2026-09-16 · TRF5
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal SE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0800977-17.2025.4.05.8500 AUTOR: ANDERSON PEREIRA LOBAO ADVOGADO do(a) AUTOR: ALEXANDRE SOBRAL ALMEIDA - SE2795 REU: NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: WELLINGTON SABACK RIBEIRO JUNIOR - SE3587 ADVOGADO do(a) REU: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079 DECISÃO 1. Considerações iniciais. Trata-se de demanda proposta por ANDERSON PEREIRA LOBÃO em face da CEF e de NASSAL - NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA., na qual a parte autora alega atraso na entrega de unidade imobiliária situada no Condomínio Garden Park Residencial, postulando a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes, indenização contratual em razão do alegado abandono da obra e compensação por danos morais. 2. Da legitimidade passiva da CEF. O eg. TRF5 reconhece a legitimidade da CEF para responder a demandas que tenham por objeto pedidos de indenização por danos decorrentes de atraso de obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato lhe imputa a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora: CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CEF. RESCISÃO DO CONTRATO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PELA PRIVAÇÃO DO BEM É PRESUMIDO. RESP REPETITIVO 1729593/SP DO STJ (TEMA 996). CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO COM BASE EM IMÓVEL ASSEMELHADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SEGUROS PARA DEFINIÇÃO. MONTANTE A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELAÇÕES DA CEF E DA PARTE AUTORA IMPROVIDAS. 1. Apelações interpostas por Caixa Econômica Federal - CEF e pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente a demanda para declarar rescindido o contrato de compra, venda e mútuo do imóvel objeto dos autos e condenar a CEF a: a) restituir à autora a integralidade dos valores que pagou por força do contrato; b) excluir o nome da autora do CADMUT; c) revogar qualquer cobrança referente ao contrato, bem como retirar seu nome dos cadastros/serviços de proteção ao crédito; d) pagar indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, referente ao período de agosto/2013 até a entrega do imóvel, montante este a ser devidamente apurado em liquidação de sentença. O pedido de condenação da CEF a pagar indenização por danos morais foi julgado improcedente. Como o julgador a quo entendeu que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido, apenas a CEF foi condenada a pagar honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. 2. A CEF requer seja reconhecida sua ilegitimidade passiva ou a improcedência da demanda por não ser responsável pelo atraso na entrega da obra. Subsidiariamente, requer a exclusão da condenação a pagar alugueis mensais até a entrega do bem. A parte autora, por sua vez, requer a condenação da CEF a indenizá-la em R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais. 3. Está prevista na cláusula nona do contrato a possibilidade de a CEF substituir a construtora em caso de atraso na obra de pelo menos trinta dias, bem como se a obra não for concluída no prazo contratual estabelecido. Como a CEF assumiu deveres que vão além da simples concessão de financiamento, cabendo-lhe a fiscalização do empreendimento com a possibilidade de substituição da construtora em caso de atraso na obra, é patente sua legitimidade passiva ad causam. 4. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que tanto a CEF quanto a construtora possuem responsabilidade pelo atraso da obra. A primeira pela demora na tomada de providências que lhe incumbiam contratualmente, especificamente quanto à fiscalização da obra, uma vez que atua não como mero agente financiador, mas como agente público promotor de programas sociais de governo para aquisição de moradia a famílias de baixa e baixíssima renda, e a segunda pela conclusão da obra, devendo, assim, responder solidariamente, conforme preceitua o art. 7º do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes. 5. No caso dos autos, a parte autora, em 27.06.2011, firmou com a CEF e com a construtora Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações com apoio dos Programas Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida (MCMV), no qual foi estabelecido prazo de 25 (vinte e cinco) meses para a entrega do imóvel 6. Está configurado o descumprimento das regras estabelecidas no contrato de financiamento do imóvel, uma vez que restou demonstrada a mora da construtora em relação à obrigação de cumprimento do cronograma de execução, bem como a inércia da CEF em contornar o problema a tempo e modo devidos. Mesmo havendo previsão contratual de tolerância de tempo na hipótese de força maior ou caso fortuito, a ré não apresentou justificativa para uma prorrogação contratual, limitando-se a alegar que "o processo de regulação securitária foi devidamente iniciado, com o reconhecimento de cobertura já proferido pela competente Seguradora" a qual "já identificou três construtoras com manifesto interesse em dar continuidade às obras". 7. O contexto fático apresentado e as provas trazidas aos autos são suficientes para concluir de forma favorável à resolução do negócio imobiliário na forma requerida, exonerando a parte autora da obrigação de seguir adimplindo parcelas do mútuo e reconhecendo seu direito à restituição da integralidade dos valores pagos por força do contrato ora rescindido. Precedentes deste Tribunal: Apelação cível 08183008120194058100, Relator Desembargador Federal Carlos Rebêlo Júnior, 1ª Turma, DJ 26/05/2022; Processo nº 08003702520164058401, Desembargador Federal CARLOS REBÊLO JÚNIOR, 3ª Turma, julgado em 28/02/2019 e Processo nº 08045964720144058400, Desembargador Federal LEONARDO AUGUSTO NUNES COUTINHO, 2ª Turma, julgado em 22/02/2019. 8. Andou bem o julgador a quo ao afastar a condenação da CEF a indenizar a parte autora por danos morais. Levando em consideração as peculiaridades do caso concreto, como a autora optou pela rescisão do contrato e já irá receber lucros cessantes, não há razão em também condenar a CEF a pagar-lhe indenização por danos morais, a qual se torna excessiva e desproporcional pela compensação do atraso na entrega do imóvel. 9. "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 2ª SEÇÃO, j. 25/09/2019). A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse sentido fere a essência de vários princípios norteadores do direito consumerista, sendo devido o reembolso. 10. No tocante aos lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp Repetitivo 1729593/SP (tema 996), sedimentou a tese de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2º Seção, Julgado em 25/09/2019). 11. No julgamento do aludido recurso especial firmou-se ainda o entendimento de que "(. . .) descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação" (EREsp n. 1.341.138/SP, Relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe de 22/5/2018). Ademais, prosseguiu a Corte, "para efeito de responsabilização por atraso no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato é regido pelas normas gerais do SFH ou pelas regras próprias do PMCMV, porquanto o descumprimento contratual em discussão, a ensejar o pagamento das perdas e danos, envolve apenas a relação de consumo estabelecida entre a promitente vendedora e o adquirente da unidade autônoma". 12. Ratio do aresto que deve ser aplicada ao presente caso sendo devidos aluguéis mensais a partir da data de configuração da mora (27.07.2013). Como a parte autora informou que o imóvel foi concluído em 2021, após o ajuizamento da presente ação, mas que, em razão do longo tempo de espera, optava pela rescisão do contrato, o termo final do pagamento dos aluguéis é a data da conclusão do imóvel e disponibilização à autora (e não a data da efetiva entrega, já que houve rescisão contratual). Correta, pois, a sentença que determinou a apuração do montante em liquidação de sentença. 13. Improvimento das apelações da CEF e da parte autora. 14. Condenação da CEF em honorários recursais mediante elevação em 10% (dez por cento) dos honorários sucumbenciais a que foi condenada na sentença. Sem condenação da parte autora a pagar honorários recursais por não ter sido condenada em honorários sucumbenciais na sentença, nos termos do art. 85, parágrafo 11 do CPC. (PROCESSO: 08009030820214058401, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 29/11/2022) CIVIL. APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ATOS DE GESTÃO DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente a demanda, condenando a CEF a amortizar do saldo devedor os valores efetivamente pagos pelo autor a título de taxa de obra após a data de 11/01/2018. Foram julgados improcedentes os pedidos de condenação da CEF ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) e juros de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) por dia de atraso a título de inversão da cláusula penal, e de indenização por danos morais. Condenadas ainda as partes em honorários de sucumbência de 10% (dez por cento) sobre os valores dos pedidos em que restaram vencidas. 2. O juízo a quo entendeu que a) a Caixa Econômica Federal não atua no empreendimento como mero agente financeiro, pois tem poder de gestão sobre a obra; b) a conclusão da obra encontra-se em atraso desde 11.01.2018; c) o contrato não prevê uma Cláusula Penal com imposição de multa na hipótese de impontualidade do consumidor, mas, sim uma consequência normal do inadimplemento; d) a situação em análise não enseja indenização por danos morais. 3. A CEF celebrou, em 17 de outubro de 2014, com a Construtora e o Empreendimento Imobiliário, Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças. O pacto prevê, em sua cláusula quinta, que as obras deveriam estar concluídas no prazo de 36 meses. Já o Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, firmado em abril de 2014 entre os particulares estabelece o prazo para entrega da obra de 36 meses contados da contratação do empreendimento (módulo) pela instituição financeira, observado, ainda, um prazo de tolerância para a conclusão de 180 dias. 4. Ainda que se considere o prazo de tolerância, quando da prolação da sentença, em dezembro de 2021, a conclusão da obra já se encontrava com aproximadamente 38 meses de atraso. Além disso, não foi colacionado aos autos nenhum documento que ateste que houve a entrega do imóvel. Nesse contexto, ao considerar o atraso de mais de dois anos do prazo fixado para a conclusão da obra, os danos morais restaram configurados, razão pela qual deve haver a compensação dos particulares, de modo que a Caixa Econômica Federal, a construtora e a incorporadora possuem responsabilidade solidária pelo atraso. No que se refere ao quantum indenizatório, fixa-se a reparação por danos morais em R$ 5.000,00, tendo em vista que a 4º Turma, em casos semelhantes, vem reconhecendo tal montante como razoável. Precedentes: Apelação Cível 08024332320204058000, Desembargador Federal Bruno Leonardo Câmara Carra (Conv.), 4ª Turma, Julgamento em 08/06/2021; Apelação Cível 08067852420204058000, Desembargador Federal (Conv.) Bruno Leonardo Câmara Carrá, 4º Turma, Julgamento em 27/04/2021; Apelação Cível 08012265220174058401, Desembargador Federal Edílson Nobre, 4º Turma, Julgamento em 25/04/2019. 5. O e. Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp 1614721/DF, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, fixou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". No caso em que se julga, a cláusula nona do Contrato de Compra e Venda fixa, no caso de impontualidade dos aderentes: a) multa moratória de 2% sobre o valor das obrigações em atraso; e b) juros moratórios à razão de 0,033% por dia de atraso. Tal previsão impõe o estabelecimento de regra de idêntico conteúdo em desfavor da Caixa Econômica Federal em face do atraso na entrega da unidade habitacional. 6. Há que se recordar que a multa arbitrada no contrato originário também beneficia a própria Caixa Econômica Federal que naturalmente também deve pagá-la quando o contrato não for cumprido. 7. Em contratos de compra e venda, cuja obra é financiada com recursos da própria CEF esta é corresponsável pela execução da obra, tanto é que em todos esses contratos há uma cláusula padrão segundo a qual, se a construtora atrasar a obra além do período de tolerância, a Caixa é obrigada a substituí-la na execução do empreendimento. 8. A própria Turma tem condenado a CEF solidariamente com a construtora ao pagamento de indenização por danos morais e materiais no caso de atraso na entrega do imóvel, entendendo justamente que ela é responsável contratual (e não extracontratual), já que não diligenciou para substituir a construtora morosa, a qual não entregou o imóvel dentro do prazo de tolerância de sua conclusão. 9. Havendo solidariedade da CEF, corresponsabilidade por parte do atraso e sendo ela uma das beneficiárias da cláusula penal, cujos efeitos foram invertidos pela tese 971 do STJ, não há dúvidas de que também deve suportar o referido ônus contratual em razão do atraso da obra. 10. Encargos moratórios que devem incidir sobre o valor do imóvel fixado no contrato, corrigido monetariamente pelo mesmo índice aplicado aos encargos em atraso, desde a data da mora até o dia da efetiva entrega do imóvel. 11. Apelação provida para condenar as demandadas solidariamente a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e a CEF ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) e juros de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) por dia de atraso, a título de inversão da cláusula penal contratual. 12. Exclusão da condenação da parte autora em honorários advocatícios. Sem condenação em honorários recursais, tendo em vista o provimento da apelação. (PROCESSO: 08054957120204058000, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 25/10/2022) Da análise do contrato celebrado com a CEF, id. 84335980, verifica-se haver previsão para essa instituição financeira assegurar a conclusão da obra no prazo previsto, substituindo a construtora, conforme cláusula 4.15. Dessa forma, de logo, firmo a legitimidade da CEF e, por conseguinte, a competência deste Juízo para processar e julgar a presente demanda. 3. Da legitimidade passiva e da revelia da ré/NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. Regularmente citada, id. 88067237, a ré/NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUÇÃO LTDA. deixa transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação. A manifestação de id. 111679321 é intempestiva, conforme testifica a certidão automática de decurso de prazo, pelo que decreto a sua revelia. Entretanto, considerando a pluralidade de réus e que houve contestação da CEF, a revelia não induz na presente demanda o efeito mencionado no art. 344 do CPC, a teor do disposto no art. 345, inc. I, do CPC, mas os prazos processuais relativos à parte revel transcorrerão, doravante, na Secretaria da Vara. De todo modo, no que concerne à preliminar de ilegitimidade passiva aventada, consigno que há alegação de solidariedade na exordial, existindo fundamento suficiente para tanto. Se a Caixa é parte legítima para responder civilmente em razão da ausência de substituição da construtora, a construtora não substituída também é parte legítima. Como fornecedoras, por integrarem a cadeia de consumo, possuem responsabilidade solidária perante o consumidor, razão pela qual reconheço a legitimidade da NASSAL. 4. Do julgamento antecipado do mérito. As partes foram intimadas para informar se pretendiam produzir outras provas. O autor manifestou desinteresse na produção de provas adicionais, id. 143002633, ao passo que a ré/NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUCAO LTDA. deixou de se manifestar, id. 187379994. Por sua vez, a CEF apresentou a manifestação de id. 139324308, sem requerer a produção de outras provas, mas pugnando pela juntada de documentação que reputa essencial ao julgamento da demanda, a qual foi acostada sob o id. 139324309. Dê-se ciência à parte autora da documentação juntada pela CEF (id. 139324309), assinalando-lhe o prazo de 15 (quinze) dias. Demais disso, inexistindo diligência instrutória pendente requerida pelas partes, nem se identificando a necessidade de produção de prova de ofício para o julgamento da controvérsia, cabível o julgamento antecipado do mérito. Intime-se e, inexistindo novos requerimentos, retornem conclusos sentença. Aracaju/SE, ato processual datado e assinado eletronicamente. Juiz Federal PEDRO ESPERANZA SUDÁRIO, Substituto da 2ª Vara/SJSE.