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TJPA · 1ª Vara Cível e Empresarial de Santa Izabel · Ato ordinatório
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ COMARCA DE SANTA IZABEL DO PARÁ 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL SECRETARIA JUDICIAL ATO ORDINATÓRIO Processo: 0801599-50.2025.8.14.0049 Certifico, para os devidos fins de direito, a tempestividade dos embargos apresentados pela parte requerida VALLE DA PORANGABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA no ID.189694375. Por este ato, consoante permissivos do Provimento nº 006/2006-CJRMB-TJPA, intima-se o embargado para apresentar contrarrazões aos embargos de declaração, no prazo de 5 (cinco) dias úteis. Santa Izabel do Pará, 09 de setembro de 2026. ARTHUR BORGES SOEIRO DA SILVA Estagiário Rosana da Luz Macêdo Analista Judiciário
TJPA · 1ª Vara Cível e Empresarial de Santa Izabel · Sentença
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ COMARCA DE SANTA IZABEL DO PARÁ 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL 0801599-50.2025.8.14.0049 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: EDER MINORI TANABE Advogados do(a) AUTOR: LUCAS FREITAS CARDOSO - PA35471, ALFREDO DA SILVA LISBOA NETO - PA016392 REU: VALLE DA PORANGABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado do(a) REU: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A SENTENÇA Trata-se de ação de resolução contratual c/c com indenização por perdas e danos e pedido de inversão do ônus da prova, proposta por Eder Minori Tanabe em face de Valle da Porangaba Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Narra a inicial que o autor firmou com a requerida contratos particulares de compromisso de compra e venda de frações de unidades residenciais em regime de multipropriedade, referentes aos lotes nº 09 e 10 da quadra nº 04, pelos valores de R$ 52.022,50 e R$ 53.647,68, respectivamente, a serem pagos em 180 parcelas mensais. Afirma que vinha adimplindo regularmente as prestações, porém, em razão de reajustes periódicos e de dificuldades financeiras supervenientes, não mais conseguiu suportar os encargos contratuais, motivo pelo qual decidiu rescindir o contrato. Sustenta que a cláusula contratual 16ª, que disciplina a rescisão, impõe penalidades excessivas e cumulativas ao consumidor, resultando em restituição de valor irrisório em comparação ao montante já pago, além de não prever sanção equivalente à parte ré em caso de inadimplemento desta, configurando desequilíbrio contratual. Aduz que já efetuou o pagamento de quantias significativas relativas aos contratos, mas, ao solicitar o cancelamento e a devolução dos valores, recebeu proposta de restituição significativamente inferior, a qual não foi aceita. Sustenta a nulidade das cláusulas alegadamente abusivas, a rescisão contratual com retenção limitada a percentual razoável, a saber, unicamente 10% do valor das parcelas já pagas, bem como a restituição dos valores pagos, além de indenização por danos morais em razão da conduta da ré. Por tais razões, ajuizou a presente ação para requerer a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas, especialmente as previstas na cláusula 16ª, §1º, a decretação da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda das cotas/fracões de unidades residenciais em regime de multipropriedade referentes aos Lotes/Terrenos nº 09 e 10, da Quadra nº 04, bem como a restituição dos valores pagos com retenção máxima de 10%, e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Com a inicial, juntou documentos. No ID. 146009402 foi determinada emenda à inicial para a parte autora comprovar a alegada hipossuficiência econômica. Intimado, o autor peticionou no ID. 146029776. Na decisão ID. 146457127 foi indeferido o pedido de gratuidade de justiça ao autor e concedido prazo para recolhimento das custas iniciais. A parte requerente formulou pedido de reconsideração no ID. 147009694, bem como informou no ID. 147543245 a interposição de agravo de instrumento (nº 0812836-34.2025.8.14.0000) em face da decisão que indeferiu o pedido de gratuidade de justiça. Este juízo manteve a decisão agravada (ID. 153493617). No despacho ID. 154881036 foi invertido o ônus da prova, designada audiência de conciliação e ordenada a citação do réu. A audiência foi realizada em 22/10/2025, contudo, a conciliação entre as partes restou infrutífera. (ID. 159602472). A requerida apresentou contestação no ID. 161130715, na qual alega, em sede preliminar, a impossibilidade de concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao argumento de ausência de comprovação da hipossuficiência econômica do autor, sustentando que não foram juntados documentos aptos a demonstrar sua incapacidade financeira, bem como que a própria aquisição dos imóveis indicaria capacidade econômica. Alega, ainda, a incorreção do valor atribuído à causa, defendendo que deve corresponder ao valor dos contratos firmados acrescido do pedido de danos morais, requerendo a sua adequação. Requer, ainda, a concessão de tutela de evidência, ao argumento de que os documentos constantes dos autos seriam suficientes para comprovar o direito alegado, pleiteando a decretação liminar da rescisão contratual, bem como, sucessivamente, o julgamento antecipado parcial do mérito quanto a esse ponto. No mérito, alega que as partes firmaram dois contratos particulares de compromisso de compra e venda de lotes (contrato 2462, referente ao lote 09, e contrato 2463, referente ao lote 10), com previsão de pagamento em 180 parcelas mensais reajustáveis, conforme índice contratualmente estabelecido. Sustenta que os reajustes aplicados decorreram de previsão contratual, não havendo aumento abusivo, e que, em alguns períodos, sequer foram aplicados integralmente. Afirma que o autor deixou de cumprir suas obrigações contratuais, tornando-se inadimplente a partir de 01/04/2025, o que ensejou a rescisão contratual nos termos previstos no contrato. Alega que a rescisão decorreu da inadimplência do autor e que a requerida apenas observou as cláusulas pactuadas ao proceder aos cálculos de eventual restituição. Aduz que não se opõe à rescisão contratual, mas defende que esta deve observar os termos pactuados e a legislação pertinente. Afirma que o autor busca, por meio da demanda, alterar as condições contratadas e obter vantagens indevidas. Sustenta a validade das cláusulas contratuais, especialmente aquelas que tratam das penalidades e da forma de devolução dos valores, afirmando que não há abusividade, uma vez que estão em conformidade com a legislação aplicável, notadamente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/18. Alega, ainda, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, por ausência dos requisitos legais, sustentando que compete ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, o que não teria ocorrido. Defende a impossibilidade de anulação do contrato, a ausência de vícios no instrumento (dolo, coação ou fraude), bem como a legalidade das cláusulas contratuais. Sustenta, por fim, a inexistência de ato ilícito e de danos morais indenizáveis, afirmando que a conduta da ré se deu em conformidade com o contrato e com a legislação vigente. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares, bem como a concessão da tutela de evidência. No mérito, pleiteia a total improcedência dos pedidos formulados na inicial. Com a contestação, juntou documentos. Intimado, o autor apresentou réplica no ID. 162299176. No ID. 171422523 foi juntada decisão proferida em sede de agravo de instrumento, na qual 1ª Turma de Direito Privado do TJPA deu provimento ao recurso para reformar a decisão recorrida, a fim de que seja concedido o benefício da justiça gratuita ao autor. Foi proferida decisão de saneamento e organização do processo (ID. 171913327), na qual foram analisadas e rejeitadas as preliminares arguidas. Em seguida, foram fixados os pontos controvertidos da demanda, a saber: a) A abusividade das cláusulas contratuais, especialmente da cláusula 16ª, que disciplina a rescisão contratual; b) O percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo autor, em caso de resolução do contrato; c) A forma de restituição dos valores pagos, inclusive quanto à possibilidade de devolução simples ou em dobro; d) A existência de ato ilícito por parte da requerida e de danos morais indenizáveis; e) As consequências jurídicas decorrentes da resolução dos contratos firmados entre as partes. Por fim, foi concedido prazo às partes para especificação de novas provas. Ambas as partes informaram não ter novas provas a produzir e requereram o julgamento antecipado da lide (IDs. 173687540 / 173793686). No ID. 179157381 foi declarado precluso o direito das partes quanto à produção de novas provas e dada por encerrada a instrução processual, sendo, em seguida, concedido prazo para alegações finais. O autor apresentou alegações finais no ID. 182178790. A requerida apresentou alegações finais no ID. 183046317. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. Superadas as preliminares e não havendo irregularidades a serem saneadas ou questões processuais pendentes, passo à análise do mérito. Cinge-se a controvérsia à resolução dos contratos particulares de compromisso de compra e venda de frações de unidades residenciais em regime de multipropriedade, cumulada com pedidos de restituição de valores pagos e indenização por danos morais. Inicialmente, verifico que resta incontroverso nos autos que as partes celebraram contratos particulares de compromisso de compra e venda referentes às frações de unidades residenciais em regime de multipropriedade correspondentes aos lotes nº 09 e 10 da quadra nº 04, pelos valores de R$ 52.022,50 e R$ 53.647,68, respectivamente, com previsão de pagamento em 180 parcelas mensais. Também é incontroverso que o autor confessou o inadimplemento das parcelas contratuais, bem como manifestou expressamente sua vontade de rescindir os contratos, o que autoriza a resolução da avença, nos termos do artigo 475 do Código Civil, segundo o qual "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." A requerida, por sua vez, sustenta que os reajustes aplicados decorreram de expressa previsão contratual, bem como que o autor se tornou inadimplente a partir de 01/04/2025, tendo a requerida apenas observado as cláusulas pactuadas ao proceder aos cálculos de eventual restituição dos valores pagos. Assim, diante da confissão de inadimplemento pelo autor e da expressa manifestação de vontade de rescindir os contratos, não há óbice ao reconhecimento da rescisão contratual, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com a resolução do vínculo obrigacional. Importa destacar que os contratos foram firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual não se aplica o regime jurídico por ela instituído, devendo a controvérsia ser resolvida à luz da legislação civil vigente à época e da Lei nº 6.766/1979. No caso em exame, em que pese sustente o autor a abusividade da cláusula 16ª do contrato, especialmente em razão da previsão de retenções e penalidades cumulativas, verifico que a requerida não se opõe à rescisão contratual, permanecendo controvertidos apenas os efeitos patrimoniais decorrentes do desfazimento da avença. No caso em análise, em que pese constar da cláusula 16ª do contrato a previsão de indenização correspondente a 0,25% ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é “indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor”. (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023 e AgInt no REsp n. 2.049.633/SP, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023). Com efeito, embora o contrato preveja indenização mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato a título de fruição, tal cobrança não se mostra juridicamente admissível, sobretudo porque não há demonstração de que os imóveis tenham sido edificados ou explorados economicamente pelo autor, razão pela qual não se mostra juridicamente admissível a incidência da taxa de fruição prevista contratualmente. Por outro lado, no que concerne à incidência das penas convencionais relacionadas às multas e demais despesas decorrentes da resolução contratual, tenho que devem ser observadas as disposições constantes da cláusula 16ª, na qual foi estipulada multa compensatória no valor correspondente a 10% do valor atualizado do contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão, bem como perda de 20% do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias e de lançamento. Considerando o longo período de vigência contratual, custos administrativos, operacionais e comerciais inerentes ao empreendimento e a necessidade de recomposição dos prejuízos suportados pela vendedora em decorrência da resolução antecipada, não se verifica desproporcionalidade apta a ensejar a redução das penalidades contratuais estipuladas. Assim, se mostra legítima a retenção dos percentuais previstos contratualmente, quais sejam, 20% das parcelas pagas a título de ressarcimento de despesas administrativas, tributárias e de lançamento, bem como 10% a título de multa compensatória, afastada qualquer cumulação com taxa de fruição, sob pena de bis in idem. Cumpre salientar que a solução ora adotada encontra respaldo na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, no caso de resolução contratual por inadimplemento do adquirente, é assegurado ao promitente comprador o direito à restituição parcial das quantias pagas, descontados valores razoáveis a título de cláusula penal e despesas administrativas. No tocante ao pedido de restituição em dobro dos valores pagos, verifico que a hipótese dos autos não se subsume ao disposto no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que não houve cobrança indevida ou pagamento realizado em excesso decorrente de conduta ilícita da requerida, mas mero desfazimento da relação contratual em razão do inadimplemento do adquirente. Da mesma forma, não merece acolhimento o pedido de indenização por danos morais. Com efeito, o simples inadimplemento contratual ou a discordância quanto aos valores a serem restituídos em razão da rescisão contratual não são aptos, por si sós, a ensejar reparação extrapatrimonial, sobretudo quando ausente demonstração de efetiva violação a direitos da personalidade ou de circunstâncias excepcionais capazes de extrapolar os dissabores inerentes às relações negociais. No caso dos autos, a controvérsia estabelecida entre as partes possui natureza eminentemente patrimonial e decorre da interpretação divergente acerca das cláusulas contratuais aplicáveis ao desfazimento do negócio jurídico, sendo insuficiente para caracterizar dano moral indenizável. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na presente ação, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindidos os contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados entre as partes, referentes às frações de unidades residenciais em regime de multipropriedade correspondentes aos lotes nº 09 e 10 da quadra nº 04; b) determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao autor, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, não incidindo juros de mora, porquanto a resolução contratual decorreu do inadimplemento do adquirente, podendo a promissária vendedora, ora requerida, reter: b.1) o percentual de 20% sobre esse valor, levando-se em conta as despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias e de lançamento, entre outras; e b.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor a título de multa compensatória pela rescisão. c) julgar improcedentes os pedidos de declaração de nulidade das cláusulas contratuais, especialmente da cláusula 16ª, §1º, bem como os pedidos de restituição em dobro dos valores pagos e de condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, na forma dos artigos 85, §2º e 86, ambos do CPC, condeno as partes em custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, pro rata, sob condição suspensiva de exigibilidade para parte a autora, nos termos do artigo 98, §§ 2º e 3º, do CPC, em razão da gratuidade concedida nos autos. Considerando a condenação em custas processuais, advirto a parte condenada de que o não pagamento das custas no prazo legal, o crédito correspondente será encaminhado para procedimento de cobrança extrajudicial ou inscrição em dívida ativa, sofrendo atualização monetária e incidência dos demais encargos legais. No processo findo em que houver custas a recolher, fica autorizado o seu arquivamento definitivo, com a instauração de processo administrativo de cobrança, conforme Lei Estadual 9.217/2021. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo Embargos de Declaração tempestivos (art. 1.022 do CPC), serão recebidos sem efeito suspensivo, sendo o prazo recursal interrompido (art. 1.026 do CPC), devendo a Secretaria do Juízo, mediante Ato Ordinatório, intimar o(s) embargado(s) para, querendo, manifestar(em)-se, no prazo de 5 (cinco) dias úteis (art. 1.023, §2º, do CPC), certificando-se o ocorrido e, em seguida, fazendo conclusão dos autos para apreciação. Em caso de interposição de Apelação, intimem-se o(s) apelado(s), mediante Ato Ordinatório, para apresentarem, caso queiram, contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis. Caso exista como parte a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e suas respectivas autarquias e fundações de direito público e sendo a parte assistida pela Defensoria Pública, o prazo será em dobro, cuja contagem terá início a partir da intimação pessoal. Após, remeta-se a presente ação ao Tribunal de Justiça do Estado do Pará, independentemente de juízo de admissibilidade, conforme previsão do art. 1.010, § 3º, do CPC. (Atualize-se no sistema – remessa em grau de recurso). Na hipótese de trânsito em julgado, não havendo pendências, ARQUIVEM-SE os autos com as cautelas legais. Santa Izabel do Pará (PA), datado e assinado eletronicamente. CAROLINE SLONGO ASSAD Juíza de Direito
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