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TJRN · 1ª Vara da Comarca de Macaíba
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Macaíba Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 Processo:0800262-47.2020.8.20.5121 Parte autora/Requerente:ALBERI BENTO XAVIER e outros Parte ré/Requerido:TYBA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por ALBERI BENTO XAVIER e JOSECILDA REVOREDO DA SILVA em face de TYBA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. O feito tramita sob o nº 0800262-47.2020.8.20.5121, tendo por objeto contrato relativo a lote integrante do empreendimento Condomínio Lagoa do Mato Vila Timbaúba. Narram os autores que, em 21/09/2015, celebraram contrato para aquisição do lote nº 18, quadra 06, pelo preço de R$ 135.800,00, sustentando terem desembolsado R$ 51.200,30. Alegam que a existência de área de lazer denominada “Fazendinha” teria sido fator determinante para a contratação e que, posteriormente, foram impedidos de utilizá-la, ao argumento de que a área não integraria o empreendimento. Em razão disso, requereram a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais. A ré apresentou contestação, defendendo, em síntese, a inexistência de inadimplemento de sua parte, a incidência da Lei nº 9.514/1997, a inadimplência dos adquirentes e a validade das disposições contratuais. Subsidiariamente, postulou que eventual resolução fosse imputada aos compradores, com retenção de parcela dos valores pagos. O feito foi saneado, estabelecendo-se como questões controvertidas, entre outras, a integração da “Fazendinha” ao empreendimento, sua relevância para a aquisição do imóvel, eventual desvalorização do lote e os efeitos da inadimplência dos autores. Realizada audiência de instrução e julgamento, as partes apresentaram alegações finais. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTOS O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, pois a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos relevantes já estão suficientemente comprovados por meio dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. A relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia cinge-se a definir a responsabilidade pela rescisão contratual e, consequentemente, o percentual de retenção devido à promitente vendedora. O autor alega a culpa da ré em razão da quebra de expectativa em relação a continuidade da fazenda modelo, disponibilizada pela ré em benefício aos condôminos, assim como a venda posterior de lotes em preços abaixo do que comercializou para o autor, representado desvalorização do imóvel, mas também admite a suspensão dos pagamentos. A ré, por sua vez, atribui a culpa ao autor por inadimplência. É fato incontroverso nos autos que o autor interrompeu os pagamentos das parcelas, conforme se extrai de sua própria narrativa e do extrato financeiro apresentado. Embora alegue a prática quebra contratual, não fundamentou em que clausulas contratuais estavam respaldados os alegados descumprimentos. Deste modo, a rescisão deve ser declarada por iniciativa e culpa do comprador/autor, em razão de sua inadimplência. Embora os autores sustentem que a estrutura denominada “Fazendinha” teria constituído elemento determinante para a aquisição do lote, não ficou suficientemente demonstrado que a permanência e utilização daquela área integrassem, em caráter definitivo, o objeto contratualmente assegurado pela requerida, tampouco que sua posterior indisponibilidade caracterizasse descumprimento de obrigação essencial assumida pela vendedora. O próprio autor afirmou em seu depoimento que o fator principal para aquisição do lote foi a segurança que um condomínio oferece, em relação ao seu antigo local de residência. Do mesmo modo, não houve comprovação segura da alegada desvalorização substancial do imóvel em decorrência da restrição de acesso à referida estrutura ou da suposta venda de lotes abaixo do valor de mercado. Nesse cenário, embora seja possível o desfazimento do vínculo contratual, a resolução deve ser atribuída aos autores, não se podendo imputar à requerida a responsabilidade pelo encerramento da avença. Conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” . Sendo a rescisão por culpa do comprador, a retenção parcial dos valores é lícita . Importa registrar, por pertinente, que a taxa de retenção não era regulamentada em Lei, razão pela qual os percentuais variantes de 10% a 25% foram frutos de uma construção jurisprudencial delineada pela Corte Superior. A saber: "a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes" (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018) (grifos acrescidos) Com vistas a sanar a omissão legislativa, o art. 67-A da Lei 4591/94, incluído pela 13.786/2018, passou a regulamentar acerca do dito percentual. Convém, neste ponto, trazer a lume a dicção do dispositivo em questão. Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018) A nova legislação confirmou o entendimento jurisprudencial na medida em que limitou a taxa retentora ao máximo de 25% da quantia paga pelo adiquirente, acrescentando, por outro lado, que, além da multa pelo distrato, o incorporador também faz jus a integralidade da comissão de corretagem. Assim, resta patente que a cláusula sexta, parágrafo primeiro, do contrato entabulado pelas partes, deve ser nula, nos termos da jurisprudência do STJ e do art. 67-A da Lei 4.591/94, com redação dada pela Lei 13.786/2018, devendo a ré restituir ao autor o valor equivalente a 75% do que foi pago pelo imóvel, haja vista que apenas o percentual de 25% pode ser retido. Considerando as circunstâncias do caso, afigura-se razoável e proporcional a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo autor, a fim de compensar a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais decorrentes da comercialização do imóvel. Anoto, por fim, que não há falar em retenção de valor a título de comissão de corretagem, porquanto não há nos autos comprovação do pagamento dessa verba. III – DISPOSITIVO Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: DECLARAR rescindido o "Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia" (ID 53101626 ) celebrado entre as partes, por culpa do autor; DECLARAR NULA a Cláusula Sétima, item 7.8.5, do referido contrato , no que tange aos percentuais de retenção ali previstos; CONDENAR a ré, TYBA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA, a restituir ao autor, em parcela única, o correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do total dos valores pagos. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado desta decisão. EXTINGO o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Em razão da sucumbência mínima do autor, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação . Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Macaíba, data registrada no sistema. WITEMBURGO GONÇALVES DE ARAÚJO Juiz de Direito
TJRN · 1ª Vara da Comarca de Macaíba
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Macaíba Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 Processo:0800262-47.2020.8.20.5121 Parte autora/Requerente:ALBERI BENTO XAVIER e outros Parte ré/Requerido:TYBA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por ALBERI BENTO XAVIER e JOSECILDA REVOREDO DA SILVA em face de TYBA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. O feito tramita sob o nº 0800262-47.2020.8.20.5121, tendo por objeto contrato relativo a lote integrante do empreendimento Condomínio Lagoa do Mato Vila Timbaúba. Narram os autores que, em 21/09/2015, celebraram contrato para aquisição do lote nº 18, quadra 06, pelo preço de R$ 135.800,00, sustentando terem desembolsado R$ 51.200,30. Alegam que a existência de área de lazer denominada “Fazendinha” teria sido fator determinante para a contratação e que, posteriormente, foram impedidos de utilizá-la, ao argumento de que a área não integraria o empreendimento. Em razão disso, requereram a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais. A ré apresentou contestação, defendendo, em síntese, a inexistência de inadimplemento de sua parte, a incidência da Lei nº 9.514/1997, a inadimplência dos adquirentes e a validade das disposições contratuais. Subsidiariamente, postulou que eventual resolução fosse imputada aos compradores, com retenção de parcela dos valores pagos. O feito foi saneado, estabelecendo-se como questões controvertidas, entre outras, a integração da “Fazendinha” ao empreendimento, sua relevância para a aquisição do imóvel, eventual desvalorização do lote e os efeitos da inadimplência dos autores. Realizada audiência de instrução e julgamento, as partes apresentaram alegações finais. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTOS O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, pois a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos relevantes já estão suficientemente comprovados por meio dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. A relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia cinge-se a definir a responsabilidade pela rescisão contratual e, consequentemente, o percentual de retenção devido à promitente vendedora. O autor alega a culpa da ré em razão da quebra de expectativa em relação a continuidade da fazenda modelo, disponibilizada pela ré em benefício aos condôminos, assim como a venda posterior de lotes em preços abaixo do que comercializou para o autor, representado desvalorização do imóvel, mas também admite a suspensão dos pagamentos. A ré, por sua vez, atribui a culpa ao autor por inadimplência. É fato incontroverso nos autos que o autor interrompeu os pagamentos das parcelas, conforme se extrai de sua própria narrativa e do extrato financeiro apresentado. Embora alegue a prática quebra contratual, não fundamentou em que clausulas contratuais estavam respaldados os alegados descumprimentos. Deste modo, a rescisão deve ser declarada por iniciativa e culpa do comprador/autor, em razão de sua inadimplência. Embora os autores sustentem que a estrutura denominada “Fazendinha” teria constituído elemento determinante para a aquisição do lote, não ficou suficientemente demonstrado que a permanência e utilização daquela área integrassem, em caráter definitivo, o objeto contratualmente assegurado pela requerida, tampouco que sua posterior indisponibilidade caracterizasse descumprimento de obrigação essencial assumida pela vendedora. O próprio autor afirmou em seu depoimento que o fator principal para aquisição do lote foi a segurança que um condomínio oferece, em relação ao seu antigo local de residência. Do mesmo modo, não houve comprovação segura da alegada desvalorização substancial do imóvel em decorrência da restrição de acesso à referida estrutura ou da suposta venda de lotes abaixo do valor de mercado. Nesse cenário, embora seja possível o desfazimento do vínculo contratual, a resolução deve ser atribuída aos autores, não se podendo imputar à requerida a responsabilidade pelo encerramento da avença. Conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” . Sendo a rescisão por culpa do comprador, a retenção parcial dos valores é lícita . Importa registrar, por pertinente, que a taxa de retenção não era regulamentada em Lei, razão pela qual os percentuais variantes de 10% a 25% foram frutos de uma construção jurisprudencial delineada pela Corte Superior. A saber: "a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes" (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018) (grifos acrescidos) Com vistas a sanar a omissão legislativa, o art. 67-A da Lei 4591/94, incluído pela 13.786/2018, passou a regulamentar acerca do dito percentual. Convém, neste ponto, trazer a lume a dicção do dispositivo em questão. Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018) A nova legislação confirmou o entendimento jurisprudencial na medida em que limitou a taxa retentora ao máximo de 25% da quantia paga pelo adiquirente, acrescentando, por outro lado, que, além da multa pelo distrato, o incorporador também faz jus a integralidade da comissão de corretagem. Assim, resta patente que a cláusula sexta, parágrafo primeiro, do contrato entabulado pelas partes, deve ser nula, nos termos da jurisprudência do STJ e do art. 67-A da Lei 4.591/94, com redação dada pela Lei 13.786/2018, devendo a ré restituir ao autor o valor equivalente a 75% do que foi pago pelo imóvel, haja vista que apenas o percentual de 25% pode ser retido. Considerando as circunstâncias do caso, afigura-se razoável e proporcional a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo autor, a fim de compensar a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais decorrentes da comercialização do imóvel. Anoto, por fim, que não há falar em retenção de valor a título de comissão de corretagem, porquanto não há nos autos comprovação do pagamento dessa verba. III – DISPOSITIVO Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: DECLARAR rescindido o "Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia" (ID 53101626 ) celebrado entre as partes, por culpa do autor; DECLARAR NULA a Cláusula Sétima, item 7.8.5, do referido contrato , no que tange aos percentuais de retenção ali previstos; CONDENAR a ré, TYBA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA, a restituir ao autor, em parcela única, o correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do total dos valores pagos. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado desta decisão. EXTINGO o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Em razão da sucumbência mínima do autor, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação . Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Macaíba, data registrada no sistema. WITEMBURGO GONÇALVES DE ARAÚJO Juiz de Direito
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