0800941-53.2023.8.15.0571

Intimação

TJPB · Vara Única de Pedras de Fogo · EXPEDIENTE

Poder Judiciário da Paraíba Vara Única de Pedras de Fogo DÚVIDA (100) 0800941-53.2023.8.15.0571 [Inscrição na Matrícula de Registro Torrens] REQUERENTE: TABELIONATO DE NOTAS E DE PROTESTO DE TÍTULOS E OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE PEDRAS DE FOGO INTERESSADO: DESCONHECIDO SENTENÇA 1. – RELATÓRIO Trata-se de Suscitação de Dúvida formalizada pela Oficiala do Registro de Imóveis de Pedras de Fogo, Fernanda Belotti Alice, em face de pedido de registro apresentado por Fábio Bezerra Cavalcanti, Tabelião do Serviço Distrital de Cepilho (Areia/PB). O interessado apresentou a registro Escritura Pública de Compra e Venda com Assunção de Dívida e Pacto Adjeto de Hipoteca, lavrada em 10/07/2023, tendo por objeto os Lotes 02, 03, 04, 06, 07, 08 e 09 da Quadra "A" do Loteamento Tesouro Verde. A Registradora suscitante emitiu Nota de Devolução (ID 83301626) fundamentada em grave irregularidade no fólio real: os referidos lotes encontram-se registrados em duplicidade. A Matrícula nº 1.237 (aberta em 19/11/1990) indica como proprietário Cruzanto Gonçalves Pedrosa e ostenta hipoteca em favor da Texaco Brasil S/A. Já a Matrícula nº 1.269 (aberta em 30/05/1994) aponta como proprietária a empresa Comercial de Combustíveis Pedrosa Ltda (atualmente Lira Uchoa Combustíveis Ltda), com hipoteca em favor do Banco do Nordeste do Brasil (BNB). Em sua fundamentação, a suscitante aponta a ausência de continuidade registral, visto que não há registro da transmissão entre a pessoa física (Cruzanto) e a pessoa jurídica em nenhuma das matrículas, além da inobservância do princípio da unitariedade imobiliária na matrícula mais recente. O Ministério Público manifestou-se (ID 107181198) pela procedência da dúvida, ratificando a necessidade de cancelamento da matrícula posterior e saneamento da matrícula original. No curso do processo, foi determinado o bloqueio administrativo das matrículas (ID 117684926) e realizada audiência de instrução (ID 123464905), ocasião em que a Tabeliã reforçou as orientações para o saneamento, inclusive mencionando a possibilidade de renúncia de propriedade por parte dos titulares da primeira matrícula, conforme as normas do Conselho Nacional de Justiça. Vieram os autos conclusos. 2. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de Procedimento de dúvida previsto no art. 198, inc. VI da Lei n. 6.015/73, tendo por objeto: a coexistência de duas matrículas para o mesmo imóvel. O procedimento de dúvida é o mecanismo que serve para verificar a correção ou não das exigências formuladas pelo registrador ou para que o mesmo seja autorizado a proceder a um ato registral quando a parte não apresente condições de atendê-las No que tange à aplicabilidade do procedimento, ressalte-se que é pertinente ao caso, tendo natureza administrativa, já que decorre de um ato administrativo – ato de registro, e não se confunde com os procedimentos de jurisdição voluntária previstos no artigo 1103 do Código de Processo Civil, não comportando discussões de alta indagação para o deslinde de questões complexas, servindo para verificar a correção ou não das exigências formuladas pelo registrador ou para que o mesmo seja autorizado a proceder a um ato registral quando a parte não apresente condições de atendê-las. O recolhimento de custas, se for o caso, será feito ao final, haja vista que de acordo com o art. 207 da Lei de Registros Públicos no processo de dúvida somente serão devidas custas a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente. O registrador não as deve em qualquer caso, pois pratica ato de ofício sem ter interesse juridicamente protegido na decisão proferida. No que tange à competência, este Juízo é competente para atuar, haja vista que possui o poder de Juízo corregedor permanente dos cartórios extrajudiciais e não se trata de matéria afeita a bens da União Federal[1]. O autor da Dúvida será sempre o oficial das atividades registrais previstas no art. 1º da Lei de Registros Públicos, que deverá suscitar a dúvida quando for provocado por requerimento da parte interessada, que deverá ter uma relação jurídica com o objeto da lide, um liame entre o direito real considerado e o interessado. Deve ficar registrado que somente por exceção os títulos podem ser recusados. A desqualificação tabular não é regra, assim como também a formulação de novas exigências documentais somente pode vir lastreada em rígidos critérios de legalidade e utilidade. A não apresentação de impugnação pelo interessado não gera revelia. Entretanto a apresentação da impugnação deve contestar todas as exigências formuladas pelo Oficial, pois, se o interessado se conformar com parte do solicitado pelo registrador a Dúvida restará prejudicada. Neste sentido Apelação Cível 100.525-0/5. A impugnação que instrui o processo de dúvida deverá ser apresentada pelo interessado no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da notificação, pode ser produzida diretamente pelo interessado, por mandatário ou por advogado constituído. A impugnação pode ser feita com argumentos jurídicos ou simplesmente fáticos, sendo que a sua não apresentação não gera efeitos preclusivos ou ligado ao perecimento do direito (revelia), neste sentido art. 199 Lei de Registros Públicos. Apresentada ou não a impugnação o juiz irá encaminhar os autos ao Ministério Público que terá dez dias para se manifestar. A participação do Ministério Público será sempre obrigatória pois conforme estatuído nos artigos 127, caput, e 129, IX, da Constituição Federal, e nos artigos 82 e 1105 do Código de Processo Civil e nas Leis Estaduais as quais estabelecem que os promotores de justiça no exercício de suas atribuições além das previstas na Constituição Federal e na Lei Orgânica do Ministérios Público, devem zelar pela regularidade dos registros públicos. Não sendo requeridas diligências (juntada de documento pelo tabelião) o juiz proferirá sentença. Sendo procedente terá razão o oficial e não será permitido o registro enquanto não cumprida as exigências. Se a sentença for improcedente, deverá o oficial proceder ao ato registral. O registrador não é parte interessada na dúvida, isto é não tem interesse próprio que lhe legitime a interposição de recurso. Logo, se o juiz entender de forma diversa da exposta pela serventia, o registrador nada poderá fazer. Em contrapartida, poderão recorrer da sentença o interessado (quando a dúvida for julgada procedente), o Ministério Público (em qualquer situação) e eventualmente o terceiro prejudicado (quando a decisão não lhe for favorável). Transitada em julgado a sentença de procedência, restituir-se-á os documentos à parte, independentemente de traslado, dando-se ciência do ato jurisdicional ao oficial, (através de ofício) a fim de consignar no protocolo e cancelar a prenotação, liberando eventual título contraditório para registro. Porém se julgada improcedente, o interessado apresentará novamente seus documentos para o oficial registrador com o respectivo mandado ou certidão da decisão, a ser arquivada para que proceda ao registro pretendido, fato que será declarado pelo oficial na coluna de anotações no protocolo. Não se admite a regularização do titulo no decorrer do procedimento de dúvida, porque isto configuraria uma indevida prorrogação da prenotação, que é de 30 (trinta) dias, em detrimento de interesses de terceiros com títulos contraditórios. De acordo com o art. 207 da Lei de Registros Públicos no processo de dúvida somente serão devidas custas a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente. O registrador não as deve em qualquer caso, pois pratica ato de ofício sem ter interesse juridicamente protegido na decisão proferida. Não há previsão na lei de pagamento de honorários advocatícios pois a sucumbência só é devida quando existe lide o que não ocorre no procedimento de natureza administrativa. NO CASO EM ANÁLISE, a controvérsia reside na coexistência de duas matrículas para o mesmo imóvel, o que configura nulidade de pleno direito e afronta direta aos princípios basilares do Direito Registral Imobiliário Brasileiro. Da Violação aos Princípios da Unitariedade e Continuidade O sistema registral brasileiro rege-se pelo Princípio da Unitariedade (Art. 176, § 1º, inciso I, da Lei nº 6.015/73), segundo o qual cada imóvel deve corresponder a uma única matrícula. No caso em tela, a abertura da Matrícula nº 1.269 em 1994, sem o devido encerramento da Matrícula nº 1.237 de 1990, gerou uma "anomalia registral" que compromete a segurança jurídica. Ademais, verifica-se a quebra do Princípio da Continuidade (Arts. 195 e 237 da LRP). Para que o título apresentado pelo interessado Fábio Bezerra Cavalcanti pudesse ingressar no registro, seria imperioso que a cadeia de transmissões estivesse perfeita. Contudo, não há registro da transferência dos lotes de Cruzanto Gonçalves Pedrosa para a empresa Comercial de Combustíveis Pedrosa Ltda. Sem a prova documental e o registro dessa transmissão anterior, é vedado o registro do negócio subsequente. Da Duplicidade e da Prevalência do Registro Mais Antigo Havendo duplicidade de matrículas, em regra, deve prevalecer matrícula mais antiga, devendo a posterior ser cancelada após o devido transporte de eventuais ônus ou atos válidos, desde que saneadas as omissões. O Princípio da Prioridade, estabelecido nos artigos 182 e 186 da Lei nº 6.015/73, determina que o título que primeiro ingressa no protocolo do cartório de registro de imóveis tem preferência sobre os que são apresentados posteriormente. A data da prenotação (apresentação do título) assegura a prioridade do direito. Em caso de duplicidade de matrículas, a que foi registrada primeiro, respeitando a ordem cronológica, deve prevalecer. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO DE IMÓVEL - DUPLICIDADE - VÍCIO - CRITÉRIO LEGAL - REGISTRO MAIS ANTIGO - PRINCÍPIO DA PRIORIDADE OU DA PRENOTAÇÃO REGISTRAL - LEI N. 6.015/73 - PRECENDENTES DO STJ E TJMG. Havendo duplicidade de registros relativos à propriedade do mesmo imóvel, é válido o mais antigo, conforme prescrito nos arts . 182 a 186 da Lei n. 6.015/73, havendo de ser desconsiderado o registro posterior, em respeito ao princípio da prioridade (ou da prenotação registral). (TJ-MG - AC: 00184461520158130058 Três Marias, Relator.: Des .(a) Baeta Neves, Data de Julgamento: 17/11/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/11/2021) A suscitante agiu com o zelo necessário ao impedir o registro de novo gravame e transmissão sobre um imóvel cujo fólio real encontra-se maculado por erro administrativo pretérito. Permitir o registro sem o saneamento prévio seria chancelar a insegurança jurídica, prejudicando eventuais credores hipotecários e terceiros de boa-fé. Portanto, as exigências contidas na nota devolutiva não são meros formalismos, mas imposições legais para a preservação da higidez do sistema de registro de imóveis. 3. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, em consonância com o parecer ministerial, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA suscitada pela Oficiala do Registro de Imóveis de Pedras de Fogo, mantendo integralmente as exigências formuladas na Nota de Devolução de ID 83301626. Em consequência: i.) DETERMINO o cancelamento da Matrícula nº 1.269 do Livro 2-G, fls. 186, por ser posterior e violar o princípio da unitariedade; ii.) DETERMINO que o interessado proceda ao saneamento da Matrícula nº 1.237, devendo cumprir as exigências da Registradora, quais sejam: Apresentação de documento hábil de transmissão entre Cruzanto Gonçalves Pedrosa e Comercial de Combustíveis Pedrosa Ltda; Apresentação de carta de anuência para baixa da hipoteca da Texaco Brasil S/A (R.1/1237); Alternativamente, apresentação de Escritura Pública de Renúncia de Propriedade e/ou Direitos, desde que atendidas as condições da Resolução 195 do CNJ, artigo 440-BB, inciso II, b[2], conforme sugerido pela Tabeliã em audiência. ii.) MANTENHO o bloqueio administrativo das matrículas até que as providências de saneamento acima descritas sejam efetivadas perante a Serventia Extrajudicial. RESSALVE-SE que esse decisum tem natureza jurídica de decisão administrativa, com objeto limitado a correção de erro na escritura dos livros, não impedindo o uso do processo contencioso. Custas pelo interessado (Art. 207 da Lei nº 6.015/73). Ciência à Oficiala Suscitante para que proceda às anotações de estilo no protocolo e cumpra o disposto no art. 203, inciso I, da Lei de Registros Públicos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Decorrido o prazo recursal in albis, CERTIFIQUE-SE o trânsito em julgado. Com o trânsito em julgado, DÊ-SE CIÊNCIA desta decisão à Corregedoria-Geral da Justiça, para acompanhamento, na forma do art. 261, parágrafo único do Código de Normas Judicial e Extrajudicial da Corregedoria-geral do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, e ARQUIVE-SE. Cópia da presente decisão/despacho servirá como ofício a ser encaminhado, através dos meios eletrônicos legais/necessários. Pedras de Fogo/PB, data da validação no Sistema PJe. HIGYNA JOSITA SIMÕES DE ALMEIDA JUÍZA DE DIREITO TITULAR (Documento datado e assinado eletronicamente, nos termos do art. 2º da Lei Nacional n.º 11.419/2006) [1]LEI N. 5.972, de 11 de dezembro de de 1973. [2] Art. 440-BB (...) II – no caso de matrículas duplicadas com contradição ou dúvida quanto à titularidade da propriedade tabular atual (com diversidade de cadeia dominial, cuja sequência de titularidades e/ou o proprietário atual não são coincidentes), deverá promover: a) a averbação de informação da existência de duplicidade de matrículas em todas as matrículas duplicadas, fazendo remissões recíprocas; b) sendo possível e havendo acordo entre os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula, solicitar a apresentação de escritura pública de renúncia de propriedade e/ou outros direitos, com o consequente registro da renúncia e averbação de encerramento da matrícula objeto deste ato, nos termos do art. 250, inc. II, da Lei n. 6.015/1973, com o consequente cancelamento da averbação de duplicidade na matrícula que permanecerá vigente; c) não ocorrendo a situação prevista na alínea b, inciso II, deste artigo, poderá realizar o procedimento de autotutela registral, na forma do art. 440-BG.