0801394-10.2026.8.19.0061

Intimação

TJRJ · 3ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis · DESPACHO/DECISÃO

  Procedimento Comum Cível Nº 0801394-10.2026.8.19.0061/RJ AUTOR: DAYANNE FERREIRA SANTOS ADVOGADO(A): CLAUDIO RAPHAEL MORAES DE CARVALHO (OAB RJ162804) AUTOR: RAFAEL DA SILVA CARVALHO ADVOGADO(A): CLAUDIO RAPHAEL MORAES DE CARVALHO (OAB RJ162804) DESPACHO/DECISÃO Recebo a petição de evento 51, DOC1 como emenda à inicial. Anote-se onde couber. Trata-se de ação de obrigação de fazer, com pedido de tutela de urgência, proposta DAYANNE FERREIRA SANTOS e RAFAEL DA SILVA CARVALHO em face de GELSON DE OLIVEIRA PEREIRA, pela qual pretendem obter os efeitos da tutela de urgência para que seja determinada a continuidade da relação locatícia até 11/09/2028, ou, ao menos, até que seja definitivamente esclarecida a duração do contrato. Alegam, em síntese, que celebraram contrato de locação comercial com o réu, com início em 11/09/2023, para exploração de atividade empresarial no imóvel situado na Avenida Feliciano Sodré, nº 285, Loja 2, Várzea, Teresópolis/RJ. Sustentam que, durante as tratativas para a locação, teria sido ajustado verbalmente prazo contratual de 60 meses, até 11/09/2028, inclusive em razão dos investimentos que seriam realizados para adequação do imóvel à atividade comercial. Afirmam que somente após a realização das obras receberam cópia do contrato escrito, no qual constaria prazo de 36 meses, circunstância que teria contrariado o que havia sido anteriormente ajustado entre as partes. Relatam que, em 03/02/2026, receberam comunicação da intenção do locador de não renovar a locação, embora entendam que o contrato somente se encerraria em 11/09/2028. Afirmam estar adimplentes com os aluguéis e demais encargos da locação e sustentam que a interrupção da atividade empresarial lhes causaria graves prejuízos, por constituir a fonte de renda dos autores. A petição inicial veio acompanhada de documentos necessários ao ajuizamento da ação e documentos pessoais das partes. É breve o relatório. Decido. Com efeito, é necessário examinar os elementos do artigo 300, do CPC, para deferir o pedido de tutela, na modalidade de urgência, em especial, proceder à valoração da prova trazida pelos Autores, em sua petição inicial, a ponto de incutir no julgador o sentimento de certeza. Destarte, exige-se a presença de "elementos que evidenciem a probabilidade do direito", conciliado com o "perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo". Não é possível, nesta oportunidade, deferir o pedido de tutela de urgência, tendo em vista que não estão presentes os requisitos autorizadores do artigo 300 do CPC. Na fase de tutela de urgência, o Juízo apenas se baseia em cognição sumária, com análise superficial dos elementos trazidos aos autos pelas partes. No caso em tela, os fatos alegados pela parte Autora somente poderão ser corroborados no curso da instrução processual, tendo em vista que as provas trazidas nesta oportunidade não são suficientes para a concessão da medida pretendida. Embora seja possível reconhecer a existência de risco de prejuízo decorrente da eventual descontinuidade da atividade empresarial desenvolvida pelos autores no imóvel locado, não se encontra suficientemente demonstrada, neste momento processual, a probabilidade do direito invocado, requisito indispensável à concessão da medida. A controvérsia central consiste em definir qual foi o prazo efetivamente ajustado pelas partes para a locação. Os autores afirmam que, embora o instrumento escrito indique prazo inferior, teria sido previamente convencionada a duração de 60 meses. Alegam, ainda, que a cópia do contrato escrito somente lhes teria sido apresentada após a realização das obras de adequação do imóvel. Todavia, a alegação de que houve ajuste verbal diverso daquele constante do instrumento contratual demanda dilação probatória, não sendo possível, em sede de cognição sumária, reconhecer como suficientemente demonstrada a existência de pacto pelo prazo de cinco anos. A questão assume especial relevância porque a pretensão de obrigar o locador a manter a relação contratual até 11/09/2028 pressupõe, justamente, o reconhecimento da existência e validade de obrigação contratual que, segundo os próprios autores, não estaria refletida no instrumento escrito apresentado após as tratativas. Embora não se possa afastar, de plano, a possibilidade de comprovação do alegado ajuste verbal — inclusive mediante prova testemunhal ou outros elementos documentais —, os elementos narrados na petição inicial não permitem, neste momento, concluir com segurança suficiente pela existência do prazo contratual de 60 meses. A circunstância de os autores terem realizado obras no imóvel e afirmarem que os investimentos foram feitos considerando a expectativa de permanência por cinco anos também não é suficiente, por si só, para demonstrar que esse prazo tenha efetivamente integrado o conteúdo do negócio jurídico celebrado. Do mesmo modo, o alegado adimplemento dos aluguéis e encargos, embora relevante para a relação locatícia, não resolve a controvérsia acerca do prazo contratual e, portanto, não permite reconhecer, em cognição sumária, o direito à permanência no imóvel até 11/09/2028. Ressalte-se que a Lei nº 8.245/1991 disciplina situações em que a locação comercial é ajustada verbalmente ou por prazo inferior a determinado período, de modo que a questão não pode ser solucionada, nesta fase, apenas pela invocação genérica da legislação locatícia. Assim, a pretensão dos autores demanda exame mais aprofundado do conjunto probatório, especialmente quanto às tratativas anteriores à formalização do contrato, ao conteúdo das comunicações mantidas entre as partes, à efetiva data e condições da contratação e às circunstâncias em que foram realizadas as obras no imóvel. Não se mostra adequado, portanto, antecipar os efeitos da própria tutela final — consistente na imposição ao réu de manutenção da locação até setembro de 2028 — sem que esteja suficientemente demonstrado, em cognição sumária, que esse prazo efetivamente foi contratado. Também não se verifica, no atual estágio processual, situação que justifique a adoção de medida tão abrangente com fundamento exclusivamente no risco econômico alegado pelos autores. Os prejuízos decorrentes da eventual interrupção da atividade empresarial, embora possam ser relevantes, não substituem a demonstração da probabilidade do direito, que constitui requisito autônomo e indispensável à tutela de urgência. A existência de investimentos realizados no imóvel tampouco autoriza, por si só, a prorrogação judicial do contrato pelo período pretendido. Eventuais direitos relacionados às benfeitorias ou aos prejuízos decorrentes da extinção da relação locatícia deverão ser examinados à luz das provas produzidas e do conteúdo efetivamente pactuado entre as partes. Desse modo, ausente, por ora, demonstração suficiente da probabilidade do direito alegado, não se encontram preenchidos os requisitos cumulativos do art. 300 do CPC. Diga-se, ademais, que com a vinda da resposta da Ré, novos elementos serão trazidos à baila, o que auxiliará o Juízo no deslinde da questão. Isto posto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. Considerando que as audiências de conciliação e mediação realizadas, nos termos do artigo 334 do CPC, têm sido infrutíferas devido à ausência de propostas de acordo, deixo de designar nova audiência. Diante disso, flexibilizo o procedimento para dispensar o referido ato, facultando a qualquer das partes a apresentação de proposta de acordo por escrito. Cite-se para apresentação de resposta, no prazo legal. 32. Exclua-se do sistema informatizado a patrono dos Autores conforme requerido no evento 52, DOC1 Certifique-se.