2026-09-16 · TJPA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ Gabinete do Desembargador João Batista Lopes do Nascimento APELAÇÃO CÍVEL Nº 0800146-52.2022.8.14.0040 ASSUNTO: RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE APELANTES: JOANES CARLOS CANTANHEDE E AMANDA BARBARA AMORIM CANTANHEDE APELADA: NOVA CARAJÁS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA RELATOR: DESEMBARGADOR JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Rescisão contratual c/c reintegração de posse. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento dos compradores. Benfeitorias. Taxa de fruição. Cumulação com cláusula penal. Ausência de bis in idem. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação Cível contra sentença que declarou a resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento dos compradores, determinou a reintegração de posse, reconheceu indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação e manteve taxa de fruição contratual. Ii. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a indenização por benfeitorias autoriza a retenção do imóvel e afasta a taxa de fruição; e (ii) estabelecer se a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória configura bis in idem. Iii. Razões de decidir 3. A indenização por benfeitorias, ainda ilíquida e sujeita à apuração em liquidação, não condiciona a reintegração de posse ao seu prévio pagamento. 4. A permanência dos compradores na posse do imóvel durante o inadimplemento autoriza a cobrança da taxa de fruição expressamente prevista no contrato. 5. A existência de benfeitorias indenizáveis não transforma a ocupação do imóvel em utilização gratuita nem afasta a indenização pela fruição. 6. A taxa de fruição indeniza o uso do imóvel, enquanto a cláusula penal compensa os efeitos do inadimplemento e da resolução contratual, inexistindo duplicidade indenizatória. 7. O Tema 970 do STJ não se aplica ao caso, pois versa sobre atraso da incorporadora na entrega do imóvel, hipótese distinta da resolução por inadimplemento dos compradores. Iv. Dispositivo 8. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, e 932, IV; Regimento Interno do TJPA, art. 133. Jurisprudência relevante citada: TJPA, Apelação Cível nº 0806546-82.2022.8.14.0040, Rel. Des. João Batista Lopes do Nascimento, 3ª Turma de Direito Privado, j. 30.06.2026; STJ, Tema 970; STJ. REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019. STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024. STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021 DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de Apelação Cível interposta por JOANES CARLOS CANTANHEDE e AMANDA BARBARA AMORIM CANTANHEDE contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos ajuizada por NOVA CARAJÁS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. A apelada/autora informou ter celebrado com os requeridos, em 04 de dezembro de 2010, o Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº 1191, tendo por objeto lote de 200 m², situado na Quadra 454, Lote 05, 4ª Etapa do Loteamento Nova Carajás, pelo preço de R$ 32.949,58, dividido em 178 parcelas mensais. Segundo a inicial, os adquirentes deixaram de adimplir as prestações a partir da parcela nº 36, vencida em 10/02/2014, permanecendo na utilização do imóvel. Após notificação extrajudicial realizada em 27/04/2021, não houve purgação da mora. O contrato estabelece, na cláusula 12.2, multa equivalente a 10% das importâncias pagas pela parte que der causa à rescisão. A cláusula 12.3 prevê, especificamente na hipótese de resolução por culpa do comprador, além da multa rescisória, taxa de ocupação e uso do imóvel de 1% ao mês sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, contada da inadimplência. Sobreveio sentença de parcial procedência, declarando a resolução do contrato, disciplinando a restituição das parcelas pagas e condenando os compradores ao pagamento da taxa de fruição contratualmente prevista. Quanto às benfeitorias, após o acolhimento dos embargos de declaração, ficou consignado que a autora/apelada deverá indenizar os requeridos pelas benfeitorias realizadas enquanto de boa-fé, em valor a ser apurado na fase de liquidação. Inconformados, os requeridos apelaram. Sustentam, em síntese, que, enquanto não indenizados pelas benfeitorias, possuem direito de retenção do imóvel, motivo pelo qual não seria cabível a cobrança de taxa de fruição nesse período. Subsidiariamente, defendem a impossibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, por entenderem configurado bis in idem. Contrarrazões apresentadas. É o relatório. Decido. I. ADMISSIBILIDADE E JULGAMENTO MONOCRÁTICO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação. Os apelantes são beneficiários da gratuidade da justiça, estando dispensados do recolhimento do preparo. A controvérsia comporta julgamento monocrático. Nos termos do art. 932, IV, do Código de Processo Civil, compete ao Relator negar provimento a recurso contrário às hipóteses jurisprudenciais ali previstas, em conjugação com as atribuições conferidas pelo art. 133 do Regimento Interno deste Tribunal. No caso, as questões devolvidas encontram solução em orientação jurisprudencial já consolidada acerca dos efeitos patrimoniais da resolução de compromissos de compra e venda, além de precedentes desta 3ª Turma de Direito Privado em situações substancialmente semelhantes. O contraditório também se encontra integralmente formado, com apresentação de razões e contrarrazões, inexistindo questão antecedente pendente que impeça o imediato julgamento. Passo ao mérito. II. MÉRITO A insurgência recursal é restrita. Os recorrentes não devolvem discussão substancial quanto ao inadimplemento, à resolução do contrato, à restituição das parcelas pagas ou ao próprio reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias. Pretendem, especificamente, afastar a taxa de fruição sob dois fundamentos: primeiro, porque o alegado direito de retenção pelas benfeitorias impediria sua incidência até o pagamento da indenização; segundo, porque a cobrança cumulativa com a cláusula penal compensatória configuraria duplicidade indenizatória. Nenhuma das teses merece acolhimento. II.1. DA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, DO DIREITO DE RETENÇÃO E DA TAXA DE FRUIÇÃO A sentença, após integração pelos embargos declaratórios, reconheceu o direito dos apelantes à indenização pelas benfeitorias realizadas durante o período em que estavam de boa-fé, relegando sua comprovação e quantificação à liquidação de sentença. Esse reconhecimento não conduz, todavia, à consequência defendida no recurso. Uma coisa é o direito patrimonial à eventual indenização pelas benfeitorias indenizáveis. Outra, distinta, é a pretensão de permanecer na utilização exclusiva do imóvel, mesmo após a resolução do vínculo e por tempo indeterminado, sem qualquer consequência econômica enquanto não liquidada e satisfeita aquela verba. A indenização reconhecida na origem ainda não é líquida. A definição de sua existência concreta, extensão e correspondente valor depende da fase liquidatória. Não há, portanto, crédito líquido e previamente definido que permita concluir, no estágio atual, que a proprietária deva permanecer privada do imóvel, ou da correspondente indenização por sua utilização, até o pagamento integral de importância ainda não apurada. Esta 3ª Turma de Direito Privado já enfrentou controvérsia semelhante na Apelação Cível nº 0806546-82.2022.8.14.0040, também envolvendo a Nova Carajás Construções e Incorporações Ltda. EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE FRUIÇÃO CONCEDIDA SEM PEDIDO EXORDIAL. VÍCIO EXTRA PETITA CONSTATADO. DECOTE DEVIDO. COBRANÇA DE PARCELAS VENCIDAS. INCOMPATIBILIDADE LOGICA COM A RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. IMPROCEDÊNCIA DECLARADA DE OFÍCIO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. DIREITO JÁ RECONHECIDO NA SENTENÇA COM REMESSA À LIQUIDAÇÃO. PRETENSÃO DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO PRÉVIO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DA REGULARIDADE DA OBRA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse por inadimplemento do comprador, assegurando a este o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias a ser apurado em liquidação de sentença, mediante comprovação de efetiva realização e regularidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Apreciar (i) a subsistência da condenação em taxa de fruição não requestada na inicial; (ii) a viabilidade do pleito de cobrança de parcelas vencidas cumulado com a rescisão; e (iii) a possibilidade de condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Configura julgamento extra petita a condenação em taxa de fruição sem expressa postulação na exordial, impondo-se o seu decote. 4. De igual modo, o pedido de cobrança de prestações contratuais vencidas revela-se incompatível com a resolução do liame jurídico, cuja improcedência deve ser pronunciada de ofício. 5. Quanto ao inconformismo contra o capítulo das benfeitorias, não colhe ensejo a insurgência do apelante; a sentença de primeiro grau já salvaguardou o direito à indenização dos melhoramentos úteis e necessários a ser quantificado em sede de liquidação de sentença. A pretensão de reter o imóvel ou condicionar a desocupação ao prévio depósito do valor da acessão não encontra amparo legal, mostrando-se acertado o comando sentencial possessório imediato. III. DISPOSITIVO: 6. Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente para decotar a taxa de fruição e, de ofício, julgar improcedente o pedido de cobrança das parcelas vencidas, mantendo-se intacto o capítulo das benfeitorias. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0806546-82.2022.8.14.0040 - Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO - 3ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2026-06-30) Naquele julgamento, assentou-se que, embora assegurado ao comprador o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias a ser apurada em liquidação, não se mostra juridicamente cabível condicionar a reintegração da loteadora ao prévio pagamento de verba cuja regularidade e quantificação ainda dependem de apuração. A mesma razão de decidir se aplica ao presente processo. Vejo inclusive, que, aqui, diversamente, a indenização pela ocupação foi expressamente estabelecida no próprio contrato. A cláusula 12.3 dispõe que, ocorrendo a resolução por culpa do comprador, será cobrada, além da multa rescisória, indenização pela ocupação e uso do imóvel no importe mensal de 1% sobre o valor corrigido da compra e venda, contada da inadimplência. Também não se trata de utilização abstrata ou presumida do bem. Os autos registram que os compradores receberam a posse e nela permaneceram durante o prolongado período de inadimplemento. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça também converge no sentido de reconhecer a legitimidade da taxa de fruição quando o adquirente inadimplente permanece na posse e utilização do imóvel, bem como a possibilidade de restituição possessória ao promitente vendedor diante da mora contratual, nos termos dos seguintes precedentes: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.Precedentes. 2 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos .. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) A existência de benfeitorias eventualmente indenizáveis não transforma, portanto, a posse posterior à resolução em utilização gratuita do bem. Mantenho a incidência da taxa de fruição. II.2. DA POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA Também não prospera a alegação de bis in idem. A taxa de fruição e a cláusula penal compensatória possuem fundamentos jurídicos e fatos geradores distintos. A taxa de fruição tem por fundamento a posse e o aproveitamento econômico do imóvel pelo adquirente durante o período em que a proprietária permaneceu privada de sua posse direta e de sua disponibilidade econômica. Por sua vez, a cláusula penal compensatória decorre do inadimplemento contratual e destina-se a compensar os prejuízos decorrentes da resolução do negócio. Não há, portanto, sobreposição entre as respectivas finalidades: enquanto a taxa de fruição indeniza especificamente a utilização do imóvel até sua efetiva restituição, a cláusula penal compensa os efeitos do inadimplemento e do desfazimento contratual. O próprio instrumento contratual evidencia a autonomia das obrigações, ao prever separadamente seus fundamentos, critérios de incidência e formas de cálculo, razão pela qual a cobrança cumulativa não configura duplicidade indenizatória. A cláusula 12.2 prevê multa de 10% sobre as importâncias pagas. Já a cláusula 12.3, de forma autônoma, prevê a indenização pela ocupação e uso do imóvel. É certo que os apelantes invocam precedente deste Tribunal em sentido diverso, bem como o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça. A objeção não altera a conclusão. No REsp nº 1.635.428/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou, no Tema 970, orientação relativa à compra e venda de imóvel na planta, em situação de atraso na entrega pela vendedora, estabelecendo a impossibilidade, em regra, de cumulação entre cláusula penal moratória, quando prefixada em valor equivalente ao locativo, e lucros cessantes. Vejamos. TEMA 970. STJ. Tese firmada: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. A hipótese dos autos é distinta. Não se discute atraso da incorporadora na entrega do imóvel. O bem foi disponibilizado aos compradores, que passaram a exercer sua posse direta. Discute-se, ao contrário, resolução do negócio por inadimplemento dos próprios compradores, cumulada com indenização decorrente da efetiva utilização do lote enquanto permaneceram na posse. Inexiste, assim, identidade fática ou jurídica suficiente para aplicação automática da tese firmada no Tema 970. A solução também não depende da aplicação retroativa da Lei nº 13.786/2018. O contrato foi celebrado em 04/12/2010, razão pela qual a legislação posterior não deve ser utilizada como fundamento direto para impor efeitos materiais ao negócio jurídico anteriormente constituído. A conclusão decorre, no caso concreto, da própria disciplina contratual e da diversidade entre os fatos indenizados. Não há, portanto, dupla indenização pelo mesmo dano. III. HONORÁRIOS RECURSAIS A sentença fixou honorários advocatícios em 10% sobre a base ali definida, permanecendo sua exigibilidade suspensa em relação aos requeridos/apelantes em razão da gratuidade da justiça. Houve atuação da parte recorrida em segundo grau, mediante apresentação de contrarrazões. Assim, presentes os requisitos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre a mesma base de cálculo estabelecida na origem, considerada a atuação adicional em grau recursal. Permanece suspensa a exigibilidade da verba em relação aos apelantes, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. IV. CONCLUSÃO Ante o exposto, CONHEÇO da Apelação Cível e NEGO-LHE PROVIMENTO, monocraticamente, mantendo a sentença, conforme integrada pela decisão dos embargos de declaração, nos capítulos objeto do recurso. Majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre a mesma base estabelecida na origem, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, permanecendo suspensa a exigibilidade em relação aos apelantes, beneficiários da gratuidade da justiça. Intimem-se e cumpra-se. Belém, data da assinatura digital. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator