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TJPI · 2ª Câmara Especializada Cível
poder judiciário tribunal de justiça do estado do piauí GABINETE DO Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA PROCESSO Nº: 0759983-03.2026.8.18.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) ASSUNTO(S): [Alienação Fiduciária] AGRAVANTE: CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CREDITO S.A. AGRAVADO: SERGIO HENRIQUE DE MELO FERREIRA FILHO, VANGUARDA ENGENHARIA LTDA, JIVAGO DE CASTRO RAMALHO DECISÃO TERMINATIVA EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA. AÇÃO COLETIVA QUE NÃO IMPEDE O PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA INDIVIDUAL (ARTIGO 104 DO CDC). LEGITIMIDADE PASSIVA E SOLIDARIEDADE DA SECURITIZADORA RECONHECIDAS (ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, E 25, § 1º, DO CDC). CADEIA DE FORNECIMENTO E TITULARIDADE REGISTRAL DAS UNIDADES POR DAÇÃO EM PAGAMENTO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. ADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO PERÍODO DE CONSTRUÇÃO E EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. ÓBICE AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO IMPUTÁVEL ÀS RÉS. GRAVAME FIDUCIÁRIO GLOBAL NA MATRÍCULA DO EMPREENDIMENTO. INCIDÊNCIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL). SUSPENSÃO DO SALDO RESIDUAL E CONGELAMENTO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. INEFICÁCIA DA GARANTIA FIDUCIÁRIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ (APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ). TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À POSSE. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DAS RÉS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES (TEMA REPETITIVO Nº 886 DO STJ). MULTA COMINATÓRIA MANTIDA (ARTIGO 537 DO CPC). DECISÃO AGRAVADA INTEGRALMENTE CONFIRMADA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO (ARTIGO 932, INCISO IV, DO CPC E SÚMULA Nº 568 DO STJ). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S.A. em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI (ID 97971215), nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0835153-46.2026.8.18.0140 ajuizada por SÉRGIO HENRIQUE DE MELO FERREIRA FILHO (ID 97834473) em face da ora agravante, de VANGUARDA ENGENHARIA LTDA. e de seu sócio administrador JIVAGO DE CASTRO RAMALHO. Na decisão agravada, o magistrado de primeiro grau deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor para determinar: a) a entrega das chaves e a imissão provisória do agravado na posse das unidades imobiliárias unificadas de nº JN0903-B e JN0904-A do empreendimento residencial Jonathas Nunes Residence, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada inicialmente a 30 (trinta) dias; b) a suspensão da exigibilidade das parcelas do saldo devedor final e o congelamento dos juros de mora e penalidades moratórias a contar de 01/07/2025 (data de expedição do Habite-se), autorizando a quitação do saldo remanescente, sem encargos moratórios, em até 30 (trinta) dias após a notificação da liberação das matrículas individualizadas livres de gravames; e c) a suspensão da cobrança em face do adquirente das taxas condominiais e de IPTU anteriores à efetiva imissão na posse decorrente da entrega das chaves, encargos que devem ser suportados pelas rés (ID 97971215). Em suas razões recursais, reiteradas no âmbito da defesa apresentada na origem (ID 99919713), a agravante sustentou, preliminarmente: a) conexão por risco de decisões conflitantes com a Tutela Cautelar Antecedente nº 0825227-41.2026.8.18.0140 ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Piauí e pelo PROCON/MPPI perante a mesma 1ª Vara Cível de Teresina, na qual foi decretada a indisponibilidade das matrículas do empreendimento; b) subsidiariamente, a suspensão do processo por prejudicialidade externa (artigo 313, V, "a", do CPC); e c) ilegitimidade passiva para responder pelas obrigações de entrega de chaves, posse e regularização registral, sob a alegação de que atuou como mera securitizadora e cessionária fiduciária de recebíveis. No mérito recursal, aduziu que as unidades não se encontram integralmente quitadas, apontando saldos em aberto, confessados na exordial; afirmou a inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça à alienação fiduciária; defendeu a incidência da exceção do contrato não cumprido contra o próprio comprador; e pleiteou a revogação da tutela de urgência e o afastamento das astreintes. Distribuído o recurso neste Tribunal, a eminente Juíza Convocada reservou a apreciação do pleito de efeito suspensivo para após o contraditório e determinou a intimação das partes agravadas para resposta, com posterior remessa à Procuradoria-Geral de Justiça (ID 34767934). O agravado SÉRGIO HENRIQUE DE MELO FERREIRA FILHO apresentou contrarrazões tempestivas (ID 35564113), arguindo, preliminarmente, o não conhecimento do agravo por inobservância da dialeticidade recursal. No mérito recursal, pugnou pela manutenção integral da decisão agravada, destacando o adimplemento integral das parcelas devidas até as chaves, no importe de R$ 497.235,70 (ID 97835493), a expedição do Habite-se em 01/07/2025 (ID 97834487), o dever de colaboração contratual da construtora e da securitizadora, a incidência da exceção do contrato não cumprido para suspender os saldos e encargos moratórios, a ineficácia do gravame fiduciário perante o consumidor adquirente de boa-fé e a responsabilidade exclusiva da vendedora pelos encargos de IPTU e condomínio antes da efetiva entrega das chaves. É o relatório essencial. Passo a decidir monocraticamente, na forma do artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Admissibilidade e do Julgamento Monocrático pelo Relator Inicialmente, rejeito a preliminar de não conhecimento por suposta afronta à dialeticidade recursal deduzida nas contrarrazões. A agravante rebateu os fundamentos da decisão que deferiu a tutela de urgência, expondo as razões de fato e de direito pelas quais entende ausentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, o que satisfaz os requisitos do artigo 1.016, incisos II e III, do Código de Processo Civil. O recurso comporta julgamento monocrático pelo relator, nos termos do artigo 932, inciso IV, alíneas "a" e "b", do Código de Processo Civil, em consonância com a Súmula nº 568 do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que a matéria devolvida a esta instância revisora encontra-se pacificada pela jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado do Piauí. 2.2. Das Preliminares de Conexão, Suspensão Processual e Ilegitimidade Passiva Afasto, de plano, a preliminar de conexão e reunião de processos com a Ação Cautelar Preparatória de Ação Civil Pública nº 0825227-41.2026.8.18.0140. A existência de demanda coletiva ajuizada pelo Ministério Público e PROCON/MPPI para a proteção de direitos difusos e coletivos dos adquirentes do empreendimento não induz litispendência nem impõe o sobrestamento compulsório da tutela individual postulada pelo consumidor, conforme preconiza o artigo 104 do Código de Defesa do Consumidor. O adquirente individual tem a prerrogativa autônoma de pleitear a defesa de seu direito subjetivo à imissão na posse e regularização registral das unidades adquiridas de boa-fé, inexistindo risco de decisões inconciliáveis, visto que a indisponibilidade cautelar decretada na esfera coletiva visa tutelar o patrimônio do empreendimento contra alienações a terceiros, sem constituir óbice à entrega da posse e reconhecimento do direito do promitente comprador originário. Por idêntica razão, rejeita-se o pleito subsidiário de suspensão do processo por prejudicialidade externa (artigo 313, V, "a", do CPC). No tocante à ilegitimidade passiva arguida pela securitizadora agravante, a preliminar não merece acolhimento. A controvérsia em análise qualifica-se como nítida relação de consumo (artigos 2º e 3º do CDC). A agravante CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S.A. não atuou como mera interveniente financeira estranha ao empreendimento, mas integrou diretamente a cadeia de fornecimento, figurando como beneficiária expressa dos boletos bancários de cobrança emitidos em face do consumidor para a Conta do Patrimônio Separado (ID 99919713), detendo a titularidade do gravame fiduciário global (AV-6-8940) e passando a ostentar o domínio registral das próprias unidades por força de dação em pagamento (R-23-8940 e R-25-8940). Nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e artigo 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, todos os participantes que atuam conjuntamente e auferem proveito econômico na cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o adquirente pelo adimplemento das obrigações contratuais e registrais, sendo a securitizadora parte legítima para integrar o polo passivo. 2.3. Do Mérito: Probabilidade do Direito e Perigo de Dano na Tutela de Urgência Para a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada, exige-se a demonstração concomitante da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), observando-se a inexistência de perigo de irreversibilidade (artigo 300, caput e § 3º, do CPC). Os elementos probatórios constantes dos autos revelam que o agravado celebrou com a construtora dois instrumentos particulares de promessa de compra e venda de imóvel em 24/05/2022 (ID 97834484 e ID 97834485), referentes às unidades contíguas nº JN0903-B e JN0904-A, totalizando os valores dos dois contratos R$ 900.000,00. Restou documentalmente comprovado o adimplemento pontual e substancial de todas as parcelas exigíveis durante o período construtivo, perfazendo o montante expressivo de R$ 497.235,70 (ID 97835493). A conclusão integral da obra e a plena habitabilidade do imóvel foram certificadas pelo Município de Teresina mediante a expedição do Habite-se Total nº 460/2024 LE em 01/07/2025 (ID 97834487). O saldo devedor remanescente, contratualmente previsto para quitação na entrega das chaves mediante financiamento bancário perante a Caixa Econômica Federal (ID 97834485), não foi adimplido por motivo decorrente exclusivamente da irregularidade registral gerada pelas rés. Conforme demonstra a matrícula do imóvel (matrícula nº 8.940), sobre o empreendimento recai alienação fiduciária global de R$ 45.000.000,00 em proveito da securitizadora agravante (AV-6-8940) e averbação de litígio judicial (AV-7-8940), circunstâncias que inviabilizaram a abertura de matrículas individualizadas e desembaraçadas. Sem a matrícula individualizada e livre de ônus, nenhuma instituição financeira concede financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, tornando impossível a formalização do empréstimo pelo adquirente. A hipótese amolda-se à exceção do contrato não cumprido, positivada no artigo 476 do Código Civil, em consonância com a cláusula geral da boa-fé objetiva e seus deveres anexos de cooperação e lealdade (artigo 422 do Código Civil). Ao assumir o recebimento de parcela final por meio de mútuo bancário, incumbe às vendedoras e agentes vinculados fornecer os documentos registrais idôneos para a liberação do crédito. Se as rés obstaculizaram a contratação bancária ao não regularizarem a matrícula do empreendimento, não podem reter as chaves nem imputar mora ao comprador. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça confirma a incidência do artigo 476 do Código Civil para afastar os encargos moratórios decorrentes de irregularidade imputável ao vendedor: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICAÇÃO DO ART. 476 DO CC. ART. 397 DO CC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação de cobrança de parcelas de contrato de compromisso de compra e venda de lote em loteamento irregular. 2. O acórdão recorrido reconheceu a regra da mora ex re (art. 397 do CC), mas afastou sua aplicação no caso concreto em razão da irregularidade do loteamento e da incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), fixando os juros moratórios apenas a partir da regularização do loteamento, ocorrida em 2017. 3. O recorrente alegou violação aos arts. 397 e 884 do CC e ao art. 38, § 1º, da Lei 6.766/1979, sustentando que os juros deveriam incidir desde o vencimento de cada parcela, que a ausência de depósitos no Registro de Imóveis não afastaria os encargos moratórios e que a fixação dos juros apenas após a regularização geraria enriquecimento sem causa do adquirente. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se os juros moratórios devem incidir desde o vencimento de cada parcela, conforme a regra da mora ex re (art. 397 do CC), ou se podem ser fixados apenas após a regularização do loteamento, em razão da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC); e (ii) saber se a ausência de depósitos no Registro de Imóveis durante a irregularidade do loteamento afasta a incidência dos encargos moratórios. III. Razões de decidir 5. A regra da mora ex re, prevista no art. 397 do CC, foi reconhecida como aplicável a obrigações positivas e líquidas, mas afastada no caso concreto em razão da irregularidade do loteamento e da incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), que impede a constituição em mora do adquirente enquanto o loteador estiver inadimplente. 6. A suspensão da exigibilidade das prestações, decorrente de ordem liminar em ação civil pública, impede a contagem de juros moratórios antes da regularização do loteamento, pois, sem exigibilidade, não há mora a ser contabilizada. 7. A ausência de depósitos no Registro de Imóveis durante a irregularidade do loteamento não converte automaticamente a mora em ex re, preservando o equilíbrio contratual e evitando enriquecimento indevido do loteador inadimplente. 8. A correção monetária desde cada vencimento foi mantida por constituir mera recomposição do valor nominal da dívida, evitando locupletamento indevido e preservando o valor real do crédito. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.604.886/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 10/11/2025.) Outrossim, no que tange ao gravame que onera a matrícula, a garantia fiduciária firmada entre a incorporadora e a securitizadora ou entidade financeira é ineficaz perante o adquirente de boa-fé, estendendo-se por analogia o entendimento consolidado na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: SÚMULA STJ nº 308 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO BANCÁRIO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO]: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384) Na mesma esteira de hermenêutica, a 4ª Câmara Especializada Cível deste Tribunal de Justiça do Estado do Piauí assenta a inoponibilidade da garantia constituída pela construtora em desfavor dos adquirentes: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO – AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - BEM IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIROS - GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO – INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES – INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nenhuma eficácia, perante os adquirentes do imóvel, tem o gravame hipotecário firmado ente a construtora e o agente financeiro sobre ele incidente, antes ou depois da celebração do respectivo contrato de compra e venda, ainda mais se os primeiros agiram de boa-fé e quitaram integralmente o valor combinado. Incidência da Súmula nº308 do STJ. 2. Se o imóvel dado pela construtora ao agente financeiro em garantia hipotecária é ineficaz, porque já houvera sido vendido a terceiro, impõe-se o cancelamento do gravame hipotecário, com a sua consequente adjudicação ao adquirente, seu real proprietário. 3. Sentença mantida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0710262-63.2018.8.18.0000 - Relator(a): RAIMUNDO NONATO DA COSTA ALENCAR - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 09/09/2021) Desse modo, afigura-se legítima a concessão da imissão provisória do adquirente na posse do bem, bem como a suspensão da exigibilidade do saldo residual e o congelamento dos encargos moratórios a contar da expedição do Habite-se (01/07/2025), garantindo-se ao autor o prazo de até 30 (trinta) dias para quitação a partir da regularização registral das matrículas individualizadas (ID 97971215). 2.4. Da Inexigibilidade de Taxas Condominiais e IPTU Antes da Efetiva Entrega das Chaves A decisão agravada determinou, com acerto, a suspensão da cobrança em face do adquirente das despesas condominiais e de parcelas de IPTU relativas ao período que antecede a imissão efetiva na posse, imputando-as exclusivamente às rés (ID 97971215). A orientação pacificada do Superior Tribunal de Justiça, reafirmada no julgamento do Tema Repetitivo 886, estabelece que a responsabilidade do promitente comprador pelas obrigações condominiais e pelos tributos imobiliários somente se inicia com a efetiva transmissão da posse direta, perfectibilizada mediante a entrega das chaves. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça corrobora expressamente essa diretriz: EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS. PAGAMENTO DO IPTU PELOS COMPRADORES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.769.395/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) No âmbito desta Corte Estadual, a 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Piauí sufraga o mesmo entendimento ao declarar a nulidade de cláusulas que impõem encargos condominiais e fiscais ao adquirente antes de sua imissão na posse: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR AO PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA IMISSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I - Sobre o tema, o STJ possui entendimento consolidado no sentido de que “a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1961537 SP 2021/0263086-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022). II – Desse modo, em se tratando de compromisso de compra e venda de imóvel, entende-se que o promitente comprador só se torna responsável pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o bem a partir da efetiva transmissão da posse, de modo que os Apelantes não podem transferir ao Apelado o encargo referente aos tributos relativos ao período anterior à imissão da posse. III - Logo, tendo em vista que, na hipótese dos autos, se trata de contrato de promessa de compra e venda, na qual o promitente comprador ainda não se imitiu na posse do imóvel, o proprietário vendedor, ainda que munido de contrato de compra e venda, deve continuar como sujeito passivo da obrigação tributária, razão pela qual, é nula a cláusula contratual firmada entre as partes, que impõe a obrigação do promitente comprador/Apelado ao pagamento do IPTU, antes de obter a posse ou domínio sobre o bem. IV – Apelação Cível conhecida e desprovida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0011133-49.2011.8.18.0140 - Relator(a): ANTONIO SOARES DOS SANTOS - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 27/03/2024). Por fim, no tocante às astreintes, a fixação de multa cominatória diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a 30 (trinta) dias (ID 97971215), atende rigorosamente aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, preconizados pelo artigo 537 do Código de Processo Civil, servindo como instrumento legítimo para coibir a inércia no cumprimento do preceito mandamental. Configurados os requisitos legais do artigo 300 do CPC e estando a decisão interlocutória de piso alinhada aos precedentes qualificados e à jurisprudência dominante desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se a manutenção integral do pronunciamento recorrido. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 932, inciso IV, alíneas "a" e "b", do Código de Processo Civil, e na Súmula nº 568 do Superior Tribunal de Justiça: a) CONHEÇO do presente Agravo de Instrumento; b) REJEITO as preliminares arguidas; e c) NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a r. decisão agravada (ID 97971215) em todos os seus termos e efeitos. Preclusas as vias recursais, certifique-se o trânsito em julgado, comunique-se ao juízo de origem acerca da presente deliberação e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Demais expedientes necessários. TERESINA-PI, 8 de setembro de 2026. Edson Alves Relator
TJPI · 2ª Câmara Especializada Cível
poder judiciário tribunal de justiça do estado do piauí GABINETE DO Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA PROCESSO Nº: 0759983-03.2026.8.18.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) ASSUNTO(S): [Alienação Fiduciária] AGRAVANTE: CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CREDITO S.A. AGRAVADO: SERGIO HENRIQUE DE MELO FERREIRA FILHO, VANGUARDA ENGENHARIA LTDA, JIVAGO DE CASTRO RAMALHO DECISÃO TERMINATIVA EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA. AÇÃO COLETIVA QUE NÃO IMPEDE O PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA INDIVIDUAL (ARTIGO 104 DO CDC). LEGITIMIDADE PASSIVA E SOLIDARIEDADE DA SECURITIZADORA RECONHECIDAS (ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, E 25, § 1º, DO CDC). CADEIA DE FORNECIMENTO E TITULARIDADE REGISTRAL DAS UNIDADES POR DAÇÃO EM PAGAMENTO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE. ADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO PERÍODO DE CONSTRUÇÃO E EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. ÓBICE AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO IMPUTÁVEL ÀS RÉS. GRAVAME FIDUCIÁRIO GLOBAL NA MATRÍCULA DO EMPREENDIMENTO. INCIDÊNCIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL). SUSPENSÃO DO SALDO RESIDUAL E CONGELAMENTO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. INEFICÁCIA DA GARANTIA FIDUCIÁRIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ (APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ). TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À POSSE. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DAS RÉS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES (TEMA REPETITIVO Nº 886 DO STJ). MULTA COMINATÓRIA MANTIDA (ARTIGO 537 DO CPC). DECISÃO AGRAVADA INTEGRALMENTE CONFIRMADA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO (ARTIGO 932, INCISO IV, DO CPC E SÚMULA Nº 568 DO STJ). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S.A. em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI (ID 97971215), nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0835153-46.2026.8.18.0140 ajuizada por SÉRGIO HENRIQUE DE MELO FERREIRA FILHO (ID 97834473) em face da ora agravante, de VANGUARDA ENGENHARIA LTDA. e de seu sócio administrador JIVAGO DE CASTRO RAMALHO. Na decisão agravada, o magistrado de primeiro grau deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor para determinar: a) a entrega das chaves e a imissão provisória do agravado na posse das unidades imobiliárias unificadas de nº JN0903-B e JN0904-A do empreendimento residencial Jonathas Nunes Residence, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada inicialmente a 30 (trinta) dias; b) a suspensão da exigibilidade das parcelas do saldo devedor final e o congelamento dos juros de mora e penalidades moratórias a contar de 01/07/2025 (data de expedição do Habite-se), autorizando a quitação do saldo remanescente, sem encargos moratórios, em até 30 (trinta) dias após a notificação da liberação das matrículas individualizadas livres de gravames; e c) a suspensão da cobrança em face do adquirente das taxas condominiais e de IPTU anteriores à efetiva imissão na posse decorrente da entrega das chaves, encargos que devem ser suportados pelas rés (ID 97971215). Em suas razões recursais, reiteradas no âmbito da defesa apresentada na origem (ID 99919713), a agravante sustentou, preliminarmente: a) conexão por risco de decisões conflitantes com a Tutela Cautelar Antecedente nº 0825227-41.2026.8.18.0140 ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Piauí e pelo PROCON/MPPI perante a mesma 1ª Vara Cível de Teresina, na qual foi decretada a indisponibilidade das matrículas do empreendimento; b) subsidiariamente, a suspensão do processo por prejudicialidade externa (artigo 313, V, "a", do CPC); e c) ilegitimidade passiva para responder pelas obrigações de entrega de chaves, posse e regularização registral, sob a alegação de que atuou como mera securitizadora e cessionária fiduciária de recebíveis. No mérito recursal, aduziu que as unidades não se encontram integralmente quitadas, apontando saldos em aberto, confessados na exordial; afirmou a inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça à alienação fiduciária; defendeu a incidência da exceção do contrato não cumprido contra o próprio comprador; e pleiteou a revogação da tutela de urgência e o afastamento das astreintes. Distribuído o recurso neste Tribunal, a eminente Juíza Convocada reservou a apreciação do pleito de efeito suspensivo para após o contraditório e determinou a intimação das partes agravadas para resposta, com posterior remessa à Procuradoria-Geral de Justiça (ID 34767934). O agravado SÉRGIO HENRIQUE DE MELO FERREIRA FILHO apresentou contrarrazões tempestivas (ID 35564113), arguindo, preliminarmente, o não conhecimento do agravo por inobservância da dialeticidade recursal. No mérito recursal, pugnou pela manutenção integral da decisão agravada, destacando o adimplemento integral das parcelas devidas até as chaves, no importe de R$ 497.235,70 (ID 97835493), a expedição do Habite-se em 01/07/2025 (ID 97834487), o dever de colaboração contratual da construtora e da securitizadora, a incidência da exceção do contrato não cumprido para suspender os saldos e encargos moratórios, a ineficácia do gravame fiduciário perante o consumidor adquirente de boa-fé e a responsabilidade exclusiva da vendedora pelos encargos de IPTU e condomínio antes da efetiva entrega das chaves. É o relatório essencial. Passo a decidir monocraticamente, na forma do artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Admissibilidade e do Julgamento Monocrático pelo Relator Inicialmente, rejeito a preliminar de não conhecimento por suposta afronta à dialeticidade recursal deduzida nas contrarrazões. A agravante rebateu os fundamentos da decisão que deferiu a tutela de urgência, expondo as razões de fato e de direito pelas quais entende ausentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, o que satisfaz os requisitos do artigo 1.016, incisos II e III, do Código de Processo Civil. O recurso comporta julgamento monocrático pelo relator, nos termos do artigo 932, inciso IV, alíneas "a" e "b", do Código de Processo Civil, em consonância com a Súmula nº 568 do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que a matéria devolvida a esta instância revisora encontra-se pacificada pela jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado do Piauí. 2.2. Das Preliminares de Conexão, Suspensão Processual e Ilegitimidade Passiva Afasto, de plano, a preliminar de conexão e reunião de processos com a Ação Cautelar Preparatória de Ação Civil Pública nº 0825227-41.2026.8.18.0140. A existência de demanda coletiva ajuizada pelo Ministério Público e PROCON/MPPI para a proteção de direitos difusos e coletivos dos adquirentes do empreendimento não induz litispendência nem impõe o sobrestamento compulsório da tutela individual postulada pelo consumidor, conforme preconiza o artigo 104 do Código de Defesa do Consumidor. O adquirente individual tem a prerrogativa autônoma de pleitear a defesa de seu direito subjetivo à imissão na posse e regularização registral das unidades adquiridas de boa-fé, inexistindo risco de decisões inconciliáveis, visto que a indisponibilidade cautelar decretada na esfera coletiva visa tutelar o patrimônio do empreendimento contra alienações a terceiros, sem constituir óbice à entrega da posse e reconhecimento do direito do promitente comprador originário. Por idêntica razão, rejeita-se o pleito subsidiário de suspensão do processo por prejudicialidade externa (artigo 313, V, "a", do CPC). No tocante à ilegitimidade passiva arguida pela securitizadora agravante, a preliminar não merece acolhimento. A controvérsia em análise qualifica-se como nítida relação de consumo (artigos 2º e 3º do CDC). A agravante CASA DE PEDRA SECURITIZADORA DE CRÉDITO S.A. não atuou como mera interveniente financeira estranha ao empreendimento, mas integrou diretamente a cadeia de fornecimento, figurando como beneficiária expressa dos boletos bancários de cobrança emitidos em face do consumidor para a Conta do Patrimônio Separado (ID 99919713), detendo a titularidade do gravame fiduciário global (AV-6-8940) e passando a ostentar o domínio registral das próprias unidades por força de dação em pagamento (R-23-8940 e R-25-8940). Nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e artigo 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, todos os participantes que atuam conjuntamente e auferem proveito econômico na cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o adquirente pelo adimplemento das obrigações contratuais e registrais, sendo a securitizadora parte legítima para integrar o polo passivo. 2.3. Do Mérito: Probabilidade do Direito e Perigo de Dano na Tutela de Urgência Para a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada, exige-se a demonstração concomitante da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), observando-se a inexistência de perigo de irreversibilidade (artigo 300, caput e § 3º, do CPC). Os elementos probatórios constantes dos autos revelam que o agravado celebrou com a construtora dois instrumentos particulares de promessa de compra e venda de imóvel em 24/05/2022 (ID 97834484 e ID 97834485), referentes às unidades contíguas nº JN0903-B e JN0904-A, totalizando os valores dos dois contratos R$ 900.000,00. Restou documentalmente comprovado o adimplemento pontual e substancial de todas as parcelas exigíveis durante o período construtivo, perfazendo o montante expressivo de R$ 497.235,70 (ID 97835493). A conclusão integral da obra e a plena habitabilidade do imóvel foram certificadas pelo Município de Teresina mediante a expedição do Habite-se Total nº 460/2024 LE em 01/07/2025 (ID 97834487). O saldo devedor remanescente, contratualmente previsto para quitação na entrega das chaves mediante financiamento bancário perante a Caixa Econômica Federal (ID 97834485), não foi adimplido por motivo decorrente exclusivamente da irregularidade registral gerada pelas rés. Conforme demonstra a matrícula do imóvel (matrícula nº 8.940), sobre o empreendimento recai alienação fiduciária global de R$ 45.000.000,00 em proveito da securitizadora agravante (AV-6-8940) e averbação de litígio judicial (AV-7-8940), circunstâncias que inviabilizaram a abertura de matrículas individualizadas e desembaraçadas. Sem a matrícula individualizada e livre de ônus, nenhuma instituição financeira concede financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, tornando impossível a formalização do empréstimo pelo adquirente. A hipótese amolda-se à exceção do contrato não cumprido, positivada no artigo 476 do Código Civil, em consonância com a cláusula geral da boa-fé objetiva e seus deveres anexos de cooperação e lealdade (artigo 422 do Código Civil). Ao assumir o recebimento de parcela final por meio de mútuo bancário, incumbe às vendedoras e agentes vinculados fornecer os documentos registrais idôneos para a liberação do crédito. Se as rés obstaculizaram a contratação bancária ao não regularizarem a matrícula do empreendimento, não podem reter as chaves nem imputar mora ao comprador. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça confirma a incidência do artigo 476 do Código Civil para afastar os encargos moratórios decorrentes de irregularidade imputável ao vendedor: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICAÇÃO DO ART. 476 DO CC. ART. 397 DO CC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação de cobrança de parcelas de contrato de compromisso de compra e venda de lote em loteamento irregular. 2. O acórdão recorrido reconheceu a regra da mora ex re (art. 397 do CC), mas afastou sua aplicação no caso concreto em razão da irregularidade do loteamento e da incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), fixando os juros moratórios apenas a partir da regularização do loteamento, ocorrida em 2017. 3. O recorrente alegou violação aos arts. 397 e 884 do CC e ao art. 38, § 1º, da Lei 6.766/1979, sustentando que os juros deveriam incidir desde o vencimento de cada parcela, que a ausência de depósitos no Registro de Imóveis não afastaria os encargos moratórios e que a fixação dos juros apenas após a regularização geraria enriquecimento sem causa do adquirente. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se os juros moratórios devem incidir desde o vencimento de cada parcela, conforme a regra da mora ex re (art. 397 do CC), ou se podem ser fixados apenas após a regularização do loteamento, em razão da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC); e (ii) saber se a ausência de depósitos no Registro de Imóveis durante a irregularidade do loteamento afasta a incidência dos encargos moratórios. III. Razões de decidir 5. A regra da mora ex re, prevista no art. 397 do CC, foi reconhecida como aplicável a obrigações positivas e líquidas, mas afastada no caso concreto em razão da irregularidade do loteamento e da incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), que impede a constituição em mora do adquirente enquanto o loteador estiver inadimplente. 6. A suspensão da exigibilidade das prestações, decorrente de ordem liminar em ação civil pública, impede a contagem de juros moratórios antes da regularização do loteamento, pois, sem exigibilidade, não há mora a ser contabilizada. 7. A ausência de depósitos no Registro de Imóveis durante a irregularidade do loteamento não converte automaticamente a mora em ex re, preservando o equilíbrio contratual e evitando enriquecimento indevido do loteador inadimplente. 8. A correção monetária desde cada vencimento foi mantida por constituir mera recomposição do valor nominal da dívida, evitando locupletamento indevido e preservando o valor real do crédito. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.604.886/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 10/11/2025.) Outrossim, no que tange ao gravame que onera a matrícula, a garantia fiduciária firmada entre a incorporadora e a securitizadora ou entidade financeira é ineficaz perante o adquirente de boa-fé, estendendo-se por analogia o entendimento consolidado na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: SÚMULA STJ nº 308 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO BANCÁRIO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO]: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384) Na mesma esteira de hermenêutica, a 4ª Câmara Especializada Cível deste Tribunal de Justiça do Estado do Piauí assenta a inoponibilidade da garantia constituída pela construtora em desfavor dos adquirentes: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO – AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - BEM IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIROS - GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO – INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES – INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nenhuma eficácia, perante os adquirentes do imóvel, tem o gravame hipotecário firmado ente a construtora e o agente financeiro sobre ele incidente, antes ou depois da celebração do respectivo contrato de compra e venda, ainda mais se os primeiros agiram de boa-fé e quitaram integralmente o valor combinado. Incidência da Súmula nº308 do STJ. 2. Se o imóvel dado pela construtora ao agente financeiro em garantia hipotecária é ineficaz, porque já houvera sido vendido a terceiro, impõe-se o cancelamento do gravame hipotecário, com a sua consequente adjudicação ao adquirente, seu real proprietário. 3. Sentença mantida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0710262-63.2018.8.18.0000 - Relator(a): RAIMUNDO NONATO DA COSTA ALENCAR - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 09/09/2021) Desse modo, afigura-se legítima a concessão da imissão provisória do adquirente na posse do bem, bem como a suspensão da exigibilidade do saldo residual e o congelamento dos encargos moratórios a contar da expedição do Habite-se (01/07/2025), garantindo-se ao autor o prazo de até 30 (trinta) dias para quitação a partir da regularização registral das matrículas individualizadas (ID 97971215). 2.4. Da Inexigibilidade de Taxas Condominiais e IPTU Antes da Efetiva Entrega das Chaves A decisão agravada determinou, com acerto, a suspensão da cobrança em face do adquirente das despesas condominiais e de parcelas de IPTU relativas ao período que antecede a imissão efetiva na posse, imputando-as exclusivamente às rés (ID 97971215). A orientação pacificada do Superior Tribunal de Justiça, reafirmada no julgamento do Tema Repetitivo 886, estabelece que a responsabilidade do promitente comprador pelas obrigações condominiais e pelos tributos imobiliários somente se inicia com a efetiva transmissão da posse direta, perfectibilizada mediante a entrega das chaves. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça corrobora expressamente essa diretriz: EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS. PAGAMENTO DO IPTU PELOS COMPRADORES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.769.395/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) No âmbito desta Corte Estadual, a 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Piauí sufraga o mesmo entendimento ao declarar a nulidade de cláusulas que impõem encargos condominiais e fiscais ao adquirente antes de sua imissão na posse: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR AO PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA IMISSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I - Sobre o tema, o STJ possui entendimento consolidado no sentido de que “a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1961537 SP 2021/0263086-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022). II – Desse modo, em se tratando de compromisso de compra e venda de imóvel, entende-se que o promitente comprador só se torna responsável pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o bem a partir da efetiva transmissão da posse, de modo que os Apelantes não podem transferir ao Apelado o encargo referente aos tributos relativos ao período anterior à imissão da posse. III - Logo, tendo em vista que, na hipótese dos autos, se trata de contrato de promessa de compra e venda, na qual o promitente comprador ainda não se imitiu na posse do imóvel, o proprietário vendedor, ainda que munido de contrato de compra e venda, deve continuar como sujeito passivo da obrigação tributária, razão pela qual, é nula a cláusula contratual firmada entre as partes, que impõe a obrigação do promitente comprador/Apelado ao pagamento do IPTU, antes de obter a posse ou domínio sobre o bem. IV – Apelação Cível conhecida e desprovida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0011133-49.2011.8.18.0140 - Relator(a): ANTONIO SOARES DOS SANTOS - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 27/03/2024). Por fim, no tocante às astreintes, a fixação de multa cominatória diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a 30 (trinta) dias (ID 97971215), atende rigorosamente aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, preconizados pelo artigo 537 do Código de Processo Civil, servindo como instrumento legítimo para coibir a inércia no cumprimento do preceito mandamental. Configurados os requisitos legais do artigo 300 do CPC e estando a decisão interlocutória de piso alinhada aos precedentes qualificados e à jurisprudência dominante desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se a manutenção integral do pronunciamento recorrido. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 932, inciso IV, alíneas "a" e "b", do Código de Processo Civil, e na Súmula nº 568 do Superior Tribunal de Justiça: a) CONHEÇO do presente Agravo de Instrumento; b) REJEITO as preliminares arguidas; e c) NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a r. decisão agravada (ID 97971215) em todos os seus termos e efeitos. Preclusas as vias recursais, certifique-se o trânsito em julgado, comunique-se ao juízo de origem acerca da presente deliberação e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Demais expedientes necessários. TERESINA-PI, 8 de setembro de 2026. Edson Alves Relator
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