0741059-47.2026.8.07.0000

Intimação

TJDFT · 2ª Turma Cível · Decisão

PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Renato Rodovalho Scussel Agravo de Instrumento n. 0741059-47.2026.8.07.0000 Agravante: ANTONIO LUIZ DIONIZIO DOS SANTOS Agravado: VALERIA SOARES ARAGAO DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo, interposto por ANTÔNIO LUIZ DIONIZIO DOS SANTOS contra r. decisão proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de Taguatinga, nos autos da ação de imissão na posse nº 0721917-36.2026.8.07.0007, ajuizada por VALÉRIA SOARES ARAGÃO e CARLOS MAGNO ARAÚJO BORGES. Consta dos autos que os autores da demanda alegaram haver adquirido, por compra e venda, o imóvel situado na QNB 15, Casa 14, Taguatinga Norte, após a consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal e a frustração dos leilões extrajudiciais anteriormente realizados. Sustentaram que os requeridos permanecem na ocupação do imóvel sem título e que, apesar de instados extrajudicialmente em três oportunidades, recusaram-se a desocupá-lo. O d. Juízo de origem deferiu a tutela de urgência. Considerou, para tanto, que a certidão da matrícula imobiliária demonstra a consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, a frustração dos leilões extrajudiciais e a subsequente alienação do bem aos requerentes, sem que os requeridos figurem em qualquer assento registral como titulares de direito real sobre o imóvel. Reputou, assim, demonstrada a probabilidade do direito à posse. Quanto ao perigo de dano, assentou que a ocupação sem título expõe os adquirentes ao risco de deterioração do bem e ao agravamento da situação enquanto perdurar a controvérsia. Invocou, ainda, o art. 30 da Lei nº 9.514/1997 como fundamento específico para a concessão da medida possessória liminar. Em consequência, determinou a imissão dos autores na posse, fixando prazo de 60 (sessenta) dias, contado da intimação, para a desocupação voluntária, sob pena de desocupação compulsória, inclusive com emprego de força policial, se necessário, precedida de registro fotográfico do imóvel. No bojo das razões recursais, o agravante sustenta, em síntese, que a decisão agravada partiu de premissa equivocada ao considerar hígido o título dos agravados e injusta a sua ocupação, pois o procedimento extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal estaria eivado de vícios e haveria demanda anterior em curso perante a Justiça Federal cuja solução repercutiria sobre a validade da consolidação da propriedade fiduciária. Alega que jamais foi pessoalmente intimado ou notificado pela Caixa Econômica Federal acerca do procedimento destinado à alienação do imóvel, ou lhe teria sido assegurado, de maneira regular, o exercício do direito de preferência. Afirma que detinha o código de ativação de pretensão de compra nº 807411 e que tentou adquirir o imóvel mediante utilização de títulos públicos representativos de direitos creditórios, os quais reputa aptos à satisfação integral da dívida. Sustenta, nesse contexto, que a alienação a terceiros, sem sua regular cientificação e sem a garantia da preferência, teria violado o art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Defende, ademais, a existência de prejudicialidade externa. Assevera ter ajuizado, anteriormente à ação possessória, ação de consignação em pagamento cumulada com obrigação de fazer contra a Caixa Econômica Federal perante a Justiça Federal, na qual se discutiria o alegado direito à quitação integral do saldo do imóvel mediante dação em pagamento. Argumenta que, estando a validade da consolidação da propriedade fiduciária submetida ao exame do Juízo Federal, deveria ser suspensa a ação de imissão na posse, nos termos do art. 313, V, “a”, do Código de Processo Civil. Quanto à tutela recursal, afirma que o perigo de dano decorre da possibilidade de ser retirado de sua residência habitual, inclusive mediante força policial, antes da solução da controvérsia federal, e que a probabilidade do direito estaria evidenciada pela ausência de notificação e pelas tentativas de aquisição do imóvel. Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento do mandado de imissão na posse até o julgamento definitivo deste recurso e, ao final, o provimento do agravo para revogar a tutela deferida ou, subsidiariamente, determinar a suspensão da demanda originária até o trânsito em julgado da ação federal. É a síntese do necessário. Decido. A atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento constitui providência de caráter excepcional. Nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do Código de Processo Civil, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe a presença concomitante de dois requisitos: de um lado, a probabilidade de provimento do recurso; de outro, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação decorrente da produção imediata dos efeitos da decisão impugnada. Os pressupostos são cumulativos, de sorte que a intensidade do perigo de dano, embora relevante, não dispensa a demonstração, ainda que em sede de cognição sumária, da plausibilidade jurídica das razões recursais. No caso em comento, embora se reconheça que a determinação de desocupação de imóvel utilizado como residência encerra repercussões relevantes na esfera jurídica do ocupante, não vislumbro, neste exame preliminar, probabilidade suficiente de provimento do agravo. A r. decisão recorrida encontra apoio imediato na situação jurídica retratada pelo registro imobiliário. Conforme consignado pelo d. Juízo de origem, a matrícula do bem revela a consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, a frustração dos leilões extrajudiciais e a posterior alienação aos agravados, inexistindo indicação registral de direito real titularizado pelos ocupantes. Cuida-se, portanto, de pretensão possessória fundada em título aquisitivo que, ao menos nesta fase processual, apresenta-se formalmente eficaz. Com efeito, o direito à imissão na posse decorre do domínio e constitui instrumento destinado a assegurar ao proprietário que ainda não detém a posse material do bem o efetivo exercício das faculdades inerentes à propriedade. Os arts. 1.228 e 1.245 do Código Civil conferem especial relevo à situação registral, pois é com o registro do título translativo que se opera, entre vivos, a transferência da propriedade imobiliária, irradiando-se daí a presunção de legitimidade própria dos assentos registrais enquanto não desconstituídos pela via adequada. A jurisprudência desta Corte tem caminhado precisamente nessa direção. No julgamento do Agravo de Instrumento nº 0750554-52.2025.8.07.0000, a 1ª Turma Cível assentou que a existência de ação anulatória de leilão extrajudicial perante a Justiça Federal não caracteriza, por si só, prejudicialidade externa em relação à ação de imissão na posse promovida pelo adquirente do imóvel, e que o registro do título na matrícula confere ao adquirente a probabilidade do direito necessária à tutela possessória, independentemente de controvérsias ainda pendentes acerca da validade do procedimento expropriatório anterior (Acórdão 2091921, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, julgamento em 11/02/2026). Confira-se ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA COM AÇÃO ANULATÓRIA NA JUSTIÇA FEDERAL. INOCORRÊNCIA. DIREITO DO ADQUIRENTE À IMISSÃO LIMINAR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto contra decisão que, em sede de ação de imissão na posse, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação voluntária de imóvel, sob pena de despejo compulsório. O agravado adquiriu o bem em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal (CEF) após a consolidação da propriedade fiduciária, procedendo ao regular registro do título no Cartório de Imóveis. O agravante sustenta ser vítima de fraude imobiliária e alega prejudicialidade externa face ao trâmite de ação anulatória na Justiça Federal, ajuizada pela antiga proprietária, na qual foi concedida tutela parcial para purgação da mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) analisar se a pendência de ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada perante a Justiça Federal em desfavor da Caixa Econômica Federal caracteriza prejudicialidade externa apta a suspender a ação de imissão na posse movida por terceiro adquirente; e (ii) aferir se o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, decorrente de arrematação em leilão, confere ao adquirente o direito à imissão na posse em detrimento de ocupante que alega fraude imobiliária pretérita. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e por esta Corte, inexiste prejudicialidade externa entre a ação de imissão na posse e a ação anulatória de leilão extrajudicial, não se impondo o sobrestamento do feito com fundamento no art. 313, V, "a", do CPC (antigo art. 265, IV, "a"). 5. O registro imobiliário goza de fé pública e presunção de legitimidade, produzindo efeitos imediatos que autorizam o proprietário a reaver o bem de quem injustamente o possua ou detenha (Art. 1.228 e 1.245 do Código Civil). 6. A alegação de fraude imobiliária sofrida pelo agravante ou de nulidades no procedimento expropriatório da Lei nº 9.514/1997 deve ser discutida em via própria contra quem deu causa ao dano, não sendo oponível ao terceiro adquirente de boa-fé que ostenta título devidamente registrado. 7. A decisão proferida pelo TRF-1, ao limitar-se a facultar a purgação da mora ou exercício de preferência pela antiga proprietária, sem anular o leilão ou suspender a arrematação já consumada, não constitui óbice ao exercício dos direitos inerentes à propriedade pelo agravado. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A ação anulatória de leilão extrajudicial proposta perante a Justiça Federal não caracteriza prejudicialidade externa em relação à ação de imissão na posse promovida pelo adquirente do imóvel. 2. O registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel confere ao adquirente a probabilidade do direito necessária para a concessão de tutela de urgência visando a imissão na posse, independentemente de discussões sobre a validade do procedimento expropriatório anterior.” ----------------------------------------------------------------------- Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 11, 300 e 313, V, "a"; CC, arts. 1.228 e 1.245; Lei nº 9.514/1997, art. 30. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 744.119/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 11.04.2019; TJDFT, Acórdão 1421012, Rel. Desª. Gislene Pinheiro, 7ª Turma Cível, j. 11.05.2022; TJDFT, Acórdão 1436377, Rel. Des. Fabrício Fontoura, 7ª Turma Cível, j. 06.07.2022. (Acórdão 2091921, 0750554-52.2025.8.07.0000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/02/2026, publicado no DJe: 03/03/2026.) Em igual sentido, no Agravo de Instrumento nº 0724758-59.2025.8.07.0000, a 6ª Turma Cível reconheceu que a ação de imissão na posse se funda em direito real e autônomo de propriedade e que, comprovado o domínio pelo registro imobiliário, a existência de ação anulatória dirigida contra a Caixa Econômica Federal, baseada em supostos vícios da consolidação fiduciária, não impõe o sobrestamento da demanda possessória (Acórdão 2047288, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, julgamento em 17/09/2025). Destaco, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OBSERVADO. PRELIMINAR REJEITADA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. REQUISITOS. OBSERVADOS. AÇÃO ANULATÓRIA EM FACE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. O art. 1.016, III, do Código de Processo Civil - CPC, estabelece que, no recurso de agravo de instrumento, o recorrente deve impugnar especificamente os fundamentos da decisão. Este requisito recursal tem por finalidade assegurar a observância ao princípio constitucional do devido processo legal e ao princípio processual da dialeticidade. Somente com a exposição dos motivos da insurgência o recorrido pode se opor à pretensão recursal e a instância recursal pode conhecer ou não do recurso e dar-lhe ou negar-lhe provimento. 2. O juízo deferiu a tutela de urgência por considerar que “é possível se aferir a probabilidade do direito da parte autora, considerando que o imóvel já se encontra registrado em seu nome”. Por outro lado, em suas razões, o recorrente alega expressamente que “exerce a posse legítima do imóvel com base em instrumento particular de compromisso de compra e venda” e que “o compromissário comprador de imóvel, ainda que sem registro, detém proteção possessória contra terceiros, inclusive contra o próprio promitente vendedor”. As razões da recursais, em tese, infirmam os fundamentos da decisão; restou satisfeito o princípio da dialeticidade recursal. Preliminar rejeitada. 3. A ação de imissão na posse versa sobre direito real e autônomo de propriedade, por meio do qual se busca a aquisição originária da posse. Apesar de não encontrar previsão típica no CPC, o art. 538 determina que “não cumprida a obrigação de entregar coisa no prazo estabelecido na sentença, será expedido mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse em favor do credor, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel.” 4. Os requisitos da imissão na posse decorrem de comprovação da propriedade do bem, da posse injusta dos ocupantes do imóvel, anterior ou posteriormente à aquisição da propriedade, e a resistência dos possuidores em desocupá-lo. 5. Na hipótese, a documentação apresentada pelos recorridos evidencia a propriedade dos agravados/autores sobre o imóvel, conforme lavratura de escritura de compra e venda em 08/04/2025, registrada no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Brasília. 6. Não há prejudicialidade da ação de imissão na posse em razão de ação anulatória que tramita na Justiça Federal, em razão de alegados vícios na consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (CEF). 7. Recurso conhecido e não provido. Decisão mantida. (Acórdão 2047288, 0724758-59.2025.8.07.0000, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/09/2025, publicado no DJe: 30/09/2025.) A circunstância de o agravante afirmar a existência de irregularidades no procedimento antecedente de consolidação ou de alienação não tem, portanto, aptidão automática para neutralizar os efeitos do título atualmente registrado. Enquanto o ato jurídico e o registro que dele resulta subsistirem, não se pode conferir à mera impugnação judicial força desconstitutiva que a ordem jurídica não lhe atribui. A simples propositura de ação não transmuda a presunção de legitimidade do título em presunção de invalidade, nem suspende, sem provimento jurisdicional específico, os direitos dele decorrentes. Também não se mostra suficientemente demonstrada, neste momento, a alegada prejudicialidade externa. A suspensão prevista no art. 313, V, “a”, do CPC pressupõe relação de dependência lógica necessária entre as causas, isto é, situação na qual o julgamento de uma delas não possa ocorrer sem a prévia resolução de questão constitutiva do objeto principal da outra. Não basta, para tanto, que as demandas guardem relação fática, que possam influenciar-se reciprocamente ou que uma decisão futura seja potencialmente capaz de repercutir sobre efeitos produzidos na outra. A orientação jurisprudencial mencionada pelo próprio contexto fático destes autos repele justamente a tese de que a ação destinada à anulação do procedimento extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal deva, necessariamente, paralisar a ação de imissão na posse ajuizada pelo terceiro adquirente. Ausente decisão da Justiça Federal que desconstitua o título, suspenda os efeitos da alienação ou impeça o exercício das faculdades dominiais pelo adquirente, subsiste a eficácia do registro imobiliário e, com ela, a possibilidade de defesa da propriedade perante quem detenha materialmente o bem. No caso concreto, a fragilidade da tese de prejudicialidade mostra-se ainda mais acentuada porque a própria petição recursal, ao fazer referência à demanda federal, sequer informa o respectivo número, consignando apenas “Processo nº [...]”, não havendo, dentre os elementos ora examinados, demonstração de decisão proferida pela Justiça Federal que haja suspendido a consolidação da propriedade, impedido a alienação do imóvel ou neutralizado os efeitos do título dos agravados. Igualmente insuficiente, por ora, mostra-se a alegação de violação ao direito de preferência. O edital trazido pelo próprio agravante dispõe expressamente sobre a faculdade conferida ao devedor fiduciante de adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão, mas disciplina também um procedimento específico para o exercício dessa prerrogativa, exigindo cadastramento no portal da Caixa, acesso à opção destinada ao ex-mutuário, conclusão da proposta de recompra, emissão do boleto e efetivação do correspondente pagamento. Há, portanto, diferença juridicamente relevante entre a existência abstrata do direito de preferência, a manifestação de intenção de adquirir o bem e o efetivo exercício da prerrogativa nos termos e prazos estabelecidos. A posse de um código de ativação ou a realização de tratativas voltadas à aquisição não se confunde, por si só, com o aperfeiçoamento da recompra. O próprio edital dispõe que a ausência de manifestação eficaz até a arrematação importa não exercício da preferência e que o não pagamento no prazo estabelecido é considerado desistência, prosseguindo o imóvel no procedimento de alienação. Nesse particular, não se extrai dos documentos examinados prova inequívoca de que o agravante tenha concluído o procedimento previsto para a recompra mediante pagamento integral do valor exigido. Ao contrário, o próprio recurso afirma que pretendia satisfazer a obrigação mediante “títulos públicos de direitos creditórios”. O edital, entretanto, contempla modalidades específicas de pagamento e, para o exercício da preferência, prevê expressamente a emissão e quitação de boleto. Não há, neste estágio, demonstração de que a Caixa Econômica Federal estivesse obrigada a receber os ativos indicados pelo agravante como modalidade substitutiva de pagamento ou de que a mera oferta de tais créditos fosse juridicamente apta a aperfeiçoar o exercício do direito de preferência. A propósito, o próprio instrumento editalício contempla a possibilidade de ulterior desconstituição judicial do título aquisitivo da Caixa e disciplina as consequências patrimoniais que daí decorreriam em relação ao adquirente, inclusive restituição de valores e despesas. A previsão significativa porque evidencia que a eventual invalidação futura da cadeia aquisitiva possui regime jurídico próprio, sem que isso importe, automaticamente, a ineficácia presente dos atos registrais enquanto não sobrevier decisão judicial desconstitutiva. Em suma, o quadro documental disponível revela, de um lado, título aquisitivo formalmente registrado em favor dos agravados e, de outro, alegações de vícios antecedentes ainda submetidas a discussão judicial, sem notícia de pronunciamento jurisdicional que tenha retirado eficácia da consolidação ou da subsequente alienação. Nesse contexto, suspender desde logo a tutela deferida na origem equivaleria a atribuir à simples existência de controvérsia judicial efeito desconstitutivo que somente decisão própria poderia produzir. O perigo de dano invocado pelo agravante não é desprezível. Todavia, a própria decisão recorrida estabeleceu prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária, circunstância que mitiga a urgência imediata da intervenção recursal. Mais importante, a tutela recursal exige a coexistência do perigo de dano com a probabilidade de provimento do recurso, requisito este que, pelas razões expostas, não se encontra suficientemente caracterizado neste momento processual. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentarem contrarrazões no prazo legal, nos termos do art. 1.019, II, do Código de Processo Civil. Após, voltem-me conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 3 de setembro de 2026. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator