0724600-51.2023.8.07.0007

Intimação

TJDFT · 1ª Turma Cível · Ementa

Direito civil, imobiliário e direito do consumidor. Ação de rescisão contratual. Unidade compartilhada. Multipropriedade. Contrato de promessa de compra e venda de fração/cota. Instrumento firmado após a vigência da Lei 13.786/2018. Incidência. Imperatividade. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à multipropriedade. Inteligência do art. 1.358-b do CC/02. Resolução motivada pela desistência da adquirente. Possibilidade. Consequência. Devolução da importância solvida. Imperativo legal. Cláusula penal compensatória. Regime de patrimônio de afetação. Aplicação (lei 13.786/2018, art. 67-a, §5º). Retenção de 50%. Abusividade. Modulação (CC, art. 413). Necessidade. Percentual de 25%. Razoabilidade. Decote da taxa de fruição do imóvel. Disposição destinada a compensar o uso ou disponibilidade do imóvel incidência. Cumulação com cláusula penal compensatória. Impossibilidade. Natureza compensatória. Bis in idem. Compreensão da pena e das perdas e danos derivadas do inadimplemento. Cumulação sem prova de que as perdas e danos suplantam a compensação assegurada (cc, art. 416, parágrafo único). Inviabilidade. Verbas de sucumbência. Aplicação do princípio da causalidade. Descabimento. Aplicação do princípio da sucumbência. Imperiosidade. Balanceamento adequado. Manutenção da distribuição. Apelação. Efeito devolutivo. Pedido. Agregação de efeito suspensivo. Fórmula. Petição autônoma. Formulação em sede de apelo. Conhecimento. Impossibilidade. Preliminar. Condições da ação. Ilegitimidade passiva ad causam. Teoria da asserção. Vinculação e pertinência subjetiva com o postulado latentes. Afirmação. Nulidade da sentença. Vício de fundamentação. Inexistência. Preliminares rejeitadas. Preliminar de contrarrazões. Apelação. Inobservância ao princípio da dialeticidade. Fatos e fundamentos aptos a aparelharem o inconformismo e a ensejarem a reforma do decidido. Subsistência. Preliminar rejeitada. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. I. Caso em exame 1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, com pedido de tutela de urgência manejada por consumidora almejando a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade, com a restituição integral dos valores pagos, assim como a devolução da taxa de corretagem e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, julgara parcialmente procedentes os pedidos. II. Questão em discussão 2. As questões objeto do apelo advindo das rés cingem-se à (i) aferição dos valores devidos à adquirente à guisa de restituição, tendo em conta a resolução do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, firmado sob o regime de multipropriedade, derivada da sua iniciativa, definindo-se, lado outro, o percentual que seria passível de retenção por parte das alienantes, ante o desfazimento contratual havido; assim como à (ii) perquirição da viabilidade da cobrança de taxa de fruição, (iii) aferindo-se, alfim, a correção da distribuição dos honorários sucumbenciais ou se deveriam eles ser redistribuídos e atribuídos integralmente à autora, ora apelada. III. Razões de decidir 3. Segundo a nova fórmula procedimental, o pedido de agregação de efeito suspensivo à apelação deve ser formulado via de petição autônoma endereçada ao relator, se já distribuída, ou ao tribunal, se ainda em aparelhamento, e não no bojo do apelo, notadamente porque o almejado é obstar a execução do julgado enquanto o recurso é processado e resolvido, derivando dessa sistemática que, ignorado o método procedimental, o pedido formulado de forma genérica no instrumento recursal sequer merece ser conhecido. 4. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida e ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, tem-se que o apelo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na sentença como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da dialeticidade, que é mero corolário do princípio dispositivo (CPC, art. 1.010, incisos II a IV). 5. Ao exigir que o recurso derive de fatos e fundamentos aptos a infirmarem o originariamente decidido e ensejar sua reforma, o legislador processual debitara à parte recorrente o ônus de, ao exercitar o direito subjetivo que lhe é ressalvado de recorrer como expressão do princípio do duplo grau de jurisdição que permeia o sistema processual, alinhavar lastro passível de efetivamente infirmar o decisório recorrido como forma de resguardar o objetivo teleológico do recurso, não incorrendo em inépcia o apelo que alinhavara argumentos associados ao aduzido na sentença impugnada e à resolução que empreendera, legitimando que lhe seja dado conhecimento. 6. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pela postulante e da pertinência subjetiva do acionado quanto aos fatos e as pretensões deduzidas. 7. O legislador processual, na expressão do dogma constitucional da inafastabilidade da jurisdição, encampara a teoria eclética da ação, assim é que o direito público de ação não se amalgama com a previsão material do direito invocado nem seu exercício tem como pressuposto a aferição da subsistência de suporte material apto a aparelhar o pedido, daí porque, afigurando-se o instrumento processual adequado para obtenção da tutela pretendida, útil e necessário à perseguição e alcance da prestação e guardando as partes pertinência subjetiva com a pretensão, as condições da ação e os pressupostos processuais necessários à deflagração da relação processual restam aperfeiçoados, inclusive porque, acaso o processo ingresse numa cognição mais aprofundada para então alcançar a constatação de eventual ou superveniente carência da ação sob o prisma da ilegitimidade, o tema passa a ser matéria para o exame do mérito, a gerar hipótese, se for o caso, de rejeição do pedido autoral. 8. Almejando a adquirente a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária que se encontra situada no empreendimento cujo empreendedor fora integrado à angularidade passiva da ação, reveste-se ele de pertinência subjetiva com o direito demandado e com os pedidos que lhe foram endereçados, sobejando sua legitimação para compor a posição passiva da ação aviada com tal desiderato, afigurando-se a apreensão da responsabilidade pelo havido matéria reservada ao mérito. 9. A sentença que examina de forma crítica e analítica todas as questões suscitadas, resultando da fundamentação que alinhara o desate ao qual chegara com estrita observância das balizas impostas à lide pelo pedido e seus contornos subjetivos, satisfaz, com louvor, a exigência de fundamentação jurídico-racional que lhe estava debitada como expressão do princípio da livre persuasão racional incorporado pelo legislador processual e à indispensabilidade de resolver estritamente a causa posta em juízo, não padecendo de vício de nulidade derivado de carência de fundamentação, notadamente porque não há como se amalgamar ausência de fundamentação com fundamentação dissonante da alinhada pela parte insatisfeita com o decidido (CF, art. 93, inc. IX). 10. O contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade que enlaça em seus vértices pessoas jurídicas cujo objeto social está destinado à incorporação e alienação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final da unidade negociada qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal. 11. Concertado o negócio jurídico traduzido em contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade sob a égide da inovação legislativa que dispusera sobre os distratos de negócios daquela natureza, a saber, a Lei nº 13.786/18, as disposições do novo normativo devem ser observadas, de conformidade com o princípio do tempus regit actum, à medida em que entabuladas as condições convencionadas à luz do que já vigorava à época. 12. O efeito imediato da resolução do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa da promitente compradora proveniente de desistência na manutenção do negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante. 13. Conquanto constituída a incorporação sob o regime do patrimônio de afetação mediante averbação no Registro de Imóveis, o que atrai a incidência da regra estampada no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, e prevista contratualmente a multa de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em decorrência do desfazimento do negócio, mostrando-se aludido percentual manifestamente abusivo, porquanto apto a encerrar desvantagem excessiva ao consumidor, sobeja admissível interseção judicial para revisar o percentual fixado, em observância ao princípio da razoabilidade e ao silogismo delineado pelo art. 413 do Código Civil. 14. Aferindo-se que a fixação da pena convencional no percentual máximo permitido às incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação revela-se apta a acarretar, no caso concreto, desvantagem excessiva à consumidora, de modo a ocasionar desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa em favor das alienantes, que, a par de retomarem a posse do imóvel após o desfazimento contratual, tampouco demonstraram a ocorrência de prejuízos, ressoa, portanto, necessária a redução do percentual estipulado à guisa de cláusula penal, de molde a fixá-lo em fração proporcional e consentânea à compensação que deve ser assegurada às partes ante a rescisão contratual havida, à luz, ainda, do estatuto consumerista. 15. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar o inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, resolvida a promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade em razão da desistência manifestada pela adquirente, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, encerrando natureza compensatória, não comporta cumulação com a cláusula que prevê o pagamento de importe destinado a compensar a utilização e fruição da unidade imobiliária pela adquirente se não evidenciado que a compensação assegurada não fora suficiente para compor as perdas e danos provocados pela resolução do negócio (CC, art. 416, parágrafo único). 16. A aplicação do princípio da causalidade tem razão de ser quando o princípio da sucumbência se afigura insatisfatório para a solução de questões acerca da responsabilidade pelas despesas do processo, daí defluindo que, havendo o acolhimento de parte dos pedidos autorais, sobeja a impossibilidade de atribuir-se à autora o ônus da sucumbência, sob o prisma de que fora ela quem dera causa ao processo, porquanto ambas as partes restaram sucumbentes, nos termos do art. 85, caput, do Código de Processo Civil. IV. Dispositivo 17. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Preliminares rejeitadas. Unânime.