2026-09-16 · TJDFT
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0742648-74.2026.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: VJ IMOVEIS LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO RURAL SOLAR DA SERRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por VJ Imóveis Ltda. contra a decisão proferida nos autos dos embargos de terceiro que indeferiu a tutela de urgência requerida por ele destinada à suspensão dos leilões designados para alienação dos direitos aquisitivos e possessórios de imóvel (id 290285113 dos autos originários). A agravante sustenta que adquiriu os direitos sobre o imóvel em 1º.12.2020 mediante instrumentos de cessão celebrados com os herdeiros do antigo titular, momento a partir do qual passou a exercer a posse do lote, a realizar pagamentos de tributos e encargos, a promover atos de administração do bem e a manter comunicação formal com o condomínio agravado. Afirma que a posse foi suficientemente demonstrada para fins dos arts. 674, 677 e 678 do Código de Processo Civil e que a tutela possessória independe do reconhecimento definitivo da propriedade. Alega que a decisão agravada conferiu relevância excessiva à ausência de escritura pública, desconsiderou a proteção possessória assegurada pela Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça e presumiu indevidamente a ocorrência de fraude à execução, em afronta à Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça e ao Tema Repetitivo nº 243 Superior Tribunal de Justiça. Argumenta que o conhecimento da existência da cobrança condominial não equivale à ciência de demanda capaz de conduzir os alienantes à insolvência. Acrescenta que o precedente adotado pelo Juízo de Primeiro Grau versa sobre situação fática distinta e que a manutenção dos leilões compromete a utilidade dos embargos de terceiro. Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal para suspender os pregões designados para os dias 14 e 17 de setembro de 2026 ou, subsidiariamente, impedir o aperfeiçoamento da arrematação até o julgamento do agravo de instrumento. Pede, no mérito, o provimento do recurso. Preparo efetuado (id 89468331). É o relatório. Decido. A questão em discussão consiste em definir se a prova da posse apresentada pela agravante é suficiente para justificar a suspensão dos leilões do imóvel até o julgamento dos embargos de terceiro. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator deverá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta apresente conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos, cumulativos, a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo na demora. A controvérsia não se limita à demonstração de posse do imóvel. A decisão agravada identificou, em análise inicial, dúvidas substanciais acerca da própria higidez da cadeia aquisitiva invocada pela agravante, uma vez que os direitos hereditários alegadamente adquiridos foram transferidos mediante instrumentos particulares, apesar da exigência de escritura pública prevista no art. 1.793, caput, do Código Civil.1 Além disso, a documentação analisada pelo Juízo de origem revelou indícios relevantes de que a negociação ocorreu quando existia demanda de cobrança relacionada ao lote. A proteção possessória invocada pela agravante não afasta a necessidade de demonstração mínima da legitimidade da situação possessória alegada. No caso concreto, a própria origem da posse invocada decorre de instrumentos particulares de cessão de direitos hereditários cuja eficácia jurídica constitui um dos pontos controvertidos da demanda. Em juízo de cognição sumária, essa circunstância impede reconhecer, de plano, elevada probabilidade de êxito da pretensão deduzida. A aplicação da orientação consagrada na Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça não conduz automaticamente à suspensão da constrição.2 A incidência desse entendimento pressupõe demonstração, em cada caso concreto, da plausibilidade da posse alegada e da inexistência de elementos relevantes capazes de colocar em dúvida a legitimidade da aquisição invocada pelo terceiro. A prova produzida até o momento não evidencia, com o grau de segurança exigido para a concessão da tutela provisória, situação jurídica incompatível com a constrição realizada nos autos executivos. A controvérsia dos autos, ademais, não envolve situação clássica de posse direta decorrente da ocupação física do imóvel. A posse invocada pela agravante decorre de alegada cessão de direitos sucessórios formalizada por instrumentos particulares, circunstância que reforça a necessidade de exame mais aprofundado acerca da legitimidade da situação possessória afirmada e da própria eficácia jurídica dos negócios celebrados. Essa peculiaridade recomenda cautela na aplicação, em juízo de cognição sumária, do entendimento consolidado na Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça. Também não se mostra possível, neste momento processual, afastar os fundamentos relacionados à potencial fraude à execução. A agravante desenvolve extensa argumentação baseada na Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça e no Tema Repetitivo nº 243 do Superior Tribunal de Justiça.3 Entretanto, o Juízo de origem não indeferiu a liminar exclusivamente por esse fundamento. A decisão agravada apoiou-se cumulativamente na fragilidade da aquisição alegada, na ausência de prova suficiente do direito incompatível com a penhora e nos elementos indicativos de fraude. Ainda que se admita, em tese, a incidência da orientação consagrada na Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça, a presente controvérsia não se restringe à caracterização da fraude à execução, pois o indeferimento da tutela provisória também decorreu da insuficiente demonstração da própria situação jurídica invocada pela agravante como fundamento dos embargos de terceiro. O perigo de dano invocado pela agravante não autoriza, por si só, a concessão da tutela recursal. O art. 300, caput, do Código de Processo Civil exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.4 A proximidade dos leilões é circunstância relevante, mas a probabilidade do direito não se encontra suficientemente demonstrada diante das dúvidas existentes acerca da validade da cadeia negocial, da natureza dos direitos transmitidos e da própria eficácia das cessões apresentadas Os elementos atualmente produzidos não autorizam reconhecer como suficientemente comprovada a posse a que se refere o art. 678, caput, do Código de Processo Civil.5 Por essa razão, não se mostra cabível a suspensão das medidas expropriatórias nesta fase processual. A manutenção da decisão, por outro lado, não implica prejuízo definitivo à agravante. Os embargos de terceiro prosseguirão com regular instrução, oportunidade em que poderão ser aprofundadas as questões relativas à posse, à regularidade das cessões, à boa-fé da adquirente e à eventual configuração de fraude à execução. A cognição exauriente revela-se especialmente recomendável diante da complexidade dos fatos discutidos e da extensão do conjunto documental apresentado. Ante o exposto, indefiro o requerimento de antecipação dos efeitos da tutela recursal e recebo o agravo de instrumento somente no efeito devolutivo. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Ao agravado para apresentar resposta ao recurso caso queira. Intimem-se. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator 1 Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública. 2 Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. 3 Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Tema Repetitivo nº 243 do Superior Tribunal de Justiça: Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de torna-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC. 1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após averbação referida no dispositivo. 4Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 5Art. 678. A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido.