2026-09-16 · TJPI
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina e-mail: 1juicivter@tjpi.jus.br - Fone: (86) 32219631 Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0800543-25.2022.8.18.0162 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais] EXEQUENTE: FAZENDA REAL RESIDENCE EXECUTADO: MARCOS ALBERTO LEITE DE SOUSA SENTENÇA Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada por FAZENDA REAL RESIDENCE em face de MARCOS ALBERTO LEITE DE SOUSA, objetivando a satisfação de crédito decorrente de despesas condominiais, tendo sido atribuído inicialmente à causa o valor de R$ 22.663,98 (vinte e dois mil, seiscentos e sessenta e três reais e noventa e oito centavos). A presente demanda tramita desde o ano de 2022, tendo sido realizadas, ao longo do feito, diversas diligências destinadas à localização de patrimônio do executado e à satisfação do crédito. No curso da execução, o executado apresentou Exceção de Pré-Executividade no ID 89532739, arguindo, em síntese, ilegitimidade passiva, ao fundamento de que não seria proprietário dos imóveis que deram origem às cotas condominiais; nulidade por ausência de citação válida; excesso de execução; inexigibilidade da dívida; e impossibilidade de constrição do imóvel por ausência de comprovação de sua titularidade. Requereu a extinção da execução e, subsidiariamente, a revisão dos cálculos. Por decisão de ID 98768333, foi determinada a intimação da parte exequente para, no prazo de 10 (dez) dias, manifestar-se sobre a exceção de pré-executividade. Em 20 de julho de 2026, a parte exequente, em vez de apresentar sua manifestação, requereu dilação do prazo por mais 15 (quinze) dias, sem apresentar justificativa concreta para a prorrogação pretendida. O executado, por meio da petição de ID 103535100, requereu o imediato julgamento da exceção, sustentando o transcurso do prazo concedido. Posteriormente, a parte exequente apresentou impugnação à exceção de pré-executividade no ID 103737730, defendendo a inadequação da via eleita e, no mérito, a responsabilidade do executado pelo débito, pugnando pela rejeição do incidente. É o necessário. Decido. Inicialmente, INDEFIRO o pedido de dilação de prazo formulado pela parte exequente, porquanto desacompanhado de qualquer justificativa concreta apta a demonstrar a necessidade da prorrogação. Com efeito, tendo sido concedido prazo de 10 (dez) dias para manifestação acerca da exceção de pré-executividade, a parte exequente limitou-se a requerer a ampliação do prazo por mais 15 (quinze) dias, sem indicar qualquer circunstância concreta que justificasse a providência. Ademais, o lapso adicional pretendido transcorreu sem apresentação tempestiva da manifestação, conforme suscitado pelo executado no ID 103535100. A dilação imotivada de prazo não se harmoniza, ainda, com os critérios da simplicidade, economia processual e celeridade que orientam o procedimento dos Juizados Especiais, razão pela qual fica indeferida. Passo à análise da exceção de pré-executividade. A exceção de pré-executividade constitui meio excepcional de defesa, admitido para discussão de matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis de plano, mediante prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória. No caso concreto, a exceção não merece acolhimento. Quanto à alegação de nulidade da citação, verifica-se que o executado compareceu espontaneamente aos autos, constituiu advogado e exerceu efetivamente o contraditório e a ampla defesa. O próprio excipiente reconhece seu posterior comparecimento ao processo por intermédio de advogado, embora sustente que tal circunstância não seria suficiente para sanar o vício. Incide, portanto, o disposto no art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil, segundo o qual o comparecimento espontâneo do réu ou do executado supre a falta ou a nulidade da citação. No tocante às alegações de ilegitimidade passiva e inexigibilidade da obrigação, também não assiste razão ao excipiente. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, guardando relação direta com o imóvel que lhes deu origem. A responsabilidade pelo pagamento, contudo, não se resolve exclusivamente pela verificação da titularidade constante do registro imobiliário, devendo ser considerada a relação jurídica material existente com o bem. No caso, existem elementos controvertidos acerca da vinculação do executado aos lotes que deram origem às despesas condominiais. A própria parte exequente aponta os documentos de IDs 44092604, 44092605, 44092606 e 44092607 como demonstrativos da relação de MARCOS ALBERTO LEITE DE SOUSA com os lotes 18 e 20. Assim, a circunstância de o executado não constar atualmente como proprietário registral dos imóveis não conduz, por si só, ao reconhecimento de sua ilegitimidade para responder pelo débito, sobretudo porque a definição da responsabilidade pelas despesas condominiais deve considerar a relação jurídica material existente com o imóvel. Importa, entretanto, distinguir a responsabilidade pelo débito condominial da responsabilidade patrimonial do próprio imóvel. Embora as despesas condominiais estejam vinculadas ao imóvel e este possa, em princípio, responder pela dívida que sobre ele recai, as pesquisas imobiliárias e certidões cartorárias juntadas aos autos, especialmente aquelas constantes dos IDs 89532741 e 89876713, não evidenciam que o imóvel esteja registrado em nome do executado MARCOS ALBERTO LEITE DE SOUSA. No caso concreto, embora subsista a execução em face de MARCOS ALBERTO LEITE DE SOUSA, o imóvel não pode ser objeto de penhora nestes autos porque não integra seu patrimônio, conforme demonstrado pelas certidões cartorárias apresentadas, e seu proprietário registral não figura no polo passivo da presente execução.A execução não pode alcançar diretamente o patrimônio de pessoa estranha à relação processual sem que lhe sejam assegurados o contraditório e a ampla defesa. Assim, a circunstância de o imóvel não pertencer registralmente ao executado impede sua constrição nestes autos, mas não conduz à conclusão de inexistência do débito nem, por si só, afasta a responsabilidade atribuída ao executado em razão da relação material alegada com o bem. Do mesmo modo, a impossibilidade de constrição do imóvel nesta execução não significa que eventual proprietário registral esteja exonerado das obrigações condominiais que juridicamente lhe sejam imputáveis. Todavia, não cabe, nestes autos, emitir pronunciamento condenatório ou executivo contra terceiro que não integra a relação processual. Igualmente não prospera, nesta via, a alegação de excesso de execução. O executado questiona juros, multa, encargos e critérios de atualização, requerendo, inclusive, subsidiariamente, a remessa dos cálculos à contadoria judicial. A necessidade de análise individualizada da evolução do débito, dos encargos incidentes e dos documentos que disciplinam as obrigações condominiais evidencia a inadequação da via excepcional eleita para apreciação da matéria. Diante dessas razões, REJEITO a Exceção de Pré-Executividade apresentada no ID 89532739. Superada a questão incidental, verifica-se que a execução tramita desde o ano de 2022, sem que as sucessivas diligências realizadas tenham possibilitado a satisfação substancial do crédito. Em uma primeira tentativa de constrição de ativos financeiros pelo SISBAJUD, conforme ID 31398887, não houve bloqueio de valores, tendo a diligência resultado negativa. Posteriormente, por decisão de ID 50659416, foi determinada nova pesquisa SISBAJUD, no montante de R$ 34.084,40 (trinta e quatro mil, oitenta e quatro reais e quarenta centavos), mediante programação reiterada pelo período de 30 (trinta) dias. A medida resultou apenas na constrição parcial de R$ 336,12 (trezentos e trinta e seis reais e doze centavos), quantia manifestamente insuficiente à satisfação do débito. O ato ordinatório de ID 53752031 consignou expressamente que, diante da insuficiência de saldo nas contas bancárias do executado, não foi possível alcançar o valor integral da execução. Também foram realizadas diligências por meio do RENAJUD, sem resultado útil para a satisfação do crédito, uma vez que os veículos encontrados já se encontravam atingidos por outras restrições judiciais, conforme pesquisa constante do ID 56402572. Os próprios autos registram posteriormente que a medida não proporcionou resultado útil à execução em razão das restrições já existentes sobre os veículos. Quanto ao patrimônio imobiliário, as pesquisas juntadas aos autos, notadamente o protocolo de pesquisa de imóveis de ID 89532741 e as certidões cartorárias de ID 89876713, não evidenciaram a existência de imóvel registrado em nome do executado suscetível de constrição. Tem-se, portanto, execução em curso há aproximadamente 4 (quatro) anos, durante os quais foram empregados diversos mecanismos destinados à localização de patrimônio do devedor, sem identificação de bens livres e suficientes para viabilizar a continuidade útil do procedimento executivo. Conforme anteriormente exposto, embora o próprio imóvel relacionado às cotas condominiais pudesse, em princípio, constituir importante meio de satisfação da obrigação que sobre ele recai, sua constrição não se mostra viável nestes autos porque o bem não se encontra registrado em nome do executado, mas de terceiro que não compõe o polo passivo da execução. Cabe à parte exequente, caso pretenda responsabilizar o proprietário registral ou outro sujeito pela obrigação condominial, adotar a medida processual adequada em face de quem entenda responsável, não sendo possível estender, nesta execução, os atos constritivos ao patrimônio de terceiro estranho à relação processual. A circunstância de permanecer constrita a quantia de apenas R$ 336,12 (trezentos e trinta e seis reais e doze centavos) não justifica a perpetuação do feito. O numerário deve ser destinado à amortização parcial da dívida e, inexistindo outros bens do executado passíveis de constrição, a execução deve ser encerrada. Dispõe o art. 53, § 4º, da Lei nº 9.099/95 que, não encontrado o devedor ou inexistindo bens penhoráveis, o processo será imediatamente extinto, devolvendo-se os documentos ao autor. A solução encontra-se em consonância com os princípios da celeridade, simplicidade e economia processual próprios do microssistema dos Juizados Especiais, não se mostrando razoável manter indefinidamente em tramitação execução na qual, após sucessivas diligências realizadas durante aproximadamente 4 (quatro) anos, não foram encontrados bens suficientes para satisfação do crédito. A propósito, o Enunciado nº 75 do FONAJE dispõe: “A hipótese do § 4º do art. 53 da Lei 9.099/95, também se aplica às execuções de título judicial, entregando-se ao exequente, no caso, certidão do seu crédito, como título para futura execução, sem prejuízo da manutenção do nome do executado no Cartório Distribuidor.” No presente caso, tratando-se de execução de título extrajudicial, a incidência do art. 53, § 4º, da Lei nº 9.099/95 decorre diretamente da lei, servindo o referido enunciado como reforço quanto à possibilidade de entrega ao credor de certidão relativa ao crédito remanescente. Ressalte-se que a extinção ora determinada decorre exclusivamente da inexistência de outros bens penhoráveis do executado aptos à satisfação do crédito e não importa reconhecimento da inexistência da dívida condominial, quitação da obrigação ou afastamento de eventual responsabilidade de outro sujeito que, em razão da propriedade ou de relação jurídica material com o imóvel, também esteja obrigado ao pagamento das respectivas despesas. Eventual pretensão em face do proprietário registral ou de terceiro deverá ser deduzida pelo exequente pela via processual adequada, não sendo possível promover, nesta execução, a constrição de patrimônio pertencente a pessoa que não integra o polo passivo. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de dilação de prazo formulado pela parte exequente, por ausência de justificativa concreta para a prorrogação pretendida; REJEITO a Exceção de Pré-Executividade apresentada pelo executado no ID 89532739; e DETERMINO a liberação, em favor da parte exequente, da quantia de R$ 336,12 (trezentos e trinta e seis reais e doze centavos), já constrita via SISBAJUD, devendo o referido montante ser imputado à amortização parcial do débito. Para tanto, intime-se a parte exequente para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar os dados bancários necessários à transferência do numerário, devendo a providência ser cumprida independentemente da extinção ora decretada. Diante da inexistência de outros bens penhoráveis em nome do executado aptos à satisfação do crédito, JULGO EXTINTA A EXECUÇÃO, com fundamento no art. 53, § 4º, da Lei nº 9.099/95. Efetivada a transferência da quantia de R$ 336,12 (trezentos e trinta e seis reais e doze centavos), expeça-se certidão do crédito remanescente em favor da parte exequente, com o correspondente abatimento do valor liberado, para os fins cabíveis. Sem custas e honorários advocatícios, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Registro e publicação dispensados, por serem os autos virtuais. Intimem-se. Após o cumprimento das providências determinadas e o trânsito em julgado, proceda-se à baixa e ao arquivamento dos autos. TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. ELIANA MARCIA NUNES DE CARVALHO Juiz(a) de Direito da 1º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina