0800840-13.2026.8.18.0123

Intimação

TJPI · JECC Parnaíba Sede Cível

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DA COMARCA DE PARNAÍBA - JECC Parnaíba Sede Cível Avenida São Sebastião, 1733, Nossa Senhora de Fátima, PARNAÍBA - PI - CEP: 64202-020 E-mail: jecc.phb@tjpi.jus.br - Fone: (86) 3322-3273 PROCESSO Nº: 0800840-13.2026.8.18.0123 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas] AUTOR(A): MARIA DOS REMEDIOS DOS SANTOS CUNHA RÉU(S): PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros SENTENÇA Vistos, etc. Dispensado o relatório, na forma do "caput" do art. 38 da Lei n.º 9.099/1995. DAS PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA A preliminar arguida pela ré PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. merece acolhimento. Do exame dos autos, verifica-se que a parte ré PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. tem apenas seu logotipo incluído no contrato celebrado, mas sem qualquer participação na relação negocial estabelecida com a parte autora. Restou ausente demonstração de interferência na formação da vontade contratual ou defeito na prestação de serviço, uma vez que inexiste nexo causal entre a conduta da PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e os prejuízos alegados, razão pela qual acolho a preliminar e julgo extinto o processo sem resolução de mérito em relação à PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., nos termos do art. 485, VI, do CPC. Sem mais preliminares ou questões prejudiciais, passa-se à análise do mérito. MÉRITO Restou formada a convicção deste juízo quanto à procedência parcial da demanda. Demonstrou-se que a parte autora, em 01/08/2016, na qualidade de consumidora, firmou Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, tendo por objeto a aquisição de lote situado na Quadra 80, Lote 08, integrante do Loteamento Residencial Jardim Atlântico II, localizado no município de Parnaíba – PI, com a parte ré PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Ademais, o valor total do contrato foi estipulado em R$40.000,00 (quarenta mil reais), tendo a parte autora efetuado pagamentos que totalizam a quantia de R$ 31.469,15(trinta e um mil quatrocentos e sessenta e nove reais e quinze centavos), conforme demonstrativo acostado aos autos, incluído o pagamento de sinal no importe de R$2.000,00 (dois mil reais). De forma unilateral, a autora requer o desfazimento do negócio, voltando ao status quo ante e havendo para si os valores já pagos até a rescisão contratual. O contrato firmado entre as partes prevê para a hipótese de rescisão pelo comprador as seguintes penalidades: perda da posse precária, perda do sinal, perda de 30% (trinta por cento) das parcelas pagas e pagamento mensal de fruição do bem no percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, condições estas que não foram aceitas pela autora quando da realização do distrato. Tais conclusões foram obtidas pela avaliação da prova documental consistente no contrato de compromisso de compra e venda (Doc. ID. 92627623) e no quadro demonstrativo de pagamentos mensais efetuados pela autora (Doc. ID. 92627627). Por sua vez, a parte requerida PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não se desincumbiu adequadamente do ônus da prova, vez que não demonstrou o fato impeditivo do direito objeto da pretensão da autora, a teor do art. 373, II do CPC. DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO CELEBRADO Verifica-se, a partir da análise do contrato juntado aos autos, a cláusula nº 16, alíneas “c” e “d” do instrumento contratual, contém as disposições relativas à retenção de valores, cobrança de taxa de fruição e prazo para restituição, Em observância aos princípios da primazia do julgamento de mérito e da interpretação lógico-sistemática do pedido (art. 322, §2º, do CPC), passa-se à análise da validade das disposições contratuais efetivamente impugnadas. DA RELAÇÃO DE CONSUMO – RESCISÃO CONTRATUAL Está identificada nos autos uma relação de consumo, uma vez que estão presentes a figura do consumidor, utilizador de produto como destinatário final, e do fornecedor, pessoa que desenvolve atividade de comercialização de produtos, a teor dos arts. 2.º e 3.º da Lei n.º 8.078/90. Diante de tais conclusões de ordem fática, entendo que o acerto celebrado entre as partes deve ser analisado à luz das disposições específicas do Direito do Consumidor, da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79) e normas gerais do Código Civil. Como pressuposto, nota-se que as partes voluntariamente estabeleceram a cláusula para a hipótese de rescisão do contrato, a qual prevê para a rescisão pelo comprador a aplicação de penalidades agora contestadas pela consumidora. O principal fundamento da discordância reside no fato de que o distrato foi requerido com base na teoria da imprevisão, e não exclusivamente por fato imputável ao adquirente. Por conta disso, a aludida cláusula merece ser em parte afastada por estabelecer desvantagem exagerada à parte consumidora (art. 51, inciso IV, do CDC) e contrariar as disposições do Código Civil. Importante ainda mencionar que o próprio art. 53 do CDC estabelece como nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. A este respeito, o art. 478 do Código Civil concretiza no ordenamento civil a Teoria da Imprevisão, estabelecendo que nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Com tais premissas, devem ser analisados separadamente a aplicação das cláusulas que preveem a perda do sinal, a retenção de 30% do valor pago, a cobrança de taxa de fruição do bem e a devolução parcelada. PERDA DO SINAL E RETENÇÃO DE 30% (TRINTA POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS É abusiva a penalidade de retenção de 30% das parcelas pagas a título de cláusula penal e despesas administrativas, cumulada com a perda do sinal, as quais proporcionaram a proposta de devolução ao consumidor a valores ínfimos. A aplicação literal desta cláusula levaria à conclusão de que a consumidora ainda deveria arcar duas vezes com penalidades com fundamentos similares e de cunho indenizatório, provocando um verdadeiro bis in idem injustificável. Além disso, de acordo com o Código Civil as penalidades contratuais a serem impostas à parte consumidora em contratos dessa espécie são a perda da posse precária e a perda do sinal, visto que não é possível qualquer outra indenização, consoante dispõe expressamente o Código Civil: "Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar." No caso em concreto, o sinal estabelecido e comprovadamente pago exerce a função de “quantum” indenizatório na hipótese de distrato a teor do artigo 420 do Código Civil. Não é possível cumular a retenção do sinal com qualquer outra indenização suplementar, pois a vedação legal não pode ser contornada por cláusula contratual, mormente quando se trata de contrato por adesão. Prevalece no ordenamento jurídico pátrio que “a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato” (art. 421 do Código Civil). Retornando à interpretação da cláusula contratual em questão, reputa-se como razoável a alteração do pacto rescisório, limitando a penalidade apenas à perda do valor dado como sinal, o qual representa pouco mais de 14% do valor pago, mesmo ponderando-se sobre a imprevisão sofrida pela consumidora e a ausência de culpa da empresa requerida para o distrato. Além disso, com o retorno do status quo ante, o imóvel poderá ser vendido para terceiros, minorando ou até mesmo excluindo os prejuízos da vendedora. Importante a transcrição dos seguintes julgados: "APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – CULPA DO COMPRADOR - PERDA DO SINAL PAGO – RETENÇÃO INTEGRAL – INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS POSSIBILIDADE. 1. Se o promitente-comprador, em razão de sua inadimplência, deu causa à rescisão contratual, possível a retenção, pela promitente-vendedora, do sinal pago a título de arras. 2. Devem ser ressarcidos os prejuízos sofridos pela promitente-vendedora com o desfazimento do negócio e com a utilização do imóvel por longo período, servindo as arras, assim, como recomposição dos danos. 3. Recurso não provido, à unanimidade. (TJ-PI - AC: 00189581020128180140 PI 201400010048858, Relator: Des. Raimundo Nonato da Costa Alencar, Data de Julgamento: 15/12/2015, 4ª Câmara Especializada Cível, Data de Publicação: 21/12/2015)." "APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES – RELAÇÃO CIVIL CONFIGURADA – NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – IMPOSSIBILIDADE - NÃO INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 Os contratos são interpretados restritivamente. Não havendo previsão contratual acerca da perda do sinal ofertado, assim como não previu o instrumento qualquer cláusula penal para o caso específico de não obtenção do financiamento bancário para o restante do valor do imóvel, não há o que se falar em perda da entrada. 2 Mantêm-se incólume que, fazendo as razões de fato e de direito, assim entende em face dos pronunciamentos jurisprudenciais a respeito do caso concreto. 3. Não há o que se falar em majoração de honorários prescritos no § 11, do CPC, visto que já arbitrados em grau máximo na sentença recorrida. (TJ-MT - APL: 00321564720148110041 MT, Relator: SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 07/03/2018, SEGUNDA C MARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 12/03/2018)." DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PAGAMENTO MENSAL POR FRUIÇÃO DO LOTE QUE NÃO RESTOU DOCUMENTADA Fruir (gozar) o bem, sob o ponto de vista jurídico, significa exercer uma das faculdades que caracterizam a propriedade (art. 1.228 do Código Civil). Nesse diapasão, o pagamento da mensalidade por fruição do lote só seria possível caso demonstrada a efetiva fruição do bem pela parte autora, seja pessoalmente, ou seja, alugando-o a terceiro. A instrução do processo não levou a esta conclusão, restando configurado, em sentido contrário, que a parte autora reside em endereço diverso. Sequer consta nos autos informação de que o lote esteja edificado, situação que constituiria indício de fruição do bem. Assim, no presente caso, afasta-se a cláusula de pagamento por fruição do bem, pois não houve prova de que a parte consumidora tenha gozado do bem. Este órgão julgador reputa tal cláusula nula, pois incompatível com a equidade, com fundamento no artigo 51, inciso IV, do CDC. Assim como em relação ao pagamento IPTU, não há nos autos qualquer prova de que débitos de IPTU relativos ao lote existam, estejam em aberto ou tenham sido imputados à Autora. Não foram juntados carnês de IPTU, certidões de débito ou qualquer documento que demonstre a existência concreta desse ônus. DO PRAZO PARA REEMBOLSO DO CONSUMIDOR Face aos princípios que norteiam a relação consumerista, sobremaneira tendo em vista o “reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo” (art. 4º, I, do CDC), impõe-se que o reembolso da parte consumidora deve ser imediato. No mesmo sentido é o enunciado de súmula nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." DOS JUROS DE MORA QUE INCIDEM SOBRE A RESTITUIÇÃO No presente caso, fixado que o promitente vendedor precisa restituir parcialmente os valores pagos pelo promitente comprador, resta estabelecer a partir de quando incidirão juros de mora sobre o valor devido a título de restituição. Cumpre saber, resumidamente, qual é o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o valor reconhecido como devido à promitente compradora de lote que desiste do negócio. Existe uma diferença fundamental entre a ação proposta com o objetivo de exigir o cumprimento de uma obrigação assinalada em contrato e aquela manejada para obrigar a parte contrária ao cumprimento de um dever ainda pendente de reconhecimento judicial. Assim, quando a promitente compradora ingressa em juízo pleiteando a resilição do contrato e a devolução de valores nos moldes do que foi previamente acordado, os juros de mora devem fluir da citação. Quando, entretanto, ela pleiteia a resilição do contrato com devolução de valores superiores àqueles estipulados contratualmente para o caso de arrependimento, os juros da mora incidirão apenas a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória. No mesmo sentido, é o entendimento firmado pelo STJ em Recurso Especial Repetitivo: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TR NSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)." DO DANO MORAL No tocante ao pleito de indenização por danos morais, cumpre destacar que a vida em sociedade impõe dissabores e percalços que, ordinariamente, não extrapolam o patamar dos aborrecimentos cotidianos. Apenas situações extraordinárias, dotadas de gravidade ímpar e aptas a vulnerar direitos da personalidade, geram o dever reparatório. No caso dos autos, a controvérsia decorre estritamente de divergência quanto às condições de distrato e aos percentuais de retenção de valores decorrentes de contrato de promessa de compra e venda imobiliária. A recusa administrativa e a oferta de restituição inferior à pretendida pela consumidora configuram típico descumprimento ou desacordo contratual, incapaz, por si só, de ensejar abalo moral passível de compensação pecuniária. Inexiste prova de inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito, de cobrança vexatória ou de violação profunda à honra, à imagem ou à dignidade da parte autora. Trata-se de mero aborrecimento inerente às tratativas negociais e ao desfazimento de vínculo contratual, razão pela qual o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. DISPOSITIVO Ante o exposto, afasto a legitimidade passiva da PETRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., confirmo a liminar (ID 93786275) e ao mesmo tempo em que JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por MARIA DOS REMEDIOS DOS SANTOS CUNHA, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: a) declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto a aquisição de lote situado na Quadra 80, Lote 08, integrante do Loteamento Residencial Jardim Atlântico II, firmado entre as partes; b) declarar a nulidade das disposições contratuais previstas na cláusula nº 16, alíneas “c” e “d” do contrato que estabelecem retenção cumulativa de valores além do sinal e cobrança de taxa de fruição do imóvel. c) condenar a parte requerida PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. à restituição à autora das parcelas pagas pelo contrato, no montante de R$ 31.469,15(trinta e um mil quatrocentos e sessenta e nove reais e quinze centavos), abatido o valor de R$2.000,00 (dois mil reais) pago a título de sinal, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença. d) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. Registro que para a correção monetária aplica-se a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e, para os juros de mora, incide a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária antes mencionado. Trata-se da aplicação da norma extraída do parágrafo único do arts. 389 e § 1.º do 406 do Código Civil. Sem custas ou honorários, por força do art. 55 da Lei n.º 9.099/1995. Publicação e registro pelo sistema PJe. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquive-se. Parnaíba, datada e assinada eletronicamente. Max Paulo Soares de Alcântara JUIZ DE DIREITO