0737408-04.2026.8.07.0001

Intimação

TJDFT · 17ª Vara Cível de Brasília · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 17VARCVBSB 17ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0737408-04.2026.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ROTA DO SOL REU: REGINALDO ARAUJO NASCIMENTO SENTENÇA Cuida-se de ação de cobrança proposta por ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ROTA DO SOL em desfavor de REGINALDO ARAUJO NASCIMENTO, partes qualificadas. A autora relata que o réu é proprietário da Unidade Q02/10 do seu loteamento, e, nesta condição, está obrigado ao pagamento das taxas e despesas condominiais, que são rateadas entre todos os associados. Aduz que o réu está em débito, uma vez que deixou de pagar as despesas referentes à sua fração, indicadas no ID 281531126, perfazendo dívida que somava a importância de R$ 584,01 (quinhentos e oitenta e quatro reais e um centavo), ao tempo do ajuizamento da ação. Requer, assim, a procedência do pedido para condenar o réu ao pagamento da importância descrita na inicial, bem como das taxas que se vencerem no curso da lide. Com a inicial foram juntados documentos nos IDs 281531122 a 281531131. Custas iniciais recolhidas no ID 281568437. Citado, o réu não apresentou defesa nos autos, fazendo-se revel. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Cuida-se da hipótese de julgamento antecipado da lide, nos moldes previstos no artigo 355, I e II, do CPC, ante a revelia do réu e a matéria em debate ser eminentemente de direito. Verifico presentes os pressupostos processuais e sigo ao exame do mérito. Os condomínios irregulares, categoria na qual se insere a parte autora, conforme entendimento esposado pelo col. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, revestem-se de natureza jurídica de associações civis, as quais não podem impor aos não associados o pagamento de taxas de manutenção ou contribuições de qualquer natureza. Nessa esteira, consolidou-se a tese de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). Por outro lado, este E. TJDFT, ao se debruçar sobre a realidade fática das agremiações residenciais sob a denominação de condomínios irregulares no âmbito do Distrito Federal, entendeu pela ausência de similitude com os casos ensejadores da tese fixada em sede de recurso repetitivo pelo col. Superior Tribunal de Justiça. Destaco, por oportuno, trecho do voto Desembargador Relator James Eduardo Oliveira, proferido no acórdão n. 1059565, 20150710132060APC, 4ª Turma Cível, julgado em 25.10.2017, publicado no DJE em 14.11.2017, p. 507/512, o qual esclarece a distinção fática existente entre as hipóteses: Sem embargo à indiscutível densidade jurídica desse vetor jurisprudencial, admitir que a pessoa que adquire a posse ou os direitos pessoais relativos a imóvel situado em condomínio irregular possa usufruir de todos os benefícios da vida comunitária e dos serviços que lhe são onerosamente disponibilizados, sem qualquer contraprestação, induz ao enriquecimento ilícito e acaba por deixar ao desamparo jurídico esses núcleos residenciais que se formaram com base no protótipo organizacional dos condomínios edilícios. Exatamente por isso, não se pode deixar à margem do direito e sem a adequada solução jurisdicional os litígios que envolvem a recusa de adimplemento dos encargos condominiais por aquele que, a par de optar por adquirir lote em um núcleo comunitário que exige contrapartida e de se beneficiar de toda a estrutura condominial, refugia-se em aspectos formais que, bem ponderados, não suprimem a verdadeira natureza da relação jurídica estabelecida. Nessa ordem de ideias, entendeu-se que o funcionamento do condomínio irregular nos mesmos moldes dos condomínios edilícios, com a sujeição dos possuidores ou titulares de direitos sobre as frações imobiliárias aos parâmetros obrigacionais dessas entidades jurídicas, atrai a incidência das normas regentes destes últimos, notadamente no que diz respeito às contribuições condominiais. Nesse sentido, é o Enunciado 89 da I Jornada de Direito Civil: o disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo. Assim, se a associação existe e funciona exclusivamente em função das unidades autônomas que compõem o condomínio de fato, a pessoa que adquire a fração e passa a residir no local, utilizando a infraestrutura correspondente, adere, ainda que tacitamente, ao projeto associativo. Não há como dissociar a titularidade da unidade autônoma da entidade associativa que foi criada justamente para gerir a comunidade habitacional. O adquirente, por óbvio, tem conhecimento de que a unidade integra um organismo coletivo de cuja infraestrutura e serviços passa a usufruir. Em situações dessa natureza, o vínculo associativo provém da aquisição da unidade autônoma e desta é indissociável. Deste modo, estando o lote do réu integrado ao organismo condominial, a sua inadimplência não conta com amparo jurídico. Registre-se, por oportuno, que os valores cobrados estão em consonância com as disposições das atas de Assembleia coligidas aos autos. Por fim, nos termos do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que deixar de contribuir para as despesas do condomínio ficará sujeito ao pagamento dos juros moratórios, bem como multa de até dois por cento sobre o débito e correção monetária. O dispositivo legal estabelece, de forma expressa, as consequências do inadimplemento das contribuições condominiais, limitando-as à incidência de multa, juros de mora e correção monetária. Não há, contudo, previsão legal para a inclusão de honorários advocatícios contratuais no cálculo da dívida do condômino inadimplente. Embora seja possível que a convenção condominial contenha cláusula prevendo o ressarcimento de despesas com cobrança extrajudicial ou honorários advocatícios, tal disposição não se sobrepõe aos limites estabelecidos pela legislação. Nesse sentido, não importa que a cobrança dos valores relativos aos honorários contratuais esteja prevista na convenção do condomínio, pois a ausência de respaldo legal impede sua exigência. Confira-se, a respeito, o seguinte aresto, prolatado pelo col. Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS NO DÉBITO CONDOMINIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão em apelação cível que incluiu honorários advocatícios convencionais nas parcelas inadimplidas. 2. A controvérsia envolve ação de cobrança de taxas condominiais com pedido de inclusão dos honorários convencionais no débito cobrado. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau condenou ao pagamento das taxas vencidas e vincendas, fixou honorários sucumbenciais e afastou os honorários contratuais. 4. A Corte de origem incluiu honorários convencionais, mantendo os demais pontos da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é admissível a inclusão dos honorários advocatícios contratuais em ação de cobrança de cotas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Em cobrança condominial é inadmissível a cumulação de honorários de sucumbência com honorários contratuais, por se tratarem de gastos extraprocessuais. 7. Não se admite a inclusão de honorários convencionais no débito condominial à luz do art. 1.336, § 1º, do CC, que prevê sanções taxativas ao inadimplente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Os honorários advocatícios contratuais não se incluem no débito condominial por ausência de amparo legal e por se tratarem de gastos extraprocessuais". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85; CC, art. 1.336, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. n. 2.216.157/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, REsp. n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025; STJ, REsp. n. 2.033.804/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/4/2026. (REsp n. 2.258.877/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) (Grifou-se) Dessa forma, a cobrança dos honorários convencionais mostra-se indevida, impondo-se o reconhecimento da inexigibilidade dos valores exigidos a esse título, com o consequente recálculo do débito condominial, observando-se apenas os encargos legalmente admitidos pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. DISPOSITIVO Do exposto, nos termos do artigo 487, I, do CPC, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para CONDENAR o réu a pagar à autora as taxas declinadas na planilha de ID 281531126, acrescidas das vincendas, por força do artigo 323 do CPC, com multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o débito, correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondente à taxa Selic, deduzido o IPCA, (artigo 1.336, §1º, do Código Civil), deduzidos os honorários advocatícios convencionais, a contar do vencimento de cada taxa. Em razão da sucumbência mínima da autora, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios, estes ora arbitrados em 10% (dez por cento) da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, se nada mais for requerido, arquivem-se com as cautelas de estilo. BRASÍLIA-DF, datado e assinado eletronicamente. 5