0800940-41.2025.8.14.0049

Intimação

TJPA · 1ª Vara Cível e Empresarial de Santa Izabel · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ COMARCA DE SANTA IZABEL DO PARÁ 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL 0800940-41.2025.8.14.0049 REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) AUTOR: VALLE DA PORANGABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado do(a) AUTOR: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A REU: ROSELI CHAVES DOS SANTOS SENTENÇA VALLE DA PORANGABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., qualificada na inicial, ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos em face de ROSELI CHAVES DOS SANTOS, também identificado. Consta na inicial, em síntese, que em novembro de 2019, o réu firmou Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda relacionado ao lote/terreno localizado na Quadra 45, lote 35, do Residencial Valle da Porangaba, Município de Santa Izabel do Pará/PA, com área de 220m². Informa que, na oportunidade, o adquirente se comprometeu a pagar pelo bem o valor de R$ 37.208,60 (trinta e sete mil, duzentos e oito reais e sessenta centavos), dividido em 180 (cento e oitenta) parcelas de R$ 198,96 (cento e noventa e oito reais e noventa e seis centavos). Relata que o réu deixou de quitar as prestações por ele assumidas, a partir da 7ª parcela, vencida em 01/09/2020. Aduz que notificou extrajudicialmente o réu das obrigações contratuais, bem como para informá-lo do prazo de 15 dias a partir da data do recebimento da referida notificação para pagar todo o débito, sob pena de rescisão contratual, nos termos da cláusula 16ª. Menciona que, após o decurso do prazo da notificação enviada em 17/02/2022, o réu não realizou o pagamento das parcelas em atraso, razão pela qual ingressou com a ação para requerer a concessão de tutela de urgência consubstanciada na rescisão do contrato celebrado entre as partes, bem como que seja reintegrada na posse do imóvel objeto da lide. No mérito, pugna pela confirmação da medida liminar deferida, assim como que a ré seja condenada: a) ao pagamento das indenizações relacionadas às multas e demais despesas pertinentes às perdas e danos sofridos, conforme cláusula 16 do contrato; b) ao pagamento dos valores das prestações vencidas entre a data do último pagamento e a data da rescisão contratual, as quais deverão ser acrescidas de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária por todo o período; c) ao pagamento de indenização por força da indevida ocupação do imóvel a partir da data da rescisão contratual até a data da efetiva desocupação do bem, a título de alugueis; d) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor da condenação. Com a inicial, juntou documentos. Na decisão ID. 141684089 foi indeferido o pedido de tutela de urgência, designada audiência de conciliação e ordenada a citação do réu. O réu foi citado, ID. 146862648. Em 26/06/2025 foi realizada audiência de conciliação, todavia, frustrada qualquer possibilidade de acordo entre as partes, ID. 147141180. Na certidão ID. 161007028 foi certificado o decurso do prazo sem a apresentação de contestação pelo réu. Na decisão ID. 161037794 foi decretada a revelia do réu e concedido prazo para a produção de novas provas. A autora requereu o julgamento antecipado da lide, ID. 161566178. O réu deixou transcorrer in albis o prazo assinalado para produzir novas provas, ID. 163188789. Na decisão ID. 165312899 foi declarado precluso o direito das partes na produção de novas provas, encerrada a instrução processual e concedido prazo para alegações finais. A autora apresentou alegações finais no ID. 167331949. O réu quedou-se inerte ao chamado judicial, ID. 178959310. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. O art. 355, II, do Código de Processo Civil autoriza o magistrado a julgar antecipadamente a lide nos casos de incidência dos efeitos da revelia, que se configura quando o réu não apresenta contestação no prazo legal (art. 344 do Código de Processo Civil). Muito embora devidamente citada e ciente do ônus que lhe incumbia de se defender, a parte requerida não ofereceu resposta no prazo legal, pelo que foi decretada a sua revelia e reconhecida a preclusão de seu direito de defesa (ID. 161037794). Pelas razões expostas, passo ao julgamento da lide. Uma vez caracterizada a revelia e considerando que a situação em exame não se enquadra em nenhuma das hipóteses descritas no art. 345 do Código de Processo Civil, incide de plano o efeito legal da presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora ante o disposto no artigo 344 do mesmo diploma legal. Cediço que a revelia, por si só, não constitui fator liberatório para a colhida da pretensão da parte autora, devendo, de qualquer forma, ser levada em conta a prova existente nos autos, já que a presunção de veracidade dos fatos é relativa e não impede o julgamento valorativo do magistrado. No presente caso, verifico que restam incontroversos os fatos narrados na inicial, uma vez que a parte autora juntou o contrato particular de compromisso de compra e venda de lote/terreno devidamente assinado pelas partes (ID. 140331376), bem como demonstrou o envio de notificação extrajudicial para constituição em mora do requerido (ID. 140331379), o qual deixou de adimplir as obrigações assumidas contratualmente, permanecendo inadimplente mesmo após regularmente notificado para purgar a mora. A inadimplência contratual caracteriza descumprimento apto a ensejar a resolução do negócio jurídico, nos termos do artigo 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Dessa forma, é cabível a rescisão do contrato firmado entre as partes, devendo seus efeitos retroagir à data em que se aperfeiçoou a resolução extrajudicial promovida pela autora, após o decurso do prazo concedido para purgação da mora. Assim sendo, reconhecida a resolução contratual, a permanência do requerido no imóvel passa a configurar posse precária, sendo juridicamente cabível a reintegração da autora na posse do bem. Todavia, impõe-se observar que o contrato objeto da lide foi celebrado em 12 de novembro de 2019, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que promoveu alterações na Lei nº 6.766/1979, disciplinando especificamente os efeitos da resolução dos contratos de aquisição de lotes urbanos. À vista disso, a controvérsia deve ser solucionada à luz do regime jurídico instituído pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sem prejuízo da incidência das cláusulas contratuais compatíveis com a legislação vigente. No tocante às penalidades contratuais, denoto que a cláusula 16ª prevê, para a hipótese de resolução motivada por culpa exclusiva do comprador, a incidência de multa compensatória correspondente a 10% do valor atualizado do contrato, além da perda da comissão de corretagem. Tratando-se de estipulação livremente pactuada entre as partes e inexistindo nos autos elementos que evidenciem abusividade manifesta, reputa-se válida a incidência da cláusula penal compensatória contratualmente ajustada. No que concerne ao pedido de condenação da requerida ao pagamento da taxa de fruição prevista na cláusula 16ª, alínea "D", correspondente a 0,75% ao mês do valor atualizado do contrato, entendo que a pretensão não merece acolhimento, visto que os documentos juntados aos autos demonstram que, durante a vigência do contrato, o réu promoveu a construção de imóvel residencial sobre o lote objeto da lide, conforme se infere no ID. 140332299. Nesse sentido, a retomada da posse pela autora acarretará a incorporação ao seu patrimônio não apenas do lote originalmente comercializado, mas também da edificação realizada pelo réu com recursos próprios. Além disso, a cláusula penal compensatória prevista contratualmente possui natureza indenizatória destinada justamente a recompor os prejuízos decorrentes da resolução contratual, pelo que a cumulação da cláusula penal compensatória com a cobrança da taxa de fruição, nas circunstâncias específicas do caso concreto, acarretaria dupla indenização pelo mesmo fato gerador, caracterizando bis in idem e potencial enriquecimento sem causa. Somado a isso, a autora retomará o imóvel valorizado pela construção nele existente, o que afasta a alegação de prejuízo patrimonial decorrente da simples ocupação do lote pela parte ré. No tocante às parcelas vencidas e não quitadas até a data da resolução contratual, assiste razão à autora, por se tratarem de obrigações regularmente assumidas pela requerida e inadimplidas durante a vigência do pacto. Entretanto, a análise da controvérsia exige a observância da situação fática existente no imóvel. Conforme já destacado, restou comprovado que o réu edificou construção residencial sobre o lote objeto do contrato. Nessa hipótese, incide diretamente o art. 34 da Lei nº 6.766/1979, segundo o qual “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário." Embora a construção constitua tecnicamente acessão, a jurisprudência consolidada reconhece ao compromissário comprador de boa-fé o direito à correspondente indenização, evitando-se enriquecimento sem causa do vendedor. A própria cláusula 17ª do contrato reconhece expressamente esse direito, prevendo a indenização das benfeitorias úteis e necessárias existentes no lote em caso de resolução contratual. Isto posto, uma vez reconhecido o direito à indenização pela acessão, é consequência lógica assegurar ao réu o direito de reter o imóvel até que seja efetivamente indenizado pelo valor da construção, a ser apurado em liquidação de sentença. Por consequência, a reintegração de posse em favor da parte autora fica condicionada ao prévio pagamento da indenização devida. Frisa-se que, tal medida visa a evitar o enriquecimento sem causa da promitente vendedora, que receberá de volta não apenas o lote, mas um imóvel valorizado pela edificação, e a proteger o promitente comprador que, de boa-fé, investiu seus recursos na construção. Por oportuno, permite-se a compensação de créditos entre as partes, ou seja, o valor da indenização devida ao réu poderá ser compensado com os valores que ele deve à autora, decorrentes da cláusula penal e demais encargos. Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a presente ação e resolvo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil para: a) declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes, referente ao lote localizado na Quadra 45, Lote 35, do Residencial Valle da Porangaba, Município de Santa Izabel do Pará/PA, fixando como data da resolução contratual o dia 07 de março de 2022; b) determinar a reintegração de posse do imóvel descrito à parte autora, condicionando-a, contudo, à prévia indenização da acessão edificada pelo réu no imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, assegurando-se expressamente ao réu o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento do montante indenizatório, permitida a compensação de valores entre as partes; c) condenar o réu ao pagamento das parcelas vencidas e não quitadas até a data da resolução contratual (07/03/2022), acrescidas de correção monetária pelo IGP-M/FGV desde os respectivos vencimentos, juros moratórios de 1% ao mês e multa contratual prevista para o inadimplemento, observados os termos do contrato celebrado entre as partes; d) reconhecer a validade da cláusula penal compensatória prevista na cláusula 16ª, alínea "C", do contrato, correspondente a 10% do valor atualizado do contrato, observada a compensação com eventual crédito do réu decorrente da indenização da construção existente no imóvel. Considerando a sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70% para o réu e 30% para a autora. Condeno o réu ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Relativamente aos honorários advocatícios, afasto a condenação da autora ao pagamento da referida verba sucumbencial, uma vez que o réu foi revel e não constituiu advogado nos autos. Considerando a condenação em custas processuais, advirto a parte condenada de que o não pagamento das custas no prazo legal, o crédito correspondente será encaminhado para procedimento de cobrança extrajudicial ou inscrição em dívida ativa, sofrendo atualização monetária e incidência dos demais encargos legais. No processo findo em que houver custas a recolher, fica autorizado o seu arquivamento definitivo, com a instauração de processo administrativo de cobrança, conforme Lei Estadual 9.217/2021. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Havendo Embargos de Declaração tempestivos (art. 1.022 do CPC), serão recebidos sem efeito suspensivo, sendo o prazo recursal interrompido (art. 1.026 do CPC), devendo a Secretaria do Juízo, mediante Ato Ordinatório, intimar o(s) embargado(s) para, querendo, manifestar(em)-se, no prazo de 5 (cinco) dias úteis (art. 1.023, §2º, do CPC), certificando-se o ocorrido e, em seguida, fazendo conclusão dos autos para apreciação. Em caso de interposição de Apelação, intimem-se o(s) apelado(s), mediante Ato Ordinatório, para apresentarem, caso queiram, contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis. Caso exista como parte a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e suas respectivas autarquias e fundações de direito público e sendo a parte assistida pela Defensoria Pública, o prazo será em dobro, cuja contagem terá início a partir da intimação pessoal. Após, remeta-se a presente ação ao Tribunal de Justiça do Estado do Pará, independentemente de juízo de admissibilidade, conforme previsão do art. 1.010, § 3º, do CPC. (Atualize-se no sistema – remessa em grau de recurso). Na hipótese de trânsito em julgado, não havendo pendências, ARQUIVEM-SE os autos com as providências de praxe. Santa Izabel do Pará (PA), datado e assinado eletronicamente. CAROLINE SLONGO ASSAD Juíza de Direito