0733630-78.2026.8.07.0016

Intimação

TJDFT · 22ª Vara Cível de Brasília

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Vigésima Segunda Vara Cível de Brasília Número do processo: 0733630-78.2026.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FERNANDO NEVES DA SILVA REU: CICLO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, LEANDRO PEREIRA MARIANO SENTENÇA Cuida-se de ação de cobrança, movida por FERNANDO NEVES DA SILVA em desfavor de CICLO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e LEANDRO PEREIRA MARIANO, partes qualificadas nos autos. Nos termos da emenda consolidada em ID 277184931, narra o autor ter celebrado, com a primeira requerida, contrato de administração imobiliária, tendo por objeto a gestão de imóvel de sua propriedade, situado no SGA/Sul, Quadra 610, Conjunto F, Bloco 1, Sala S-12 e vagas de garagem nº 140 e 141, no Centro Médico Lúcio Costa, em Brasília/DF. Aduz que, a partir de abril de 2022, a parte demandada teria deixado de repassar regularmente os aluguéis recebidos da locatária, razão pela qual, em 27/05/2024, firmou com a primeira requerida termo de confissão de dívida, no valor de R$ 33.763,04 (trinta e três mil, setecentos e sessenta e três reais e quatro centavos), referente aos aluguéis recebidos e não repassados, obrigando-se ao pagamento em dez parcelas mensais e sucessivas, das quais somente duas teria adimplido. Acrescenta que, diante de tal quadro, em 08/04/2025, o segundo requerido firmou, em nome próprio, novo termo de confissão de dívida, reconhecendo a obrigação de pagar o valor de R$ 40.465,50 (quarenta mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais e cinquenta centavos), abrangendo cinco parcelas vencidas do primeiro acordo, no total de R$ 16.881,50 (dezesseis mil, oitocentos e oitenta e um reais e cinquenta centavos), além de repasses de aluguéis relativos aos meses de dezembro de 2024 e janeiro, fevereiro e março de 2025, no total de R$ 23.584,00 (vinte e três mil quinhentos e oitenta e quatro reais), tendo a satisfação do crédito, contudo, se limitado ao importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Afirma, ainda, que a imobiliária deixou de repassar os aluguéis recebidos relativamente aos meses de abril, maio, junho e julho de 2025, no valor individual de R$ 5.896,00 (cinco mil oitocentos e noventa e seis reais), bem como permaneceu na posse da caução locatícia, correspondente ao importe de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), depositada pela locatária em 02/01/2023. Defende a responsabilidade solidária dos réus pela integralidade das obrigações, ao fundamento de que a pessoa natural demandada teria participado diretamente da relação negocial, conduzido a administração dos valores e assumido pessoalmente dívida originada do contrato firmado entre o autor e a imobiliária. Ao final, postulou a condenação solidária dos requeridos ao pagamento dos valores de R$ 50.611,76 (cinquenta mil, seiscentos e onze reais e setenta e seis centavos), correspondente aos aluguéis recebidos e não repassados, e de R$ 27.899,26 (vinte e sete mil, oitocentos e noventa e nove reais e vinte e seis centavos), referente ao valor atualizado da caução locatícia, com os encargos legais e contratuais incidentes. Requereu, em tutela liminar de urgência, a imediata constrição patrimonial, a ser levada a efeito em desfavor dos réus, de valor suficiente a assegurar a satisfação do crédito, medida indeferida pela decisão de ID 279045606. Instruiu a inicial com os documentos de ID 277184939 a ID 277191313 e de ID 272540210 a ID 272540233. Citados, os requeridos apresentaram a contestação de ID 282737714, que instruíram com os documentos de ID 282737725 a ID 282737731. Em resistência, abstendo-se de suscitar preliminares, reconheceram a existência da relação contratual de administração imobiliária, o inadimplemento das obrigações pecuniárias e a celebração dos termos de confissão de dívida, questionando, contudo, a quantificação do débito, na medida em que, segundo asseveram, demandaria apuração contábil. Sinalizaram com o interesse pela autocomposição, tendo pugnado pela limitação da eventual condenação ao valor finalmente apurado em exame contábil. Réplica em ID 288179315, na qual a parte autora reafirmou a pretensão deduzida. Os autos vieram conclusos. É o relato do necessário. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos moldes do artigo 355, inciso I, do CPC, eis que a questão jurídica versada, eminentemente de direito, tem seu aspecto fático suficientemente elucidado pelos elementos informativos coligidos aos autos, sendo despicienda a produção de qualquer suprimento probatório adicional. A prova pericial complementar, cogitada pela parte requerida em contestação, mostra-se, na espécie, manifestamente dispensável, ante a própria natureza dos aspectos que são, de fato, controvertidos a partir das teses trazidas a exame pelas partes. A elucidação da controvérsia, nos limites em que estabelecida pela resistência oposta à pretensão, não exige conhecimento técnico especializado, porquanto a apuração do débito demanda simples operações aritméticas, a partir dos valores confessados, dos aluguéis não repassados, da caução retida e do pagamento parcial realizado. Relevante gizar que os réus não identificaram, de forma objetiva e concreta, imprecisão nos cálculos apresentados pelo requerente, tampouco designaram o valor que entendem adequado, limitando-se a apontar a necessidade de dedução do pagamento parcialmente realizado e reconhecido, pela parte adversa, no bojo da causa de pedir. Afasta-se, portanto, nos termos do artigo 370, parágrafo único, do CPC, a necessidade de dilação probatória suplementar, postulada pelos requeridos, posto que a providência ventilada somente se prestaria a postergar a solução da lide. Não havendo questões preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação, avanço ao exame do mérito. A existência do contrato de administração imobiliária firmado entre o autor e a primeira requerida, para além de demonstrada pelo instrumento acostado em ID 272540221, ressai incontroversa, tendo a primeira ré, por força da avença, recebido poderes para administrar o imóvel, celebrar e acompanhar a locação, receber os aluguéis e encargos e promover seu posterior repasse ao proprietário, descontada a remuneração contratualmente estabelecida. A relação jurídica possui características próprias do mandato, que, nos termos do artigo 667 do Código Civil, impõe ao mandatário aplicar toda a diligência habitual em sua execução e indenizar os prejuízos decorrentes de sua culpa ou daquela a quem substabelecer poderes sem autorização. Por sua vez, o artigo 668 do Código Civil estabelece que o mandatário deve transferir ao mandante as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja, sendo vedado, por certo, apropriar-se dos valores recebidos por conta do múnus. A administradora imobiliária, ao receber os aluguéis pagos pela locatária, não adquire a titularidade definitiva dos valores, atuando como intermediária e mandatária do proprietário, razão pela qual lhe incumbe a obrigação de promover o repasse, após a dedução da taxa de administração e dos encargos expressamente autorizados. O recebimento dos aluguéis sem o correspondente repasse caracteriza inadimplemento contratual e sujeita a administradora às consequências previstas nos artigos 389, 394 e 395 do Código Civil. No caso, a parte requerida não negou o recebimento das parcelas indicadas pelo autor, tampouco alegou que tenha promovido o repasse de valores superiores àqueles já reconhecidos pelo requerente. Com efeito, o termo de confissão de dívida, firmado em 27/05/2024 e acostado em ID 277191306 (pág. 2), consigna o reconhecimento expresso do débito então existente, no valor de R$ 33.763,04 (trinta e três mil, setecentos e sessenta e três reais e quatro centavos), ao tempo em que estabelece o seu pagamento em dez parcelas. O instrumento torna incontroversa a existência das obrigações nele consolidadas, não tendo a parte requerida, em contestação, refutado a assertiva autoral de que o pagamento teria se limitado a duas prestações. O termo de confissão de dívida posteriormente firmado, pelo segundo réu, em 08/04/2025 (ID 277191306 – pág. 1), igualmente corrobora a persistência do inadimplemento, sobretudo quando abrange parcelas não pagas do primeiro acordo e novos aluguéis recebidos e não repassados. Também não houve impugnação específica quanto à ausência de repasse dos aluguéis relativos aos meses de abril a julho de 2025, ou mesmo quanto à retenção da caução locatícia, cujo recebimento, pela administradora, restou demonstrado pelo contrato acostado em ID 272540218 (cláusula 11.1, pág. 6). Nos termos do artigo 341 do Código de Processo Civil, incumbia aos requeridos o encargo de se manifestar precisamente sobre as alegações de fato deduzidas na inicial, presumindo-se verdadeiras aquelas não impugnadas, salvo nas hipóteses legalmente excepcionadas. A defesa genérica, limitada a reclamar uma apuração judicial dos cálculos, não controverte a matéria de fundo e se mostra claramete insuficiente para afastar os fatos objetivamente narrados e documentalmente demonstrados pelo autor. Nesse contexto, no que se refere ao inadimplemento das obrigações pecuniárias, sequer veio a ser concretamente aventada, em contestação, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, conforme exigido pelo artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A primeira requerida responde, portanto, pela integralidade das obrigações decorrentes do contrato de administração imobiliária, compreendendo os débitos constantes dos termos de reconhecimento de dívida, os aluguéis posteriormente recebidos e não repassados e a caução locatícia mantida sob sua administração. No que respeita à solidariedade obrigacional, a alcançar o segundo requerido, impende reconhecer que a pretensão comporta acolhida. Isso porque, a oponibilidade da obrigação ao segundo demandado, por força de solidariedade, fundamenta-se na atuação direta de Leandro Pereira Mariano no desenvolvimento da relação jurídica, na administração dos valores recebidos, na representação da imobiliária e, sobretudo, na celebração, em nome próprio, do termo de confissão de dívida e compromisso de pagamento, firmado em 08/04/2025. É certo que, conforme reza o artigo 265 do Código Civil, a solidariedade não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes, constituindo, pois, consequência jurídica que deve encontrar fundamento em manifestação de vontade ou em disposição legal. Na hipótese examinada nestes autos, a responsabilidade solidária, a alcançar a pessoa natural demandada, resulta da interpretação conjugada do comportamento negocial do segundo réu, do teor do documento por ele firmado em nome próprio e da admissão processual dos fatos que sustentam a pretensão. Constitui fato incontroverso, posto que sequer questionado em contestação (CPC, art. 341), que o segundo requerido atuou diretamente na formação e na execução da relação contratual, tendo, além de representar a imobiliária na administração do imóvel, participado da apuração dos valores não repassados e, posteriormente, reconhecido pessoalmente a dívida composta por obrigações que, em sua origem, recairiam sobre a pessoa jurídica. A assunção, em nome próprio, de dívida decorrente do inadimplemento da imobiliária demonstra que o segundo requerido não se limitou à prática de ato formal de representação empresarial. Ao figurar pessoalmente como devedor no instrumento, aderiu à obrigação anteriormente constituída e manifestou vontade de responder pelo passivo decorrente da administração imobiliária. A interpretação do negócio jurídico deve considerar mais a intenção objetivamente manifestada pelas partes do que o sentido literal isolado das expressões utilizadas, conforme estabelece o artigo 112 do Código Civil, devendo, ainda, observar a boa-fé (vetor de intrepretação), os usos e o comportamento posterior dos contratantes, nos termos dos artigos 113 e 422 do mesmo diploma. Nesse sentido, colha-se a orientação jurisprudencial: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FRANQUIA. CONTRATO NÃO ASSINADO PELA FRANQUEADA. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. JULGAMENTO: CPC/2015. 1. Ação proposta em 15/09/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 02/07/2019 e concluso ao gabinete em 11/03/2020. 2. O propósito recursal consiste em dizer acerca da validade do contrato de franquia não assinado pela franqueada. 3. A franquia qualifica-se como um contrato típico, consensual, bilateral, oneroso, comutativo, de execução continuada e solene ou formal. Conforme entendimento consolidado desta Corte Superior, como regra geral, os contratos de franquia têm natureza de contato de adesão. Nada obstante tal característica, a franquia não consubstancia relação de consumo. Cuida-se, em verdade, de relação de fomento econômico, porquanto visa ao estímulo da atividade empresarial pelo franqueado. 4. A forma do negócio jurídico é o modo pelo qual a vontade é exteriorizada. No ordenamento jurídico pátrio, vigora o princípio da liberdade de forma (art. 107 do CC/02). Isto é, salvo quando a lei requerer expressamente forma especial, a declaração de vontade pode operar de forma expressa, tácita ou mesmo pelo silêncio (art. 111 do CC/02). 5. A manifestação de vontade tácita configura-se pela presença do denominado comportamento concludente. Ou seja, quando as circunstâncias evidenciam a intenção da parte de anuir com o negócio. A análise da sua existência dá-se por meio da aplicação da boa-fé objetiva na vertente hermenêutica. 6. Na hipótese, a execução do contrato pela recorrente por tempo considerável configura verdadeiro comportamento concludente, por exprimir sua aceitação com as condições previamente acordadas com a recorrida. 7. A exigência legal de forma especial é questão atinente ao plano da validade do negócio (art. 166, IV, do CC/02). Todavia, a alegação de nulidade pode se revelar abusiva por contrariar a boa-fé objetiva na sua função limitadora do exercício de direito subjetivo ou mesmo mitigadora do rigor legis. A proibição à contraditoriedade desleal no exercício de direitos manifesta-se nas figuras da vedação ao comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) e de que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). A conservação do negócio jurídico, nessa hipótese, significa dar primazia à confiança provocada na outra parte da relação contratual. 8. No particular, a franqueadora enviou à franqueada o instrumento contratual de franquia. Esta, embora não tenha assinado e restituído o documento àquela, colocou em prática os termos contratados, tendo recebido treinamento da recorrida, utilizado a sua marca e instalado as franquias. Inclusive, pagou à franqueadora as contraprestações estabelecidas no contrato. Assim, a alegação de nulidade por vício formal configura-se comportamento contraditório com a conduta praticada anteriormente. Por essa razão, a boa-fé tem força para impedir a invocação de nulidade do contrato de franquia por inobservância da forma prevista no art. 6º da Lei 8.955/94. 9. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.881.149/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 10/6/2021.) Sob essa perspectiva, a assinatura pessoal do termo não pode ser dissociada do contexto no qual ocorreu, sobretudo porque o instrumento foi celebrado para consolidar obrigações resultantes do contrato mantido entre o autor e a imobiliária, consistentes em valores recebidos e não repassados. Ao assumir tais obrigações em nome próprio, o segundo réu aderiu ao débito da sociedade e exteriorizou inequívoca intenção de responder conjuntamente pelo seu adimplemento, sendo certo que a celebração do termo não indica substituição da imobiliária pelo segundo réu, tampouco veicula declaração de exoneração da devedora originária ou de extinção da responsabilidade da pessoa jurídica. Ausente liberação expressa da primeira requerida, a assunção pessoal do débito pelo segundo réu deve ser compreendida como reforço subjetivo da obrigação, e não como substituição do devedor originário. A solidariedade decorre, nesse contexto, da vontade manifestada por Leandro Pereira Mariano de se vincular pessoalmente a uma obrigação originariamente assumida pela imobiliária, sem afastar a responsabilidade desta. Para além, o autor asseverou, em sua causa de pedir, que a atuação pessoal do segundo requerido alcançou toda a administração contratual e que a assinatura do termo representou o reconhecimento de sua responsabilidade pelas obrigações advindas do negócio. Tal descrição fática não foi contrariada em contestação, de sorte que a inexistência de impugnação impede que se restrinja, à míngua de provocação em defesa, a extensão da responsabilidade pessoal assumida, sobretudo quando o comportamento dos requeridos é compatível, sob o crivo da da boa-fé objetiva, com a solidariedade afirmada pela contraparte. A contestação, conjuntamente apresentada, não sustentou ilegitimidade passiva, ausência de responsabilidade pessoal, atuação limitada à representação societária ou inexistência de vontade de assumir as obrigações originadas do contrato de administração imobiliária. Também não se alegou que a confissão firmada em nome próprio teria alcance restrito, que teria a pessoa natural atuado exclusivamente como representante da pessoa jurídica ou que o instrumento deveria produzir efeitos somente em relação à imobiliária. Tem-se, portanto, que o segundo requerido, diante de sua atuação direta no negócio, da celebração em nome próprio de termo que recaiu sobre dívida da imobiliária e da ausência de impugnação à solidariedade expressamente invocada, findou, nesta instância jurisdicional, por admitir a sua responsabilidade solidária pelas obrigações decorrentes do contrato de administração imobiliária. A solução preserva a força obrigatória da manifestação de vontade e a confiança legitimamente depositada pelo credor na assunção pessoal da dívida, impedindo que o signatário, depois de se apresentar como devedor para viabilizar a reorganização do passivo, reduza os efeitos de sua conduta, sem sequer formular defesa nesse sentido. Conclui-se, assim, que os requeridos devem responder solidariamente pelas obrigações exigidas nesta demanda. Pontuado tal aspecto, passo a deliberar sobre a quantificação do débito. O primeiro termo de confissão de dívida, firmado em 27/05/2024 (ID 272540216 – pág. 2), constituiu obrigação no valor de R$ 33.763,04 (trinta e três mil, setecentos e sessenta e três reais e quatro centavos), a ser adimplida em dez parcelas, mensais e sucessivas, de R$ 3.376,30 (três mil, trezentos e setenta e seis reais e trinta centavos). Por sua vez, o segundo instrumento, firmado em 08/04/2025 (ID 272540216 – pág. 1), consolidou débito de R$ 40.465,50 (quarenta mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais e cinquenta centavos), composto por cinco parcelas remanescentes do acordo anterior, no valor de R$ 16.881,50 (dezesseis mil, oitocentos e oitenta e um reais e cinquenta centavos), e pelos aluguéis referentes a dezembro de 2024 e janeiro, fevereiro e março de 2025, no total de R$ 23.584,00 (vinte e três mil, quinhentos e oitenta e quatro reais). A posterior celebração do segundo termo confirma a existência do débito e estabelece nova referência para a apuração das obrigações então pendentes. O pagamento parcial de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), realizado em 14/05/2025, deve ser abatido do montante confessado, conforme reconhecido, pelo próprio autor, na petição inicial e nos cálculos que apresentou (ID 277184931 – pág. 6). Não há qualquer indicativo de outros pagamentos, que sequer foram aventados pelos réus em contestação. Desse modo, permanece exigível o saldo decorrente das obrigações reconhecidas nos referidos instrumentos, observado o abatimento já realizado. O autor também afirma que os requeridos receberam e deixaram de repassar os aluguéis referentes aos meses de abril, maio, junho e julho de 2025, no valor mensal de R$ 5.896,00 (cinco mil oitocentos e noventa e seis reais). A alegação não foi especificamente impugnada. Os réus, em contestação, não negaram o recebimento dos valores, não apresentaram prestação de contas relativa ao período e tampouco juntaram comprovantes dos repasses. Conforme asseverado em linhas volvidas, a retenção dos aluguéis configura inadimplemento da obrigação de transferência das vantagens recebidas em razão do mandato, nos termos do artigo 668 do Código Civil. Os requeridos respondem, portanto, também pelos aluguéis recebidos e não repassados relacionados ao período posterior aos termos de reconhecimento de dívida. Por fim, quanto à caução prestada pela locatária (ID 272540218 – pág. 6 – cláusula 11.1), foi recebida no contexto do contrato administrado, em conta bancária de titularidade da administradora. Trata-se, contudo, de garantia vinculada à locação, que deve permanecer afetada ao cumprimento das obrigações contratuais e, encerrada a relação ou a administração, ser restituída à pessoa legitimada, observada a apuração de eventuais débitos. No caso, não houve impugnação específica quanto ao recebimento da quantia de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), nem demonstração de sua reversão ao locador, utilização para quitação de obrigações locatícias ou transferência ao proprietário, de modo que a retenção injustificada do valor constitui inadimplemento contratual e impõe sua restituição. Imperativo, portanto, o acolhimento integral dos pedidos. Em arremate, releva pontuar que a presente sentença não consubstancia óbice à composição amigável, sendo certo que as tratativas podem ser levadas a efeito, em sede extrajudicial, no melhor interesse das partes, com a sempre esperada atuação colaborativa dos ilustres advogados. Ao cabo do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado, para condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento: a) Do valor de R$ 50.611,76 (cinquenta mil, seiscentos e onze reais e setenta e seis centavos), correspondente ao saldo das obrigações decorrentes dos termos de reconhecimento de dívida e aos aluguéis recebidos e não repassados, devendo o importe ser monetariamente atualizado (IPCA) e acrescido de juros mensais de mora, pela taxa legal (Código Civil, art. 406), desde 19/05/2026, data imediatamente subsequente à elaboração dos cálculos que instruem o pedido (ID 277184935), evitando-se a dúplice incidência dos encargos moratórios; b) Do valor de R$ 27.899,26 (vinte e sete mil, oitocentos e noventa e nove reais e vinte e seis centavos), correspondente à caução locatícia retida, que dever ser monetariamente atualizado (IPCA) e acrescido de juros mensais de mora, pela taxa legal (Código Civil, art. 406), desde 19/05/2026, data imediatamente subsequente à elaboração dos cálculos que instruem o pedido (ID 277184937), evitando-se a dúplice incidência dos encargos moratórios. Por conseguinte, resolvo o processo, com apreciação do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Diante da sucumbência experimentada, arcarão os réus, solidariamente, com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação (proveito econômico), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sentença datada e registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Transitada em julgado, observadas as cautelas de praxe, dê-se baixa e arquivem-se. (documento datado e assinado eletronicamente, em Brasília/DF) LUIS MARTIUS HOLANDA BEZERRA JUNIOR Juiz de Direito Titular da 22ª Vara Cível de Brasília