0441 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto(s): [Inadimplemento] AUTOR: ASSOCIACAO RESIDENCIAL VILLAGE DAMHA PARAHYBA REU: CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Cobrança de Taxas Associativas ajuizada por ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VILLAGE DAMHA PARAHYBA em face de CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (Id. 128522641). A promovente aduz, em síntese, que é responsável pela administração, conservação, segurança e manutenção das áreas comuns do loteamento fechado denominado Village Damha Parahyba, situado no Município de Conde/PB. Alega que a parte requerida, na condição de proprietária da unidade imobiliária correspondente ao lote nº 10 da Quadra K e cofundadora/instituidora do complexo imobiliário, encontra-se inadimplente com as taxas associativas de manutenção ordinárias vencidas entre 12/2020 e 09/2021. Aduz que as contribuições mensais foram devidamente fixadas em assembleias gerais ordinárias no importe unitário de R$285,00. A petição inicial foi instruída com procuração, atos constitutivos da associação, estatuto social registrado em cartório, contrato-padrão de promessa de compra e venda registrado em cartório imobiliário, atas assembleares e planilha analítica de débito que perfaz a quantia inicial de R$ 6.199,98 (Ids. 128523554 a 128523571). Comprovado o recolhimento regular das custas processuais iniciais (Ids. 128567189 e 128567190), a parte autora juntou a certidão de matrícula imobiliária atualizada do lote K-10, de matrícula nº 34.088 do Registro de Imóveis (Id. 128976221). Devidamente citada por via postal com aviso de recebimento cumprido (Ids. 163605273), a empresa promovida apresentou contestação (Id. 165279404). Preliminarmente, suscitou sua ilegitimidade passiva para a causa, afirmando que não seria mais proprietária ou possuidora do referido lote, argumentando que os direitos foram objeto de distrato de parceria imobiliária com a Damha/HM Empreendimentos. No mérito, sustentou a improcedência do pedido com amparo no Tema 492 do STF e no Tema 882 do STJ, defendendo a impossibilidade de cobrança compulsória de contribuição por associação de moradores em face de titular que não tenha manifestado adesão voluntária e expressa ao quadro associativo. Juntou aos autos cópia do distrato particular de parceria imobiliária e anexos (Ids. 165279405 a 165279408). Intimadas as partes para especificação de provas (Id. 165306265), a empresa ré peticionou informando não possuir outras provas a produzir e requerendo expressamente o julgamento antecipado do mérito (Id. 165731397). A parte autora apresentou réplica à contestação (Id. 167052013), refutando a preliminar ao argumento de que a ré é titular do domínio perante o fólio real e instituidora da entidade, destacando a inaplicabilidade das teses repetitivas defensivas à loteadora fundadora, mormente diante da existência de contrato-padrão depositado e registrado em cartório imobiliário e da incidência do art. 36-A da Lei nº 6.766/1979 com a redação conferida pela Lei nº 13.465/2017. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório em essência. II. FUNDAMENTAÇÃO Do Julgamento Antecipado da Lide O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os elementos fáticos indispensáveis à solução da contenda encontram-se satisfatoriamente demonstrados pela farta prova documental já coligida aos autos, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva A promovida suscita sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que, em razão do “Distrato de Contrato de Parceria Imobiliária para a Realização de Empreendimento Imobiliário Fechado e Outras Avenças”, celebrado em agosto de 2018 (Id. 165279405), o imóvel teria sido destinado à SPE DAMHA ou à HM Empreendimentos, não exercendo posse ou titularidade material sobre o bem no período objeto da cobrança (Id. 165279404). A preliminar não merece acolhimento. Consoante certidão imobiliária de inteiro teor (Id. 128976221), referente à matrícula nº 34.088 do Registro de Imóveis da Comarca de Alhandra/PB, a empresa CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. figura como proprietária registral do Lote nº 10 da Quadra K do Loteamento Residencial Village Damha. O distrato apresentado constitui ajuste de natureza obrigacional celebrado entre as empresas integrantes do empreendimento, não sendo suficiente, por si só, para demonstrar a transferência da propriedade ou da posse do lote perante terceiros. Ademais, não há registro de alteração da titularidade do imóvel, tampouco prova de que, no período correspondente aos débitos cobrados, terceiro tenha efetivamente assumido sua posse. Ressalte-se, ainda, que, ausente prova de efetiva transferência da posse a terceiro, a condição de proprietária registral, aliada à inexistência de comunicação à entidade administradora acerca de eventual alteração da relação material com o imóvel, não permite afastar a legitimidade da demandada para responder pelas despesas de rateio relativas ao lote. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade decorre da relação material com o imóvel e, inexistindo demonstração de posse por adquirente individual e notificação à entidade credora, subsiste hígida a legitimidade da proprietária registral: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) Em consonância com o entendimento exposto, reconheço a legitimidade passiva da promovida, razão pela qual rejeito a preliminar suscitada. Do mérito Cinge-se a controvérsia à exigibilidade das taxas de manutenção/associativas cobradas pela autora da demandada referente ao lote 10 da quadra K (matrícula nº 34.088) do loteamento Village Damha Parahyba, correspondentes às competências de dezembro de 2020 a setembro de 2021. No mérito, o cerne da questão reside na legitimidade e obrigatoriedade da cobrança de taxa associativa instituída em loteamento de acesso controlado/fechado em face da construtora e loteadora proprietária da unidade. É cediço que o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 492 da Repercussão Geral (RE 695.911/SP), fixou a tese de que: EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15-12-2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao firmar o Tema Repetitivo 882 (REsp 1.439.163/SP), assentou que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp n. 1.439.163/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.) Ocorre que o caso em apreço encerra peculiaridade fundamental que impõe a distinção (distinguishing) e o acolhimento da pretensão autoral, afastando qualquer afronta à liberdade de associação (art. 5º, XX, da Constituição Federal). Com efeito, a requerida CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA não ostenta a condição de terceira não associada ou adquirente desavisada. Trata-se da própria empreendedora e proprietária registral do loteamento, figurando na matrícula do lote nº 10 da Quadra K (matrícula imobiliária nº 34.088 do Cartório de Registro de Imóveis competente) expressamente como titular do domínio (Id. 128976221). Ademais, extrai-se dos autos que o Estatuto Social da associação autora foi devidamente registrado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas competente (Id. 128523557 e Id. 128523561), tendo sido constituído em cumprimento ao Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças (contrato-padrão arquivado no Registro de Imóveis, conforme certidão de Id. 128523559). O estatuto social dispõe expressamente em seus artigos 3º, 6º, 10, "b", e 43 a obrigação de rateio de despesas de manutenção entre todos os lotes que compõem o empreendimento (1/637 avos por lote residencial), estipulando expressamente no art. 41 a exigibilidade da contribuição independentemente da ocupação ou edificação (Id. 128523561). Nesse contexto, a obrigação de custeio deriva diretamente da estrutura negocial e estatutária implementada pela própria loteadora quando da concepção do empreendimento e da instituição dos atos constitutivos da associação, configurando verdadeira obrigação de natureza contratual e associativa expressamente acordada, a qual não pode ser repudiada sob pena de manifesto venire contra factum proprium e enriquecimento sem causa. Nesse diapasão, no que concerne à vinculação aos custos decorrentes da criação e manutenção da estrutura comunitária e à vedação ao comportamento contraditório, orienta a jurisprudência da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS N. 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULA N. 7/STJ. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial por meio do qual se objetiva a manutenção da obrigação das partes agravadas de recolher contribuições associativas. 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir as agravadas a arcarem com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo associativo. 3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 4. Configura venire contra factum proprio ser fundador de associação cujo objetivo é constituir e custear condomínio de imóveis e, posteriormente, pretender deixar de contribuir com os custos, . 5. O reexame do material fático-probatório necessário para alterar o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 1.866.113/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) Outrossim, os valores das contribuições mensais foram regularmente deliberados e aprovados em Assembleias Gerais de associados (Ids. 128523564, 128523565 e 128523566), fixando-se a taxa ordinária em R$ 285,00 mensais no período cobrado, estando a planilha acostada aos autos respaldada nos parâmetros estatutários (arts. 46 e 47 do Estatuto), prevendo multa de 2%, juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M (Id. 128523561 - fl. 13 e Id. 128523571). Portanto, demonstrada a titularidade do domínio pela ré, a validade da convenção associativa e do contrato-padrão registrado, a regular aprovação orçamentária e o inadimplemento das cotas de manutenção dos meses de 12/2020 a 09/2021 da unidade K-10, impõe-se a integral procedência da pretensão de cobrança. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado pela ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VILLAGE DAMHA PARAHYBA para: a) CONDENAR a promovida CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. ao pagamento da quantia de R$ 6.199,98 (seis mil, cento e noventa e nove reais e noventa e oito centavos), referente às taxas associativas de manutenção inadimplidas da unidade Lote nº 10 da Quadra K, vencidas entre dezembro de 2020 e setembro de 2021, devidamente descritas na planilha de Id. 128523571; b) DETERMINAR que, sobre o valor nominal de cada cota mensal inadimplida (R$ 285,00), incida correção monetária pelo IGP-M (índice convencionado no art. 47 do Estatuto Social e no contrato-padrão) e multa moratória de 2% (dois por cento), ambas a partir de cada vencimento (art. 397 do Código Civil ), além de juros de mora convencionados de 1% (um por cento) ao mês, igualmente computados desde a data de vencimento de cada prestação até o efetivo pagamento, abatendo-se eventuais encargos já computados na memória de cálculo originária para se evitar duplicidade de cômputo. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo do patrono, o lugar de prestação do serviço e a natureza da causa. Publicada e registrada eletronicamente. INTIMO neste ato. 1. Em caso de trânsito em julgado, CERTIFIQUE-SE. 2. Ausente o pedido de cumprimento de sentença, ARQUIVE-SE. 3. Caso o pedido de cumprimento de sentença seja protocolado, EVOLUA-SE a classe processual para "cumprimento de sentença" e REMETA-SE os autos à Comarca Integrada de Caaporã (Resolução TJPB n. 11/2026). CONDE, data e assinatura digitais. Juiz(a) de Direito

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Poder Judiciário da Paraíba Vara da Comarca Integrada de Conde Processo n. 0802080-71.2025.8.15.0441 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto(s): [Inadimplemento] AUTOR: ASSOCIACAO RESIDENCIAL VILLAGE DAMHA PARAHYBA REU: CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Cobrança de Taxas Associativas ajuizada por ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VILLAGE DAMHA PARAHYBA em face de CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (Id. 128522641). A promovente aduz, em síntese, que é responsável pela administração, conservação, segurança e manutenção das áreas comuns do loteamento fechado denominado Village Damha Parahyba, situado no Município de Conde/PB. Alega que a parte requerida, na condição de proprietária da unidade imobiliária correspondente ao lote nº 10 da Quadra K e cofundadora/instituidora do complexo imobiliário, encontra-se inadimplente com as taxas associativas de manutenção ordinárias vencidas entre 12/2020 e 09/2021. Aduz que as contribuições mensais foram devidamente fixadas em assembleias gerais ordinárias no importe unitário de R$285,00. A petição inicial foi instruída com procuração, atos constitutivos da associação, estatuto social registrado em cartório, contrato-padrão de promessa de compra e venda registrado em cartório imobiliário, atas assembleares e planilha analítica de débito que perfaz a quantia inicial de R$ 6.199,98 (Ids. 128523554 a 128523571). Comprovado o recolhimento regular das custas processuais iniciais (Ids. 128567189 e 128567190), a parte autora juntou a certidão de matrícula imobiliária atualizada do lote K-10, de matrícula nº 34.088 do Registro de Imóveis (Id. 128976221). Devidamente citada por via postal com aviso de recebimento cumprido (Ids. 163605273), a empresa promovida apresentou contestação (Id. 165279404). Preliminarmente, suscitou sua ilegitimidade passiva para a causa, afirmando que não seria mais proprietária ou possuidora do referido lote, argumentando que os direitos foram objeto de distrato de parceria imobiliária com a Damha/HM Empreendimentos. No mérito, sustentou a improcedência do pedido com amparo no Tema 492 do STF e no Tema 882 do STJ, defendendo a impossibilidade de cobrança compulsória de contribuição por associação de moradores em face de titular que não tenha manifestado adesão voluntária e expressa ao quadro associativo. Juntou aos autos cópia do distrato particular de parceria imobiliária e anexos (Ids. 165279405 a 165279408). Intimadas as partes para especificação de provas (Id. 165306265), a empresa ré peticionou informando não possuir outras provas a produzir e requerendo expressamente o julgamento antecipado do mérito (Id. 165731397). A parte autora apresentou réplica à contestação (Id. 167052013), refutando a preliminar ao argumento de que a ré é titular do domínio perante o fólio real e instituidora da entidade, destacando a inaplicabilidade das teses repetitivas defensivas à loteadora fundadora, mormente diante da existência de contrato-padrão depositado e registrado em cartório imobiliário e da incidência do art. 36-A da Lei nº 6.766/1979 com a redação conferida pela Lei nº 13.465/2017. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório em essência. II. FUNDAMENTAÇÃO Do Julgamento Antecipado da Lide O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os elementos fáticos indispensáveis à solução da contenda encontram-se satisfatoriamente demonstrados pela farta prova documental já coligida aos autos, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva A promovida suscita sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que, em razão do “Distrato de Contrato de Parceria Imobiliária para a Realização de Empreendimento Imobiliário Fechado e Outras Avenças”, celebrado em agosto de 2018 (Id. 165279405), o imóvel teria sido destinado à SPE DAMHA ou à HM Empreendimentos, não exercendo posse ou titularidade material sobre o bem no período objeto da cobrança (Id. 165279404). A preliminar não merece acolhimento. Consoante certidão imobiliária de inteiro teor (Id. 128976221), referente à matrícula nº 34.088 do Registro de Imóveis da Comarca de Alhandra/PB, a empresa CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. figura como proprietária registral do Lote nº 10 da Quadra K do Loteamento Residencial Village Damha. O distrato apresentado constitui ajuste de natureza obrigacional celebrado entre as empresas integrantes do empreendimento, não sendo suficiente, por si só, para demonstrar a transferência da propriedade ou da posse do lote perante terceiros. Ademais, não há registro de alteração da titularidade do imóvel, tampouco prova de que, no período correspondente aos débitos cobrados, terceiro tenha efetivamente assumido sua posse. Ressalte-se, ainda, que, ausente prova de efetiva transferência da posse a terceiro, a condição de proprietária registral, aliada à inexistência de comunicação à entidade administradora acerca de eventual alteração da relação material com o imóvel, não permite afastar a legitimidade da demandada para responder pelas despesas de rateio relativas ao lote. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade decorre da relação material com o imóvel e, inexistindo demonstração de posse por adquirente individual e notificação à entidade credora, subsiste hígida a legitimidade da proprietária registral: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) Em consonância com o entendimento exposto, reconheço a legitimidade passiva da promovida, razão pela qual rejeito a preliminar suscitada. Do mérito Cinge-se a controvérsia à exigibilidade das taxas de manutenção/associativas cobradas pela autora da demandada referente ao lote 10 da quadra K (matrícula nº 34.088) do loteamento Village Damha Parahyba, correspondentes às competências de dezembro de 2020 a setembro de 2021. No mérito, o cerne da questão reside na legitimidade e obrigatoriedade da cobrança de taxa associativa instituída em loteamento de acesso controlado/fechado em face da construtora e loteadora proprietária da unidade. É cediço que o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 492 da Repercussão Geral (RE 695.911/SP), fixou a tese de que: EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15-12-2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao firmar o Tema Repetitivo 882 (REsp 1.439.163/SP), assentou que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp n. 1.439.163/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.) Ocorre que o caso em apreço encerra peculiaridade fundamental que impõe a distinção (distinguishing) e o acolhimento da pretensão autoral, afastando qualquer afronta à liberdade de associação (art. 5º, XX, da Constituição Federal). Com efeito, a requerida CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA não ostenta a condição de terceira não associada ou adquirente desavisada. Trata-se da própria empreendedora e proprietária registral do loteamento, figurando na matrícula do lote nº 10 da Quadra K (matrícula imobiliária nº 34.088 do Cartório de Registro de Imóveis competente) expressamente como titular do domínio (Id. 128976221). Ademais, extrai-se dos autos que o Estatuto Social da associação autora foi devidamente registrado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas competente (Id. 128523557 e Id. 128523561), tendo sido constituído em cumprimento ao Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças (contrato-padrão arquivado no Registro de Imóveis, conforme certidão de Id. 128523559). O estatuto social dispõe expressamente em seus artigos 3º, 6º, 10, "b", e 43 a obrigação de rateio de despesas de manutenção entre todos os lotes que compõem o empreendimento (1/637 avos por lote residencial), estipulando expressamente no art. 41 a exigibilidade da contribuição independentemente da ocupação ou edificação (Id. 128523561). Nesse contexto, a obrigação de custeio deriva diretamente da estrutura negocial e estatutária implementada pela própria loteadora quando da concepção do empreendimento e da instituição dos atos constitutivos da associação, configurando verdadeira obrigação de natureza contratual e associativa expressamente acordada, a qual não pode ser repudiada sob pena de manifesto venire contra factum proprium e enriquecimento sem causa. Nesse diapasão, no que concerne à vinculação aos custos decorrentes da criação e manutenção da estrutura comunitária e à vedação ao comportamento contraditório, orienta a jurisprudência da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS N. 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULA N. 7/STJ. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial por meio do qual se objetiva a manutenção da obrigação das partes agravadas de recolher contribuições associativas. 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir as agravadas a arcarem com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo associativo. 3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 4. Configura venire contra factum proprio ser fundador de associação cujo objetivo é constituir e custear condomínio de imóveis e, posteriormente, pretender deixar de contribuir com os custos, . 5. O reexame do material fático-probatório necessário para alterar o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 1.866.113/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) Outrossim, os valores das contribuições mensais foram regularmente deliberados e aprovados em Assembleias Gerais de associados (Ids. 128523564, 128523565 e 128523566), fixando-se a taxa ordinária em R$ 285,00 mensais no período cobrado, estando a planilha acostada aos autos respaldada nos parâmetros estatutários (arts. 46 e 47 do Estatuto), prevendo multa de 2%, juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M (Id. 128523561 - fl. 13 e Id. 128523571). Portanto, demonstrada a titularidade do domínio pela ré, a validade da convenção associativa e do contrato-padrão registrado, a regular aprovação orçamentária e o inadimplemento das cotas de manutenção dos meses de 12/2020 a 09/2021 da unidade K-10, impõe-se a integral procedência da pretensão de cobrança. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO formulado pela ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VILLAGE DAMHA PARAHYBA para: a) CONDENAR a promovida CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. ao pagamento da quantia de R$ 6.199,98 (seis mil, cento e noventa e nove reais e noventa e oito centavos), referente às taxas associativas de manutenção inadimplidas da unidade Lote nº 10 da Quadra K, vencidas entre dezembro de 2020 e setembro de 2021, devidamente descritas na planilha de Id. 128523571; b) DETERMINAR que, sobre o valor nominal de cada cota mensal inadimplida (R$ 285,00), incida correção monetária pelo IGP-M (índice convencionado no art. 47 do Estatuto Social e no contrato-padrão) e multa moratória de 2% (dois por cento), ambas a partir de cada vencimento (art. 397 do Código Civil ), além de juros de mora convencionados de 1% (um por cento) ao mês, igualmente computados desde a data de vencimento de cada prestação até o efetivo pagamento, abatendo-se eventuais encargos já computados na memória de cálculo originária para se evitar duplicidade de cômputo. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo do patrono, o lugar de prestação do serviço e a natureza da causa. Publicada e registrada eletronicamente. INTIMO neste ato. 1. Em caso de trânsito em julgado, CERTIFIQUE-SE. 2. Ausente o pedido de cumprimento de sentença, ARQUIVE-SE. 3. Caso o pedido de cumprimento de sentença seja protocolado, EVOLUA-SE a classe processual para "cumprimento de sentença" e REMETA-SE os autos à Comarca Integrada de Caaporã (Resolução TJPB n. 11/2026). CONDE, data e assinatura digitais. Juiz(a) de Direito