0736616-53.2026.8.07.0000

Intimação

TJDFT · 3ª Turma Cível · Decisão

D ECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A, em face à decisão da Segunda Vara Cível de Brasília, que deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido de resolução contratual, cumulada com restituição de quantias pagas ajuizada por TIAGO SARAIVA KRATKA. O autor narrou que celebrou com a agravante, em março de 2023, dois instrumentos particulares de compra e venda, com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, tendo por objeto as unidades autônomas n.º 01 e n.º 45 do Condomínio Residencial Jardins Genebra, matriculadas no Segundo Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Aduziu que, diante de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente a partir das parcelas anuais vencidas em março de 2026 e das parcelas mensais posteriores. Os contratos e as garantias fiduciárias jamais foram levados a registro. Requereu a resolução dos contratos e a restituição dos valores pagos a título de tutela de urgência, a proibição de constituição em mora, de consolidação da propriedade e de excussão extrajudicial das garantias. O juízo deferiu parcialmente a tutela, sob o pálio de que a discussão acerca da resolução dos contratos e da aplicação do procedimento da Lei n.º 9.514/1997 recomendaria a preservação do estado dos imóveis, determinando que a agravante se abstivesse de promover atos de constituição em mora, consolidação da propriedade fiduciária, leilão extrajudicial ou alienação a terceiros, bem como determinou a averbação da existência da ação nas matrículas. Nas razões recursais, a agravante sustentou a ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano, ao argumento de que a ordem, sem termo definido, obstaria o regular prosseguimento do procedimento legal mesmo após eventual registro, e que a obrigação de registrar competia ao adquirente. Aduziu que o pedido de resolução por iniciativa do devedor fiduciante configura quebra antecipada do contrato a atrair os arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/1997. Impugnou, ainda, a vedação à alienação dos imóveis a terceiros, reputando-a desproporcional, e o cabimento da averbação, por não ostentar a ação natureza real ou pessoal reipersecutória. Requereu a atribuição de efeito suspensivo e, ao final, o provimento para revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 88039255. Ciente da interposição, o agravado manifestou-se antecipadamente pela rejeição do efeito suspensivo (ID 88418422). É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação de conhecimento que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, com pedido de Tutela de Urgência, ajuizada pelo requerente em desfavor da requerida, objetivando a resolução dos Contratos de Compra e Venda nº 360 e nº 362, relativos, respectivamente, às unidades autônomas nº 01 e nº 45 da Quadra Residencial 07 do Condomínio Jardins Genebra, matriculadas sob os números 155.558 e 155.602 perante o 2º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, cumulada com a restituição das quantias pagas. Narra o requerente que celebrou os contratos nos dias 27 e 28 de março de 2023, pelo preço global de R$ 2.289.914,20, e que teria desembolsado diretamente à requerida a quantia histórica de R$ 627.239,02, além de R$ 55.552,48 a título de taxas condominiais e encargos. Relata que, em razão de superveniente crise financeira, deixou de pagar os balões anuais vencidos em 23/03/2026, no valor de R$ 62.040,95 em cada contrato, embora tenha mantido o pagamento das prestações mensais até maio de 2026. Afirma que, por intermédio de telegramas, a requerida comunicou que a inadimplência permanecia ativa desde 23/03/2026 e que iniciaria o procedimento de execução da garantia fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997. Sustenta, contudo, que os contratos de compra e venda e as respectivas garantias fiduciárias não foram registrados nas matrículas dos imóveis. As certidões de inteiro teor de IDs 283651185 e 283651187 indicam que o último ato lançado nas matrículas nº 155.558 e nº 155.602 é a AV.10, sem registro da compra e venda ou da alienação fiduciária. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica que vitaliza a peça de ingresso postulou a concessão de tutela de urgência nos seguintes termos: “a) a concessão da tutela provisória de urgência, liminarmente e inaudita altera parte, nos exatos termos do tópico II desta petição, subitens (i) a (iv), com a expedição imediata do ofício ao 2º Ofício do Registro de Imóveis do DF;” (ID 283651163, p.15) É o necessário. D E C I D O. A pretensão deduzida possui natureza eminentemente pessoal e obrigacional, pois se busca a resolução de contratos de compra e venda, cumulada com restituição de valores e providências cautelares destinadas à preservação do resultado útil do processo. Não se trata, portanto, de ação real imobiliária submetida à competência absoluta do foro da situação da coisa, nos termos do art. 47 do Código de Processo Civil. De todo modo, os imóveis estão situados em Brasília, a requerida possui sede indicada nesta Circunscrição Judiciária e os dois instrumentos contratuais, juntados aos IDs 283651171 e 283651173, contêm cláusula expressa de eleição do foro de Brasília para dirimir as controvérsias delas decorrentes. Logo, não há motivo para declinação da competência. Passo ao exame da tutela provisória. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando estiverem presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, desde que a medida não produza efeitos irreversíveis. O art. 23 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que a propriedade fiduciária de bem imóvel se constitui mediante o registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. O registro possui, portanto, eficácia constitutiva, de modo que, antes de sua realização, não se encontra formada a garantia real necessária à instauração dos procedimentos de constituição em mora, consolidação da propriedade e leilão extrajudicial disciplinados nos arts. 26 e 27 do referido diploma legal. No caso, as certidões de inteiro teor de IDs 283651185 e 283651187, expedidas em 09/07/2026, demonstram que os Contratos nº 360 e nº 362 e as respectivas alienações fiduciárias não estavam registrados nas matrículas nº 155.558 e nº 155.602. Não obstante, os telegramas de ID 283651177 revelam que a requerida comunicou expressamente sua intenção de iniciar a execução da garantia fiduciária. Há, portanto, perigo concreto de instauração de procedimento extrajudicial capaz de culminar na consolidação da propriedade e na alienação dos imóveis a terceiros, circunstâncias que poderiam ampliar significativamente a controvérsia e comprometer o resultado útil desta demanda. Por outro lado, não se mostra possível, neste exame inicial, impedir de forma absoluta a apresentação ou o registro dos contratos. Embora a ausência atual do registro impeça a imediata utilização dos mecanismos previstos nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, tal circunstância não conduz, automaticamente, à invalidade do negócio jurídico ou à impossibilidade definitiva de registro do título. Com efeito, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o EREsp nº 1.866.844/SP, assentou que a ausência inicial de registro não retira a validade e a eficácia das disposições livremente pactuadas entre os contratantes, podendo o credor promover o registro antes de iniciar a execução extrajudicial. Em sentido diverso, no REsp nº 2.135.500/SP, a Terceira Turma reconheceu a incidência da boa-fé objetiva e da supressio quando o vendedor, após prolongada inércia, somente promoveu o registro depois do ajuizamento da ação de resolução contratual. A divergência acerca do regime jurídico aplicável aos contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrados foi submetida ao rito dos recursos repetitivos no Tema nº 1.420 do Superior Tribunal de Justiça. A suspensão determinada no acórdão de afetação, contudo, alcança somente os recursos especiais e agravos em recurso especial em tramitação nos tribunais locais ou no Superior Tribunal de Justiça, não impedindo o regular processamento desta demanda em primeiro grau. No caso concreto, os contratos atribuem ao comprador o dever de promover o registro no prazo de 90 dias e facultam à requerida realizá-lo em caso de inadimplemento. Assim, sem a prévia manifestação da requerida e sem maior aprofundamento da controvérsia, não há elementos suficientes para concluir que eventual apresentação dos títulos a registro configuraria, por si só, comportamento abusivo. A providência adequada e proporcional, neste momento, consiste em preservar a situação jurídica dos imóveis, impedindo a consolidação da propriedade, a realização de leilões e a alienação a terceiros até o estabelecimento do contraditório, sem vedar, de forma absoluta, o acesso dos títulos ao Registro de Imóveis. Também é aconselhável conferir publicidade à existência da presente demanda nas respectivas matrículas, evitando-se que terceiros aleguem desconhecimento da controvérsia e permitindo que este Juízo seja informado acerca de eventual prenotação ou registro superveniente. Diversa é a solução quanto à pretendida proibição de inscrição do nome do requerente em cadastros restritivos de crédito. O próprio requerente reconhece que deixou de pagar os balões anuais vencidos em 23/03/2026 e as prestações mensais posteriores a maio de 2026. O simples ajuizamento de ação de resolução contratual não suspende a exigibilidade das obrigações vencidas nem afasta os efeitos da mora, especialmente quando não houve depósito do valor incontroverso ou demonstração, neste momento, de cobrança manifestamente indevida. Além disso, não foi apresentada prova de que já exista inscrição restritiva relacionada aos contratos, sendo o pedido de exclusão formulado em caráter meramente hipotético. Não se encontra, portanto, suficientemente demonstrada a probabilidade do direito quanto a esse ponto. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela provisória de urgência para DETERMINAR que a requerida se abstenha, até ulterior deliberação deste Juízo, de promover ou prosseguir com atos de constituição em mora perante o Registro de Imóveis, consolidação da propriedade fiduciária, realização de leilão extrajudicial ou alienação a terceiros dos imóveis matriculados sob os números 155.558 e 155.602 perante o 2º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por ato praticado em desconformidade com esta decisão, sem prejuízo de posterior revisão da medida; e DETERMINAR a expedição de ofício ao 2º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal para que proceda à averbação da existência desta ação nas matrículas nº 155.558 e nº 155.602, fazendo constar que se discute a resolução dos Contratos de Compra e Venda nº 360 e nº 362 e a aplicação do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, devendo, ainda, informar a este Juízo, no prazo de 10 (dez) dias, eventual protocolo, prenotação, registro ou procedimento extrajudicial relacionado aos referidos contratos.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 1.019 do Código de Processo Civil: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I – poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do art. 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. (...) Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. A pretensão deduzida na origem consiste na resolução dos contratos de compra e venda e na restituição das quantias pagas. A retomada dos imóveis pela agravante, credora fiduciária, longe de contrariar esse pedido, realiza o seu próprio núcleo, pois a consolidação da propriedade e a subsequente excussão conduzem justamente ao desfazimento do vínculo contratual postulado pelo autor. Não subsiste o suposto antagonismo entre a pretensão autoral de resolução e o prosseguimento do procedimento previsto na Lei n.º 9.514/1997, na medida em que ambos convergem para a extinção do negócio, remanescendo controvérsia tão somente quanto ao montante a ser restituído ao agravado. Avulta, nesse cenário, a plausibilidade jurídica da pretensão recursal. A omissão quanto ao registro do pacto de alienação fiduciária no fólio imobiliário, conquanto obste sua oponibilidade a terceiros, não lhe retira a eficácia entre as próprias partes contratantes, que permanecem vinculadas aos termos do negócio livremente ajustado. O registro do pacto opera no plano da eficácia perante terceiros, erga omnes, e não no da validade ou da existência do vínculo obrigacional, que subsiste íntegro inter partes. Sendo incontroverso o inadimplemento do promitente comprador, quem confessou a mora quanto às parcelas anuais e mensais posteriores a março, não subsiste razão jurídica apta a obstar a retomada do bem pela credora, tanto mais quando a própria resolução do contrato constitui o objeto da pretensão deduzida na origem. Presente, de igual modo, o perigo de dano. O impedimento da retomada da garantia imobiliza, por prazo indeterminado, imóveis cuja destinação comercial constitui a própria atividade-fim da agravante, sem que a preservação do estado atual agregue utilidade ao desfecho da causa. Ademais, a restrição opera em desfavor do próprio agravado, pois, enquanto não consolidada a propriedade em nome da credora fiduciária, o autor permanece obrigado ao pagamento das parcelas contratuais e taxas condominiais incidentes sobre as unidades, encargo do qual a retomada o desoneraria. Portanto, a subsistência da medida agrava a posição de ambas as partes e sem proveito a qualquer delas. Por fim, a decisão agravada fez uma análise imprópria da jurisprudência, ao apontar suas decisões aparentemente contraditórias, porém ignorando que um dos julgamentos partiu do órgão responsável por unificar a jurisprudências das Turmas Cíveis do tribunal superior, de modo que a divergência seria apenas aparente e temporal. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, os quais se mostram presentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião do julgamento do mérito pelo Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para atribuir efeito suspensivo ao recurso e sobrestar a eficácia da decisão agravada. Comunique-se ao juízo de origem, dispensadas as informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Brasília, 4 de setembro de 2026. LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator