Processo no TJPB
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Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 05 - Des. Miguel de Britto Lyra Filho ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0801266-69.2023.8.15.0331 ORIGEM: 3ª Vara Cível e da Fazenda Pública da Comarca Integrada de Bayeux e Santa Rita RELATOR: Des.
Miguel de Britto Lyra Filho APELANTE: Roberto Hugo de Lima Bezerra ADVOGADO: Luiz Sérgio Signorelli Ribeiro Correa Junior (OAB/SP 220.674) APELADA: Santa Rita Incorporações Imobiliárias SPE Ltda. ADVOGADO: Luís Felipe de Souza Rebelo (OAB/PE 17.593) EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO URBANO. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDAMENTE INFORMADA. TAXA SATI NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA JÁ DEFERIDA NA ORIGEM. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Repetição de Indébito que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de lote de terreno celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, autorizando a retenção de 10% do valor atualizado do instrumento a título de cláusula penal compensatória, além de comissão de corretagem e encargos tributários do bem, determinando a restituição imediata em parcela única com correção pelo IPCA e juros de mora a contar do trânsito em julgado. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões principais em discussão: (i) verificar o interesse recursal quanto ao pleito de pagamento em parcela única já contemplado pelo provimento recorrido; (ii) definir a legitimidade da base de cálculo da cláusula penal contratada sobre o valor atualizado da avença, nos termos da Lei do Distrato; e (iii) examinar a legalidade das retenções a título de corretagem, taxa SATI e a proporção da sucumbência recíproca fixada na origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Carece o apelante de interesse recursal no tocante ao pedido de restituição à vista em parcela única, porquanto tal determinação já constou de modo expresso e categórico do dispositivo da sentença monocrática. 4. Aplica-se o microssistema do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda imobiliária, incidindo, pelo critério da especialidade, a Lei nº 6.766/1979 com as inovações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 para pactos formalizados posteriormente à sua vigência. 5. O art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 autoriza a fixação de cláusula penal e despesas administrativas até o patamar de 10% sobre o valor atualizado do contrato em caso de resilição unilateral motivada pelo promitente adquirente, revestindo-se de plena eficácia a cláusula contratual expressamente rubricada pelas partes nesse sentido. 6. Mostra-se legítima a retenção da comissão de corretagem quando devidamente informada ao comprador na contratação e destacada no instrumento negocial. 7. Rejeita-se o pedido de restituição de quantias a título de taxa SATI diante da ausência de demonstração cabal do efetivo pagamento ou cobrança pelo credor. 8. O decaimento expressivo em relação aos pedidos de devolução de corretagem e alteração substancial da base da cláusula penal impõe a preservação da sucumbência recíproca proferida em conformidade com o art. 86 do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: 1. Na rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano por iniciativa do adquirente, celebrado após o advento da Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato pactuada a título de cláusula penal, consoante expressa previsão do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979. 2. É legítima a retenção da comissão de corretagem destacada no contrato com prévia informação do preço e ausência de prova do desembolso de taxa de assessoria imobiliária. 3. Havendo sucumbência mútua relevante no cotejo entre os pleitos iniciais e os capítulos desacolhidos, mantém-se a distribuição proporcional das despesas processuais. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 85, § 11, 86, 373, I, 487, I, e 492; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 938 (REsp nº 1.599.511/SP); STJ, AgInt no AREsp nº 3.037.983/GO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 13/04/2026; STJ, AgInt no REsp nº 2.253.416/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 08/06/2026. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos. ACORDA a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, conhecer em parte da apelação e, na parte conhecida, negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, unânime. RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por Roberto Hugo de Lima Bezerra contra sentença proferida nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Quantias ajuizada em face de Santa Rita Incorporações Imobiliárias SPE Ltda. Na origem, o autor alegou ter celebrado compromisso de compra e venda do Lote 23, Quadra A, do Loteamento Nova Santa Rita, pelo valor de R$ 64.900,00, mas que, em razão de dificuldades financeiras e do reajuste das prestações pelo IGP-M, ficou impossibilitado de prosseguir no adimplemento contratual. Requereu, assim, a rescisão do pacto, com restituição de 90% dos valores pagos, além da devolução das quantias relativas à comissão de corretagem e à taxa SATI. A tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade das parcelas e impedir a negativação do autor. Em contestação, a incorporadora não se opôs ao desfazimento da avença, defendendo, contudo, a incidência das retenções previstas no contrato e na legislação aplicável. Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual e condenar a ré à restituição dos valores pagos, no montante histórico de R$ 9.716,07, autorizada a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal. Determinou, ainda, a restituição imediata e em parcela única, com os consectários legais, e distribuiu os ônus sucumbenciais na proporção de 50% para cada parte, suspensa a exigibilidade das verbas atribuídas ao autor em razão da gratuidade da justiça. Em suas razões recursais, o autor sustenta que a retenção de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato. Requer, por conseguinte, a restituição do saldo correspondente e o afastamento da sucumbência recíproca, com a atribuição integral dos ônus sucumbenciais à ré. Em contrarrazões, a apelada suscita o não conhecimento parcial do recurso, por ausência de interesse recursal quanto à restituição em parcela única, já assegurada na sentença. No mérito, defende a legalidade da retenção de 10% sobre o valor do contrato, à luz da Lei nº 13.786/2018, e a manutenção da sucumbência recíproca, com majoração dos honorários em grau recursal. Dispensada a remessa ao Ministério Público por inexistir no presente caso hipóteses que atraiam a participação do Parquet. É o relatório. VOTO - Desembargador Miguel de Britto Lyra Filho – Relator Em exame de admissibilidade, assiste razão à apelada quanto à ausência de interesse recursal em parte da insurgência. Isso porque o recorrente pretende que a restituição das parcelas ocorra de forma imediata e em parcela única, providência já expressamente assegurada na alínea “c” do dispositivo sentencial. Falta-lhe, portanto, utilidade no reexame desse capítulo, impondo-se o não conhecimento do recurso nesse particular. Quanto às demais matérias, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente cabimento, tempestividade e dispensa do preparo em razão da gratuidade da justiça, conhece-se do apelo. De início, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, porquanto ambas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Essa incidência, contudo, deve ser harmonizada com o regime especial dos loteamentos urbanos, disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018. Conforme se extrai da documentação acostada aos autos, a promessa de compra e venda foi celebrada em 2 de novembro de 2020, quando já vigente o novo regramento, cuja eficácia teve início em 27 de dezembro de 2018. Desse modo, tratando-se de resolução de contrato de aquisição de lote por iniciativa do comprador, incidem as disposições específicas introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, que, por força do princípio da especialidade, prevalecem sobre as normas gerais do microssistema consumerista quanto aos aspectos expressamente disciplinados, sem prejuízo do controle de eventual abusividade concreta. - Do direito à rescisão e base de cálculo da retenção No caso sob análise, o desfazimento da avença decorreu da impossibilidade financeira do comprador de prosseguir no pagamento das prestações, circunstância que não impede a resolução do contrato, mas sujeita a restituição dos valores pagos às deduções legalmente autorizadas. A controvérsia recursal restringe-se, portanto, à base de cálculo da cláusula penal. Enquanto o apelante sustenta que a retenção de 10% deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, a sentença autorizou sua incidência sobre o valor atualizado do contrato. A pretensão recursal não merece acolhimento. Com efeito, por ter sido o contrato celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, incide o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, cujo inciso II autoriza a dedução da cláusula penal e das despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato.
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