2026-09-16 · TJDFT
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6º Juizado Especial Cível de Brasília Número do processo: 0744846-36.2026.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: DALCI SOUSA RAPOSO REQUERIDO: NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Relatório dispensado. Segue resumo dos fatos, conforme o art. 38 da Lei nº 9.099/1995. Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias e indenização por danos morais proposta por DALCI SOUSA RAPOSO em desfavor de NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A. A autora narrou que, em 31/07/2015, adquiriu fração imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Praias do Lago Eco Resort. Alegou ter a contratação decorrido de abordagem comercial persuasiva, tendo pago comissão de corretagem e parcelas do preço. Sustentou que solicitou o desfazimento do negócio e celebrou termo de distrato, mas não recebeu os valores devidos. Requereu a restituição de R$ 30.925,32, a repetição em dobro da comissão de corretagem, no valor indicado de R$ 22.650,48, e indenização por danos morais de R$ 5.000,00. A requerida apresentou contestação. Preliminarmente, arguiu incompetência da Justiça estatal em razão de cláusula compromissória arbitral e ausência de litisconsórcio ativo necessário com o cônjuge da autora. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao distrato, a validade das retenções, a prescrição da pretensão relativa à comissão de corretagem, a possibilidade de dedução de taxa de fruição e a inexistência de dano moral. Em réplica, a autora impugnou as preliminares e afirmou que a requerida reconheceu no distrato saldo de R$ 7.050,46, sem demonstrar seu pagamento. Sustentou a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a irretroatividade da Lei nº 13.786/2018 e a inexistência de prova de fruição. A matéria é predominantemente documental e encontra-se suficientemente esclarecida, razão pela qual é cabível o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Preliminar de incompetência em razão da cláusula arbitral A requerida invoca a cláusula terceira do termo de distrato, que prevê submissão das controvérsias à câmara arbitral situada em Goiânia. A preliminar não prospera. A relação jurídica decorre de contrato celebrado entre consumidora e incorporadora profissional, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor inclusive aos instrumentos destinados ao encerramento do vínculo originário. Em contratos de adesão, a eficácia da cláusula compromissória exige manifestação qualificada do aderente, na forma do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/1996. No caso, não há prova de que a arbitragem tenha sido instituída por iniciativa da autora ou de que tenha havido concordância específica, destacada e autônoma com a renúncia à jurisdição estatal. A assinatura geral do termo padronizado não é suficiente para impor compulsoriamente a arbitragem, sobretudo diante do art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor. Rejeito a preliminar. Preliminar de ausência de litisconsórcio ativo necessário A requerida sustenta que o cônjuge da autora deveria integrar o polo ativo. O argumento não procede. O termo de distrato foi assinado pelo cônjuge, que anuiu com o desfazimento do negócio. A unidade já retornou à plena posse e propriedade da requerida, de modo que a presente demanda não objetiva disposição de direito real imobiliário, mas o recebimento de crédito pecuniário estipulado em favor da própria autora, inclusive com indicação de conta bancária de sua titularidade. Não se verifica hipótese de litisconsórcio necessário prevista nos artigos 73 e 114 do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar. MÉRITO A relação estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, pois a autora adquiriu a fração imobiliária como destinatária final, enquanto a requerida atua profissionalmente no mercado de incorporação e comercialização imobiliária. O distrato não constitui relação jurídica inteiramente desvinculada do contrato originário. Trata-se de instrumento destinado a regular os efeitos de seu encerramento, permanecendo submetido ao controle de validade decorrente do Código de Defesa do Consumidor. A autora comprovou a contratação, a celebração do distrato, o saldo nele reconhecido e as posteriores cobranças. Cabia à requerida demonstrar o pagamento ou outra causa extintiva da obrigação, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Nenhum comprovante de transferência, recibo ou documento bancário foi apresentado. O contrato originário foi celebrado em 31/07/2015 e teve por objeto a cota L304/05 do empreendimento Praias do Lago Eco Resort. O termo de distrato de ID 276413295 foi firmado em 09/09/2020. O instrumento registrou o pagamento de R$ 8.813,08 em parcelas do preço, autorizou dedução administrativa de 20%, correspondente a R$ 1.762,62, e reconheceu saldo líquido de R$ 7.050,46 em favor da autora. A restituição foi prevista em 17 parcelas de R$ 414,73, corrigidas pelo INCC-DI. Também ficou estabelecido que o contrato seria cancelado e que a unidade retornaria imediatamente à plena posse e propriedade da requerida. Os e-mails de IDs 276413297, 276413298 e 276413299 demonstram que a autora solicitou o reembolso e posteriormente informou não ter recebido as parcelas. A requerida, por sua vez, não juntou comprovante de pagamento. O extrato de ID 282834958 indica pagamentos de R$ 8.916,07 à incorporadora e R$ 2.900,00 à empresa de comercialização. A divergência entre o valor do extrato e aquele consolidado no distrato não é suficiente para afastar os efeitos do instrumento posterior, que delimitou o saldo reconhecido pelas partes. Não há prova de vício de consentimento capaz de invalidar integralmente o distrato. A autora não demonstrou que a requerida tenha dado causa ao desfazimento do contrato originário. Ao contrário, a própria narrativa inicial informa que a adquirente perdeu interesse no investimento e não possuía condições de prosseguir com os pagamentos. Nessas circunstâncias, a dedução administrativa de 20% sobre as parcelas pagas mostra-se moderada e compatível com a restituição parcial assegurada na hipótese de resolução por iniciativa do comprador. A validade do distrato, contudo, vincula ambas as partes. A requerida não pode invocar o instrumento para limitar a restituição e, simultaneamente, descumprir a obrigação líquida nele assumida.. Assim, a autora faz jus ao saldo de R$ 7.050,46, e não ao valor de R$ 30.925,32 indicado na inicial. Este último decorre de planilha unilateral que agregou correção monetária e juros desde os desembolsos ao montante nominal, sem correspondência com o saldo posteriormente consolidado no distrato. A correção monetária deverá observar o INCC-DI, conforme pactuado, a partir dos respectivos vencimentos das 17 parcelas. Os juros moratórios também incidirão desde os vencimentos, pois a obrigação já era líquida e exigível antes do ajuizamento. O Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica integralmente ao caso, porque o crédito não foi constituído apenas pela decisão judicial. Ele já havia sido expressamente reconhecido no termo bilateral de distrato. Comissão de corretagem A pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita. Os pagamentos, no total nominal de R$ 2.900,00, foram realizados em julho e agosto de 2015. A presente ação somente foi ajuizada em 19/05/2026, depois de transcorrido o prazo de três anos previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil para a pretensão restituitória fundada na alegada abusividade da transferência do encargo, conforme orientação firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. Não ficou demonstrada culpa da requerida pela resolução do contrato originário que justificasse tratar a corretagem como simples consequência de inadimplemento da vendedora. O inadimplemento comprovado refere-se à obrigação posterior de pagamento do saldo do distrato. Reconheço, portanto, a prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem, com resolução do mérito nesse ponto, nos termos do art. 487, II, do Código de Processo Civil. Taxa de fruição Não cabe qualquer dedução adicional por fruição. O próprio distrato registra expressamente que não houve desconto dessa natureza. Ademais, o contrato originário foi celebrado em 2015, não sendo possível aplicar retroativamente o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, para criar encargo material mais gravoso. O cronograma de ID 282834960 demonstra apenas a programação abstrata das cotas. Não comprova reserva, check-in, hospedagem ou utilização efetiva da unidade pela autora. A requerida não se desincumbiu do ônus de provar o fato modificativo alegado. Danos morais O inadimplemento da obrigação de restituição é incontroverso e justifica a tutela patrimonial concedida. Não obstante, a situação não autoriza automaticamente indenização por danos morais. Os documentos demonstram cobranças administrativas e resistência ao pagamento, mas não evidenciam consequência concreta sobre direito da personalidade da autora. A demora no recebimento e a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário configuram transtornos relevantes, porém ainda vinculados ao descumprimento de obrigação pecuniária. Ausente prova de repercussão excepcional, não há dano moral indenizável. DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO as preliminares e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I e II, do Código de Processo Civil, para: a) condenar NG 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A a pagar a DALCI SOUSA RAPOSO a quantia nominal de R$ 7.050,46, correspondente ao saldo reconhecido no termo de distrato de ID 276413295, observada a divisão em 17 parcelas de R$ 414,73; b) determinar que cada parcela seja atualizada pelo INCC-DI e acrescida de juros legais de mora desde o respectivo vencimento; c) declarar indevida qualquer dedução adicional a título de taxa de fruição; d) reconhecer a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; e) julgar improcedentes os pedidos de restituição em valor superior ao saldo reconhecido no distrato e de indenização por danos morais. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase, conforme os arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. [assinado digitalmente] JÚLIO CÉSAR LÉRIAS RIBEIRO Juiz de Direito