0724643-98.2026.8.07.0001

Intimação

TJDFT · 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília · Sentença

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARVETBSB 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do processo: 0724643-98.2026.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: AMANDA MOREIRA DALPRA PESSOA, FELIPE THIAGO DALPRA PESSOA, JOSE PESSOA DA SILVA EMBARGADO: DF PLAZA LTDA, ALVORADA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A Sentença Vistos, etc. Amanda Moreira Dalprá Pessoa, Felipe Thiago Dalprá Pessoa e José Pessoa da Silva opuseram embargos à execução em face de DF Plaza Ltda. e Alvorada Empreendimentos e Participações S/A, partes devidamente qualificadas. Disseram, em síntese, que a execução de título extrajudicial nº 0722124-24.2024.8.07.0001 está fundada em contrato de locação de espaço comercial situado no DF Plaza Shopping e que a obrigação executada não reúne os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. Sustentaram que a memória de cálculo não permite identificar objetivamente a formação das parcelas cobradas, especialmente quanto ao aluguel, ao Coeficiente de Rateio de Despesas – CRD e ao Fundo de Promoções Coletivas – FPP/FPC. Alegaram, ainda, descumprimento de obrigações contratuais e pré-contratuais pelas embargadas. Após determinação de emenda, os embargantes delimitaram sua pretensão, inclusive retirando a alegação autônoma de excesso de execução e os pedidos de declaração de nulidade de cláusulas contratuais. Os embargos foram recebidos, sem efeito suspensivo. As embargadas apresentaram impugnação. Defenderam a higidez do título e sustentaram que a execução está instruída com contrato, demonstrativo do débito e boletos de cobrança, sendo os encargos decorrentes das disposições contratuais livremente pactuadas. Em réplica, os embargantes suscitaram a intempestividade da impugnação e reiteraram os argumentos iniciais. As partes especificaram provas. Por decisão de ID 284409024, foram delimitadas as questões controvertidas e reputada predominantemente documental a controvérsia, indeferida a prova pericial requerida pelas partes. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A controvérsia é essencialmente de direito e os fatos relevantes estão demonstrados documentalmente. Esclareça-se, porquanto pertinente, que a intesmpetividade da impugnação aos embargos à execução - que ora reconheço - não induz os efeitos da revelia, pois compete ao executado a comprovação quanto à ineficácia do título exequendo (Acórdão 1186036, 00036559420178070007, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 29/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). Não foram suscitadas preliminares e não se vislumbram quaisquer vícios que possam macular o regular andamento do feito. Estão atendidos os pressupostos de existência e de validade da relação processual, as partes são legítimas e há interesse processual na solução da controvérsia. Enfrento o mérito. Com razão os embargantes. Nos termos dos arts. 783 e 786 do CPC, a execução somente pode ser instaurada quando fundada em obrigação certa, líquida e exigível. A necessidade de simples operações aritméticas não retira a liquidez da obrigação, desde que o próprio título e os documentos que o integram forneçam critérios objetivos suficientes para determinação do quantum debeatur. Não é o que ocorre no caso. Embora o contrato de locação constitua, em princípio, título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do CPC, a circunstância não dispensa a demonstração da liquidez das obrigações concretamente exigidas. A execução não se restringe à cobrança de aluguel mensal previamente estabelecido. O demonstrativo incorpora rubricas cuja determinação depende de elementos externos ao próprio contrato, notadamente despesas calculadas mediante Coeficiente de Rateio de Despesas – CRD e contribuições destinadas ao Fundo de Promoções Coletivas – FPP/FPC. A cláusula sétima estabelece critérios para a composição do CRD que não permitem, por si sós, a reconstrução objetiva do valor atribuído ao locatário. O contrato prevê, inclusive, que o percentual de participação pode variar em razão da alteração da soma dos CRDs existentes e que as despesas correspondentes aos espaços não ocupados serão absorvidas pelos demais locatários, sem estabelecer critério objetivo suficiente para determinar a forma dessa absorção. Além disso, admite que determinados locatários contribuam com valores fixos ou diferenciados, inclusive em desacordo com os critérios gerais previstos na própria cláusula. Assim, não se trata simplesmente de realizar operações matemáticas a partir de grandezas previamente determinadas. Para alcançar o valor cobrado é necessário conhecer dados externos ao título e critérios concretamente adotados pela administração do empreendimento. Os documentos posteriormente apresentados pelas embargadas não solucionam a deficiência. Os boletos demonstram os valores que foram cobrados, mas não necessariamente os elementos que deram origem a esses valores. Há diferença entre demonstrar que determinada quantia foi lançada contra o locatário e demonstrar, de maneira objetivamente verificável, como essa quantia foi formada. A liquidez do título executivo pressupõe justamente a segunda situação. Também quanto ao aluguel percentual, o contrato prevê sua incidência sobre as vendas brutas, sem que a documentação apresentada permita identificar, de modo autônomo e mediante simples cálculo, o faturamento considerado e a correspondente formação dos valores eventualmente inseridos no débito. A questão já foi apreciada reiteradamente pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em execuções promovidas pelo mesmo empreendimento e fundadas em contratos substancialmente equivalentes. Confiram-se, a propósito: “(...) 5. No caso em tela, trata-se de execução de título extrajudicial que tem por objeto obrigações que constam de contrato de locação de unidade comercial em shopping center, o qual prevê não apenas o pagamento de valor fixo mínimo de aluguel como também valor variável correspondente a percentual do faturamento bruto do estabelecimento comercial, além do rateio de despesas entre os diversos locatários. 6. Obrigação líquida é aquela cujo valor pode ser determinado com base tão somente nos elementos que constam do respectivo título, o que não corresponde ao caso dos autos, em que o valor da obrigação tem caráter variável e contingente, dependendo de diversos fatores externos, dentre os quais o faturamento bruto do locatário e o rateio de despesas entre os condôminos. 7. Verificada a iliquidez da obrigação e, consequentemente, a inexequibilidade do título, nos termos do art. 917, I do CPC, a execução deve ser extinta sem resolução de mérito, por ausência de pressuposto essencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Preliminar de ausência de impugnação específica acolhida em parte. Recurso parcialmente conhecido e, na extensão conhecida, provido. Sentença reformada. (...)” (Acórdão 2083733, 0723764-62.2024.8.07.0001, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/02/2026, publicado no DJe: 13/02/2026.) “(...) 2. A controvérsia recursal consiste em analisar se há liquidez no título executivo (contrato de locação) ou, subsidiariamente, a possibilidade de dar seguimento à ação de execução no que se refere à parte líquida do crédito exequendo. III. Razões de decidir 3. O contrato de locação firmado entre “shopping center” e lojistas possui previsão no art. 54 da Lei 8.245/91, cujo §4º prevê que “As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento”. 4. O contrato de locação pode estabelecer encargos com valores fixos e outros variáveis, em relação aos quais, para fins de se conferir liquidez ao título, devem ser demonstrados os elementos que embasaram o valor atribuído ao lojista. O título executivo é ilíquido quando ausente a demonstração do faturamento bruto mensal do lojista sobre o qual se aplicou o percentual do aluguel variável, e ausente a demonstração de como se apurou o valor cobrado a título de encargos específicos. 5. A mera apresentação de valores em planilha de débitos sem a demonstração dos substratos que respaldam a cobrança não confere a necessária liquidez ao título executivo (art. 786, “caput”, do CPC), tornando nula a execução (art. 803, I, do CPC). 6. Não é possível o reconhecimento de parcial liquidez e prosseguimento da execução no tocante às despesas líquidas, pois há a necessidade de o locador promover uma liquidação completa para a execução do título. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A mera apresentação de valores em planilha de débitos sem a demonstração dos substratos que respaldam a cobrança não confere a necessária liquidez ao título executivo (art. 786, “caput”, do CPC), tornando nula a execução (art. 803, I, do CPC)”. (...)” (Acórdão 2028402, 0728605-03.2024.8.07.0001, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/07/2025, publicado no DJe: 14/08/2025.) “(...) III. Não obstante a certeza do título executivo (contrato de locação), falta-lhe, em relação a algumas verbas, o atributo da liquidez, uma vez que, mesmo tendo sido acostado o demonstrativo de débito à petição inicial da demanda executiva, não subsiste indicação expressa e precisa de todos os dados e elementos que permitam realizar a apuração do débito por simples cálculo aritmético (Código de Processo Civil, art. 786, parágrafo único). IV. Inviabilidade de declaração apenas em relação à iliquidez parcial do título executivo, pois, ainda que o título possa conter uma parte líquida e o outra ilíquida, somente após a liquidação completa poderá o credor promover a execução, quando resultará definido o quantum debeatur. V. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, desprovido.” (Acórdão 1845637, 0741913-77.2022.8.07.0001, Relator(a): FERNANDO TAVERNARD, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/04/2024, publicado no DJe: 24/04/2024.) As peculiaridades do presente caso não justificam solução diversa. Lado outro, a produção de perícia contábil também não se presta a suprir a ausência originária de liquidez do título. Com efeito, uma coisa é a realização de perícia para verificar eventual erro em cálculos efetuados a partir de critérios previamente estabelecidos e documentalmente demonstrados. Outra, distinta, é utilizar a prova pericial para investigar os elementos que formaram a própria obrigação, reconstruir despesas, identificar bases de cálculo ou determinar critérios de rateio não suficientemente demonstrados pelo título e pelos documentos que instruíram a execução. Nesta segunda hipótese, a perícia não estaria simplesmente conferindo o quantum debeatur, mas contribuindo para constituí-lo. Isso é incompatível com a natureza da execução de título extrajudicial, na qual a liquidez deve anteceder a instauração do procedimento executivo. Por essa mesma razão, não há cerceamento de defesa decorrente do indeferimento da perícia requerida pelas embargadas. A conclusão não decorre da ausência de prova de fato que incumbiria às embargadas demonstrar no curso destes embargos, mas da constatação de que a obrigação levada diretamente à execução não se apresentava, desde sua origem, suficientemente determinada ou determinável pelos elementos que deveriam conferir-lhe força executiva. Não se desconhece a autonomia privada própria dos contratos de locação em shopping center, expressamente reconhecida pelo art. 54 da Lei nº 8.245/1991. A liberdade contratual, contudo, não se confunde com força executiva. É possível que determinada obrigação seja válida e efetivamente devida e, simultaneamente, não reúna liquidez suficiente para cobrança pela via executiva. O reconhecimento da iliquidez, portanto, não importa declaração de inexistência da relação obrigacional, tampouco exoneração definitiva dos embargantes das obrigações decorrentes do contrato. Significa apenas que o crédito, tal como apresentado, necessita de prévio acertamento pela via cognitiva adequada. Reconhecida a ausência de liquidez da obrigação executada, resta prejudicado o exame das demais alegações referentes ao alegado descumprimento de promessas relacionadas à ocupação do shopping, fluxo de consumidores, instalação de lojas, segurança, problemas estruturais e exceção do contrato não cumprido. Tais matérias não alteram a conclusão suficiente, por si só, para o acolhimento dos embargos. Ante o exposto, julgo procedentes os embargos à execução para reconhecer a ausência de liquidez da obrigação que aparelha a execução de título extrajudicial nº 0722124-24.2024.8.07.0001 e, consequentemente, extinguir o processo executivo em apenso. Resolvo o mérito destes embargos, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno as embargadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Traslade-se cópia para os autos da execução nº 0722124-24.2024.8.07.0001. Transitada em julgado, procedam-se às anotações necessárias e arquivem-se. Sentença registrada nesta data. Publique-se. Intimem-se. *documento datado e assinado eletronicamente