0800344-05.2024.8.18.0074

Intimação

TJPI · Vara Única da Comarca de Simões · Decisão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Vara Única da Comarca de Simões Rua José Dias, 285, Centro, SIMõES - PI - CEP: 64585-000 PROCESSO Nº: 0800344-05.2024.8.18.0074 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Registro de Imóveis] AUTOR: GETULIO NUNES DO NASCIMENTO REU: MARCIO MACEDO CAVALCANTE DECISÃO Trata-se de ação de cancelamento de matrícula de registro público de imóvel ajuizada por Getúlio Nunes do Nascimento em face de Márcio Macedo Cavalcante, ambos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor ser proprietário originário de um imóvel rural com área de 7,30 hectares, situado na localidade Vaca Brava, Data Tanque, cadastrado na Receita Federal sob o nº 5.626.374-00 e matriculado sob o nº 2.325 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Simões/PI. Afirma que, em 2011, alienou ao réu uma fração de 2,00 hectares, gerando a abertura da matrícula nº 4.623, Livro 2-V, fl. 181. Sustenta que, posteriormente, em 2014, pactuou a venda de outros 2,00 hectares, todavia a serventia extrajudicial lavrou escritura pública e procedeu à abertura da matrícula nº 5.256 com área de 4,00 hectares. Aponta que tal equívoco gerou titularidade aparente de 6,00 hectares em favor do réu e reduziu indevidamente a área remanescente do autor para 1,30 hectare. Em razão disso, postula, em síntese, a regularização da cadeia registral, com o cancelamento/encerramento do registro relativo à primeira alienação de 2,00 hectares, matrícula nº 4.623, a fim de que o demandado permaneça apenas com a área de 4,00 hectares e a posse remanescente de 3,30 hectares reste consolidada em favor do requerente. Citado regularmente, o réu apresentou contestação anuindo à necessidade de regularização registral, reconhecendo a ocorrência de equívoco material no registro dos negócios celebrados e manifestando concordância com a solução pela qual o autor permaneça com 3,30 hectares e o demandado com 4,00 hectares. Instada a prestar esclarecimentos técnicos sobre os registros imobiliários e a cadeia dominial, a Oficiala Registradora da 1ª Serventia Extrajudicial de Registro Geral de Simões/PI apresentou manifestação detalhada. Informou que a matrícula nº 4.623 (2,00 ha) e a área remanescente da matrícula nº 2.325 (1,30 ha) encontram-se abaixo da fração mínima de parcelamento rural de 4,00 hectares fixada para a região pelo INCRA, apontando a necessidade de estrita observância aos princípios da especialidade objetiva, continuidade e apresentação de levantamento técnico com memorial georreferenciado para viabilizar qualquer comando de cancelamento, retificação ou convalidação registral. As partes manifestaram-se acerca das informações prestadas pela serventia imobiliária. Decido. Da Necessidade de Delimitação Física e Especialidade Registral Da análise dos autos, constata-se a inviabilidade do julgamento antecipado do mérito nesta fase processual. Embora haja convergência de vontades entre os litigantes quanto ao resultado quantitativo almejado, pretendendo que o autor titularize 3,30 hectares e o demandado titularize 4,00 hectares, o processo ainda não reúne elementos técnicos suficientes para identificar a exata correspondência espacial e física dessas porções de terra sobre o solo. A simples decretação abstrata de cancelamento ou anulação de determinado ato notarial ou matrícula imobiliária, sem a certeza da base geográfica correspondente, poderia gerar nova inconsistência registral, especialmente porque ainda não se sabe, com precisão técnica, se a área atualmente ocupada ou considerada excedente pelo requerido corresponde à mesma área descrita na matrícula nº 4.623, se está contida na descrição da matrícula nº 5.256, se lhe é contígua, ou se possui limites diversos. Com efeito, para que eventual sentença seja registralmente exequível, não basta reconhecer, em abstrato, que o autor deve ficar com 3,30 hectares e o requerido com 4,00 hectares. É indispensável que se saiba, de forma clara e tecnicamente delimitada, onde se localiza cada uma dessas áreas, quais são seus limites, confrontações, medidas perimetrais e eventuais pontos de sobreposição, continuidade ou incompatibilidade entre as descrições constantes das escrituras, das matrículas e da realidade fática. A manifestação da Oficiala Registradora também evidencia a necessidade de precisão técnica, notadamente quanto à individualização da área total, das áreas desmembradas e do remanescente, com observância da especialidade objetiva registral e dos documentos técnicos pertinentes, tais como planta, memorial descritivo, georreferenciamento e documento de responsabilidade técnica. Nesse contexto, antes de se apreciar definitivamente a pretensão de cancelamento, convalidação, retificação, encerramento ou manutenção de matrículas, impõe-se a organização probatória do feito, a fim de evitar que decisão judicial futura produza comando inexequível ou gere novas dúvidas perante o Registro de Imóveis. A solução registral deverá considerar, em princípio, a subsistência de duas situações dominiais finais: uma área de 4,00 hectares em favor do requerido e uma área remanescente de 3,30 hectares em favor do autor. Todavia, para tanto, é necessário que tais áreas sejam perfeitamente delimitadas, de modo que possam constar, de forma precisa e compatível, nas matrículas que vierem a subsistir após a regularização. O princípio da especialidade objetiva, expressamente consagrado na Lei de Registros Públicos, impõe que todo imóvel objeto de assento registral esteja rigorosamente caracterizado em sua localização, limites, confrontações e dimensões perimetrais, sendo vedada a prática de atos sem a perfeita individualização da coisa, conforme determina o art. 225 da Lei nº 6.015/1973. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme quanto à necessidade de integral atendimento aos requisitos técnicos e registrais da Lei de Registros Públicos para que o provimento judicial seja dotado de plena exequibilidade perante a serventia imobiliária competente: EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.297.784/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/9/2014, DJe de 24/9/2014.) Portanto, o provimento jurisdicional pretendido não pode se limitar a ajustar números de área em abstrato. É indispensável a produção de prova documental técnica para identificar a realidade fática das posses exercidas, delimitar os vértices perimetrais das glebas pretendidas e harmonizar a cadeia dominial com a fração mínima de parcelamento rural e as normas de direito agrário e registral. Ressalte-se que este Juízo reconhece, neste momento processual, que não há litígio propriamente dito quanto à quantidade de área que deverá permanecer com cada parte, uma vez que autor e réu convergem no sentido de que o requerente deverá titularizar 3,30 hectares e o requerido 4,00 hectares. Todavia, a presente decisão não implica negativa do pedido formulado, tampouco reconhecimento definitivo acerca de qual escritura, registro ou matrícula deverá ser cancelado, retificado, encerrado, mantido ou convalidado. A providência ora determinada tem por finalidade exclusiva permitir a apresentação da documentação técnica necessária à verificação da realidade fática e geográfica do imóvel, especialmente quanto à localização, limites, confrontações, eventual sobreposição e correspondência física entre as áreas descritas nas matrículas envolvidas. O objetivo desta fase é delimitar tecnicamente a realidade física do imóvel, permitindo que a futura decisão judicial seja precisa, segura e exequível perante o Registro de Imóveis. Determinação de Diligências Probatórias Ante o exposto, com fundamento nos arts. 6º, 10, 139, VI, 357, incisos II e III, e 370 do Código de Processo Civil, fixo como ponto controvertido a delimitação física, espacial e registral da área total originária de 7,30 hectares, da área de 4,00 hectares a ser mantida em favor do réu e da gleba remanescente de 3,30 hectares pertencente ao autor, bem como a conformação dessas áreas às exigências da especialidade objetiva registral. Para a organização e instrução do feito, determino as seguintes providências: a) Intimem-se as partes para que, no prazo comum de 30 (trinta) dias, apresentem, preferencialmente de forma consensual, levantamento técnico instruído com: 1. Planta topográfica e memorial descritivo da área total originária de 7,30 hectares; 2. Planta topográfica e memorial descritivo individualizado da área pretendida pelo adquirente réu, correspondente a 4,00 hectares, contendo coordenadas georreferenciadas dos vértices, limites e confrontantes atuais e indicação da ocupação fática; 3. Planta topográfica e memorial descritivo da área remanescente do autor, correspondente a 3,30 hectares, com a respectiva amarração perimetral e confrontações atuais e indicação da ocupação fática; 4. Anotação de Responsabilidade Técnica, Registro de Responsabilidade Técnica ou Termo de Responsabilidade Técnica, conforme a habilitação do profissional responsável; 5. Documentos cadastrais rurais pertinentes disponíveis, a exemplo do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e Cadastro Ambiental Rural (CAR); 6. Esclarecimento expresso se a área de 4,00 hectares descrita na matrícula nº 5.256 coincide fisicamente com a ocupação fática do réu e se a gleba de 2,00 hectares descrita na matrícula nº 4.623 encontra-se sobreposta, inserida, contígua ou separada daquela. b) Caso as partes não alcancem consenso na elaboração conjunta, cada qual poderá acostar seus respectivos documentos técnicos no mesmo prazo, declinando pontualmente as divergências observadas no local. c) Juntada a documentação pelas partes, oficie-se a Oficiala Registradora da 1ª Serventia Extrajudicial de Simões/PI para manifestação técnica no prazo de 15 (quinze) dias, a fim de informar se os documentos apresentados são suficientes para cumprimento de eventual comando judicial de regularização registral e qual providência se mostra tecnicamente adequada à compatibilização da realidade fática com a cadeia dominial constante dos assentos imobiliários; Intimem-se. Cumpra-se. SIMõES-PI, data registrada pelo sistema. DENIS DEANGELIS BRITO VARELA Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Simões