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TJBA · 1ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0801855-95.2015.8.05.0274 Órgão Julgador: 1ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA INTERESSADO: MUNICIPIO DE VITORIA DA CONQUISTA Advogado(s): KLEBER MONTEIRO BRAGA (OAB:BA9815) INTERESSADO: JURIMA FERNANDES PEREIRA e outros Advogado(s): GABRIELA SOARES CRUZES AGUIAR registrado(a) civilmente como GABRIELA SOARES CRUZES AGUIAR (OAB:BA18908) SENTENÇA Trata-se de ação demolitória com pedido liminar ajuizada pelo Município de Vitória da Conquista em face de Jurimá Fernandes Pereira e Helena Ferraz dos Santos Silva, ambas qualificadas nos autos, na qual o autor pretende seja determinada a desocupação e posterior demolição de duas residências edificadas sem alvará de construção e sem responsável técnico, situadas no prolongamento da Rua A, no Loteamento Renato Magalhães, Bairro Espírito Santo, nesta comarca. Narra o autor, em síntese, que as rés ergueram construções residenciais sem qualquer autorização do Poder Público Municipal, em flagrante infração ao artigo 137 da Lei Municipal nº 1.481/2007, tendo sido regularmente notificadas e autuadas pela fiscalização de obras, permanecendo inertes quanto à regularização ou apresentação de defesa administrativa. Sustenta, ainda, que as edificações foram erigidas sobre área pública, causando obstrução da via e impedindo os moradores do entorno de obterem ligações de água e energia elétrica pelas concessionárias competentes, conforme abaixo-assinado subscrito pelos próprios vizinhos. A petição inicial veio instruída com fotografias, notificação preliminar nº 5950, auto de infração e o abaixo-assinado dos moradores do loteamento, nos termos do ID 188908125 a 188908127. As rés apresentaram contestação conjunta (ID 188908139), arguindo, preliminarmente, carência de ação e prescrição. No mérito, alegaram que adquiriram os imóveis já prontos nos anos de 2009 e 2010, por meio de contratos particulares de compromisso de compra e venda, sem terem realizado qualquer obra estrutural; que possuem ligações de água e energia elétrica há anos, conforme documentos da Embasa e da Coelba; e que a pretensão demolitória ofenderia os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Requereram os benefícios da justiça gratuita. Em réplica (ID 188908147), o Município rebateu as teses defensivas, reiterando a competência constitucional para o ordenamento do solo urbano, a ausência de alvará de construção e a obstrução da via pública com prejuízo aos moradores vizinhos. Em decisão saneadora (ID 188908149), foi deferida a assistência judiciária gratuita às rés, afastadas as preliminares como questões afetas ao mérito e fixados como pontos controvertidos: (i) a existência de irregularidade na construção dos imóveis e (ii) a localização dos imóveis em área pública, admitindo-se a produção de prova documental, pericial e oral. O Município arrolou testemunhas (ID 188908152). Foi designada audiência de instrução por vídeo para o dia 06 de outubro de 2021 (ID 188908156), a qual não chegou a ser realizada, tendo sido redesignada por despacho de ID 478600135, sem que a instrução oral tenha se efetivado nos autos até a presente data. Os autos foram migrados do sistema eproc/SAJ para o PJe em 01/04/2022 (ID 188908124), com regular intimação das partes. Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria em debate é eminentemente de direito e os fatos controvertidos encontram-se suficientemente demonstrados pela prova documental já carreada aos autos, sendo despicienda a produção de prova oral para a formação do convencimento judicial. Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349. Com efeito, a controvérsia central da demanda diz respeito à regularidade urbanística das edificações erigidas pelas rés e à sua localização em área pública municipal, questões que restaram fartamente demonstradas pela documentação instrutória, notadamente a notificação preliminar, o auto de infração lavrado pela Gerência de Fiscalização de Obras, as fotografias do local e o abaixo-assinado dos moradores do entorno. A prova oral, embora oportunizada às partes, não chegou a ser produzida, tendo as audiências designadas deixado de se realizar por circunstâncias alheias à atuação deste Juízo, sem que qualquer das partes demonstrasse interesse concreto na oitiva das testemunhas arroladas, tampouco indicasse fatos novos que dependessem exclusivamente de depoimento pessoal para sua demonstração. Nesse cenário, o magistrado, como destinatário final da prova, pode indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias e julgar antecipadamente o mérito quando constatar que o acervo documental é suficiente para a formação do seu convencimento, sem que isso configure cerceamento de defesa, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA DESNECESSÁRIA. SÚMULA 7/STJ.1. Agravo interno contra decisão que negou provimento a agravo em recurso especial, em demanda indenizatória por danos morais decorrentes de matéria jornalística, na qual o recorrente sustenta cerceamento de defesa por indeferimento de instrução probatória e julgamento antecipado sem prévio anúncio, com pedido de reabertura da instrução.2. Acórdão estadual reconheceu suficiência do acervo documental para julgamento, a desnecessidade de dilação probatória, o exercício regular do direito de informação e a inexistência de dano moral.3. A questão em discussão consiste em saber se o indeferimento de produção de provas e o julgamento antecipado do mérito, fundamentados na suficiência das provas documentais, configuram cerceamento de defesa; e se a revisão desse entendimento demanda reexame do conjunto fático-probatório, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ.4. O órgão julgador, como destinatário da prova, pode indeferir a produção de provas e julgar antecipadamente o mérito quando verificar que o acervo documental é suficiente à formação de convencimento, sem que isso implique cerceamento de defesa, desde que haja fundamentação.5. O entendimento do Tribunal de origem quanto à suficiência das provas e à desnecessidade de dilação probatória está alicerçado em exame do contexto fático dos autos, cujo revolvimento é inviável em recurso especial, por força da Súmula 7/STJ.Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 3.013.818/BA, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Ademais, os fatos constitutivos do direito autoral independem de dilação probatória suplementar, porquanto a ausência de alvará de construção configura fato negativo que dispensa produção de prova testemunhal, bastando a constatação de que as rés, embora regularmente instadas pela fiscalização municipal e, posteriormente, pelo próprio Poder Judiciário, não carrearam aos autos qualquer licença, aprovação ou alvará expedido pelo Município que amparasse a edificação. Desse modo, inexiste cerceamento de defesa no julgamento antecipado do mérito, uma vez que a prova documental já produzida permite a completa análise da questão, revelando-se desnecessária e inócua a realização de audiência de instrução que se arrasta há anos sem concretização. 2. DAS PRELIMINARES ARGUIDAS PELAS RÉS 2.1. Da carência de ação As rés suscitaram carência de ação sob o fundamento de que adquiriram os imóveis prontos e que o Município não teria comprovado as irregularidades narradas na inicial. Tal tese, contudo, confunde-se com o próprio mérito da causa, conforme já assentado na decisão saneadora de ID 188908149, e será examinada conjuntamente com a análise do direito material invocado. De qualquer forma, verifica-se que a petição inicial preenche todos os requisitos legais, com narração clara dos fatos, indicação dos fundamentos jurídicos e formulação de pedidos certos e determinados, estando presentes as condições da ação (possibilidade jurídica do pedido, legitimidade das partes e interesse de agir), razão pela qual afasto a preliminar de carência. 2.2. Da prescrição Alegam as rés a ocorrência de prescrição decenal, ao argumento de que os imóveis se encontram no estado atual há mais de dez anos. Ocorre que a pretensão demolitória fundada em construção irregular em área pública e em desrespeito às normas urbanísticas municipais não se sujeita a prazo prescricional, porquanto o poder de polícia do Município em matéria de ordenamento do solo urbano é de exercício permanente e contínuo, voltado à tutela de interesse difuso da coletividade. A ocupação irregular de bem público, ademais, configura mera detenção de natureza precária, insuscetível de gerar usucapião ou de convalidar situação de irregularidade urbanística pelo simples decurso do tempo, consoante entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça e no Supremo Tribunal Federal, que vedam a posse de bem público por particular. Por tais razões, afasto a tese de prescrição. 3. DO MÉRITO Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito da demanda, antecipando-se o julgamento nos termos já fundamentados. 3.1. Da competência constitucional do Município para o ordenamento do solo urbano A Constituição Federal atribui ao Município competência material e legislativa para promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, nos termos do artigo 30, inciso VIII. Art. 30, inciso VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; Tal competência traduz-se no poder-dever de fiscalizar, embargar e, quando necessário, determinar a demolição de obras que violem as normas urbanísticas locais, tudo em prol do interesse coletivo e da função social da propriedade urbana, consagrada no artigo 182 da Carta Magna. O Município de Vitória da Conquista, no exercício dessa competência, editou a Lei Municipal nº 1.481/2007, que estabelece as hipóteses de embargo e demolição de obras clandestinas ou irregulares, conferindo amparo normativo específico à pretensão deduzida em juízo. A Lei Federal nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, corrobora essa orientação ao dispor que a legislação municipal definirá, para cada zona do território, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo. Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III - ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019) III-A - ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Redação dada Lei nº 14.285, de 2021) III-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d'água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município; (Incluído pela Lei nº 14.285, de 2021) IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. § 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) § 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. § 3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes. (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004) § 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 5º As edificações localizadas nas áreas contíguas às faixas de domínio público dos trechos de rodovia que atravessem perímetros urbanos ou áreas urbanizadas passíveis de serem incluídas em perímetro urbano, desde que construídas até a data de promulgação deste parágrafo, ficam dispensadas da observância da exigência prevista no inciso III do caput deste artigo, salvo por ato devidamente fundamentado do poder público municipal ou distrital. (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019) 3.2. Da ausência de alvará de construção: fato incontroverso A prova documental carreada aos autos demonstra, de forma inequívoca, que as edificações objeto da demanda não possuem alvará de construção nem responsável técnico, nem obtiveram qualquer autorização do Poder Público Municipal para a sua execução, conforme atestado pela Gerência de Fiscalização de Obras da Secretaria de Transporte, Trânsito e Infraestrutura Urbana do Município, que lavrou a notificação preliminar nº 5950 e o correspondente auto de infração, ambos com fundamento no artigo 137 da Lei Municipal nº 1.481/2007. As rés, conquanto tenham apresentado em contestação documentos de ligação de água e energia elétrica em seus nomes (declarações da Embasa de ID 188908143 e 188908144 e faturas da Coelba), não trouxeram aos autos qualquer alvará de construção, licença de localização, aprovação de projeto ou habite-se expedido pelo Município de Vitória da Conquista que legitimasse a edificação das residências. A ausência de alvará, portanto, restou incontroversa. Tratando-se de fato negativo (a inexistência de documento), o ônus da prova competiria às rés, que deveriam ter juntado a licença urbanística correspondente, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. § 1º Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído. § 2º A decisão prevista no § 1º deste artigo não pode gerar situação em que a desincumbência do encargo pela parte seja impossível ou excessivamente difícil. § 3º A distribuição diversa do ônus da prova também pode ocorrer por convenção das partes, salvo quando: I - recair sobre direito indisponível da parte; II - tornar excessivamente difícil a uma parte o exercício do direito. § 4º A convenção de que trata o § 3º pode ser celebrada antes ou durante o processo. A inércia das demandadas nesse particular reforça a conclusão de que a edificação foi erigida à margem do controle urbanístico municipal. A própria contestação, ao admitir que as rés adquiriram os imóveis "no estado e forma que se encontram" nos anos de 2009 e 2010, confirma a pré-existência da construção sem regularização, transferindo às adquirentes a responsabilidade pela situação irregular que passaram a usufruir. 3.3. Da localização em área pública e da obstrução da via A inicial narra, com amparo em fotografias e no abaixo-assinado dos moradores do Loteamento Renato Magalhães, que as residências das rés foram construídas no prolongamento da Rua A, obstruindo a via pública e impedindo a abertura da rua, com consequente prejuízo aos vizinhos que não conseguem obter as ligações de água e energia elétrica pelas concessionárias competentes (Embasa e Coelba), que condicionam o atendimento à regular abertura da via. O abaixo-assinado subscrito por dezenas de moradores da localidade (ID 188908127, fl. 4) relata textualmente que "não estamos recebendo água e nem luz por motivos de 2 residências que estão impedindo a abertura da rua, que segundo informações da Embasa e Coelba o ligamento das redes só poderá ser atendido se tiver a abertura da rua", circunstância que evidencia a ofensa concreta ao interesse coletivo e aos direitos dos moradores vizinhos. A planta do loteamento acostada aos autos (ID 188908127, fl. 5) permite visualizar a configuração das quadras, das ruas projetadas e a localização das construções questionadas sobre o prolongamento da Rua A, em área que, pela destinação urbanística do parcelamento aprovado, é de uso público. As fotografias de ID 188908127 (fl. 13) e de ID 188908142 e 188908145 corroboram a existência das edificações obstruindo o logradouro público, evidenciando a materialidade da infração urbanística. 3.4. Da responsabilidade das rés adquirentes pela irregularidade As rés tentam eximir-se da responsabilidade pela irregularidade ao argumento de que apenas adquiriram os imóveis prontos, sem terem edificado as construções. Tal escusa, contudo, não encontra amparo no ordenamento jurídico. A responsabilidade pela observância das normas urbanísticas recai sobre o atual proprietário ou possuidor do imóvel, independentemente de ter sido ele o executor material da obra. A obrigação de manter a edificação em conformidade com a legislação edilícia e de regularizá-la perante o Poder Público é obrigação propter rem, que se transmite com a aquisição do imóvel. Quem compra imóvel irregular assume o risco e a responsabilidade pela situação de clandestinidade, cabendo-lhe adotar as providências necessárias à regularização ou arcar com as consequências da irregularidade. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em sede de ação demolitória, que "demonstrado nos autos que o imóvel está sob titularidade e posse direta do terceiro adquirente, é a promissária compradora, e não a promitente vendedora, quem tem responsabilidade para cumprir a determinação de demolição postulada na ação". EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA CONCLUSÃO DA OBRA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA. 1. Ação demolitória ajuizada pela agravante alegando que a empresa demandada edificou obra no terreno contíguo, em local inapropriado, obstruindo a visão e impossibilitando a utilização do seu terreno. 2. Comprovação de que a empresa requerida não é mais proprietária da obra, tendo alienado o imóvel a terceira pessoa, tendo em vista a realização de compromisso de compra e venda regularmente celebrado em caráter irrevogável e irretratável. 3. Demonstrado nos autos que o imóvel está sob titularidade e posse direta do terceiro adquirente, é a promissária compradora, e não a promitente vendedora, quem tem responsabilidade para cumprir a determinação de demolição postulada na ação. 4. Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. 5. Agravo interno não provido, mantendo-se a ilegitimidade passiva reconhecida pelo acórdão recorrido. (AgInt no REsp n. 1.325.509/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/12/2016, DJe de 6/2/2017.) Portanto, é juridicamente irrelevante se as rés construíram pessoalmente as edificações ou se as adquiriram já prontas de terceiros. O que importa, para fins de aplicação das sanções urbanísticas, é que elas são as atuais detentoras dos imóveis irregulares e sobre elas recai o dever de desfazimento da construção clandestina. 3.5. Da natureza precária da ocupação de bem público A ocupação de área pública por particular configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de gerar direito de retenção, indenização por acessões ou benfeitorias, ou mesmo de ser convalidada pelo decurso do tempo, consoante a jurisprudência pacífica dos tribunais superiores. A Suprema Corte e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento consolidado de que bens públicos são inalienáveis enquanto afetados a finalidade pública e imprescritíveis, não sendo possível a aquisição por usucapião (Súmula 340 do STF), de modo que qualquer construção erigida sobre eles encontra-se em situação de absoluta irregularidade, passível de remoção a qualquer tempo. Em caso análogo, envolvendo ação demolitória de construção clandestina em área urbana municipal, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a ocupação de solo urbano municipal configura mera detenção precária, podendo a reintegração do imóvel e o desfazimento da construção ser postulados e deferidos a qualquer tempo, sendo dever da administração municipal promover o adequado ordenamento territorial. EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO DEMOLITÓRIA. LOTEAMENTO CLANDESTINO. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. VIOLAÇÃO DO ART. 2º, VI, DA LEI N. 10.257/2001. VIOLAÇÃO DO ARTS. 28 E 33 DA LEI N. 13.465/2017. IRREGULARIDADES NA EDIFICAÇÃO PROMOVIDA. OCUPAÇÃO DE NATUREZA PRECÁRIA E IRREGULAR. I - Na origem, trata-se de ação demolitória objetivando seja o particular compelido a proceder ao desfazimento do loteamento clandestino e sem qualquer autorização da prefeitura, erigido em perímetro urbano da municipalidade. Na sentença o pedido foi julgado procedente. No Tribunal a quo, a sentença foi reformada para julgar o pedido improcedente. II - Com relação à alegação de violação do art. 2º, VI, da Lei n. 10.257/2001 e dos arts. 28 e 33 da Lei n. 13.465/2017, convém trazer à colação os fundamentos apresentados pelo Juízo de primeiro grau que, com espeque nos fatos e provas dos autos, entendeu pela incumbência do ente municipal de fiscalizar e, se o caso, embargar ou determinar a demolição de obras irregulares. Confira-se (fls. 283-284): "[...]. A Constituição Federal estipula que incumbe ao Município "promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano" (art. 30, VIII, da Constituição Federal). Em razão disso, exercício de seu poder de polícia, o município deve se utilizar dos mecanismos de coerção no propósito de impedir irregularidades na utilização e ocupação do solo. Além disso, o art. 225, caput, da Constituição Federal, prevê: "Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defender e preservá-lo para as presentes e futuras gerações." Nesse sentir, cabe ao município fiscalizar e, se o caso, embargar ou determinar a demolição de obras irregulares. Os documentos que acompanharam a inicial e o laudo juntado demonstraram as irregularidades que maculam a construção alvo da presente demanda: "não possui alvará ou qualquer tipo de licença para construção"; "não existe levantamento planialtimétrico cadastral"; "além disto a construção encontra-se erigida em loteamento clandestino". Assim, não há como assegurar ao réu o direito à moradia em imóvel erigido em tais circunstâncias, em desconformidade e ao largo das posturas municipais.[...]. III - Desse modo, comprovadas pericialmente as diversas irregularidades na edificação promovida pelo recorrido, como ausência de levantamento planialtimétrico cadastral, alvará ou qualquer tipo de licença para construção, além de se tratar de obra erigida em loteamento clandestino e sem autorização da prefeitura de São José dos Campos/SP, sendo, ainda, dever da administração municipal promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (CF, art. 30, VIII), irracional possibilitar o Poder Judiciário imiscuir-se no mérito do ato administrativo, determinando a regularização de loteamento clandestino em benefício de particular. IV - Ademais, em se tratando de ocupação de solo urbano municipal, tanto a jurisprudência desta Corte Superior quanto a do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de não ser possível a posse de bem público, constituindo a sua ocupação mera detenção de natureza precária e irregular, podendo a reintegração do imóvel e o desfazimento da construção erigida clandestinamente ser postulada e deferida a qualquer tempo. Confiram-se os seguintes precedentes nesse sentido: AREsp n. 1.725.385/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 9/4/2021; AgInt no REsp n. 1.670.186/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 4/8/2020, DJe de 7/8/2020). V - Correta decisão que deu provimento ao recurso especial do município para restabelecer a sentença de primeiro grau que deliberou pela desocupação e demolição da construção erigida irregular e clandestinamente em área urbana da municipalidade. VI - Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 1.857.722/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 15/10/2024, DJe de 17/10/2024.) Do mesmo modo, em ação demolitória cumulada com reintegração de posse em área pública federal, aquela Corte Superior assentou que "não ser cabível o pagamento de indenização por acessões ou benfeitorias, nem o reconhecimento do direito de retenção, na hipótese em que o particular ocupa irregularmente área pública, pois admitir que o particular retenha imóvel público seria reconhecer, por via transversa, a posse privada do bem coletivo, o que não se harmoniza com os princípios da indisponibilidade do patrimônio público e da supremacia do interesse público". 3.6. Da supremacia do interesse público sobre o privado e da proporcionalidade da medida As rés invocam o princípio da proporcionalidade para afastar a demolição. Ocorre que a aplicação desse princípio, no caso concreto, impõe solução contrária à pretendida. A proporcionalidade deve ser aferida pela ponderação entre o interesse individual das rés na manutenção de suas moradias e o interesse coletivo de toda a vizinhança, que se vê privada de serviços públicos essenciais (água e energia elétrica) em razão da obstrução da via. O Município, ao exercer seu poder de polícia e buscar judicialmente a demolição, atua em defesa do interesse público primário, qual seja, a garantia do ordenamento urbano, a segurança dos moradores e transeuntes, a preservação das áreas públicas e o direito dos vizinhos ao pleno acesso aos serviços públicos de infraestrutura. A permanência das construções irregulares perpetua situação de lesão continuada à coletividade, sendo a demolição a medida adequada, necessária e proporcional em sentido estrito para restaurar a legalidade urbanística. O direito à moradia, embora constitucionalmente garantido, não autoriza a ocupação irregular de área pública nem a construção clandestina em desconformidade com as posturas municipais, devendo ser concretizado por meio de políticas públicas habitacionais, e não pela tolerância à ilegalidade em detrimento do interesse coletivo. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido formulado pelo Município de Vitória da Conquista para: a) determinar a desocupação, pelas rés Jurimá Fernandes Pereira e Helena Ferraz dos Santos Silva, dos imóveis situados no prolongamento da Rua A, Loteamento Renato Magalhães, Bairro Espírito Santo, nesta comarca, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da intimação desta sentença, devendo retirar todos os bens e pertences; b) decorrido o prazo acima sem o cumprimento voluntário, autorizar, desde já, a desocupação forçada dos imóveis, mediante o emprego de força policial e o auxílio de oficial de justiça, bem como a demolição das edificações, às expensas das rés, com a utilização de máquinas e equipamentos a serem requisitados pelo Município; c) condenar as rés ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa pelo prazo de 5 (cinco) anos, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida. Intimem-se pessoalmente as rés para cumprimento da obrigação de fazer no prazo assinado, bem como seus respectivos patronos, por publicação oficial. Transitada em julgado esta sentença e não sendo cumprida voluntariamente a obrigação no prazo estabelecido, proceda-se à desocupação forçada e demolição, independente de nova conclusão, expedindo-se os mandados e ofícios necessários, inclusive à Polícia Militar para garantia da diligência. Custas na forma da lei. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Dou ao presente ato judicial força de mandado/ofício. VITÓRIA DA CONQUISTA/BA, datado digitalmente.
TJBA · 1ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0801855-95.2015.8.05.0274 Órgão Julgador: 1ª V DA FAZENDA PUBLICA DE VITORIA DA CONQUISTA INTERESSADO: MUNICIPIO DE VITORIA DA CONQUISTA Advogado(s): KLEBER MONTEIRO BRAGA (OAB:BA9815) INTERESSADO: JURIMA FERNANDES PEREIRA e outros Advogado(s): GABRIELA SOARES CRUZES AGUIAR registrado(a) civilmente como GABRIELA SOARES CRUZES AGUIAR (OAB:BA18908) SENTENÇA Trata-se de ação demolitória com pedido liminar ajuizada pelo Município de Vitória da Conquista em face de Jurimá Fernandes Pereira e Helena Ferraz dos Santos Silva, ambas qualificadas nos autos, na qual o autor pretende seja determinada a desocupação e posterior demolição de duas residências edificadas sem alvará de construção e sem responsável técnico, situadas no prolongamento da Rua A, no Loteamento Renato Magalhães, Bairro Espírito Santo, nesta comarca. Narra o autor, em síntese, que as rés ergueram construções residenciais sem qualquer autorização do Poder Público Municipal, em flagrante infração ao artigo 137 da Lei Municipal nº 1.481/2007, tendo sido regularmente notificadas e autuadas pela fiscalização de obras, permanecendo inertes quanto à regularização ou apresentação de defesa administrativa. Sustenta, ainda, que as edificações foram erigidas sobre área pública, causando obstrução da via e impedindo os moradores do entorno de obterem ligações de água e energia elétrica pelas concessionárias competentes, conforme abaixo-assinado subscrito pelos próprios vizinhos. A petição inicial veio instruída com fotografias, notificação preliminar nº 5950, auto de infração e o abaixo-assinado dos moradores do loteamento, nos termos do ID 188908125 a 188908127. As rés apresentaram contestação conjunta (ID 188908139), arguindo, preliminarmente, carência de ação e prescrição. No mérito, alegaram que adquiriram os imóveis já prontos nos anos de 2009 e 2010, por meio de contratos particulares de compromisso de compra e venda, sem terem realizado qualquer obra estrutural; que possuem ligações de água e energia elétrica há anos, conforme documentos da Embasa e da Coelba; e que a pretensão demolitória ofenderia os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Requereram os benefícios da justiça gratuita. Em réplica (ID 188908147), o Município rebateu as teses defensivas, reiterando a competência constitucional para o ordenamento do solo urbano, a ausência de alvará de construção e a obstrução da via pública com prejuízo aos moradores vizinhos. Em decisão saneadora (ID 188908149), foi deferida a assistência judiciária gratuita às rés, afastadas as preliminares como questões afetas ao mérito e fixados como pontos controvertidos: (i) a existência de irregularidade na construção dos imóveis e (ii) a localização dos imóveis em área pública, admitindo-se a produção de prova documental, pericial e oral. O Município arrolou testemunhas (ID 188908152). Foi designada audiência de instrução por vídeo para o dia 06 de outubro de 2021 (ID 188908156), a qual não chegou a ser realizada, tendo sido redesignada por despacho de ID 478600135, sem que a instrução oral tenha se efetivado nos autos até a presente data. Os autos foram migrados do sistema eproc/SAJ para o PJe em 01/04/2022 (ID 188908124), com regular intimação das partes. Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria em debate é eminentemente de direito e os fatos controvertidos encontram-se suficientemente demonstrados pela prova documental já carreada aos autos, sendo despicienda a produção de prova oral para a formação do convencimento judicial. Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349. Com efeito, a controvérsia central da demanda diz respeito à regularidade urbanística das edificações erigidas pelas rés e à sua localização em área pública municipal, questões que restaram fartamente demonstradas pela documentação instrutória, notadamente a notificação preliminar, o auto de infração lavrado pela Gerência de Fiscalização de Obras, as fotografias do local e o abaixo-assinado dos moradores do entorno. A prova oral, embora oportunizada às partes, não chegou a ser produzida, tendo as audiências designadas deixado de se realizar por circunstâncias alheias à atuação deste Juízo, sem que qualquer das partes demonstrasse interesse concreto na oitiva das testemunhas arroladas, tampouco indicasse fatos novos que dependessem exclusivamente de depoimento pessoal para sua demonstração. Nesse cenário, o magistrado, como destinatário final da prova, pode indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias e julgar antecipadamente o mérito quando constatar que o acervo documental é suficiente para a formação do seu convencimento, sem que isso configure cerceamento de defesa, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA DESNECESSÁRIA. SÚMULA 7/STJ.1. Agravo interno contra decisão que negou provimento a agravo em recurso especial, em demanda indenizatória por danos morais decorrentes de matéria jornalística, na qual o recorrente sustenta cerceamento de defesa por indeferimento de instrução probatória e julgamento antecipado sem prévio anúncio, com pedido de reabertura da instrução.2. Acórdão estadual reconheceu suficiência do acervo documental para julgamento, a desnecessidade de dilação probatória, o exercício regular do direito de informação e a inexistência de dano moral.3. A questão em discussão consiste em saber se o indeferimento de produção de provas e o julgamento antecipado do mérito, fundamentados na suficiência das provas documentais, configuram cerceamento de defesa; e se a revisão desse entendimento demanda reexame do conjunto fático-probatório, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ.4. O órgão julgador, como destinatário da prova, pode indeferir a produção de provas e julgar antecipadamente o mérito quando verificar que o acervo documental é suficiente à formação de convencimento, sem que isso implique cerceamento de defesa, desde que haja fundamentação.5. O entendimento do Tribunal de origem quanto à suficiência das provas e à desnecessidade de dilação probatória está alicerçado em exame do contexto fático dos autos, cujo revolvimento é inviável em recurso especial, por força da Súmula 7/STJ.Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 3.013.818/BA, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.) Ademais, os fatos constitutivos do direito autoral independem de dilação probatória suplementar, porquanto a ausência de alvará de construção configura fato negativo que dispensa produção de prova testemunhal, bastando a constatação de que as rés, embora regularmente instadas pela fiscalização municipal e, posteriormente, pelo próprio Poder Judiciário, não carrearam aos autos qualquer licença, aprovação ou alvará expedido pelo Município que amparasse a edificação. Desse modo, inexiste cerceamento de defesa no julgamento antecipado do mérito, uma vez que a prova documental já produzida permite a completa análise da questão, revelando-se desnecessária e inócua a realização de audiência de instrução que se arrasta há anos sem concretização. 2. DAS PRELIMINARES ARGUIDAS PELAS RÉS 2.1. Da carência de ação As rés suscitaram carência de ação sob o fundamento de que adquiriram os imóveis prontos e que o Município não teria comprovado as irregularidades narradas na inicial. Tal tese, contudo, confunde-se com o próprio mérito da causa, conforme já assentado na decisão saneadora de ID 188908149, e será examinada conjuntamente com a análise do direito material invocado. De qualquer forma, verifica-se que a petição inicial preenche todos os requisitos legais, com narração clara dos fatos, indicação dos fundamentos jurídicos e formulação de pedidos certos e determinados, estando presentes as condições da ação (possibilidade jurídica do pedido, legitimidade das partes e interesse de agir), razão pela qual afasto a preliminar de carência. 2.2. Da prescrição Alegam as rés a ocorrência de prescrição decenal, ao argumento de que os imóveis se encontram no estado atual há mais de dez anos. Ocorre que a pretensão demolitória fundada em construção irregular em área pública e em desrespeito às normas urbanísticas municipais não se sujeita a prazo prescricional, porquanto o poder de polícia do Município em matéria de ordenamento do solo urbano é de exercício permanente e contínuo, voltado à tutela de interesse difuso da coletividade. A ocupação irregular de bem público, ademais, configura mera detenção de natureza precária, insuscetível de gerar usucapião ou de convalidar situação de irregularidade urbanística pelo simples decurso do tempo, consoante entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça e no Supremo Tribunal Federal, que vedam a posse de bem público por particular. Por tais razões, afasto a tese de prescrição. 3. DO MÉRITO Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito da demanda, antecipando-se o julgamento nos termos já fundamentados. 3.1. Da competência constitucional do Município para o ordenamento do solo urbano A Constituição Federal atribui ao Município competência material e legislativa para promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, nos termos do artigo 30, inciso VIII. Art. 30, inciso VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; Tal competência traduz-se no poder-dever de fiscalizar, embargar e, quando necessário, determinar a demolição de obras que violem as normas urbanísticas locais, tudo em prol do interesse coletivo e da função social da propriedade urbana, consagrada no artigo 182 da Carta Magna. O Município de Vitória da Conquista, no exercício dessa competência, editou a Lei Municipal nº 1.481/2007, que estabelece as hipóteses de embargo e demolição de obras clandestinas ou irregulares, conferindo amparo normativo específico à pretensão deduzida em juízo. A Lei Federal nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, corrobora essa orientação ao dispor que a legislação municipal definirá, para cada zona do território, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo. Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III - ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019) III-A - ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Redação dada Lei nº 14.285, de 2021) III-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d'água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município; (Incluído pela Lei nº 14.285, de 2021) IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. § 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) § 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. § 3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes. (Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004) § 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 5º As edificações localizadas nas áreas contíguas às faixas de domínio público dos trechos de rodovia que atravessem perímetros urbanos ou áreas urbanizadas passíveis de serem incluídas em perímetro urbano, desde que construídas até a data de promulgação deste parágrafo, ficam dispensadas da observância da exigência prevista no inciso III do caput deste artigo, salvo por ato devidamente fundamentado do poder público municipal ou distrital. (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019) 3.2. Da ausência de alvará de construção: fato incontroverso A prova documental carreada aos autos demonstra, de forma inequívoca, que as edificações objeto da demanda não possuem alvará de construção nem responsável técnico, nem obtiveram qualquer autorização do Poder Público Municipal para a sua execução, conforme atestado pela Gerência de Fiscalização de Obras da Secretaria de Transporte, Trânsito e Infraestrutura Urbana do Município, que lavrou a notificação preliminar nº 5950 e o correspondente auto de infração, ambos com fundamento no artigo 137 da Lei Municipal nº 1.481/2007. As rés, conquanto tenham apresentado em contestação documentos de ligação de água e energia elétrica em seus nomes (declarações da Embasa de ID 188908143 e 188908144 e faturas da Coelba), não trouxeram aos autos qualquer alvará de construção, licença de localização, aprovação de projeto ou habite-se expedido pelo Município de Vitória da Conquista que legitimasse a edificação das residências. A ausência de alvará, portanto, restou incontroversa. Tratando-se de fato negativo (a inexistência de documento), o ônus da prova competiria às rés, que deveriam ter juntado a licença urbanística correspondente, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. § 1º Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído. § 2º A decisão prevista no § 1º deste artigo não pode gerar situação em que a desincumbência do encargo pela parte seja impossível ou excessivamente difícil. § 3º A distribuição diversa do ônus da prova também pode ocorrer por convenção das partes, salvo quando: I - recair sobre direito indisponível da parte; II - tornar excessivamente difícil a uma parte o exercício do direito. § 4º A convenção de que trata o § 3º pode ser celebrada antes ou durante o processo. A inércia das demandadas nesse particular reforça a conclusão de que a edificação foi erigida à margem do controle urbanístico municipal. A própria contestação, ao admitir que as rés adquiriram os imóveis "no estado e forma que se encontram" nos anos de 2009 e 2010, confirma a pré-existência da construção sem regularização, transferindo às adquirentes a responsabilidade pela situação irregular que passaram a usufruir. 3.3. Da localização em área pública e da obstrução da via A inicial narra, com amparo em fotografias e no abaixo-assinado dos moradores do Loteamento Renato Magalhães, que as residências das rés foram construídas no prolongamento da Rua A, obstruindo a via pública e impedindo a abertura da rua, com consequente prejuízo aos vizinhos que não conseguem obter as ligações de água e energia elétrica pelas concessionárias competentes (Embasa e Coelba), que condicionam o atendimento à regular abertura da via. O abaixo-assinado subscrito por dezenas de moradores da localidade (ID 188908127, fl. 4) relata textualmente que "não estamos recebendo água e nem luz por motivos de 2 residências que estão impedindo a abertura da rua, que segundo informações da Embasa e Coelba o ligamento das redes só poderá ser atendido se tiver a abertura da rua", circunstância que evidencia a ofensa concreta ao interesse coletivo e aos direitos dos moradores vizinhos. A planta do loteamento acostada aos autos (ID 188908127, fl. 5) permite visualizar a configuração das quadras, das ruas projetadas e a localização das construções questionadas sobre o prolongamento da Rua A, em área que, pela destinação urbanística do parcelamento aprovado, é de uso público. As fotografias de ID 188908127 (fl. 13) e de ID 188908142 e 188908145 corroboram a existência das edificações obstruindo o logradouro público, evidenciando a materialidade da infração urbanística. 3.4. Da responsabilidade das rés adquirentes pela irregularidade As rés tentam eximir-se da responsabilidade pela irregularidade ao argumento de que apenas adquiriram os imóveis prontos, sem terem edificado as construções. Tal escusa, contudo, não encontra amparo no ordenamento jurídico. A responsabilidade pela observância das normas urbanísticas recai sobre o atual proprietário ou possuidor do imóvel, independentemente de ter sido ele o executor material da obra. A obrigação de manter a edificação em conformidade com a legislação edilícia e de regularizá-la perante o Poder Público é obrigação propter rem, que se transmite com a aquisição do imóvel. Quem compra imóvel irregular assume o risco e a responsabilidade pela situação de clandestinidade, cabendo-lhe adotar as providências necessárias à regularização ou arcar com as consequências da irregularidade. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em sede de ação demolitória, que "demonstrado nos autos que o imóvel está sob titularidade e posse direta do terceiro adquirente, é a promissária compradora, e não a promitente vendedora, quem tem responsabilidade para cumprir a determinação de demolição postulada na ação". EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA CONCLUSÃO DA OBRA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA. 1. Ação demolitória ajuizada pela agravante alegando que a empresa demandada edificou obra no terreno contíguo, em local inapropriado, obstruindo a visão e impossibilitando a utilização do seu terreno. 2. Comprovação de que a empresa requerida não é mais proprietária da obra, tendo alienado o imóvel a terceira pessoa, tendo em vista a realização de compromisso de compra e venda regularmente celebrado em caráter irrevogável e irretratável. 3. Demonstrado nos autos que o imóvel está sob titularidade e posse direta do terceiro adquirente, é a promissária compradora, e não a promitente vendedora, quem tem responsabilidade para cumprir a determinação de demolição postulada na ação. 4. Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. 5. Agravo interno não provido, mantendo-se a ilegitimidade passiva reconhecida pelo acórdão recorrido. (AgInt no REsp n. 1.325.509/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/12/2016, DJe de 6/2/2017.) Portanto, é juridicamente irrelevante se as rés construíram pessoalmente as edificações ou se as adquiriram já prontas de terceiros. O que importa, para fins de aplicação das sanções urbanísticas, é que elas são as atuais detentoras dos imóveis irregulares e sobre elas recai o dever de desfazimento da construção clandestina. 3.5. Da natureza precária da ocupação de bem público A ocupação de área pública por particular configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de gerar direito de retenção, indenização por acessões ou benfeitorias, ou mesmo de ser convalidada pelo decurso do tempo, consoante a jurisprudência pacífica dos tribunais superiores. A Suprema Corte e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento consolidado de que bens públicos são inalienáveis enquanto afetados a finalidade pública e imprescritíveis, não sendo possível a aquisição por usucapião (Súmula 340 do STF), de modo que qualquer construção erigida sobre eles encontra-se em situação de absoluta irregularidade, passível de remoção a qualquer tempo. Em caso análogo, envolvendo ação demolitória de construção clandestina em área urbana municipal, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a ocupação de solo urbano municipal configura mera detenção precária, podendo a reintegração do imóvel e o desfazimento da construção ser postulados e deferidos a qualquer tempo, sendo dever da administração municipal promover o adequado ordenamento territorial. EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO DEMOLITÓRIA. LOTEAMENTO CLANDESTINO. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. VIOLAÇÃO DO ART. 2º, VI, DA LEI N. 10.257/2001. VIOLAÇÃO DO ARTS. 28 E 33 DA LEI N. 13.465/2017. IRREGULARIDADES NA EDIFICAÇÃO PROMOVIDA. OCUPAÇÃO DE NATUREZA PRECÁRIA E IRREGULAR. I - Na origem, trata-se de ação demolitória objetivando seja o particular compelido a proceder ao desfazimento do loteamento clandestino e sem qualquer autorização da prefeitura, erigido em perímetro urbano da municipalidade. Na sentença o pedido foi julgado procedente. No Tribunal a quo, a sentença foi reformada para julgar o pedido improcedente. II - Com relação à alegação de violação do art. 2º, VI, da Lei n. 10.257/2001 e dos arts. 28 e 33 da Lei n. 13.465/2017, convém trazer à colação os fundamentos apresentados pelo Juízo de primeiro grau que, com espeque nos fatos e provas dos autos, entendeu pela incumbência do ente municipal de fiscalizar e, se o caso, embargar ou determinar a demolição de obras irregulares. Confira-se (fls. 283-284): "[...]. A Constituição Federal estipula que incumbe ao Município "promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano" (art. 30, VIII, da Constituição Federal). Em razão disso, exercício de seu poder de polícia, o município deve se utilizar dos mecanismos de coerção no propósito de impedir irregularidades na utilização e ocupação do solo. Além disso, o art. 225, caput, da Constituição Federal, prevê: "Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defender e preservá-lo para as presentes e futuras gerações." Nesse sentir, cabe ao município fiscalizar e, se o caso, embargar ou determinar a demolição de obras irregulares. Os documentos que acompanharam a inicial e o laudo juntado demonstraram as irregularidades que maculam a construção alvo da presente demanda: "não possui alvará ou qualquer tipo de licença para construção"; "não existe levantamento planialtimétrico cadastral"; "além disto a construção encontra-se erigida em loteamento clandestino". Assim, não há como assegurar ao réu o direito à moradia em imóvel erigido em tais circunstâncias, em desconformidade e ao largo das posturas municipais.[...]. III - Desse modo, comprovadas pericialmente as diversas irregularidades na edificação promovida pelo recorrido, como ausência de levantamento planialtimétrico cadastral, alvará ou qualquer tipo de licença para construção, além de se tratar de obra erigida em loteamento clandestino e sem autorização da prefeitura de São José dos Campos/SP, sendo, ainda, dever da administração municipal promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (CF, art. 30, VIII), irracional possibilitar o Poder Judiciário imiscuir-se no mérito do ato administrativo, determinando a regularização de loteamento clandestino em benefício de particular. IV - Ademais, em se tratando de ocupação de solo urbano municipal, tanto a jurisprudência desta Corte Superior quanto a do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de não ser possível a posse de bem público, constituindo a sua ocupação mera detenção de natureza precária e irregular, podendo a reintegração do imóvel e o desfazimento da construção erigida clandestinamente ser postulada e deferida a qualquer tempo. Confiram-se os seguintes precedentes nesse sentido: AREsp n. 1.725.385/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 9/4/2021; AgInt no REsp n. 1.670.186/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 4/8/2020, DJe de 7/8/2020). V - Correta decisão que deu provimento ao recurso especial do município para restabelecer a sentença de primeiro grau que deliberou pela desocupação e demolição da construção erigida irregular e clandestinamente em área urbana da municipalidade. VI - Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 1.857.722/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 15/10/2024, DJe de 17/10/2024.) Do mesmo modo, em ação demolitória cumulada com reintegração de posse em área pública federal, aquela Corte Superior assentou que "não ser cabível o pagamento de indenização por acessões ou benfeitorias, nem o reconhecimento do direito de retenção, na hipótese em que o particular ocupa irregularmente área pública, pois admitir que o particular retenha imóvel público seria reconhecer, por via transversa, a posse privada do bem coletivo, o que não se harmoniza com os princípios da indisponibilidade do patrimônio público e da supremacia do interesse público". 3.6. Da supremacia do interesse público sobre o privado e da proporcionalidade da medida As rés invocam o princípio da proporcionalidade para afastar a demolição. Ocorre que a aplicação desse princípio, no caso concreto, impõe solução contrária à pretendida. A proporcionalidade deve ser aferida pela ponderação entre o interesse individual das rés na manutenção de suas moradias e o interesse coletivo de toda a vizinhança, que se vê privada de serviços públicos essenciais (água e energia elétrica) em razão da obstrução da via. O Município, ao exercer seu poder de polícia e buscar judicialmente a demolição, atua em defesa do interesse público primário, qual seja, a garantia do ordenamento urbano, a segurança dos moradores e transeuntes, a preservação das áreas públicas e o direito dos vizinhos ao pleno acesso aos serviços públicos de infraestrutura. A permanência das construções irregulares perpetua situação de lesão continuada à coletividade, sendo a demolição a medida adequada, necessária e proporcional em sentido estrito para restaurar a legalidade urbanística. O direito à moradia, embora constitucionalmente garantido, não autoriza a ocupação irregular de área pública nem a construção clandestina em desconformidade com as posturas municipais, devendo ser concretizado por meio de políticas públicas habitacionais, e não pela tolerância à ilegalidade em detrimento do interesse coletivo. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido formulado pelo Município de Vitória da Conquista para: a) determinar a desocupação, pelas rés Jurimá Fernandes Pereira e Helena Ferraz dos Santos Silva, dos imóveis situados no prolongamento da Rua A, Loteamento Renato Magalhães, Bairro Espírito Santo, nesta comarca, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da intimação desta sentença, devendo retirar todos os bens e pertences; b) decorrido o prazo acima sem o cumprimento voluntário, autorizar, desde já, a desocupação forçada dos imóveis, mediante o emprego de força policial e o auxílio de oficial de justiça, bem como a demolição das edificações, às expensas das rés, com a utilização de máquinas e equipamentos a serem requisitados pelo Município; c) condenar as rés ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa pelo prazo de 5 (cinco) anos, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida. Intimem-se pessoalmente as rés para cumprimento da obrigação de fazer no prazo assinado, bem como seus respectivos patronos, por publicação oficial. Transitada em julgado esta sentença e não sendo cumprida voluntariamente a obrigação no prazo estabelecido, proceda-se à desocupação forçada e demolição, independente de nova conclusão, expedindo-se os mandados e ofícios necessários, inclusive à Polícia Militar para garantia da diligência. Custas na forma da lei. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Dou ao presente ato judicial força de mandado/ofício. VITÓRIA DA CONQUISTA/BA, datado digitalmente.
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