0741036-04.2026.8.07.0000

Intimação

TJDFT · 1ª Turma Cível · Decisão

Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Órgão: 1ª TURMA CÍVEL Processo: 0741036-04.2026.8.07.0000 Classe Judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO Agravante(s): JAYME CARNEIRO PEIXOTO DE ALMEIDA Agravado(as): M3 SECURITIZADORA DE CREDITOS S.A Relator: DESEMBARGADOR CARLOS PIRES SOARES Neto ================== DECISÃO ================== Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por JAYME CARNEIRO PEIXOTO DE ALMEIDA contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial (Processo nº 0002342-87.2015.8.07.0001) ajuizada em seu desfavor e em face de BSB AGENCIA DE PRODUCAO DE EVENTOS LTDA. - ME e ROBERVAL PEREIRA DA SILVA por M3 SECURITIZADORA DE CREDITOS S.A, ora agravada, manteve a penhora incidente sobre a fração ideal de 12,50% do imóvel objeto da matrícula nº 20.312 perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, rejeitando a impugnação apresentada pelo executado ora agravante. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos (ID 284941321 dos autos originários), verbis: Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada por M3 Securitizadora de Créditos S.A. em face de Roberval Pereira da Silva; BSB Agência de Produção de Eventos Ltda. - ME; e Jayme Carneiro Peixoto de Almeida, com valor da causa de R$ 577.395,67. As preliminares de incompetência do Juízo e de prescrição foram rejeitadas no item I da decisão de ID 2774377297. No item III da decisão de ID 274377297, desconstituiu a penhora do imóvel de matrícula 20233 perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis do DF, descrito como Lote 09, da Quadra 01 do loteamento urbano Vivendas Lago Azul, situado no Setor Habitacional Grande Colorado, Região Administrativa de Sobradinho II, de titularidade do réu Jayme Carneiro Peixoto de Almeida. Em cumprimento à determinação exarada nos autos do Agravo de Instrumento de n. 0726480-94.2026.8.07.0000 (ID 280579993), certificou-se, no ID 280672031, a reiteração automática de ordens de bloqueio ("teimosinha"), RENAJUD, SERP-JUD, SNIPER, PREVJUD e CAGED. Na ocasião foram bloqueados e transferidos para conta judicial a quantia de R$ 2.991,21, conforme certificado ao ID 284883247. O Executado Jayme Carneiro informou, no ID 280767237, a oposição de embargos de declaração na instância recursal e requereu o adiamento das medidas constritivas ordenadas no Agravo, mas o pleito foi indeferido na decisão de ID 280820376. No ID 281729653, a parte autora requereu a penhora de direitos aquisitivos sobre o imóvel de matrícula nº 277.441, relacionado ao executado Roberval Pereira da Silva, bem como a manutenção e/ou efetivação da penhora da fração ideal de 12,50% do imóvel de matrícula nº 20.312, atribuída ao executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida. Em relação ao imóvel de matrícula nº 20.312, o executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida apresentou impugnação ao ID 281937083, na qual sustenta que o bem não integra seu patrimônio, pois os direitos sobre o imóvel teriam sido cedidos em 10/06/2003 à Sra. Rossana Carneiro Peixoto de Almeida, antes da presente execução, e que a permanência de registros ou cadastros administrativos em seu nome decorreria apenas do procedimento de regularização fundiária perante a TERRACAP. A exequente, em sentido oposto, afirma que o instrumento particular de cessão seria nulo ou, ao menos, ineficaz perante a execução, por ausência de escritura pública, ausência de registro imobiliário, ausência de anuência da TERRACAP e posterior formalização de compra e venda pelo próprio executado em 27/01/2026. O despacho de ID 281790513 intimou a parte autora a instruir o pedido de penhora formulado no ID 281729653 com as respectivas certidões de matrícula atualizadas dos imóveis de matrículas nº 277.441 e nº 20.312, bem como se manifestasse sobre a impugnação apresentada pelo executado no ID 281937083. Em resposta, a exequente apresentou manifestação no ID 283928133, e o executado apresentou nova impugnação no ID 284028194. Paralelamente, foi processada pesquisa de ativos financeiros via SISBAJUD, na modalidade reiterada. Conforme certidão de ID 284883247, foram bloqueados e transferidos para conta judicial R$ 2.991,21 em nome do executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida. A mesma certidão registrou que já haviam sido juntadas aos autos pesquisas via RENAJUD, SNIPER, PREVJUD e SERP-JUD, conforme certificado no ID 280672031, e fez os autos conclusos para apreciação das petições de IDs 283928133 e 284028194. Quanto às petições apontadas, observa-se que a manifestação de ID 280767237, apresentada pelo executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida, requereu o adiamento do cumprimento de ordem oriunda do agravo de instrumento nº 0726480-94.2026.8.07.0000 ou, subsidiariamente, o sigilo de eventual resultado de pesquisas realizadas além do objeto recursal. Esse pedido foi apreciado na decisão de ID 280820376, que indeferiu o adiamento e determinou o cumprimento da ordem recursal, bem como o aguardo do resultado da pesquisa SISBAJUD reiterada, salvo notícia de ordem em sentido contrário pela instância superior. Portanto, a rigor, esse requerimento não remanesce pendente de apreciação. A petição de ID 281729653, apresentada pela exequente, formulou dois pedidos principais: a penhora dos direitos aquisitivos do executado Roberval Pereira da Silva sobre o imóvel de matrícula nº 277.441, registrado perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, e a manutenção ou efetivação da penhora da fração ideal de 12,50% do imóvel de matrícula nº 20.312, vinculada ao executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida. A exequente requereu, ainda, a averbação das constrições nas matrículas, avaliação dos bens e prosseguimento dos atos expropriatórios. A petição de ID 281937083, apresentada pelo executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida, impugnou especificamente o pedido de penhora sobre o imóvel de matrícula nº 20.312. O executado alegou que o imóvel não integraria seu patrimônio, que a certidão do 7º Ofício de Registro de Imóveis demonstraria a inexistência de propriedade em seu nome relativamente à matrícula nº 20.312, e que eventual vinculação cadastral perante a TERRACAP resultaria de procedimento administrativo de regularização fundiária, sem natureza translativa de domínio. Ao final, requereu a rejeição do pedido de manutenção da penhora, o reconhecimento da inexistência de direito patrimonial penhorável sobre o imóvel e, subsidiariamente, a intimação da compradora Rossana Carneiro Peixoto de Almeida para defender seus direitos. Em cumprimento ao despacho de ID 281790513, a exequente apresentou contestação ao ID 283928133, na qual sustentou que o contrato particular de cessão de direitos datado de 10/06/2003 seria inválido, por ausência de escritura pública, à luz dos arts. 104, 108 e 166, todos do Código Civil, ou, subsidiariamente, ineficaz perante a TERRACAP, terceiros e a execução. Alegou que a posterior formalização de instrumento público de compra e venda em 27/01/2026, pelo próprio executado, demonstraria sua permanência como titular dos direitos aquisitivos sobre o imóvel, e requereu a manutenção da penhora sobre a fração ideal de 12,50% da matrícula nº 20.312, além da condenação do executado por litigância de má-fé. Na sequência, o executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida apresentou a petição de ID 284028194, onde contestou a manifestação da exequente de ID 283928133. Defendeu a validade do contrato particular de cessão de direitos de 10/06/2003 e afirmou que o negócio não teve por objeto a transferência imediata de propriedade imobiliária, mas apenas a cessão de direitos possessórios, aquisitivos e expectativas de futura regularização fundiária. Alegou, ainda, que os atos posteriormente praticados perante a TERRACAP decorreriam de obrigação contratual assumida perante a compradora Rossana Carneiro Peixoto de Almeida, e não de permanência do imóvel em seu patrimônio. Ainda na petição de ID 284028194, o executado também sustentou a inexistência de fraude à execução ou contra credores, sob o fundamento de que a cessão teria ocorrido em 2003, antes do ajuizamento da presente execução; afirmou que o parentesco entre cedente e cessionária não geraria presunção de nulidade; impugnou o pedido de litigância de má-fé; e alegou ser processualmente inviável o reconhecimento incidental da nulidade do contrato de cessão nos próprios autos da execução, por envolver terceira interessada — Rossana Carneiro Peixoto de Almeida — que não integra o feito e cuja esfera jurídica seria diretamente atingida. Requereu, ao final, a rejeição da manifestação da exequente, o acolhimento de sua impugnação e o afastamento da constrição sobre a fração ideal da matrícula nº 20.312 ou, sucessivamente, a produção de provas. É a síntese necessária. Decido. Inicialmente, o pedido formulado pelo executado no ID 280767237, relativo ao adiamento do cumprimento da ordem oriunda do Agravo de Instrumento nº 0726480-94.2026.8.07.0000, já foi apreciado pela decisão de ID 280820376, que indeferiu o adiamento e determinou o cumprimento da ordem recursal, com o prosseguimento da pesquisa SISBAJUD reiterada, salvo ordem em sentido contrário da instância superior. Nada há, portanto, a deliberar novamente quanto a esse ponto. Quanto ao pedido de penhora dos direitos aquisitivos relativos ao imóvel de matrícula nº 277.441, formulado pela exequente no ID 281729653, vê-se que a medida é juridicamente admissível. O art. 835, XII, do CPC prevê expressamente a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, sem prejuízo da observância dos direitos de terceiros, inclusive eventual credor fiduciário. A execução realiza-se no interesse do credor, e o devedor responde com seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, nos termos dos arts. 789 e 797, ambos do CPC. Assim, comprovada nos autos a existência de posição jurídica patrimonial titularizada pelo executado Roberval Pereira da Silva sobre o imóvel de matrícula nº 277.441, deve ser deferida a constrição dos respectivos direitos aquisitivos, com averbação junto ao registro imobiliário competente. A medida não atinge eventual domínio fiduciário nem amplia a responsabilidade patrimonial para além dos direitos efetivamente titularizados pelo executado, mas apenas submete à execução o conteúdo econômico de sua posição contratual ou aquisitiva. Em relação ao imóvel de matrícula nº 20.312, a controvérsia deve ser examinada com maior cautela. O executado pretende afastar a penhora com base em instrumento particular de cessão de direitos celebrado em 10/06/2003 em favor de Rossana Carneiro Peixoto de Almeida. A exequente, por sua vez, afirma que o negócio seria nulo ou ineficaz e que os registros posteriores demonstrariam a permanência de direitos patrimoniais em nome do executado. Nada obstante, não é necessário, nem adequado neste momento, declarar incidentalmente a nulidade do contrato particular de cessão de direitos firmado entre o executado e terceira pessoa estranha ao processo. A eventual declaração de nulidade de negócio jurídico celebrado com terceiro, com aptidão para atingir diretamente sua esfera patrimonial, exige contraditório próprio e participação dos interessados diretamente afetados. A execução não deve ser convertida em ação anulatória de negócio jurídico celebrado há mais de duas décadas. Isso, contudo, não conduz automaticamente ao acolhimento da impugnação do executado. Para fins executivos, o instrumento particular apresentado não basta, por si só, para afastar a constrição sobre direito patrimonial que aparece vinculado ao executado nos registros e documentos administrativos ou registrais trazidos aos autos. A alegada cessão não foi demonstrada como registrada na matrícula imobiliária, tampouco há, nesta fase, prova suficiente de que tenha produzido efeitos perante a TERRACAP, perante terceiros e perante a execução. Com efeito, a responsabilidade patrimonial examina a existência de posição jurídica economicamente apreciável em nome do devedor. Se o executado permaneceu formalmente vinculado ao procedimento de regularização e posteriormente praticou atos perante a TERRACAP, tais circunstâncias impedem, ao menos nesta via incidental e com a prova ora disponível, o reconhecimento de que inexiste qualquer direito patrimonial sujeito à execução. A proteção eventualmente invocada por Rossana Carneiro Peixoto de Almeida poderá ser deduzida pela via própria, mediação ação de embargos de terceiro, se entender atingido direito que lhe pertença. O que não se mostra cabível é afastar, desde logo, a constrição requerida pela exequente com base em instrumento particular não registrado e cuja eficácia perante terceiros é controvertida. Também não há fundamento suficiente para, nos autos desta execução, reconhecer a plena validade, eficácia e oponibilidade irrestrita da cessão de direitos celebrada em 10/06/2003, como pretende o executado. Essa conclusão demandaria cognição mais ampla sobre a cadeia possessória, a regularização fundiária, as exigências administrativas da TERRACAP, a efetiva execução do contrato e a posição jurídica da cessionária, temas incompatíveis com pronunciamento definitivo incidental sem participação de todos os interessados. Assim, a impugnação apresentada no ID 281937083 deve ser rejeitada, mantendo-se a constrição sobre a fração ideal de 12,50% do imóvel de matrícula nº 20.312, sem prejuízo de eventual discussão própria por terceiro interessado. Pelo mesmo fundamento, a manifestação do executado de ID 284028194 deve ser acolhida apenas para afastar o pedido de declaração incidental de nulidade do contrato, mas rejeitada quanto ao pedido de levantamento ou afastamento da penhora. Por outro lado, a manifestação da exequente de ID 283928133 deve ser acolhida em parte, quanto ao pedido de manutenção da penhora sobre a fração ideal de 12,50% do imóvel de matrícula nº 20.312; mas indeferido, entretanto, o pedido de declaração incidental de nulidade do contrato particular de cessão de direitos de 10/06/2003, por inadequação da via eleita e ausência de participação da cessionária. Também não há base suficiente para a condenação do executado por litigância de má-fé. Isso porque a litigância de má-fé exige conduta processual dolosa, temerária ou abusiva, enquadrável nas hipóteses do art. 80 do CPC. No caso, embora a tese do executado não tenha sido acolhida nesta fase, a discussão envolve controvérsia objetiva sobre registro, cessão de direitos, regularização fundiária e oponibilidade perante terceiros. A simples rejeição da tese defensiva não autoriza a aplicação da penalidade do art. 81 do CPC. Quanto ao bloqueio de ativos financeiros via SISBAJUD, consta certidão de ID 284883247 informando a constrição e transferência de R$ 2.991,21 em nome do executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida, bem como a intimação da parte executada para impugnação e eventual comprovação de impenhorabilidade. Assim, deve-se aguardar o decurso dos prazos já abertos, antes de eventual deliberação definitiva sobre a consolidação da penhora em dinheiro. Ante o exposto: RECONHEÇO que o pedido formulado no ID 280767237 já foi apreciado pela decisão de ID 280820376, nada havendo a deliberar novamente quanto ao adiamento do cumprimento da ordem recursal. MANTENHO a penhora sobre a fração ideal de 12,50% do imóvel de matrícula nº 20.312, perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, vinculada ao executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida, resguardados os direitos dos demais coproprietários e de eventual terceiro interessado. REJEITO a impugnação apresentada pelo executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida no ID 281937083, quanto ao pedido de afastamento da constrição sobre a matrícula nº 20.312. ACOLHO EM PARTE a manifestação da exequente de ID 283928133, apenas para manter a penhora incidente sobre a fração ideal de 12,50% da matrícula nº 20.312, e NÃO CONHEÇO do pedido de declaração incidental de nulidade do contrato particular de cessão de direitos de 10/06/2003. REJEITO o pedido de condenação do executado por litigância de má-fé. ACOLHO EM PARTE a manifestação do executado de ID 284028194, apenas para reconhecer a inadequação da declaração incidental de nulidade do contrato de cessão nestes autos, e REJEITO os demais pedidos, especialmente o de levantamento ou afastamento da penhora. Quanto ao bloqueio SISBAJUD certificado no ID 284883247, aguarde-se o decurso do conferido para eventual impugnação ao executado Jayme Carneiro Peixoto de Almeida. Sem prejuízo, certifique-se o saldo disponível nos presentes autos. Lado outro, nos termos do art. 835, inc. XII, do CPC, DEFIRO a penhora dos direitos aquisitivos de titularidade da parte ré Roberval Pereira da Silva, CPF 358.519.611-04, sobre o imóvel indicado no ID 281729653, de matrícula n.º 277.441, perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (cópia no ID 280676453), descrito como apartamento nº 502, com vaga de garagem vinculada nº 167/167A, Bloco B, Lotes nºs 7 e 9, Quadra 202, Praça Irerê, Águas Claras, Distrito Federal. Consta da matrícula que o estado civil da parte ré seria de solteiro. Consta ainda da matrícula do imóvel que sobre este pendem os seguintes ônus: a. 0018504-08.2016.8.07.0007, por débito no importe de R$ 48.099,21 (R.16/277441); b. Indisponibilidade anotada pelo Juízo da 12ª Vara do Trabalho de Brasília, nos autos do processo de n. 0001525212016510012 (Av.27/277441); c. penhora anotada pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Águas Claras, nos autos do processo de n. 0702366-46.2017.8.07.0020, por dívida no valor de R$ 10.528,32 (R.28/277441); e d. Indisponibilidade anotada pelo Juízo da 11ª Vara do Trabalho de Brasília, nos autos do processo de n. 00003708320165100011 (Av.32/277441). Nomeio a parte executada como fiel depositária do imóvel em questão. Informo que o valor da causa é R$ 756.917,93. DOU À PRESENTE DECISÃO FORÇA DE TERMO DE PENHORA, que deverá ser apresentado pelo exequente para averbação ao registro competente, independentemente de mandado, nos termos do art. 844 do CPC, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros. O recolhimento dos emolumentos extrajudiciais devidos deverá ser suportado pelo interessado, conforme determinam os artigos 14, 217 e 239 da Lei n.º 6.015/1973. Com a publicação desta, fica o exequente intimado a comprovar a averbação da penhora na matrícula do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias. À Secretaria: 1. Expeça-se mandado de avaliação e intimação, inclusive intimação do cônjuge da parte devedora, nos termos do art. 842 do CPC, se houver na certidão de matrícula do imóvel ou nos autos a informação de ser o executado casado, assim como intimação dos eventuais coproprietários. 2. Intime-se a cessionária Rossana Carneiro Peixoto (IDs 281937085 e 281937086), quanto à penhora ora deferida, inicialmente mediante carta/AR. 3. Feita a avaliação, intime-se o executado quanto à penhora e à avaliação, para os fins do art. 917, inc. II e seu §1º, do CPC, isto é, impugnação por penhora incorreta ou avaliação errônea no prazo de 15 (quinze) dias. 3.1. A intimação deve se dar, como regra, mediante publicação, por intermédio do advogado do devedor. Não havendo advogado, deverá ser intimado pessoalmente, nos termos do art. 841, §2º, do CPC, mediante carta/AR encaminhada ao endereço constante dos autos, ainda que não recebida pessoalmente pelo interessado, nos termos do art. 274, parágrafo único, do CPC. 3.2. Na hipótese de não ser possível a intimação do cônjuge do executado e de eventuais coproprietários do imóvel no endereço do imóvel, e havendo na certidão de matrícula do imóvel ou nos autos a informação de ser o executado casado: 3.2.1. Se houver endereço conhecido do executado, expeça-se carta AR/MP para intimação do cônjuge no mesmo endereço do executado, pela presunção de domicílio do cônjuge, e, se inviável a intimação por AR/MP e não sendo possível identificar que o cônjuge não reside no endereço, expeça-se mandado de intimação por oficial de justiça ou carta precatória, se for o caso. 3.2.2. Se inviabilizadas as tentativas anteriores de intimação, pesquise-se o endereço do cônjuge e dos eventuais coproprietários nos sistemas BacenJud, RenaJud, InfoSeg e Siel, expedindo-se carta AR/MP para sua intimação a todos os endereços não diligenciados, bem como mandado ou carta precatória, caso inviável a intimação por carta AR/MP. 3.2.3. Se esgotados os endereços conhecidos do cônjuge e dos eventuais coproprietários, expeça-se edital para sua intimação, com prazo de 20 (vinte) dias, para os fins do art. 842 do CPC. 4. Oficiem-se os Juízos nos quais tramitam os feitos em que foram anotadas as penhoras e indisponibilidades acima elencadas para informarem se persiste o interesse na constrição do bem, hipótese em que se solicita informar o valor do débito atualizado, vindicado nos respetivos processos. 5. Tudo feito e decorrido o prazo de eventual impugnação à penhora, certificando-se e, após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. Opostos embargos de declaração, foram estes rejeitados pelo Juízo de origem no ID 287816534. Inconformado, o executado JAYME interpõe agravo de instrumento. Em suas razões recursais (ID 89049708), o agravante irresigna-se apenas quanto ao capítulo possessório imobiliário da referida matrícula, excluindo expressamente da pretensão recursal as deliberações pretéritas afetas à matrícula nº 20.233 e à constrição de ativos via Sisbajud. Sustenta o recorrente, em síntese, a ausência de responsabilidade patrimonial sobre a indigitada fração imobiliária de 12,50%. Argumenta que cedeu a totalidade de seus direitos possessórios, aquisitivos e de expectativa fundiária sobre o lote à sua irmã, Rossana Carneiro Peixoto de Almeida, por meio de contrato particular de cessão de direitos firmado em 10/06/2003, conforme documento acostado aos autos, negócio este aperfeiçoado mais de uma década antes da propositura do feito executivo em 2015. Sob tal premissa, assevera que a posse fática e econômica é exercida exclusivamente por Rossana desde 2003, inclusive com destinação locatícia do bem a terceiros em 2005 conforme ajuste juntado ao caderno processual, inexistindo qualquer indício de fraude à execução nos termos da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça. Aduz que a sua participação cadastral e a posterior assinatura do contrato definitivo de compra e venda junto à Companhia Imobiliária de Brasília - TERRACAP em 27/01/2026 consubstanciaram estrito cumprimento de obrigação contratual de fazer e colaborar para a regularização, conforme Cláusula Quinta do instrumento de cessão, e não propriedade material de fato. Com base nesses argumentos, requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de sobrestar de imediato os efeitos do capítulo constritivo da decisão agravada, suspendendo-se atos de averbação, avaliação, alienação judicial ou adjudicação da fração ideal de 12,50% da matrícula nº 20.312, ou ordenando-se a anotação da suspensão do ato caso a averbação já tenha sido formalizada. No mérito, pugna pelo integral provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão atacada, acolhendo a impugnação originária para determinar a imediata desconstituição da penhora; subsidiariamente, a suspensão dos atos expropriatórios com a abertura de instrução e integração de Rossana Carneiro Peixoto de Almeida na causa. Preparo recolhido (ID 89070510). É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento previsto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, condiciona-se à presença concomitante da probabilidade do direito substancial invocado e do perigo de dano grave, de difícil/impossível reparação ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 e art. 995, parágrafo único, ambos do CPC). Também é indispensável a demonstração do perigo da demora como pressuposto à atribuição do efeito suspensivo, ativo ou liminar recursal, ao agravo de instrumento. Nesse exame perfuntório, constata-se que não se encontram atendidos os requisitos autorizadores indispensáveis à concessão do efeito suspensivo postulado pelo recorrente. Quanto à probabilidade do direito, vislumbra-se que a pretensão do agravante vai de encontro à soberania da realidade registral e com as regras gerais de distribuição da responsabilidade patrimonial executiva, consoante dispõe o art. 789 do Código de Processo Civil1. Isso porque, conforme as provas documentais carreadas à origem, conquanto as partes tenham firmado um instrumento particular de cessão de direitos possessórios no longínquo ano de 2003 (ID 89050263), verifica-se que o procedimento de regularização fundiária promovido pela TERRACAP culminou, em 27/01/2026, na lavratura de escritura pública definitiva de transmissão de propriedade na qual o próprio executado, JAYME CARNEIRO PEIXOTO DE ALMEIDA, figurou expressamente como adquirente direto da fração ideal de 12,50% do imóvel irregular, procedendo-se ao seu registro na matrícula nº 20.312. Nesse sentido, a transmissão operada pela TERRACAP em 2026 individualizou frações autônomas, outorgando a ROSSANA CARNEIRO PEIXOTO DE ALMEIDA direitos de forma independente, ao passo que resguardou a titularidade formal e o domínio da fração de 12,50% diretamente em nome do executado JAYME. Tratando-se de ato jurídico formalizado por escritura pública e devidamente averbado perante o competente registro imobiliário, opera-se a presunção legal de propriedade estabelecida pelo art. 1.245, § 1º, do Código Civil2, do qual se depreende que, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a invalidação do registro, o adquirente continua a ser havido como o dono do imóvel. A tentativa do executado de esvaziar a eficácia da escritura de 2026 com fulcro em obrigações contratuais de gaveta firmadas há mais de duas décadas esbarra nas formalidades próprias ao direito imobiliário pátrio. O posicionamento ora adotado alinha-se de maneira estreita ao entendimento dominante deste egrégio Tribunal de Justiça. Com efeito, esta Corte firmou entendimento de que instrumentos de cessão de direitos aquisitivos desprovidos de registro público ou da devida anuência das entidades competentes são ineficazes perante terceiros credores em sede executiva ativa, porquanto a boa-fé objetiva impõe ao adquirente um incontornável dever de diligência, não sendo juridicamente salvaguardadas a ignorância voluntária ou a confiança cega em negócios jurídicos particulares de gaveta. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. INTERESSE DE AGIR. AMEAÇA CONCRETA DE CONSTRIÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FRAUDE À EXECUÇÃO. INEFICÁCIA PERANTE O EXEQUENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro opostos com o objetivo de desconstituir constrição judicial incidente sobre direitos aquisitivos de imóvel objeto de cessão firmada no curso do cumprimento de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para a manutenção da gratuidade de justiça concedida à embargante; (ii) estabelecer se há interesse de agir nos embargos de terceiro diante de ameaça concreta de constrição, ainda que não formalizada a penhora; (iii) determinar se a cessão de direitos aquisitivos realizada no curso da execução configura fraude à execução; e (iv) verificar a oponibilidade da cessão ao exequente e a consequente manutenção da constrição judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade, não infirmada por prova robusta de capacidade econômica incompatível com a gratuidade de justiça, sendo insuficiente, por si só, a celebração de contrato particular de cessão de direitos sem comprovação do efetivo pagamento. 4. Os embargos de terceiro são cabíveis diante de ameaça concreta e atual de constrição, sendo suficiente a prática de atos executórios preparatórios, como a diligência de avaliação judicial do bem, para caracterizar o interesse de agir. 5. A alienação ou cessão de direitos realizada no curso de execução capaz de reduzir o devedor à insolvência configura fraude à execução, independentemente do registro do ato constritivo, nos termos do art. 792, IV, do CPC. 6. Os direitos aquisitivos do executado, ainda que decorrentes de imóvel gravado com alienação fiduciária, são penhoráveis e integram seu patrimônio, nos termos do art. 835, XII, do CPC. 7. A cessão de direitos aquisitivos por instrumento particular, sem anuência do credor fiduciário, produz efeitos apenas inter partes, não sendo oponível a terceiros, especialmente a credores, conforme o art. 29 da Lei nº 9.514/1997. 8. A ausência de prova idônea do pagamento do preço ajustado fragiliza a alegação de aquisição onerosa regular e reforça a caracterização da fraude à execução. 9. A boa-fé objetiva exige diligência mínima do adquirente, não sendo juridicamente tutelada a aquisição realizada no curso da execução, sem cautelas elementares quanto à situação patrimonial e processual do cedente. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ameaça concreta de constrição judicial, evidenciada pela prática de atos executórios preparatórios, é suficiente para caracterizar o interesse de agir nos embargos de terceiro. 2. A cessão de direitos aquisitivos realizada no curso de execução apta a reduzir o devedor à insolvência configura fraude à execução, nos termos do art. 792, IV, do CPC. 3. A cessão de direitos aquisitivos de imóvel gravado com alienação fiduciária, sem anuência do credor fiduciário e sem prova do pagamento do preço, é ineficaz perante o exequente e não impede a manutenção da constrição judicial. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, § 3º, 674, 792, IV e § 1º, 835, XII, e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 9.514/1997, art. 29. (Acórdão 2099846, 0737345-13.2025.8.07.0001, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/03/2026, publicado no DJe: Data inválida.) (grifo nosso) Sob idêntica diretriz, a mera cessão particular de direitos não possui o condão de regularizar, por si só, a ausência de titularidade fática e registral do cedente, transferindo ao adquirente as mesmas pendências administrativas e registrais originárias, de sorte que a intervenção do Poder Judiciário não pode chancelar a quebra do princípio da continuidade registral ou convalidar transmissões imobiliárias informais realizadas ao arrepio da regulação administrativa dos órgãos públicos distritais. A propósito: Ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. adjudicação compulsória. imóvel inserido em programa habitacional de baixa renda do distrito federal. cessão de direitos aquisitivos sem regular titularidade do cedente. ausência dos requisitos legais. impossibilidade de superação, pelo judiciário, de irregularidade administrativa essencial. recurso desprovido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel descrito nos autos, formulado pela cessionária dos direitos aquisitivos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a autora comprovou o preenchimento dos requisitos legais para a adjudicação compulsória previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil; e (ii) estabelecer se o Poder Judiciário pode suprir irregularidades administrativas relativas à ausência de titularidade do cedente em imóvel integrante de programa habitacional do Distrito Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A adjudicação compulsória exige contrato válido de promessa de compra e venda, cessão regular dos direitos aquisitivos, quitação do preço e prova da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. 4. A titularidade do imóvel permanece em nome da TERRACAP, entidade sem vinculação ao programa habitacional executado pela CODHAB, inexistindo registro que comprove a aquisição ou doação dos direitos ao cedente. 5. A ausência de titularidade regular do cedente invalida a cessão subsequente, pois transfere à cessionária a mesma irregularidade jurídica, inviabilizando a outorga de domínio. 6. Imóveis destinados à política habitacional de baixa renda possuem restrição de alienação, conforme consignado no recibo administrativo, exigindo regularização prévia perante o órgão competente. 7. O Judiciário não pode afastar exigências administrativas essenciais, pois a adjudicação pressupõe que o promitente vendedor detenha direitos aquisitivos válidos e transferíveis. 8. A inexistência de prova de recusa do promitente vendedor reforça a ausência de requisito indispensável para a adjudicação compulsória, não bastando a mera concordância do réu diante da necessidade de regularização administrativa. 9. Diante da moldura fática e jurídica apresentada, não se verifica violação ao direito da autora, mas apenas a impossibilidade do provimento na via escolhida. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória exige que o cedente detenha previamente direitos aquisitivos válidos e registrados, não podendo o Judiciário suprimir irregularidades administrativas relativas a imóvel integrante de programa habitacional. 2. A cessão de direitos não regulariza, por si só, a ausência de titularidade do cedente, transmitindo à cessionária a mesma pendência registral. 3. Em imóveis vinculados a programas de habitação de baixa renda, a restrição de alienação somente pode ser afastada mediante prévia regularização administrativa. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 85, §11, e art. 98, §3º. (Acórdão 2082132, 0712238-23.2023.8.07.0005, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/01/2026, publicado no DJe: 06/02/2026.) (grifo nosso) Ademais, as intrincadas controvérsias fáticas ventiladas pelo agravante — envolvendo a real intenção dos contratantes na Cláusula Quinta da cessão de direitos, os meandros do procedimento de regularização fundiária promovido pela TERRACAP e o exercício fático-econômico da posse possessória — constituem matérias de alta complexidade que reclamam dilação probatória ampla e exauriente sob o crivo do contraditório na instância ordinária. Essa imperiosa necessidade de esclarecimentos adicionais e de instrução processual profunda para delimitar os contornos contratuais e a cadeia de transmissão de fundo obsta a concessão de provimentos provisórios de urgência em sede liminar de cognição sumária, devendo a resolução do litígio aguardar a regular fase de dilação na via adequada. A respeito, confira-se o seguinte julgado deste eg. Tribunal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS. PROBABILIDADE DO DIREITO. NÃO CONSTATAÇÃO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do art. 300 do CPC, para a concessão da tutela de urgência, o magistrado deve constatar elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Deve levar em consideração, ainda, a reversibilidade dos efeitos da decisão, consoante o § 3° do mesmo artigo. Assim, a ausência de demonstração de algum desses requisitos conduz à rejeição do pedido liminar. 2. Os termos do contrato firmado entre as partes não são claros, uma vez que consta que, após a regularização do imóvel, a propriedade do bem seria transferido para o cessionário. Não há informação de prazo, nem sobre se as partes iriam celebrar escritura pública de venda do imóvel, visando a transferência do bem na matrícula. Além disso, o imóvel continua registrado em nome da Terracap, uma vez que a escritura pública de compra e venda firmada entre a agravada/autora e a Companhia Imobiliária não foi registrada. 3. Deve-se ponderar, ainda, que o registro do imóvel exige o atendimento de diversos requisitos, conforme previsto na Lei 6.015/73. No presente caso, a agravante pretende que o imóvel seja transferido diretamente da Terracap para o cessionário do bem, ora agravado, o que não é possível, uma vez que haveria descontinuidade do registro, sem observância do disposto no art. 235, parágrafo único, da Lei de Registro Público. 4. Trata-se de questão controvertida que demanda aguardar o contraditório visando esclarecer os fatos e os contornos contratuais. Logo, não restou demonstrada, em juízo perfunctório, a plausibilidade do direito afirmado, o que afasta a concessão da tutela recursal postulada. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 2026851, 0705453-89.2025.8.07.0000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/08/2025, publicado no DJe: 12/08/2025.) (grifo nosso) Noutro giro, sobressai irremediável óbice processual à probabilidade do direito vindicado pelo executado. Ao pugnar pelo levantamento da penhora sob o exclusivo argumento de que o lote de 12,50% pertence faticamente à sua irmã ROSSANA, o devedor JAYME incorre em nítida defesa de direito alheio em nome próprio, prática expressamente vedada pelo art. 18 do Código de Processo Civil3, salvo autorização extraordinária por lei, inexistente na espécie. Como bem asseverou o Juízo de origem, compete exclusivamente à terceira adquirente ROSSANA deduzir em juízo a proteção de sua posse e propriedade mediante a oposição de Embargos de Terceiro, via autônoma e dotada de ampla cognição probatória prevista no art. 674 do CPC4, não possuindo o executado legitimidade ordinária para atuar como substituto processual daquela. No tocante ao perigo de dano, tampouco restou demonstrada a sua ocorrência iminente. A execução na origem — que persegue o adimplemento de vultoso crédito de R$ 577.395,67 — encontra-se em sede de manutenção da penhora e avaliação de direitos, não havendo notícia de designação de hasta pública ou leilão de forma imediata. Outrossim, qualquer ato expropriatório concreto que ameace a posse da Sra. ROSSANA CARNEIRO PEIXOTO DE ALMEIDA poderá ser imediatamente obstado por ela mediante a mera distribuição dos adequados embargos de terceiro, os quais, por força do art. 678 do Diploma Processual5, operam a suspensão automática das medidas constritivas sobre o bem defendido, o que esvazia por completo o requisito do periculum in mora fático e jurídico em relação ao agravante. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, mantendo integralmente a r. decisão agravada. Comunique-se ao Juízo da causa. Intime-se a parte agravada, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 04 de setembro de 2026. Desembargador CARLOS PIRES SOARES NETO Relator 1 Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei. 2 Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 3 Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico. 4 Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. 5 Art. 678. A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido. 24