0740512-19.2017.8.07.0001

Intimação

TJDFT · Presidência do Tribunal · Decisão

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0740512-19.2017.8.07.0001 RECORRENTE: NATURETTO RESTAURANTE NATURAL LTDA - EPP, TOBIAS JACOB DE FREITAS NETO, OSANIO DE FREITAS SANTOS RECORRIDO: MOHAMAD KHODR & CIA LTDA DECISÃO I – Recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, em face do acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CESSÃO OU SUBLOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA DO LOCADOR. PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. ART. 56, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI N. 8.245/1991. RESPONSABILIDADE PELOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A RETOMADA DO IMÓVEL. REJULGAMENTO POR DETERMINAÇÃO DO STJ. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, ajuizada em razão de inadimplemento de aluguéis e encargos locatícios em contrato de locação comercial. 2. O acórdão anteriormente proferido foi anulado pelo Superior Tribunal de Justiça, com determinação de retorno dos autos para rejulgamento da causa, à luz da ocorrência de prorrogação automática do contrato de locação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se, findo o prazo determinado do contrato de locação comercial, houve prorrogação automática por prazo indeterminado, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991, bem como se subsiste a responsabilidade da locatária e dos garantidores pelos aluguéis e encargos inadimplidos, apesar da alegada alienação do estabelecimento comercial sem anuência do locador. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A cessão da locação ou sublocação de imóvel comercial depende de consentimento prévio e expresso do locador, nos termos do art. 13 da Lei n. 8.245/1991, sendo ineficaz a alienação do estabelecimento comercial desacompanhada de autorização formal. 5. A inexistência de distrato ou de aditamento contratual escrito impede o afastamento das obrigações assumidas no contrato de locação, em observância ao princípio do paralelismo das formas, previsto no art. 472 do CC. 6. Findo o prazo contratual e permanecendo o locatário no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, opera-se a prorrogação automática da locação por prazo indeterminado, independentemente de formalidade, conforme o art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991. 7. A prorrogação automática mantém a responsabilidade da locatária e dos fiadores pelos aluguéis e encargos até a efetiva desocupação do imóvel, nos termos do art. 39 da Lei n. 8.245/1991, quando houver previsão contratual nesse sentido. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e provido, em rejulgamento, para reformar a sentença e condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e vincendos até a retomada do imóvel, com inversão do ônus sucumbencial. Tese de julgamento: “1. A permanência do locatário no imóvel comercial após o término do prazo contratual, sem oposição do locador, acarreta a prorrogação automática da locação por prazo indeterminado, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991.” “2. A alienação do estabelecimento comercial sem anuência do locador não afasta a responsabilidade da locatária e dos fiadores pelos aluguéis e encargos até a efetiva desocupação do imóvel.” Os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais, com as respectivas teses: a) artigos 489, § 1º, inciso IV, 998, 1.013 e 1.022, inciso II, todos do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional, porque o órgão julgador deixou de examinar as teses relativas à cumulação da perda do desconto de pontualidade com a multa moratória e ao direito de retenção e indenização por benfeitorias. Destacam que essas matérias foram suscitadas na primeira oportunidade processual após o rejulgamento que, pela primeira vez, lhes impôs condenação pecuniária, não configurando inovação recursal; b) artigos 412 e 413, ambos do Código Civil, afirmando que a perda do desconto de pontualidade, cumulada com a multa moratória de 2% (dois por cento), constitui dupla penalização pelo mesmo inadimplemento; c) artigos 819 e 838, inciso I, ambos do Código Civil, argumentando que as negociações diretas do locador com terceiro estranho à fiança, com alteração de valores e prazos, agravaram o risco sem a anuência dos fiadores e os exoneram das obrigações posteriores. Invocam, ainda, o enunciado 214 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça; d) artigos 111, 113 e 422, todos do Código Civil, asseverando que as tratativas, cobranças, descontos e recebimentos diretamente de terceiros ocupantes do imóvel caracterizam aceitação tácita da cessão da locação, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório; e) artigo 35 da Lei 8.245/1991 e 884 do Código Civil, defendendo o direito de retenção e indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis incorporadas ao imóvel, apesar da cláusula contratual de renúncia. Por fim, pedem a inversão dos ônus sucumbenciais. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede o aumento dos honorários advocatícios anteriormente fixados e requer que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado Eduardo Pisani Cidade, OAB/DF 46.138. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 489, § 1º, inciso IV, 998, 1.013 e 1.022, inciso II, todos do Código de Processo Civil, pois “Segundo orientação jurisprudencial vigente no Superior Tribunal de Justiça, não há falar em omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nem em deficiência na fundamentação, quando a decisão recorrida está adequadamente motivada com base na aplicação do direito considerado cabível ao caso concreto, pois o mero inconformismo da parte com a solução da controvérsia não configura negativa de prestação jurisdicional”. (REsp n. 2.222.272/PB, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025). Além disso, o recurso especial não merece trânsito quanto à apontada violação aos artigos 412, 413 e 884, todos do Código Civil, e 35 da Lei 8.245/1991, pois “Ausente o prequestionamento da matéria alegadamente violada, não é possível o conhecimento do recurso especial. Nesse sentido, o enunciado n. 211 da Súmula do STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo"; e, por analogia, os enunciados n. 282 e 356 da Súmula do STF”. (AgInt no REsp n. 2.167.095/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 17/12/2025, DJEN de 22/12/2025). Tampouco merece ser admitido no que se refere à afronta aos artigos 111, 113, 422, 819, 838, inciso I, todos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, ao examinar o conjunto fático-probatório e interpretar as cláusulas do contrato de locação, assentou que (ID 84403464): "Conclui-se, assim, que o contrato de compra e venda do estabelecimento comercial não interfere na relação locatícia originária firmada entre as partes, porquanto inexistente consentimento expresso para a cessão/sublocação, bem como qualquer aditamento contratual celebrado com a apelante. Ressalte-se que os e-mails trocados entre a apelante e a RLM, com o envio dos boletos e negociação de desconto, não importam em consentimento, porquanto evidenciado que a apelante tratava com a RLM em nome da NATURETTO, com indicação do contrato 00491/02 (ID 8868390) e emissão de todas as DIMOBs (Declarações de Informações sobre Atividade Imobiliária) em face da apelada (ID 8868392), evidenciando a manutenção do contrato original de locação. Ademais, não se mostra juridicamente possível a desconstituição das obrigações contratuais assumidas por meio de instrumento escrito com base em simples ajuste verbal supostamente firmado com terceiro, desprovido das formalidades exigidas para a resilição do contrato formal. Com efeito, mera tratativa verbal não possui o condão de modificar o contrato escrito, tampouco de excluí-lo do mundo jurídico, em observância ao princípio do paralelismo das formas, positivado no art. 472 do Código Civil, o que prestigia a segurança das relações contratuais. Destarte, é incabível opor à locadora exceção quanto à responsabilidade pelas obrigações locatícias tal como pactuadas, não sendo possível excluir dessa responsabilidade a locatária e os garantidores que figuram no contrato escrito não resilido. (...) Impende observar, portanto, que, no caso, findo o prazo previsto para o fim da locação (16/5/2016), sem a devolução do imóvel, é automaticamente prorrogado o contrato, por prazo indeterminado, cabendo à parte apelada a responsabilidade pelos aluguéis, não quitados por terceira pessoa que adquiriu o estabelecimento comercial, sem o consentimento do locador, sem prejuízo de eventual direito de regresso. Ressalta-se que a disposição de que o contrato somente seria prorrogado mediante termo aditivo firmado pelas partes (cláusula 4.1.1) viola a previsão legal que prevê a prorrogação automática, independentemente de qualquer forma ou condição, não prevalecendo sobre essa." Com efeito, acolher as teses recursais exigiria reinterpretar as cláusulas contratuais bem como rever fatos e provas, providências vedadas pelos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. A propósito, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ”. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). Quanto ao pedido de aumento dos honorários recursais, embora previsto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito aos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, indefiro o pedido. Deixo de examinar o pedido de inversão dos ônus sucumbenciais, pois o seu exame extrapola os limites regimentais de competência desta Presidência. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva em nome do advogado indicado pela parte recorrida. III – INADMITO o recurso especial. Documento assinado digitalmente Desembargador JAIR SOARES Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-C71