2026-09-16 · TJDFT
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 25ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0725696-17.2026.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: FRANCILENE DA COSTA ALVES REQUERIDO: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A SENTENÇA Trata-se de ação sob Procedimento Comum ajuizada por Francilene da Costa Alves contra José Celso Gontijo Engenharia S/A, partes qualificadas nos autos. Narra a parte autora que, em 22 de junho de 2021, assinou com a ré o termo de reserva de unidade habitacional nº 40572, referente ao empreendimento Itapoã Parque, para aquisição da unidade situada na quadra 501, conjunto 02, lote 11, bloco D1, unidade 01, Condomínio 66, em Brasília/DF. Afirma que a unidade, composta por dois quartos, foi contratada pelo valor de R$ 127.453,18, com prazo de entrega estipulado para 30 de dezembro de 2021. Sustenta que a entrega somente ocorreu em 5 de dezembro de 2023 e que, considerada a cláusula de tolerância de 180 dias, a mora da ré iniciou-se em 1º de julho de 2022, totalizando dezoito meses de atraso. Aduz que, durante o período de atraso, continuou a suportar a cobrança de juros de obra, embora já esgotado o prazo de conclusão do empreendimento, o que lhe impôs desembolso indevido. Alega, ainda, que a mora a privou do uso e da fruição do imóvel, circunstância que fundamenta o pedido de indenização por lucros cessantes, calculada com base no valor locatício de imóvel assemelhado. Requer a condenação da ré ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, no montante de R$ 14.297,78, e ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor de R$ 21.600,00. Requer, também, a concessão da gratuidade da justiça. A decisão de ID 277266382 deferiu a gratuidade da justiça e determinou a emenda da petição inicial, para esclarecimento quanto a eventuais vícios construtivos, adequação do valor pretendido a título de juros de obra e juntada do contrato de compra e venda por alienação fiduciária. Na emenda de ID 278292031, a autora esclareceu não formular pedido relativo a vícios construtivos, ajustou o valor dos juros de obra para R$ 9.555,48 e juntou o contrato de compra e venda celebrado com a Caixa Econômica Federal. A decisão de ID 279033668 recebeu a emenda, ratificou a gratuidade da justiça e determinou a citação da ré. Citada, a ré José Celso Gontijo Engenharia S/A, em conjunto com Iota Empreendimentos Imobiliários S/A, apresentou contestação (ID 281248164). Sustentou a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia de Covid-19, com pedido subsidiário de prorrogação do prazo de entrega por um ano e dez meses. Defendeu a prevalência da data de conclusão prevista no contrato de compra e venda, celebrado em 19 de julho de 2021, com entrega estimada para 15 de maio de 2023, sobre a data constante do termo de reserva, ao argumento de que este possui natureza preliminar e não vinculante, pleiteando o acréscimo dos prazos de 180 e 60 dias. Impugnou os lucros cessantes, ao fundamento de que o imóvel possui natureza de moradia social, e, subsidiariamente, requereu a limitação da indenização a 0,5% do valor do imóvel. Impugnou também a restituição dos juros de obra, por ausência de comprovação do pagamento. Opôs-se à inversão do ônus da prova e suscitou a preclusão para a juntada de documentos pela autora. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos da autora. A autora apresentou réplica, na qual refutou as teses alegadas pela parte ré e reiterou os termos da petição inicial (ID 284798171). Pela decisão de ID 285099039, o Juízo intimou as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir. A ré (ID 288044008) e a autora (ID 288414849) informaram não ter interesse na produção de outras provas. É o relatório. Decido. Cuida-se de hipótese que autoriza o julgamento direto do pedido, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. São dispensáveis outras provas para o esclarecimento dos pontos controvertidos, na medida em que os autos encontram-se fartamente instruídos e a resolução da lide pode ser obtida através do exame das provas documentais já oportunizadas na forma do art. 434, caput, do CPC, bem como pela interpretação das normas aplicáveis à espécie. Acresce que ambas as partes declararam não ter outras provas a produzir e postularam o julgamento do feito. A relação jurídica travada entre as partes qualifica-se como de consumo. A autora adquiriu a unidade habitacional como destinatária final, para nela residir, e a ré atua na construção e comercialização de imóveis, amoldando-se aos conceitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A inversão do ônus da prova mostra-se dispensável ao desate da lide, porquanto a controvérsia resolve-se pelo exame dos documentos já carreados e pela distribuição legal do encargo probatório prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Do prazo de entrega e mora da construtora Insta definir, de início, qual instrumento fixa o prazo de entrega da unidade, se o Termo de Reserva de Unidade Habitacional, que estabeleceu a entrega para 30/12/2021, ou o posterior contrato de compra e venda com alienação fiduciária, que indicou conclusão para 15/05/2023, com possibilidade de prorrogação. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), firmou entendimento acerca do tema: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." No caso concreto, a autora firmou o Termo de Reserva em 22/06/2021, com prazo de entrega para 30/12/2021 (ID 275341931), documento que determinou a contratação e sobre o qual repousou sua legítima expectativa quanto à data de imissão na posse. A pretensão da ré de deslocar o marco para o contrato de financiamento posteriormente celebrado esbarra frontalmente na tese vinculante, pois transfere ao consumidor os efeitos de alteração unilateral e vincula a entrega a negócio jurídico diverso. Com efeito, o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, o qual integra o contrato por força do artigo 30 do CDC, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Nesse sentido, segue a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em casos idênticos envolvendo o empreendimento Itapoã Parque. APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS CONSTRUTORAS. EXCLUSÃO DE RESPONSABILIDADE DA ENTIDADE PÚBLICA GESTORA DO PROGRAMA HABITACIONAL. APELOS NÃO PROVIDOS. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, localizado no empreendimento Itapoã Parque, no âmbito do programa habitacional “Morar Bem”. A autora requereu o ressarcimento de aluguéis e juros de obra pagos durante o período de inadimplemento contratual. A sentença condenou Iota Empreendimentos Imobiliários S/A e JC Gontijo Engenharia S/A ao pagamento de lucros cessantes, arbitrados em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, e ao reembolso dos juros de obra, excluindo a responsabilidade da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – CODHAB/DF. Apelações da autora e das rés. II. Questão em discussão 2. Há seis questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela não realização das provas requeridas pela autora; (ii) definir se a CODHAB/DF deve ser responsabilizada solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso; (iii) analisar se a pandemia de COVID-19 configura hipótese de caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade das construtoras; (iv) determinar se houve efetivo atraso na entrega do imóvel e qual o marco inicial para contagem; (v) avaliar se são devidos os lucros cessantes e os juros de obra à autora; (vi) examinar a existência de interesse recursal quanto à fixação do termo inicial dos juros de mora. III. Razões de decidir 3. A recusa do juízo em deferir a dilação probatória requerida pela autora está devidamente fundamentada e encontra respaldo no art. 370 do CPC, não havendo cerceamento de defesa quando o conjunto probatório já é suficiente para o julgamento do mérito. 4. A atuação da CODHAB/DF, enquanto gestora da política habitacional, não configura relação de consumo direta com a autora, tampouco sua atuação implica corresponsabilidade pelas obrigações contratuais inadimplidas pelas empresas privadas selecionadas. A ausência de ingerência na execução do empreendimento afasta a responsabilidade solidária. 5. A pandemia de COVID-19, apesar de relevante, não caracteriza caso fortuito ou força maior em contratos celebrados em momento posterior ao início da crise sanitária, quando os riscos da atividade já eram previsíveis e inerentes ao setor da construção civil. 6. O prazo de entrega do imóvel deve observar o Termo de Reserva assinado em 25/05/2021, que fixava a entrega para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias, findando em 30/06/2022. A entrega efetiva em 23/10/2023 configura mora das rés, gerando obrigação de indenizar. 7. A jurisprudência reconhece que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e podem ser fixados com base no valor locatício de mercado, independentemente de comprovação de perda concreta de renda. 8. Os valores pagos a título de juros de obra são passíveis de ressarcimento, uma vez que decorrem da mora injustificada das construtoras, sendo ônus excessivo transferido ao consumidor. 9. Inexiste interesse recursal quanto à fixação do termo inicial dos juros de mora, pois a sentença já determinou expressamente sua incidência a partir da citação, conforme requerido pelas rés. O provimento do recurso nesse ponto não traria resultado prático mais favorável às apelantes. IV. Dispositivo 10. Rejeitou-se a preliminar e negou-se provimento ao apelo da autora. Conheceu-se em parte do apelo das rés e, na parte conhecida, negou-se-lhe provimento. ______ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422, 427; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, 30, 31 e 35; CPC/2015, arts. 98, § 3º, 339, 370, 487, I, e 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.08.2018. TJDFT, Acórdão 1967014, 0740294-47.2024.8.07.0000, Rel. Des. Diva Lucy, 1ª Turma Cível, j. 05.02.2025. TJDFT, Acórdão 1971549, 0748778-51.2024.8.07.0000, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7ª Turma Cível, j. 19.02.2025. TJDFT, Acórdão 1965271, 0743421-42.2024.8.07.0016, Rel. Juiz Edilson Enedino, Primeira Turma Recursal, j. 07.02.2025. TJDFT, Acórdão 1839084, 0702857-74.2022.8.07.0021, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, 1ª Turma Cível, j. 20.03.2024. (Acórdão 2002857, 0716278-72.2024.8.07.0018, Relator(a): SÉRGIO ROCHA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/05/2025, publicado no DJe: Data inválida.) Prevalece, assim, o prazo de 30/12/2021, acrescido da tolerância de 180 dias, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência por atenuar os riscos inerentes à construção civil, expirando a tolerância em 30/06/2022. A mora estendeu-se até a efetiva disponibilização da posse, em 5/12/2023, conforme o termo de entrega de chaves (ID 275341932). A ré atribui o atraso aos efeitos da pandemia de Covid-19, à escassez de insumos, à redução de mão de obra e à demora dos órgãos públicos, invocando o artigo 393 do Código Civil como excludente de responsabilidade. Contudo, a escassez de insumos e de mão de obra, ainda que agravada pelo contexto pandêmico, constitui risco previsível e inerente à atividade da construção civil, qualificando-se como fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade nem afasta a responsabilidade do fornecedor. Ademais, o Termo de Reserva foi firmado em 22/06/2021, quando a pandemia, declarada pela Organização Mundial da Saúde em 11/03/2020, já era amplamente conhecida em sua dimensão e efeitos, de sorte que não se tratava de fato imprevisível e inevitável capaz de eximir a parte ré da obrigação assumida, sob pena de transferir ao consumidor os riscos de sua própria atividade econômica. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios é firme nesse sentido. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL. TERMO DE RESERVA. VALIDADE. FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. VALOR ADEQUADO. JUROS DE OBRA. COBRANÇA APÓS PRAZO CONTRATUAL. ILICITUDE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedente ação indenizatória, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de juros de obra, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida pelo autor no programa Itapoã Parque. Prazo contratual: 30/12/2021, prorrogável por 180 dias. Entrega efetiva: 23/10/2023. II. Questão em discussão 2. A controvérsia reside em verifica se: (i) se o termo de reserva possui força vinculante para fixar prazo de entrega; (ii) se o contrato definitivo firmado com a instituição financeira prevalece sobre o termo de reserva; (iii) se a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade pelo atraso; (iv) se é devida a condenação por lucros cessantes e se o seu valor é proporcional e razoável; (v) se é devida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual. III. Razões de decidir 3. A “Proposta de Reserva de Unidade” se trata de um contrato celebrado entre as partes, que prevê direitos, obrigações, e condições, especialmente condições para a aprovação do financiamento imobiliário junto à instituição bancária. 3.1 Firmado o contrato posterior de financiamento necessário ao aperfeiçoamento da compra e venda, é possível se constatar a validade da Proposta de Reserva de Unidade celebrada entre as partes, devendo ser observado o prazo final nele estabelecido. 4 Não se configura caso fortuito a pandemia de COVID-19, pois o contrato foi firmado após o reconhecimento da emergência sanitária, não sendo demonstrado fato superveniente, imprevisível e inevitável apto a justificar o inadimplemento contratual, constitui risco ordinário da atividade. 5. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel gera, por si só, o dever de indenizar por lucros cessantes, conforme entendimento consolidado no REsp 1.729.593/SP (Tema 996/STJ), sendo a disponibilização da posse direta (por entrega das chaves ou carta de habite-se) o termo final da indenização. 6. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância, sendo devida a restituição dos valores pagos pelo consumidor (Tema 996/STJ). 7. O valor fixado a título de lucros cessantes, de 0,5% do valor atualizado do imóvel, observa critérios de razoabilidade e proporcionalidade, além de estar condizente com os precedentes desta Corte de Justiça. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O termo de reserva vincula o fornecedor e fixa prazo certo para entrega do imóvel, nos termos do art. 30 do CDC e do Tema 996/STJ. 2. A pandemia da COVID-19, por si só, não configura causa excludente de responsabilidade por atraso na entrega de imóvel contratado após o seu reconhecimento público. 3. O atraso na entrega de imóvel gera presunção de lucros cessantes, cujo termo final coincide com a disponibilização da posse direta ao adquirente. 4. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual, incluído o período de tolerância, sendo devida a restituição dos valores pagos pelo consumidor.” __________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III, 30 e 51; CC, art. 393; CPC, arts. 373, II, e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; TJDFT, Acórdão 1934043, 0702969-77.2021.8.07.0021, Rel. Fernando Habibe, 4ª Turma Cível, j. 10.10.2024; TJDFT, Acórdão 1787074, 0701728-03.2023.8.07.0020, Rel. Sandra Reves, 7ª Turma Cível, j. 16.11.2023. (Acórdão 2088712, 0734730-50.2025.8.07.0001, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/02/2026, publicado no DJe: Data inválida.) Do prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves Sustenta a ré que, além do prazo de prorrogação de 180 dias para conclusão da obra, consta no contrato prazo de mais 60 dias para a entrega das chaves, alcançando dilação total de 240 dias. No entanto, o prazo adicional de 60 dias encontra previsão apenas no contrato de compra e venda, dissociado do prazo originariamente ajustado no Termo de Reserva, de modo que sua incidência representaria nova cláusula geral de tolerância sobreposta àquela já admitida, em prejuízo exclusivo da consumidora. Tal expediente contraria a exigência de prazo certo firmada no Tema 996 e traduz vantagem exageradamente onerosa ao consumidor, incompatível com a boa-fé objetiva e vedada pelo artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, o que impõe o reconhecimento de sua abusividade. Nessa esteira, confira-se julgado do Eg. TJDFT: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRAZO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ABUSIVIDADE DE PRAZO ADICIONAL DE 60 DIAS. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR (COVID-19). INOCORRÊNCIA. MORA CONFIGURADA. RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES CUMULADOS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que, em ação de conhecimento ajuizada por adquirentes de imóvel, declarou a mora das rés entre 09/12/2023 e 20/08/2024 e as condenou solidariamente a restituírem aos autores valores pagos a título de juros de obra e aluguéis no período de atraso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito/força maior apto a afastar a mora das rés; (ii) estabelecer qual é o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel e o termo inicial da mora, especialmente quanto à força vinculante do Termo de Reserva; (iii) determinar a validade dos prazos de tolerância contratualmente previstos (180 dias e acréscimo de 60 dias para entrega de chaves); (iv) verificar a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com indenização por aluguéis; (v) avaliar a responsabilidade quanto aos juros de obra e a existência de dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando o negócio é celebrado em 2022, pois seus impactos já eram previsíveis e inerentes ao risco da atividade (fortuito interno). 4. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional vincula o fornecedor ao fixar data estimada de entrega, nos termos do art. 48 do CDC, devendo prevalecer sobre prazo posterior constante de contrato de financiamento. 5. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias é válido, conforme art. 43-A da Lei 4.591/1964, desde que expressamente pactuado. 6. O prazo adicional de 60 (sessenta) dias para entrega das chaves é abusivo por constituir carência suplementar exclusiva em favor da construtora, violando o art. 51, IV, do CDC. 7. Configurada a mora das rés, porque a entrega ocorreu apenas em 20/08/2024, ultrapassado o prazo final derivado do Termo de Reserva acrescido da tolerância de 180 dias (30/10/2023). 8. A condenação ao pagamento de aluguéis durante o atraso impede a cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem. 9. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, é ilícita (Tema 996/STJ), impondo-se sua restituição; os comprovantes de pagamento ao agente financeiro são prova suficiente do an debeatur. 10. O atraso verificado, embora cause transtornos, não ultrapassa o mero aborrecimento e não configura dano moral, conforme jurisprudência do TJDFT. 11. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida, pois os autores decaíram de pedidos relevantes, não caracterizada sucumbência mínima. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Tese de julgamento: "1. A pandemia da COVID-19 não constitui caso fortuito ou força maior para contratos firmados em 2022, por se tratar de risco previsível e inerente à atividade da construção civil."; "2. O Termo de Reserva vincula o fornecedor quanto ao prazo de entrega do imóvel, devendo prevalecer sobre prazos divergentes previstos em instrumentos posteriores."; "3. É válida a tolerância contratual de 180 dias prevista de forma clara, mas é nula a cláusula que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves por gerar vantagem exagerada ao fornecedor."; "4. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância, é ilícita, impondo-se a restituição dos valores pagos."; "5. A indenização por aluguéis durante o atraso afasta a condenação cumulativa em lucros cessantes para evitar bis in idem."; "6. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral quando não ultrapassa os limites do mero aborrecimento.". _______ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; CDC, arts. 48, 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 43-A; CF, art. 5º, V e X; CPC, art. 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1859231, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8ª Turma Cível, j. em 07/05/2024. TJDFT, Acórdão 1914661, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5ª Turma Cível, j. em 29/08/2024. TJDFT, Acórdão 2039295, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, 1ª Turma Cível, j. em 27/08/2025. TJDFT, Acórdão 1924402, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1ª Turma Cível, j. em 18/09/2024.TJDFT, Acórdão 2007216, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5ª Turma Cível, j. em 05/06/2025. TJDFT, Acórdão 2035789, Rel. Des. Sandra Reves, 7ª Turma Cível, j. em 20/08/2025. TJDFT, Acórdão 2027018, Rel. Des. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6ª Turma Cível, j. em 30/07/2025. TJDFT, Acórdão 2006576, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8ª Turma Cível, j. em 03/06/2025. STJ, Tema 996, Recurso Especial, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. em 25/09/2019. (Acórdão 2079635, 0702274-21.2024.8.07.0021, Relator(a): LEONOR AGUENA, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/01/2026, publicado no DJe: 04/02/2026.) Dos juros de obra De acordo com a tese 1.3 do Tema 996, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. O extrato de ID 275341933, emitido pela Caixa Econômica Federal, registra os encargos financeiros suportados pela autora durante a fase de construção, demonstrando a existência, a periodicidade e a efetiva realização dos pagamentos no período de mora. A impugnação genérica da ré não infirma os lançamentos constantes do documento nem rompe o nexo entre o atraso e os encargos suportados. Comprovado o desembolso de R$ 9.555,48 a título de juros de obra após 1/07/2022, valor indicado na petição inicial emendada, sua restituição é devida. Dos lucros cessantes A tese 1.2 do Tema 996 consagra que, descumprido o prazo de entrega, incluída a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta. O dano decorre da própria indisponibilidade econômica do imóvel, dispensando prova exaustiva, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil. A natureza social do empreendimento não afasta os lucros cessantes. A destinação habitacional não elimina o prejuízo econômico decorrente da impossibilidade de fruição do bem, seja para moradia própria, seja pelo correspondente potencial locatício. Quanto ao parâmetro de cálculo, o Tema 996 adota o valor locatício de imóvel assemelhado, funcionando o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel como critério meramente subsidiário de arbitramento, aplicável na ausência de elemento comparativo mais adequado. No caso, a autora apresentou pesquisa de mercado em plataformas especializadas, indicando, por moderação, o menor valor identificado, de R$ 1.200,00 mensais, para imóvel de dois quartos na região, parâmetro que se mostra consentâneo com a realidade locatícia e que deve prevalecer. Considerado o período de mora, de 1/07/2022 a 5/12/2023, correspondente a dezoito meses, apura-se o montante de R$ 21.600,00. Nesse sentido, assentou a 6ª Turma Cível deste Eg. TJDFT: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu o prazo de entrega do imóvel, fixando o período da mora, e condenou a ré ao pagamento de danos materiais (juros de obra) e lucros cessantes, com correção monetária e juros de mora, diante do atraso na entrega da unidade adquirida pelos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há ilegitimidade passiva da construtora em relação aos juros de obra; (ii) estabelecer se a Caixa Econômica Federal deveria integrar o polo passivo, atraindo a competência da Justiça Federal; (iii) determinar se o termo de reserva vincula as partes quanto ao prazo de entrega do imóvel; e (iv) verificar a responsabilidade da construtora pelos danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A teoria da asserção estabelece que a legitimidade passiva deve ser analisada à luz das alegações iniciais do autor, sendo suficiente que, em tese, se reconheça a possibilidade de responsabilização da construtora pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega. 4. A responsabilidade da construtora decorre da relação de consumo, sendo desnecessária a inclusão do agente financeiro no polo passivo ou o deslocamento da competência para a Justiça Federal. 5. O termo de reserva, assinado por ambas as partes, contém cláusulas claras quanto ao prazo de entrega, período de tolerância e procedimentos contratuais, integrando a relação jurídica e vinculando as partes, nos termos do art. 30 do CDC e da jurisprudência do TJDFT. 6. A construtora é responsável pelos juros de obra pagos pelos autores durante o período de mora, pois o atraso a obrigou a suportar custos indevidos com o financiamento. 7. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos, conforme entendimento do STJ (Tema 996), e devem ser indenizados com base no valor de aluguel de imóvel equivalente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A Caixa Econômica Federal não é litisconsorte necessária em ação que discute responsabilidade por atraso na entrega de imóvel. 2. O termo de reserva vincula as partes quanto ao prazo de entrega da unidade, integrando o contrato principal. 3. O atraso na entrega gera, de forma presumida, obrigação de indenizar por lucros cessantes com base no valor locatício, conforme entendimento do STJ no julgamento do Tema 996. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, parágrafo único; 393; 406, §1º. CDC, arts. 2º, 3º e 30. CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1872015, 0703639-04.2023.8.07.0003, Rel. Des. Ana Maria Ferreira da Silva, j. 29/05/2024, DJe 17/06/2024. (Acórdão 2027018, 0704646-74.2023.8.07.0021, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/07/2025, publicado no DJe: 12/08/2025.) Diante de tais razões, JULGO PROCEDENTES os pedidos e resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar a ré a restituir à autora o valor de R$ 9.555,48 (nove mil quinhentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e oito centavos), referente aos juros de obra suportados no período de mora, com correção monetária pelo índice oficial adotado por este Eg. TJDFT desde cada desembolso e juros legais a partir da citação. Condeno a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais), com correção monetária pelo índice oficial adotado por este Eg. TJDFT e juros legais a partir da citação. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, proceda-se nos termos do art. 100 do Provimento Geral da Corregedoria desta Corte. Interposto recurso de apelação, intime-se a parte recorrida a se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias, remetendo-se em seguida os autos ao Eg. TJDFT. Publique-se. Intimem-se. [assinado digitalmente] JULIO ROBERTO DOS REIS Juiz de Direito