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2026-09-16 · TJPI
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina e-mail: 4juicivter@tjpi.jus.br - Fone: (86) 32118108 Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0800808-77.2025.8.18.0176 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO(S): [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Atraso na Entrega do Imóvel, Atraso na Entrega do Imóvel] AUTOR: FRANCISCA MARIA DA SILVA SANTOS REU: F ARMANDO RIBEIRO FILHO, JAMES ALBERTO SANABRIA RIVERA SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, proposta por FRANCISCA MARIA DA SILVA SANTOS, em face de F ARMANDO RIBEIRO FILHO, inscrito no CNPJ sob o nº 10.949.227/0001-31, que atua no ramo da incorporação imobiliária sob o nome fantasia AR Construções e Locações, em razão de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado em 28 de novembro de 2024, tendo por objeto unidade habitacional unifamiliar situada na Rua Milton de Sousa Veloso, nº 651, Quadra C, Bairro São Pedro, Demerval Lobão/PI, pelo valor total de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais). A autora alega que efetuou o pagamento de sinal, entrada e cinco parcelas mensais, totalizando R$ 8.111,50 (oito mil, cento e onze reais e cinquenta centavos), e que, sem sua anuência, o réu revendeu a unidade a terceiro, apresentando-lhe posteriormente Proposta de Acordo e Termo de Acordo de Devolução de Valores, cuja formalização a autora não subscreveu por discordar da ausência de multa contratual de 10% (dez por cento) e da não inclusão de indenização por danos morais. Sustenta que a conduta do réu lhe causou dano moral, em razão da frustração da expectativa de aquisição da casa própria e do abalo psicológico sofrido por ela e por sua filha. Requer a concessão de tutela de urgência para obstar eventual negativação de seu nome, a rescisão contratual por culpa exclusiva do réu, a restituição integral e corrigida dos valores pagos, o pagamento de multa contratual de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) e indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais). O réu apresentou contestação, subscrita sob a designação comercial AR Construções e Locações, arguindo, em preliminar, a perda de objeto do pedido de tutela de urgência, ao argumento de que jamais promoveu ou pretendeu promover a negativação do nome da autora. No mérito, reconhece o dever de restituir a quantia de R$ 8.111,50 (oito mil, cento e onze reais e cinquenta centavos), mas sustenta que a rescisão contratual decorreu de circunstância alheia à sua vontade, relacionada a alterações na tramitação do financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal, e que agiu de boa-fé, comunicando previamente a autora e oferecendo-lhe unidade alternativa ou a devolução integral dos valores pagos. Impugna o pedido de multa contratual, por ausência de conduta culposa apta a ensejá-la, bem como o pedido de indenização por danos morais, por entender configurado mero inadimplemento contratual, insuscetível de gerar dano extrapatrimonial. Em audiência de conciliação, instrução e julgamento realizada em 20 de janeiro de 2026, restou infrutífera a tentativa de conciliação entre as partes. Na ocasião, foi registrada a desistência da ação em relação ao corréu J A SANABRIA RIVERA LTDA (RS IMOBILIÁRIA), já homologada por sentença anteriormente proferida nestes autos, prosseguindo o feito unicamente em face de F ARMANDO RIBEIRO FILHO. Consignou-se, ainda, a existência de contestação nos autos e de réplica em caráter remissivo, tendo as partes dispensado a juntada de novos documentos, a produção de prova oral e a oitiva de testemunhas, com a concessão de prazo comum de 5 (cinco) dias úteis para alegações finais escritas, sem prejuízo da imediata conclusão dos autos para sentença. Dispensados os demais dados do relatório, nos termos do art. 38, parte final, da Lei nº 9.099/95. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO II.A) PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA A avaliação de eventual concessão do benefício da justiça gratuita é despicienda no primeiro grau de jurisdição no âmbito do microssistema dos Juizados Especiais, a teor do art. 54 da Lei n° 9.099/95, a qual deve ser postergada ao juízo de prelibação de recurso inominado. II.B) PRELIMINAR - DA ALEGADA PERDA DE OBJETO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA O réu arguiu, em preliminar, a perda de objeto do pedido de tutela de urgência, sob o argumento de que inexiste, e jamais existiu, negativação do nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito em razão do contrato ora discutido. A questão, todavia, não configura autêntica preliminar processual, mas sim matéria atinente ao próprio mérito da pretensão cautelar deduzida na inicial. De todo modo, com o julgamento de mérito por cognição exauriente, que resolve de forma definitiva e completa a controvérsia estabelecida entre as partes, a tutela de urgência, de natureza precária e provisória, perde a sua razão de ser, restando absorvida pelo provimento final. Assim, o pedido de tutela de urgência resta prejudicado, sem necessidade de exame autônomo quanto à existência ou não de risco atual de negativação. MÉRITO A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, figurando a autora como consumidora, destinatária final do imóvel adquirido, nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, e o réu como fornecedor, na qualidade de incorporador e vendedor do imóvel, nos termos do art. 3º do mesmo diploma. Aplica-se, portanto, o microssistema protetivo do CDC a toda a relação contratual estabelecida entre as partes. Quanto ao ônus da prova, reputa-se prescindível a inversão pretendida com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, porquanto os fatos constitutivos do direito da autora, notadamente a celebração do contrato, o pagamento das parcelas e a existência de proposta unilateral de distrato, encontram-se amparados em prova documental não impugnada especificamente pelo réu, sendo, em sua maior parte, incontroversos, tanto mais diante da dispensa de dilação probatória por ambas as partes em audiência. É incontroverso que as partes celebraram, em 28 de novembro de 2024, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel residencial, pelo valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), e que a autora efetuou o pagamento de R$ 8.111,50 (oito mil, cento e onze reais e cinquenta centavos), a título de sinal, entrada e parcelas mensais. É igualmente incontroverso que o réu revendeu a unidade originalmente destinada à autora a terceiro, sem que houvesse, até então, distrato formalizado ou anuência da consumidora quanto às condições da rescisão. A justificativa apresentada pelo réu, no sentido de que a revenda decorreu de dificuldades na tramitação do financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal, não afasta sua responsabilidade. Trata-se de risco inerente à própria atividade econômica desenvolvida pela incorporadora, que deve gerenciar adequadamente os prazos e contingências relacionados à obtenção de crédito por seus clientes, não sendo lícito transferir ao consumidor o ônus de sua própria organização empresarial. Ainda que se admita a comunicação telefônica prévia mencionada na contestação, o fato é que a revenda da unidade a terceiro, antes da formalização de qualquer distrato consensual, configurou rescisão unilateral por iniciativa do próprio vendedor, caracterizando fortuito interno que não rompe o nexo de causalidade nem exclui a responsabilidade objetiva do fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC. Configurada a culpa exclusiva do réu pela rescisão do negócio, impõe-se a restituição imediata e integral dos valores pagos pela autora, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral quando a culpa pela rescisão for exclusiva do promitente vendedor. O valor de R$ 8.111,50 (oito mil, cento e onze reais e cinquenta centavos) é incontroverso, tendo sido reconhecido pelo próprio réu em sua contestação, de modo que a condenação à sua restituição, corrigida monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora a partir da citação, é medida que se impõe. Quanto ao pedido de pagamento de multa contratual de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais), correspondente a 10% (dez por cento) do valor do contrato, a autora sustenta que tal penalidade, prevista para a hipótese de rescisão por culpa do comprador, deveria ser aplicada, por simetria, também em seu favor. Ocorre que não há, nos elementos disponibilizados a este juízo, comprovação de cláusula contratual que preveja expressamente a incidência de penalidade equivalente em desfavor do vendedor na hipótese de rescisão por culpa deste. A imposição de penalidade contratual não pactuada, ainda que sob o argumento de isonomia, não encontra amparo no ordenamento jurídico, que exige previsão específica para a cláusula penal, nos termos do art. 408 e seguintes do Código Civil, sob pena de violação ao princípio da legalidade contratual. A ausência de comprovação de cláusula recíproca, agravada pela dispensa de produção de novas provas em audiência, impõe a improcedência do pedido nesse ponto especificamente. O mero inadimplemento contratual, por si só, não é apto a gerar dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional que extrapole o aborrecimento ordinário inerente às relações negociais. No caso concreto, todavia, a conduta do réu não se limitou a um simples atraso ou inadimplemento: revendeu a terceiro a unidade habitacional específica que a autora já havia escolhido e cujo pagamento vinha adimplindo regularmente, antes mesmo da formalização de qualquer distrato consensual, retirando da consumidora, de forma unilateral, a possibilidade de manutenção do negócio nas condições originalmente pactuadas. Tal conduta extrapola o mero inadimplemento contratual e configura quebra da legítima confiança depositada pela consumidora, atingindo a expectativa de aquisição da casa própria, bem essencial ligado ao direito à moradia previsto no art. 6º da Constituição Federal. A jurisprudência reconhece que a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a alienação da unidade a terceiro sem prévia formalização de distrato, acarreta frustração e angústia que transbordam o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável. Não se desconhece que o réu demonstrou alguma disposição de solução amigável, oferecendo unidade alternativa e a devolução dos valores pagos, circunstância que deve ser ponderada como fator de atenuação do dano, e não como excludente. Quanto à documentação médica referida na inicial, relativa a quadros de ansiedade da autora e de sua filha, este juízo não teve acesso direto aos referidos documentos, e as partes dispensaram expressamente, em audiência, a juntada de novas provas, de modo que sua valoração específica fica reservada à apreciação do togado, mediante verificação física dos autos, sem prejuízo de que o dano moral, no caso, já se encontra configurado pela própria natureza objetiva da conduta do réu, independentemente de prova de abalo psicológico específico. Considerando a gravidade objetiva da conduta, a circunstância atenuante consistente na tentativa de solução amigável anterior ao ajuizamento da ação, a ausência de prova de má-fé qualificada, bem como os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), valor que se afigura adequado a compensar o dano sofrido pela autora, sem incorrer em enriquecimento sem causa, e a cumprir a função pedagógica da medida. Por fim, tenho como pacífico o entendimento de que ao julgador compete enfrentar suficientemente as questões tidas como essenciais ao julgamento da causa. Entretanto, vislumbrando a hipótese e para que não se alegue a falta de exame conveniente a qualquer das teses não destacadas de forma específica, considero que as questões delineadas que não receberam a apreciação especificada restam refutadas, posto que não ostentam suporte legal e fático, como também não encontram respaldo na jurisprudência de nossos tribunais, pelo que ficam afastadas. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para julgar prejudicado o pedido de tutela de urgência, em razão da superveniência do presente julgamento de mérito por cognição exauriente, declarar rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva do réu, bem como CONDENAR o réu F ARMANDO RIBEIRO FILHO a restituir à autora FRANCISCA MARIA DA SILVA SANTOS a quantia de R$ 8.111,50 (oito mil, cento e onze reais e cinquenta centavos), a ser atualizada monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora a partir da citação, fixados na forma do art. 406, § 1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, de acordo com a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, CONDENAR o réu F ARMANDO RIBEIRO FILHO ao pagamento de indenização por danos morais à autora, no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), a ser atualizado monetariamente a partir desta data e acrescido de juros incidentes a partir da citação, fixados na forma do art. 406, § 1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, de acordo com a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil. Sem custas e honorários advocatícios, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Publicada e registrada por meio do sistema eletrônico. Após o trânsito em julgado, não havendo quaisquer outros requerimentos, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Teresina-PI, datado eletronicamente. Juiz(a) de Direito do(a) 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina